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2004/10/29

住居費用

昨日は、買付けを受け付けてもらえず、へこんでいたので、
育児休業中の保育園ママ友達の家へ遊びに行ってしまいました。
彼女は保育園ママ友達の中で、ただ一人、
私がこんなこと(アパート探し)をやっていると知っている人なのです。

彼女が住んでいる今のマンション、来年の1月で契約が切れ、
ご主人の会社が「社宅として更新しない」と言われたそうで、
最近、引越し先を探しています。

彼女の住む、今のマンション。1棟建ての賃貸マンションです。
駅から徒歩15分弱。
目の前は広ーい駐車場で、日当たりがバツグンにいいのです。
(今年の夏は暑くて死にそーだったそうですが)
何でも、新築当時、3DKで家賃が15万円。
13年ほど経った今、1階の空室を11万円で募集中。
「ほとんど下がってないんだー。すごいねー。」と、驚くと、
彼女も、「そういわれてみたら、そうだねー」と驚いていました。

このマンションを、自費で更新してもいいのだけれど、
来年4月から仕事復帰するし、子どもは2人になったし、
彼女としては、実家がある池袋(!?)の側がいいなーと思ったものの、
あまりにも家賃が高いので、電車沿線の練馬区で探すことにしたそうです。

池袋へ出れる沿線の60m2以上のファミリータイプ。
先日、不動産屋さんに行ったら、
「それだと、この辺りは、最低17万円からになりますね」
と言われたとか。
私、思わず、「さいてい、じゅうななまんえーん?」と確認してしまいました(笑)
いやはや、本当にどこに住みたいのかで、こんなにも相場が違うんですね。
この家賃を聞くと、自宅を買いたいという人がいるのも分かります。

ウチは、ずーっと社宅暮らしで、
住居にかかる費用が最小限でしたので、あまり考えたことがありませんでしたが、
普通の家庭では、この費用だけで、
お給料の大部分を使ってしまうんですよねー。。。
ヤドカリ作戦を練る方達の気持ちが、今頃分かりました(遅い)

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2004/10/28

自宅近くの物件

昨日の午前中、いつものHPチェックをし、ブログを書き上げて、
お茶を飲んでいた時、FAXの受信が付いているのに気づきました。
一時、散々、不動産屋さんに声をかけまくっていたので、
今でも時々、思い出したように自宅周辺の物件情報がくることがあるのですが、
その大半は、「イマイチ君」ばかりなので、全然期待していませんでした。

プリントして見ると、
一昨日(火曜日)の14時過ぎに発信されている様子。
「あらあら、すぐ近くじゃないのー」
早速、ママチャリに乗ってGO!

「ぎょー。道路付けばっちり。
建物も築15年の木造にしては綺麗じゃない!?
駅まで歩いても10分ちょっとだし。」

これはいけない!!!
自宅へ取って返し、シュミレーションしてみると。。。
これはいけるかも?!
利回りはちょっと低いけど、この辺りは空室率低いしー。
福岡の物件では使えない、地銀や信金の融資も申し込める!
うわー。欲しい。
こうなると、めちゃくちゃ焦ります。
でも、不動産屋さんはお休み。。。
あーなんで、火曜日にFAXを見なかったんだろう?
東京は福岡以上に足が早いのに、間に合うかなー?!

眠れぬ夜が開け、チビを保育園に送ると、
一番に業者さんへ駆け込みました。
開店準備をされていた方に「あのー開店10時からなんです。」

一度、家に帰り、お布団を干し(一応、主婦ですので)、
10時に出直し。

ドキドキドキ・・・
私しかいない、接客フロアで、待つこと数分。
「既に2件の買い付けが入っていて、ほぼ決まっているそうです」
やっぱり。。。とほほ。。。

でも、俄然やる気がでてきました。
最近はすっかり首都圏での購入を諦めていたのですが、
この辺りでも、探せばまだまだ面白い物件があるってこと。
絶対、いいアパートを買うぞー!神様、どーぞ、ヨロシクお願いします。

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2004/10/27

学生向けアパートの動向

以前から気になっていたのですが、
福岡では、なんだか、大学周りの売りアパート物件が多いのです。

1つの大学は、来年から移転が始まるので仕方がないのですが、
あと2つの大学の側は、どうして???と思っていました。

色々な不動産屋さんや、知り合いのつてで情報を集めると、
もう1つの大学周りは、来年春に開通する地下鉄の影響らしいのです。
これまでは、バスか、車で通学しかなく、道がとても混む地域にあった為、
大学近くに家を借りる学生が多かったらしいのですが、
来年からは電車通学が可能になるので、自宅から通学する学生や、
もっと中心部のバイト先に近い所に家を借りる学生が多くなるだろうと
その大学周りの大家さん達は、戦々恐々としているそうです。

残りの1つの大学周りの事情はまだ分かっていませんが、
少子化や、学校の人気具合などなど、
学生を含め、人が移動する傾向を、色々調べておく必要があるなー
と、つくづく思いました。

アパート投資と言っても、
人に喜んで住んでもらえて、家賃を頂けるのが理想ですから、
どういう人達が、どういう住環境を望んでいるのか?
もう一度、考えてみなくちゃと思っています。

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2004/10/26

景気回復?

今日は、不動産の話題ではありません。

本当は、キュリオス夫人の不動産ツアーに、
撫子さんと同行させて頂く予定だったのですが、
場所がかなり遠かった(電車と新幹線で1時間半)ので、
保育園の送迎の関係で時間制限のある私は行けなかったのでした。
ザンネン。すごく楽しみにしていたのに。

でも、頭を切り替えました。
昨日の西武の総合優勝で、今日~西武のセールが始まるはず!
と、近場の西武デパートを覗きに行ってきました。

思ったより早めについたなーと思い、お茶を飲んで、
開店10分前にデパート前へ行くと、既に開店していて、
その上、長い長い行列が。。。
何?何?何時も、こんなに人が多いの???
全然知らなかったー!

私の目的は、子供服。
でも、エレベーターの前はすごい人だかりです。
仕方ない。エスカレーターを上ろう。

本当に、平日とは思えない人出です。
専業主婦って、やっぱり沢山いるんだなーと、つくづく思いました。
(今や、私もその一人ですが)
そして、皆様の買いっぷりときたら、
なかなかどうして、長らく不景気だったとは思えない勢いです。

普段は節約していても、割安となったら、買い込む。
確かに、これも上手なお金の使い方ではありますよね。
(無駄なものを買わなければ。。。ですが)

こんな時、「負けてられない」気分にさせられるのは、
女性特有のモノなのでしょうか?
買ってきたものを、今更、見直すと、やはり無駄遣いした気も。。。
反省。反省。

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2004/10/25

足がはやい。。。

先日から気になっていた物件があり、さっき業者に電話したら、
「売れてしまいました」とのこと。

面白そうかな?と思う物件は本当に足がはやくなっているように感じます。

価格:3900万円
土地:67坪
建物:61坪
H2年築木造
1Rが10室
駐車場3台

JRの駅まで徒歩5分、私鉄の駅まで徒歩10分。
立地は面白かったのですが、
築14年でしたので、一応工務店さんに見てもらおうと思っていた矢先でした。

うーん。。。
首都圏にはかないませんが、福岡も競争率が高くなってきている気がします。
こういう時、やはり地元の人が強いですよねー。
すぐに下見に行けるし。

誰かが買ったと聞くと、急に惜しくなるのは何故なんでしょう(笑)?
気持ちを切り替えて、次の物件を探します。

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2004/10/24

準工業地帯の物件2

先日書いた準工業地帯の物件の続きです。

この物件近辺の家賃相場を調べようと思い、
賃貸専門のページを見てまわっていたら、「ん?」と思う物件が。。。
建物の階数や、間取りをみると、
「ん?ん?これって、今回の物件じゃない?」
と思う写真付広告がでていました。
住所は書かれていないものの、多分間違いない!

案の定、両親に下見に行ってもらったら、間違いなく広告の建物。
その上「空室多いよー」とのこと。
数えてもらうと、10室中2室しか入ってなかったのです。

母が、通りがかりのおばさまに声をかけると、
「ここ?どーかなー?ちょっと待って。私が聞いてあげる」と、
目の前の不動産屋さんへ、母を連れて入っていき、
状況を聞いてくれたそうです。

なんでも、少し前に持ち主さんが店子さんを全部だして、
建物全般に手を入れていたとのこと。
その後募集していたけれど、引っ越してくるのを見たことがないとも。。。

推測するに、
競売かなにかで買って、トラブルになりそうな店子を出し、
全面改装をし、転売しようとしている物件だったようです。

中古アパートを買うメリットって、
買ったその日から家賃が入ってくることですよね。
ここの場合、それは難しいし、単身者が動く季節まで待つにしても、
手間と時間とお金(客付け不動産屋への手数料などなど)が
かかってしまいます。

うーん。。。
準工業地帯に指定されていても、周辺の環境も悪くなく、
建物も新築のようにピカピカ(とりあえず外観だけは)になっているとしても、
店子さんが決まるまでの期間、銀行へ返済するお金を手出しし、
満室になるまで、精神的にキツイことを考えると、パスせざるをえません。

不動産ってホント難しいですね。

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2004/10/22

不動産日和?!

昨日は、暫く連絡のなかった会社から、相次いで電話やFAXがあり、
今朝は、18日に書いた、アパコムのウチの担当者という方から電話が
(やっと)ありました。宅急便ではなく、メールで資料を今から送ります
とのこと。ホントに来るのかな?
無いときは全然無いのに、重なるときは重なるものなんでしょうか。

そんな中、
今朝はアパートの下見に出かけてきました。
東京では、かなりよい利回りだったので、フットワーク軽く。
駅からは6分。ナカナカいいかんじ。
建物も築年から考えると、綺麗な方でしたし、
建物の周りの敷地も、ちゃんとお掃除されていて好感が持てました。

この物件の難点は、
内階段で暗く、今日のような快晴の日でも、
2階から上に行くのは勇気がいる雰囲気。。。
と思っていたら、お父さんが小さな女の子を連れて階段を下りてきました。
その女の子、私にきちんと「おはようございまーす」と言って、ペコリ。
いきなり印象がよくなりました(←単純)。

本当の難点は、
公道には面しているものの、周りは静かな住宅街ですので、
1階の店舗ニーズがなさそうということでしょうか。
2室中、1室は事務所になっていましたが、こういう立地だと、
もう1室を募集しても、決まるまでに相当待つことになりそうです。

部屋の方は、6室中4室居住。
でも、その内、一つは謎の宗教団体の名刺がポストに貼られていました。
うーん。宗教団体の入居って、思わぬリスクがありそうで怖いなー。

色々考えながら、駅に戻りました。
こうして色々物件の下見をするようになって思うのですが、
一般に人気エリアとされていない駅であっても、
実際に行ってみると、思わぬ活気があり、
駅から放射線状に店舗が沢山ある町が多いですね。
ここも住んでみると、結構、便利で住みやすそうなところでした。
昔ながらの店先で、おばちゃんにつられてお団子を買って帰ってきました。
不動産を下見する楽しみはこういう所にもありますね(笑)

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2004/10/21

準工業地帯の物件

ネットで色々見ていたら、面白い物件が出ていました。

価格 3200万円
土地 37坪
建物 60坪
部屋 1R×8、2K×2
JR駅まで徒歩2分
今年外壁改装済

他のサイトでもチェックしてみると、
既に2980万円に下がっている様子でした。
利回り13%。うーん。面白い。

ココの難点は、準工業地帯だということ。
右に線路、左にJR車庫という三角地帯の中にあります。

早速、不動産屋さん(兼 売主)へ電話を入れてみたら、
カンジのいいおじちゃんが。
既に、1~2人銀行の融資待ちの方がいらっしゃるとのこと。
やっぱりー。。。
でも、まだ結果がでてないからと、概要をFAXしてくれました。

こういう時、自分で下見にいけないのが、もどかしい。
近ければ、今すぐ行くのに。。。

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2004/10/20

物件下見日和

今日は、かなり強い雨。
チビを連れて保育園まで歩きました。
(最近、ベビーカーに乗ってくれません)
余裕を持って30分前に出たのですが、着いたのは40分後。
歩くスピードというより、あらゆる、水たまりに寄り道した結果です。

こんなことでもないと、
こんな天気の日にこのスピードで歩くことは考えられません。
ゆっくり歩いてるうちに、自然に途中のアパートを品定めしていました。

モルタルに雨がしみ込み、雨が直接あたらないところにまで
大きな雨じみができているアパートがありました。

駐輪場がないアパート(あっても、今日の雨ではぬれてますが)だと
今晩の台風の時、この自転車どうなっちゃうんだろう?と思ったり。

前面の駐車場が、大きな水たまりになっているアパートなどなど。

物件の下見をするなら、
春や秋の快晴の日がウキウキして楽しいですが、
やはり、可能であれば、
今日のような日にも下見しておいた方がいいな。。。と思いました。
そうはいっても、いつも都合よく雨が降るわけではありませんが。

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2004/10/19

実印をつくりました

結婚して10年経ちましたが、未だに印鑑は三文判を使ってきました。
特に作る必要にかられなかったってだけなのですが、
思うところがあり、文房具屋さんへ行ってみました。

近くの文房具のディスカウントショップで聞いてみると、
「ウチは扱ってません」
えー、安く買えるかな?と期待してた(←けち)のにー。

仕方なく、駅の中の文房具屋さんへ。
おー!あるある。
「女性の実印だと12mm位かな。素材はつげか、黒水牛ですね。」
つげは8,600円、黒水牛は12,000円?
うーん、印鑑ってこの位するのかなー?
下調べもせずに行ってしまった私。。。
やっぱり、もう一軒見てみよう。

駅から少し離れたところにある文房具屋さんへ。
あれれ、よく見ると、看板に「印鑑のスピード彫刻」の文字が!
さすが、看板に偽りなし。色々な種類があります。
こっちのお店は、ケース付で、つげが4,500円だよー。
印鑑の価格って、どうなってんの???
黒水牛より、つげの方が優しい色だから(←基準がオカシイ)つげにしよう。

次は彫ってもらう文字です。
女性の場合、下の名前だけという方を証券会社でもみかけましたが、
お店の方によると、実印なら苗字かフルネームの方が正式かも?とのこと。
うーん。まさか、この期に及んで離婚はしないだろうし。。。
実は、チビの名前を決める時に調べたら、私の結婚後の名前って、
カナリ画数が悪いのです。苗字だけでも画数が悪いし。どーしよー。
すると、お店の方が、
「それなら、この字体がいいですよ。末広がりに繁栄するという印相なんです」
えー。それ。それ。それにしてください。
という訳で、つげでフルネームの末広がり(!)で注文しました。

今朝になって、「ハンコヤドットコム」というサイトを覗いてみると、
印鑑うんちく辞典に、
「柘(つげ)は、価格的にお手ごろで、まだ若いときに作られるときは柘で十分ですが、年をとるに従って良いものが欲しくなってきます。」とのこと。
うーん。。。私もソコソコいい歳だからなー。つげは若い人向きなのか。。。
このサイトで見ると、「オランダ水牛」か「琥珀」が良かったなー。

やっぱり、下調べは重要ですね。
とはいえ、せっかく作った実印です。
ウチの不動産投資の末広がりの繁栄がこの印鑑にかかっているかも?(笑)

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2004/10/18

不動産屋さんとの相性

物件を探し始めて半年の間に、一番増えた知り合いと言えば、不動産屋さんです。

初めの頃に会った不動産屋さんは、
とにかく「マイホームを買う方がいい」と言うだけで、私の話なんて聞いちゃいない(汗)
という方ばかりでしたが、色々な縁で、
やっと、「この人なら」と思える不動産屋さんと繋がりを持てるようになり、
今はネットで見つけた物件でも、そちらを介して調べてもらっています。
(この仲介を嫌がる元付業者もいますが)

大手不動産屋さんなら信頼できるかというと、
(証券会社でもそうでしたが)うちのような小粒の客はやはり後回しにされますし、
地元で地道にやっている不動産屋さんがいいかというと、
バブル以降、アパート管理で生計を立てているから、売買にはメッキリ弱い方もいます。
宅建業者番号が若いからダメかと思うと、
独立したばかりで、一生懸命らしく、驚くほど丁寧に応対してくれる方もいました。
(情報収集に弱いのが、難点でしたが)

他の人には評判が良くても、私には合わないということもありました。
不動産投資をされている方のブログで時々登場する、アパコムさん。
以前、面白い物件があったので、問い合わせをすると、
散々電話をたらいまわしにされ、その都度、「新築アパートがオススメです」と言われ、
最後に話した担当者に、ネット上の物件の資料をFAXしてくださいとお願いしたのに
完全に無視された経験がありました。

とはいえ、先日もアパコムを勧めている方がいたので、久しぶりにサイトを見ると、
5000万円の面白そうな物件があり、久しぶりに問い合わせをしてみました。
電話にでてきたのは、てきぱきした女性。信頼できそうな対応です。
やはり、最初は新築のアパートを勧められたものの、
私の意向を聞いて、物件の概要を教えてくれ、概略の資料をFAXし、
「詳しい資料は、佐川急便で郵送します」と言ってくれました。
次の日に、「詳しいことを知りたいので、家賃の状況を教えてください」と電話すると、
「昨日送った資料の中に、5月現在の個別家賃の一覧も入れています」
と言われたので、「今度の人は大丈夫そう。」と思って待ってみたのです。
(まー、今考えると”5月現在の”という時点で、問題アリですけど)

・・・それから、今日で6日。
佐川急便も、郵便も、メールも、電話もありません。
結局、またまた、やられたようです。しくしく。
新築アパートしか売る気がないのなら、そう書いててくれればいいのに。

とはいえ、首都圏の担当者はこういうことはないという話ですし、
ウチのレベルが小粒だと相手にされていないだけなのかもしれません。
でも、2回もやられると、さすがにがっかりでした。

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2004/10/15

大学移転と1Rの関係

今日は、久しぶりの秋晴れで、気持ちがいいですねー。
このブログを書き始めてから、
私の頭の中が「不動産」一色になっているのがわかるのか、
ここ数日、チビの機嫌が悪くて大変でしたが、
さすがに今日は保育園で思いっきり遊んでくることでしょう。。。

先日、面白そうな物件をネットで見つけたので、母に見てきてもらいました。
この物件、地元の大学のすぐ近くなんです。
でも、11戸中、埋まっているのは8戸。その内、学生は1人だけ。
築18年の鉄骨の古い物件には、イマドキの学生は住まないのだそうです。

その上、この大学、来年から数年かけて、
ド田舎(帰省した時に見てきました)に移転することが決まっています。
この大学の校舎は、中心部だけでも何箇所かに点在しています。
中心部の校舎周辺といえども、少子化などもあり、学生向けの物件は、
既に激しい競争にさらされている様子です。

それが来年以降、移転してしまったら。。。
供給過剰になることだけは確かです。特に、中心部から東側は。。。

ちなみに、そこの賃貸付けをしている不動産屋さんに電話で聞いてみました。
「建物に手を入れて、綺麗にすれば、借り手はつくと思いますか?」
「うーん。。。厳しいですね。
今でも周辺には新しいアパートがどんどん建っている状態ですし。。。
平均家賃より2千円位下げれば、社会人や高齢者は入るかもしれませんが。。。」
なんとも、正直な不動産屋さんです。

中心部に近く、地下鉄へも徒歩5分強。前面も広い道路で、
立地はかなりいいのですが、どうしたもんだか。。。

またもや家族の評価は「イマイチ!」。。。ですよね。。。

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2004/10/14

駅の反対側はおしゃれな街

先日から調べているアパートの立地で、ちょっと悩んでいます。

駅から徒歩5分なのですが、
その駅、JRの車両入替えのための車庫がある駅
(JR幕張本郷駅みたいなカンジ)で、
駅の西側と東側は、全然違う街並みなのです。

特に、西側はここ数年でファミリー向けマンションが建ち、
若い夫婦に人気が出た(私の友人夫婦も住んでます)ため、
おしゃれなパン屋やケーキ屋などができ、少し華やいだ雰囲気。

反面、東側は・・・昔ながらの戸建てが多く建つ地域です。
そこに建つ、ノッペラボーな建物。。。
前面道路は10mあり、27m接していますし、土地も85坪あります。

私は、この駅から近くて、道路付けがよく、土地が広い所に魅力を
感じたのですが、
ダンナや両親の評価は「イマイチ!」。
「悩んでる」って言っても、多数決で負けたも同然なんですけどね。。。

ホント、不動産って毎回違って、色々考えさせられます。

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2004/10/13

借地権物件について

こちらのブログで、借地権の物件について書かれていたので、私もちょっと書いて
みようかな?と思いました。

私も、借地権の物件は、束田さんと同じような考え方で対象外にしていましたが、
先日、不動産投資アドバイザーさんのDVDを見ていて、「なるほどねー」と思った
のです。

セミナー講師の公認会計士(兼 不動産投資家)の先生の意見によれば、
首都圏中心部の電車から徒歩5分位までの立地で、旧法の借地権のものを買う
のは、陣取りにも似て、とても意義があると話されていました。
もちろん、借地権の場合、
地主がどういう人か(できれば法人がいいとか)を確認し、
後々トラブルにならないようなものを厳密に選ぶ必要があるようですが。

それで、ちょっと影響を受けて、板橋の借地権物件をみてきました。(ココに書きました)
立地は悪くなく、建物も住民が住みやすいよう配慮がされていて好感が持てたの
ですが問題は苔。湿気の多い土地は、木造にしても、鉄骨にしても内部に傷みが
出そうだなーと思っています。

借地権物件でも、この先生のように融資をひける方もいるし、現金で買える人に
とっては、利回り的に面白いとも言えるのでしょうね。
もちろん、ウチの場合は、融資を受けることが前提ですので、銀行のオメガネに
かなうものでなければ無理ですが。。。
今度、銀行に行ったら、どういう借地物件なら対応されているのか聞いてみよう!

そうそう、この公認会計士の先生、1億円前後の物件を全額融資(経費別)で
買ってあるのですが、諸経費を引いた手取りが、
私の想像以上に少なくてびっくりしました。
もちろん、レバレッジのことは理解しているつもりですし、
他人のお金で買って、他人にその借金を払ってもらう点では面白いと思う
のですが、それにしても。。。

不動産投資には、色々な形があり、人によって買う価格帯も建物も全然違い、
それで得られる収益も全然違うんだなーと、セミナーDVDを見たり(チビがいるので
ナカナカ出席できません)、ブログを見ていて思う今日この頃です。

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2004/10/12

不動産投資のサポーター

本格的に不動産投資を志してから、
沢さんを始め、色々な人に出会い、アドバイスをもらってきましたが、
それとは別に、心強いサポーターがいます。


まずは、両親。
元銀行マンで融資などもしていた父(通称:ゴルビー)
元証券事務OLで、私に常に経済力をつけることを勧める母
私が地元に気になる物件があると、2人で下見に行ってくれます。
私はこの2人の話を聞いて、まず、第一段階のチェックをしているのです。
時々は意見が合わないこともありますが、心強いサポーターです。


そして、今年の2月に弟と結婚した義妹(ホントは私の1コ上)です。
彼女のお父さんは既に他界されていますが、
地元では名の知れたレコード店をされていて、
亡くなる前にその法人名義で賃貸用不動産を所有されていたものを
今は彼女が実際の管理をしているのです。

彼女自身は不動産を購入したことはないのですが、
私の話を聞いて、一緒にワクワクしてくれ、
地元の新聞に掲載される不動産広告を時々FAXしてくれています。
まだいい物件は見つかっていませんが、
地元に出る広告は、ほとんど地元で買い手がつくらしく、
ネットに情報として載ることが少ないので、とっても助かっています。

この義妹と電話で話したり、実家であったりすると、
いつも、「何か面白いお金儲けないかなー?」と楽しくお喋りしています。

昨日もこの義妹が、面白そうな物件情報を教えてくれたので、
今朝、不動産屋さんに調べてもらうようにお願いしました。
この物件の経過は、またの機会に。


大事な大事なアドバイザーとサポーター、
一緒に頭を悩ませてくれる不動産屋さんと、工務店の方のためにも
不動産投資で成功したいものだと強く思っています。

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2004/10/11

人気エリアの物件

最近、ナカナカ「これは!」という物件に出合えないので、
これまでに見た物件で「お宝不動産」になるものがないか
考えていました。

これは、その一つ。
価格:7,000万円
土地:18坪
建物:71坪
築年:S61年
構造:鉄骨スレート葺5階建
部屋タイプ:1階-洋食屋
       2階-古着屋
       3階以上-1K×8戸
外観:赤いレンガ張り

中心地まで徒歩で15分弱、チャリなら直ぐですし、
わざわざ地下鉄まで8分歩くまでもない距離です。
前の広い道はバス通りです。

たまたま、私が通っていた女子校のすぐ側なので、
このビルのことは覚えていたのですが、
ここの店舗は両方とも昔からあるお店です。

ネックは土地が狭いこと。
土地の評価額は3200万円位です。
また、この土地をコの字型に囲むように、
後ろのマンションがギリギリに建っています。

ここの何がいいのかというと、立地です。
東京でいうと「表参道」とでもいいましょうか?(あくまでイメージ的に)
地元では、おしゃれな街並みと認識されている表通りに面しています。
地元の人になら、ここにビルを持っているというだけで
羨ましがられる土地柄です。

こんなことを考えていたら、フト、キヨサキ氏の本の内容
を思い出しました。
モノポリーで例えてあった、
投資の視点で見て買うべき土地は、
一般の人が考える人気エリアではない---という意見。。。

うーん。
そういう目で見直すと、この物件は微妙かも?

利回り10%価格で売りに出ていることもあり、
2ケ月近く売りに出たままですので、人気エリアでも、
他の投資家もシビアに見ている様子です。

不動産投資は、奥が深いですね。

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2004/10/08

セキスイの家(屋根編)

先日、ライ○ドアさんのブログにも書きましたが、近くでセキスイの家が建設中
です。

こうして、家が出来上がるまでを、じっくり見る機会がなかったからこその驚き
なのかもしれませんが、屋根って、今、こんな風に内側に金属が入っているな
んて、全然知りませんでした~。

これって、鉄骨造の家ってことなんでしょうね。へぇ~

そうそう、駅までの道の途中の1Rアパートも、壁の鉄骨の組み立てが始まっ
ていました。どんな風に建っていくのか楽しみです。

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アパートの利回り

先日、熱心に物件を探してもらっている不動産屋さんから、
こんな物件を紹介されました。

価格:8,200万円
土地:約76坪
建物:約115坪
築年:H3年
構造:RC3階建
部屋タイプ:1LDK×13室と1階店舗
収入:満室時877万円
外観:赤みがかったベージュの外壁で、出窓あり

写真を見ると、久しぶりに「素敵~!!!」と思えるものだったので、
早速、調べてみました。

立地は悪くないのですが、バス路線沿いで中心地まで20分弱
(通勤ラッシュ時は30分強)かかる立地であり、単身者向け家
賃の下落がすごいのです。
現在、55,000円~42,000円で貸していて、平均47,000円(店別)
ですが、空室3室は全部4万円ぽっきりで募集中という状態。
その上、近くにある大学が将来的には移転してしまうというオ
マケ付きです。

東京で言うと、(距離的に)聖路加タワー辺りとでもいいましょうか。
東京駅までチャリで行けなくもないから、社会人だって住まな
くはないのでしょうけれど、周りに賃貸物件が多いだけに競争
が激しい様子です。

売主さんも、当初の予想利回りを大きく下回った結果、手放す
ことにしたんだろうな・・・と思いました。
投資効率という点で考えると、RCは難しいんですね・・・

キャッシュでもう少し安く買えれば、面白いかもしれませんが、
借入で買うには、利回り的にCFが赤字になる時期が5年位あ
りそうなので、見送るしかないと判断しました。

素敵な建物だけに、惜しいです。。。

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2004/10/07

ブログ引越ししてきました

知人に勧められて始めたブログですが、さすが無料だけあって、
ライ○ドアさんのブログは重い、重い。。。
どうせ引越しするなら、開始直後がよいだろうと思い、
こちらへ引越ししてきました。よろしくお願いします。

不動産投資をしたい!不労所得を得たい!
その一心で、今年の2月に仕事を辞め、物件の下見に
あけくれてきました。

初めは何をしたらいいものやら途方に暮れていたのですが、
キヨサキ氏の本に従って、「とにかく100軒は見てみよう!」と
目標をたてました。

それこそ最初は手当たり次第に下見したのですが、最近は、
ある程度、自分の目指す方向が見えてきたので、
下見したくなる物件の数がナカナカ増えないのが悩みの種です。

現在、目にした資料は100件以上、実際に下見したのが55件、
買付けを入れたのが5件。
残念ながら、今のところ購入に至っていません。

でも、色々な失敗を通して学ぶことも多く、
ひたすら次回に生かせれば、次はなんとか買えるはずと
自分に言い聞かせているところです。

不動産投資に至るまでの過程は、今、沢さんのメルマガ
寄稿させてもらっていますので、宜しければ読んでみて
ください。

色んな方と情報交換しながら、楽しんで投資をしていければと
思っていますのでヨロシクお願いします。

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