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2004/10/13

借地権物件について

こちらのブログで、借地権の物件について書かれていたので、私もちょっと書いて
みようかな?と思いました。

私も、借地権の物件は、束田さんと同じような考え方で対象外にしていましたが、
先日、不動産投資アドバイザーさんのDVDを見ていて、「なるほどねー」と思った
のです。

セミナー講師の公認会計士(兼 不動産投資家)の先生の意見によれば、
首都圏中心部の電車から徒歩5分位までの立地で、旧法の借地権のものを買う
のは、陣取りにも似て、とても意義があると話されていました。
もちろん、借地権の場合、
地主がどういう人か(できれば法人がいいとか)を確認し、
後々トラブルにならないようなものを厳密に選ぶ必要があるようですが。

それで、ちょっと影響を受けて、板橋の借地権物件をみてきました。(ココに書きました)
立地は悪くなく、建物も住民が住みやすいよう配慮がされていて好感が持てたの
ですが問題は苔。湿気の多い土地は、木造にしても、鉄骨にしても内部に傷みが
出そうだなーと思っています。

借地権物件でも、この先生のように融資をひける方もいるし、現金で買える人に
とっては、利回り的に面白いとも言えるのでしょうね。
もちろん、ウチの場合は、融資を受けることが前提ですので、銀行のオメガネに
かなうものでなければ無理ですが。。。
今度、銀行に行ったら、どういう借地物件なら対応されているのか聞いてみよう!

そうそう、この公認会計士の先生、1億円前後の物件を全額融資(経費別)で
買ってあるのですが、諸経費を引いた手取りが、
私の想像以上に少なくてびっくりしました。
もちろん、レバレッジのことは理解しているつもりですし、
他人のお金で買って、他人にその借金を払ってもらう点では面白いと思う
のですが、それにしても。。。

不動産投資には、色々な形があり、人によって買う価格帯も建物も全然違い、
それで得られる収益も全然違うんだなーと、セミナーDVDを見たり(チビがいるので
ナカナカ出席できません)、ブログを見ていて思う今日この頃です。

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コメント

トラックバック、ありがとうございます。

現在の取引において融資を受けたいもしくは将来の取引において担保にしたいというニーズがあれば、借地権物件は見送るべきと思います。
束田さんや貴殿のご意見どおりです。

「でもね。」っていうのが私の本音。
所有権物件で掘り出し物って極端に少なくなっているような気がします。
特に、一棟ものについては。

借地権物件は、まだ、探せば、ポロポロあるのかなっていうのが、私の実感。

結局言いたかったのは、他人の意見には耳を傾けるべき、でも、最後に自分が何をもとめるのかということは自分で決めるべき、その時にはなっから除外している物件があるよりは考え方がフラットな方が儲け損なうリスクが少ないんじゃないかっていうことです。

また、トラックバックやコメントをお願いします。

投稿: サムソン | 2004/10/13 12:47

借地権ですが、最近、ちょっと悔しい思いをしました。
平塚の駅から4分の大通りにたつビルの売り物のことは、3ヶ月くらい前から知っていたのですが、当時水面下の情報で利回り20%以上、しかし、借地権、ローンは不可という物でした。
金額も大きく、利回りと立地に惹かれながらも、そのまま通り過ぎていった物件ですが、つい最近、ネットでその物件を発見しました。
底地とセットでの販売という形に変わっていて、利回りも15%とと落ちていた物のやっはり魅力的だったので、連絡を入れたところ、現在申し込みが入っているとのこと。
惜しかったです。
ここは、空き室の家賃が利回りから除外されていることもわかり、そこが入れば20%も夢ではないのです。
その上、立て替え時には、今の倍くらいの建物も建つという事がわかりました。
借地権の物件で気に入った物があれば、底地が買えるか、一言聞いてみてもいいと思います。
だいたい地価の3~4割です。

投稿: キュリオス夫人 | 2004/10/17 20:32

キュリオスさん、こちらのブログへ書き込みありがとうございます。

すごいですね。
底地が買えるという発想を持っていなかったので、とても勉強になりました。こういう交渉も面白いですね。
底地ごと買えれば、銀行のローンもなんとかなりそうですし。

キュリオスさんの色々なところへの書き込みを見ながら、スケールの違いをひしひし感じております。
私も頑張らなくちゃ!これからもご指導をお願いします。

投稿: 三田 | 2004/10/18 09:54

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