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2004/11/30

一棟借りの物件 2

昨日からの物件のポイントは、
現在、私が住んでいる市内にあるということでした。

不動産投資をする=個人事業者になる ということですから、
今年の春ごろ、市や県の助成がないか、色々調べたのでした。
その時の資料をひっぱりだしてみると、ありました。ありました。

市の中小企業資金融資です。
電話で聞いた内容のメモを見ると、
アパート経営の場合、設備資金として、
土地に対してだけ限度額1500万円の融資があります。
返済期間7年、金利2.9%、利子補給2%
つまり、1500万円を期間7年で金利0.9%で借りられるというものです。

昨日の午前中に、登記簿をとり、
早速、地元の地銀さんへ行ってみました。
ココは、半年以上前にアパート・ローンの相談に行ったっきり、
一度も顔を出していない銀行だったので、ドキドキでしたが、
市の制度には、地元の銀行さんの方が詳しいかも?と思ったのです

以前、頂いていた名刺の方に通してもらうと、
「以前、アパート・ローンの相談に見えましたよね。九州の物件で」
と、しっかり覚えられていたのでした。。。ありがたいことです。

早速、ざっと物件の概略を説明し、市の融資制度を利用したいので、
使い方を教えてくださいとお願いしました。
そうすると、やはり、電話で聞いていたのとは違い、
1500万円を10年で、金利3.2%、利子補給2%で
利用可能だろうとのことでした。

期間が長い分、金利は高いのですが、それでも実質1.2%の固定です。
銀行さんに、残金をどうしたらいいか、色々と相談にのって頂き、
事業計画や収支計画をつくるため、昨日は持ち帰りました。

この制度は、市や県によって、色々違うと思います。
私のところは、サラリーマンは利用できないようですが、
それも市によって違うと思いますので、興味のある方は
住んでらっしゃる市や県に確認してみてください。

家で、色々シュミレーションをしているところへ
不動産屋さんから電話がありました。
私たちが聞いていた内容の返事の電話でした。
まずは、売却理由です。
不動産屋さんによると、競売で落札した業者からの転売とのこと。
さっきとってきた登記簿を見ると、名義変更された形跡がありません。

不動産屋さんに、
「銀行に融資の相談を持ち込む以上、
 所有者本人が売却していることが明確にならないと困ります。」
と言うと、確認しますとのこと。

その後、かかってきた電話によると、
「今月末から来月頭には変更になる予定だが、
 先方も年内に買い手をみつけておきたいということで
 先に売りにだしているようです」
と言われます。

こういう業者もあるにはあるのでしょうけれど、
私たちとしては焦る必要はありませんので、
名義変更が終わったら連絡してくださいとお願いして、
結局、保留になってしまいました。。。

昨日から、ひっぱったのに、スミマセン。

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2004/11/29

一棟借りの物件 1

土曜日は、7年ぶり位に、仲人さんのお宅へお邪魔しました。
チビは、社会人になったお兄ちゃんとお姉ちゃんに遊んでもらい、
大興奮で、全然、お昼寝ができませんでした(苦笑)。

その帰り道に、前日、パラリと届いた物件を見てきました。
1Kが6室の、ちょっと可愛らしい建物です。
1階は出窓がついており、2階はベランダになっていますが、
女性に好まれる外観です。
2階廊下のヒビが多少気になりましたが、とても綺麗です。
管理もしっかりしている様子で、階段下に管理会社のチェック表が
かけられていて、誰が何時、どこをチェックしたのか、
丸をつけるようにしてありました。

前面道路は3.3mしかありませんが、既に建物は下がって建っていて、
今は前が1台分の駐車場になっています。

電車も、2種類利用可能です。
片方の駅までは、徒歩5分。
もう1つの駅までは、徒歩10分強はかかりそうですが、
チャリなら直ぐにいけそうです。

何より、魅力なのが、法人の1棟借りであることです。
ただ、それが表面利回りの高さでもあったのです。
というのも、この法人、立地、間取り、部屋の広さなどを考えると、
1部屋あたり1万円位高い値段で借りてあります。
契約状況を確認してもらうと、
今年の9月に2年契約を結んだとこのこと。
これって、一見オイシイ条件のようにも見えますが、
当然、2年ごとに家賃交渉をしてこられるでしょうし、
さすがに、「ずっとこのまま」という、甘い観測で購入するのは
リスクが大きすぎるという結論に達しました。
投資をする以上、やはり、相場家賃で評価しなおす必要があります。

沢さんのお宝価格で試算すると、大甘にみても、3800万円前後。
うーん。。。さすがに、10%を越える値引きは難しいでしょうね。。。

今度は、別のアプローチを考えてみることにしました。
今朝は、その準備として法務局で登記簿をとり、
その後、銀行へ行って、相談してきました。

続きは、また明日ということで。。。

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2004/11/26

いざ、契約へ 2

24日は、いよいよ契約の日です。

本来なら、ドキドキするところなのでしょうけれど、
チビ連れでしたので、慌しいまま出発しました。
途中の広い公園で、チビと自転車とおばあちゃんを降ろし、
チビの号泣に後ろ髪をひかれながら、売主さんの会社へ向かいました。

約束の時間は10:30、着いたのは10:15頃でしたので、
さすがに早すぎます。
下の駐車場で、父とダンナと雑談しながら、立っていたら、
ゴルビー父が、
「あ、多分、あの人が会長さんだよ」と、いいます。

実際、応接に通されて、入ってこられたのは、正にその方。
元銀行員のカンは、見くびれないなー。

この会長さん、不動産に関することは、
全て不動産屋さんに任せてある様子で、契約作業は粛々と進み、
お互いに署名、押印をし、契約が済みました。
会長もお忙しいうえ、私たちも夕方の飛行機で帰るので、
ゆっくりお話をする時間もなく、慌しく失礼しました。

そして銀行へ。
不動産屋さんも、今後のスケジュール調整のために、
最初だけ、同席されました。
不動産屋さんが、「12月15日を目処に決済をしたい」と言われたところ、
R銀行の担当者さんは、「問題ありません」との返事。
本審査で問題がなければ、
いよいよ、来月半ばには新米大家デビューを果たせそうです。
やったー!

ダンナが何度も何度も住所と名前を書いているところへ、
別の方が入ってこられました。
「あらー!ご無沙汰しておりますー。」
この方、私たちが初めて買付けを入れた時に、
担当して頂いたのですが、支店内の配置換えで、
私たちの担当からは、はずれてありました。
「いやー、お久しぶりです。
 実は、三田さんたちにご相談頂いて3回目ですから、
 今回は何とかお力になりたいと思って、
 私も融資の状況を確認してきていたんですよ」
とのこと。
またまた、思わぬところに気にかけてくださっていた方が。。。
本当に感激してしまいました。

後になって、本田 健さんの「3番目の恩人」の話を思い出しました。
『ユダヤ人大富豪の教え』の222ページにでてきます。
私たちが気づかないところで、私たちを応援してくれている人たち。
私たちの夢や情熱を察知し、私たちの知らないところで、
私たちの活動を静かに支えてくれている人たち。

昨日、なつさんが書いてくださったように、
「人の縁」が一番力がある
と、つくづく考えさせられた出来事でした。

本審査の結果は、約1週間後に出ます。
何事もなく、無事にオーナーとしての一歩目を踏み出せるよう、
心から願っています。

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2004/11/25

いざ、契約へ 1

23日~24日で福岡へ行ってきました。

昼ごろの飛行機で着いたのですが、
外に出ると、東京より空気がひんやりしています。

よく、関東から転勤でこられる方は、
「九州=南国」だし、「雪も降らない」と、誤解されていますが、
福岡は日本海に面しているので、結構、寒いですし、
一冬で、3~4回は雪が7cm前後積もりますし、
冬の朝は路面凍結することもあります。

この日は、風は冷たくても、お天気はサイコーでした。
「幸先いいなー。」なんて思いつつ、
両親の車で、まずは今回買う物件を見に行きました。

第一印象は「広い!」
166坪の土地というものの実感がわかなかったのですが、
実際に見てみると、予想以上に広く感じました。
そして、壁は。。。
うむむ。。。「早く、ペンキを塗りなおさなければ!」なのでした。

それから、博多のうどんを食べ(関東のうどんとは似て非なるものです)、
不動産屋さんへ。

不動産屋さんは、外の駐車場のところに立って、待ってありました。
ダンナと父は、最初の下見でお会いしていますが、私は初対面です。
電話から想像していたより、ずっと若いおじさまでした。

ご挨拶をすませて、テーブルに着くと、
早速、重要事項説明書を渡されました。
ページ数、55ページ。
それを、全部読みながら、所々解説を加え、私たちの質問に答え、
進めていかれました。

窓越しはポカポカ陽気。昼ごはんを食べた私たちには、
少々辛い時間帯だったのですが、寝てるわけにはいきません。
気をひきしめ、不動産屋さんの説明に、遅れないようについていきました。
結局、全てが終わったのは、3時間後。。。
すごく丁寧でした。(法令の説明は眠くなりましたが)
こんなに時間をかけられるのであれば、売買契約の前に説明したいというのも分かります。

ゴルビー父ですら、
「こんなに丁寧な不動産屋は、初めて見た!」と感心しておりました。

そして、不動産屋さんとの雑談の中で、買い付けの話がでました。
今回の物件、私たちの後にも、何件か買い付けの申込があり、
中には「現金で買いたい」という話もあったそうなのです。
私が、「え?」と言いつつ、内心、「やっぱりー」と思っていたら、
不動産屋さんは、こんなことを言われました。
「現金で買うといっても、色々あるんですよ。
 本当に現金をすぐ用意できるのかどうかは、聞いただけではわかりませんし、
 要するに、信頼して契約を結べる人はどなただろう?と考えるわけです」
そうして、この不動産屋さんが買い手を選別されていた最中に、
Kさんが電話してこられたとのこと。
このブログに何度も書いて申し訳ありませんが、
本当に人の縁はありがたいし、不思議なものだと思いました。


そして、いよいよ、待ちに待った24日の契約。続きは明日をお楽しみに!

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2004/11/22

いっぱいいっぱい

金曜日の夕方、私はすっかり、いっぱいいっぱいになっておりました。

というのも、銀行さんの融資の本申込の書類が届き、
必要書類の一覧を見ていて、フト疑問が。。。
早速、銀行さんへ電話します。
私:「申込書の添付資料に、売買契約書と重要事項説明書って
   書かれていますが、これって、契約がまだなので、
   後からでいいんですよね?」
銀:「え?本申込は契約が済んでからになります」
私:「えー?!契約が先なんですか?(汗)」
よくよく聞いてみると、私が銀行さんと、不動産屋さんの話を
勝手に解釈してしまっていたのが原因のようです。
うわー、これじゃ、予定がずれ込んじゃうー。どうしよー。

焦って、不動産屋さんへ電話します。
私:「銀行さんに、本申込をしようとしたら、契約が先だと言われたのですが」
不:「事前審査が終わって、ローンが出ることが分かったら、契約しましょう」
私:「いえいえ、事前審査は終わっているんです。ローンも希望金額でるんです」
不:「それでは、ローン特約ナシの契約書でいいでしょうかね?」
・・・ローン特約ナシの契約書・・・
・・・ローン特約ナシの契約書・・・
・・・ローン特約ナシの契約書・・・
え???買い付けの時には、ローン特約アリで申し込んでも、
契約の時には、事前審査が済んでいるから、ローン特約ナシにするってこと?
そーなの?えー?
でも、ゴルビー父に「ローン特約だけは必ずつけなさい」と念を押されています。
私の動揺を見抜いた不動産屋さん、すかさず、
「お父さんに相談してみられたら、どうでしょう?
 銀行におられたからご理解いただけるはずですよ」
はぁ。。。

事前審査が終わっていたら、確実にローンがおりるのでしょうか?
またまた銀行へ電話します。
私:「ローンの事前審査が終わったということは、
   ご融資いただけると考えてよろしいのでしょうか?」
銀:「そーですねー。余程のことがない限りは、融資できますが。。。」
とのこと。

うーん。。。やっぱり、ゴルビーSOSです。
私:「銀行の本申込をしようとしたら、契約が先だって言われて、
   不動産屋さんに電話したら、ローン特約ナシの契約でって言われて。。。」
父:「今回は、初めての投資だろう?もし、何かの理由でローンがおりなかった
   場合に、全額は払えないんだから、今回は特約をつけてもらいなさい」
私:「でもね。。。」
さっきまで、のんびり構えていたのに、事態が急変したことで
私はもう、いっぱいいっぱいになっていました。

結局、困った時のゴルビー頼み。
父が不動産屋さんに電話をしてくれました。
結果の電話を待つ間、
困難に自分で立ち向かわなかった勇気のナサに、
自己嫌悪状態になり、もう、半泣きになっておりました。。。

交渉の結果、
仮にローンがおりなかった時に備え、
頭金なし、ローン特約アリの契約を結ぶことで、
売主さんの了承も得られたと返事がありました。
1割程度の頭金を先に支払って、ローン特約アリにしておくと、
万が一、ローンがおりなかった時に、
資金の返還など、売主さんや不動産屋さんにとっては
手間ばかりかかるのだそうです。

そうは言っても、今回は、
・売主さんがキャッシュを急いでなかったこと。
・不動産屋さんが、Kさんからの紹介と、
 ウチのゴルビーのキャリア(元地銀マン)を信用してくれたこと。
という、特殊な事情が重なりました。
通常、初めてのお客さんとは、やらない契約方法だそうです。

ということで、24日に契約することになり、帰省してきます。
不動産屋さんからの提案で、23日に、ゴルビー父同席のもと、
重要事項説明書の事前説明を受けることになりました。

ワクワク、ドキドキです。

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2004/11/19

浦安の物件

昨日の午前中、業者さんからFAXしてもらった浦安の物件を見てきました。

浦安の駅で降りるのは初めてだったのですが、
適度にお店と住宅が混在した、住みやすそうな街並みです。
新浦安とは違う、雑然とした、庶民的な空気がありました。
その駅から歩いて、実質、5分。
いやー便利かも?
ただ、前面道路が、かなりの細さです。
その上、斜めに走っているので、どの家も、土地の形がヘンなのです。

そして、今回の建物には、「○○ハイツー」という看板が。
「ハイツー」?最後の「-」は、どうしてのばしてるの???
うーん、面白い(笑)。

道に面した窓を見ると、確かに満室のようです。
あれ、面白いなー。ガラスのすぐ後ろが障子になってる。
S54年築だからかなー?こういうの久しぶりに見たなー。へえー。
じっくり見ると、ペンキの塗りなおしをすれば、
建物はソコソコしっかりしている様子です。

こんな建物でした。

建物の裏側に階段があるのですが、
住人が面倒をみているらしいネコが2匹のんびりとしていました。

私がカシャカシャ写真をとっていると、
いかにも「不動産屋」な方が、同じ資料を持って、立ってありました。
ちょっと、強面。
弱気な私は、そそくさと立ち去りました。

帰ってきて、不動産屋さんと話したのですが、
前面道路や土地の形がイマイチとはいえ、駅からの距離を考えると魅力的です。
月曜に、業者用の情報として公開されたらしいのですが、
この物件、多分、あっという間に売れてしまうことでしょう。
土地が50坪あって、4200万円、表面10.4%だそうです。

私とダンナは、前回の近所の物件のイメージが残っているので、
イマイチ、手がでませんでした。
昨日の夜は、ダンナと「あれは、つくづく、いい物件だったねー」と反省会です。
ちなみに、こんな建物でした。

土地は40坪、駅から8分の広めの道路に面した四角い土地に建っていて、
4100万円、表面利回り10.5%でした。

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2004/11/18

国金に行ってきました

朝一番で、近くの国金に行ってきました。

今回は融資を受けないものの、今後、お世話になることもあるでしょうし、
一度、お目にかかっておいた方がいいと思ったのです。

国金に融資をお願いしようと思っていた時に書いた「事業計画書」も持参しました。
これ、実は、ゴルビー父に下書きを見せたら、「青い!」と、一喝されたので、
昨日の夜、必死に体裁を整えたのです。
最後の締め文句がうまく書けないまま、時間切れ。
中途半端な事業計画書を持っていくことになり、不本意だったのですが、
担当者の方、チラリと横目で見ただけで、
「一応、お預りしておきます」だってー。
えー。最後はイマイチなんだけど、頑張って書いたのにー。しくしく。。。
せめて、後で読んでねー。

担当者の方にお話を伺ってみると、
やはり、本来、国金は、生産者を支援することを目的とした機関であるため、
不動産賃貸業に対しては、査定が厳しいという特徴があるそうです。
また、実際の購入から、融資がでるまでの間、
つなぎ融資などで、資金調達する必要があるため、
ある程度、自己資金がある方でないと、利用しづらいとおっしゃっていました。

なるほどねー。
だけど、補修費用に関しては、1000万円程度までは、
連帯保証人さえいれば、無担保で融資ができるということも伺いました。

やっぱり、来てみて良かったです。
こうして不動産投資を志してから出合う人々は、
それぞれに専門知識をお持ちなので、お話を伺うだけでも、
とても面白いし、勉強になっておりますー。ありがとうございます。

で、家に帰ると、不動産屋さんから新しい物件資料が。
早速、昼から行ってみようかな(笑)?

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2004/11/17

印鑑登録してきました

昨日の夕方、R銀行さんから、本申込に必要な書類一覧が来て、
いよいよ、先日つくった印鑑を登録してきました。

今回は、8割融資を頂いたので、頭金や諸費用は私の資金から出し、
ローンをダンナの名前で組むので、共有名義にすることになります。
それで、銀行に私の印鑑登録証を3枚も出さなくちゃいけないらしいのです。

シンピンの印鑑を、登録用紙にペタッ。
あれれ?つきが悪いなー。でも、ま、いいか。
と、窓口に持って行くと、係りの方も慣れたもので、
「この印鑑、新しいんですか?」と聞き、私がうなずくと、
何度も朱肉をつけては、ティッシュでふいた後、
ばっちり、捺印。
思わず、「さすがですねー」と言ったら、
「新しい印鑑にはノリがついていて、印影がつきにくいんですよ」
と、教えてもらいました。

不動産の売買って、こういう書類を用意したりしなきゃいけないし、
サラリーマンでも、営業の人ならごまかしがきくかもしれませんが、
内勤だと、銀行へ行ったり、市役所へ行ったりで半休とってたら、
周囲の目が痛いかも???と、思ったりしました。

もちろん、奥さんが専業主婦だと、協力してもらえるはずですが、
去年の今頃の私は働くママでしたから、
「勘弁してよー。じゃ、交代で休もう!」と言っていたに違いありません(笑)。

今は本当に恵まれています。
たまには、ダンナに感謝しとこー。

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2004/11/16

ばんざーい!!!

さっき、R銀行から融資の返事がありました。
希望通り、購入価格の8割を18年で融資してくれるそうです。
あー、めちゃくちゃ嬉しいです。
誰彼かまわず、お礼を言ってまわりたい気分です(笑)

やはり、都銀の福岡支店に相談したのが良かったようです。
というのは、銀行の融資担当の方が、
今回の物件の場所が福岡市内でなくても、
とても便利な立地で、この土地の広さや間取りは有利だと
理解してくださったからです。

これで、何とか話も本決まりです。
後は、必要な手順を踏んでいくのみですが、
遅滞なく進むように、まだまだ頑張ります!

心配して、応援してくださった皆様、ありがとうございました。

ちなみに、こんな物件です。

広めの2DKが4室ある建物、2棟と土地166坪です。
特急も止まる電車の駅から、実質、徒歩6分。
福岡中心部まで、特急で12分。
ダイエーも近くにあって便利ですが、
物件の周りは、戸建ての多い、静かな住宅地です。

あー、やっと、実感がわいてきました。
ここまで来る道程は遠かったですが、頑張ってきてよかったです。

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2004/11/15

融資の返事

さっき、信託銀行から、融資の返事がきました。

今回の物件、
その銀行の評価額は3700万円。
融資限度は2400万円、期間13年が限界だという返事がきました。
金利も、優遇なし。

うーん、ナカナカいい場所にある、土地の広い物件なんだけどな。。。
建物は、軽量鉄骨で17年経過しているとはいえ、
沢さんも同じ会社の同タイプの建物を持ってあり、
塗装をし直せば、かなり長く使えるということだし、
私も60件以上下見した中では、色々考え合わせて、
イチ押しとも言える、お気に入りの物件なのに。。。
まあ、好みの問題もあるんでしょうね。
RCばかり見ている方だと、こういう建物の評価はイマイチなのかなー?

その上、遠隔地の物件については、
こちらの銀行では、今後、融資しなくなる可能性もでてきたそうなのです。
ほとんど、お断りムード。。。

そっかー、
でも、どうせ半分しか融資してもらえないんだったら、
国金に相談に行ってみよう!
OKがでれば、こっちの方が金利が安いし。
と思って、今、ネットで申込しました。

あと、一行の返事待ちではありますが、
今回の物件はどうしても押さえておきたいので、
できることは全部やっておこうと思っています。
がんばりまーす!

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2004/11/12

不動産投資は人との縁2

思わぬ後押しをしてくれたのは、
いつもお世話になっている不動産屋 Kさんでした。
Kさんが、元付けの不動産屋さんに電話をして、
私たちの経緯を説明してくださったのです。

Kさんは、義妹から紹介されたのですが、ダンナの高校・大学の先輩で、
更に、私の従兄の同級生だと分かった縁の深い方ではありました。
これまで、何度か仲介をお願いしたものの、
手間をかけるだけで、ナカナカ買えないままだったのです。

沢さんの教えに従うと、今回もKさんを通すべきだと思ったのですが、
前回の失敗で、不動産投資でとるべきリスクについて思うところがあり、
今回は思い切って、知らない元付けの不動産屋さんに、
直接、申し込んでみたのです。

それでも、義理がありますので、
状況の説明だけはしておこうと思い、メールしました。
そして、思いもかけないことに、Kさんは後押ししてくださったのです。

元付けの業者さんからOKの電話があった時に、Kさんのことを話すと、
お父さんの代からの知り合いで、とても懇意にされてきたそうで、
「縁とは不思議なものですね」と、この方も穏やかに言われました。

本当に縁は不思議です。
私の想像が及ばないところで、人生が大きく動くことがあるのだと思いました。

実は、沢さんにお会いしてみて、
一番すごいなと思ったのは、人間的な魅力です。
沢さんという人は、出会う人をどんどん自分のチームに引き込んでいく何かをお持ちです。
別に、私がお世話になっているからお世辞を言っているのではないんです。

常に好奇心をもって、沢山の人と出会い、
決していばったりせず、私のような新米投資家であっても優しく接し、
年下の相手からでも、どんどん新しい知識を吸収していく姿勢に
本当に驚き、感心しました。(その上、オチャメな部分もお持ちです)

沢さんから、見習うべきことは何か?と、考えた時、
その不動産投資手法の前に、
この、人との縁を大事にする姿勢が一番大切なのではないかと思い始めていたのでした。

不動産を買うに至るまでには、沢山の人の助力が必要です。
不動産屋さんはもちろん、管理会社さんや、銀行さん・・・などなど
沢山の人を味方につけて、
「この人を応援してやらなくちゃ」と思ってもらえる人になりたい
と、沢さんをみていて思いました。

こんなに人との縁が必要になる投資は、ナカナカないと思います。
それだけに、これまでの経験は私を人間的にとても成長させてくれているはず・・・
と、思うようになりました。
応援してくれている人すべてに感謝し、
ゆっくりでも、一歩づつ進み続けていきたいと思っています。

融資が決まるまで、次の不動産を見に行く気持ちになれないので、
ちょっと、心の話題になりました。たいくつでスミマセン。

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2004/11/11

不動産投資は人との縁

不動産投資を志してから、今回、買い付けが通るに至るまで、
本当に色々なことがありました。

私、ホントのことを言うと、初めのころは
「株式などの金融商品の投資経験があるんだから、
 不動産投資だって、勉強すれば何とかなる」
と、根拠のない確信を抱いていたのです。

でも、それが完全に間違っていたことを、
何度も、何度も思い知らされました。

不動産投資は、何よりも先に、
人との縁があってこそ成立するものだと痛感しています。
自分が「こういうものが欲しい」ということを多くの人に知ってもらい、
少しでも多くの人に、応援してもらえるようになって、
本当に縁がある物件に出合えるのだなと思いました。

今は、インターネットなどで情報が共有化され、
多くの人がその情報を見ています。
でも、それだけに競争も激しくなっていて、
「人よりも先んじなければ!」と、焦るあまりに
物件を吟味する時間が少ないという難点があります。

それに、ダ・ダ・ダと、買いたい人が手をあげれば、
誰に売ることにするかを決めるのは、やはり、「人」。
元付けの不動産屋さんの「メガネ」に適わなければいけません。

もちろん、一般に公開される前の情報がもらえる人は別ですが、
普通の人は、イキナリそのステップへはナカナカ進めませんので。

良心的な不動産屋さんほど、
・支払い能力はあるのか
・銀行の融資がつく人物なのか
・売っても大丈夫だろうか
と、とても吟味されているのを感じます。
これとは別に、自分の手数料収入を量りにかける人もいますが。

実は、今回、ダンナが買付けを入れにいった時、
元付けの不動産屋さんに
「不動産は、そんなに慌てて買うものではありません。
 物件を見て、周辺の相場を確認して、よくよく調べて
 十分に納得してから買うものですよ」
と、忠告されたそうです。

私たちも、これまで沢山の不動産屋さんと知り合う機会がありましたが、
初めて会う私たちに、こんな忠告をしてくださる方はいませんでした。
とても、ありがたく思うと同時に、「でも、どうしても買いたい」と思ったのです。

あちらにしてみれば、
こんなに性急に買い急ぐ人物に売っても大丈夫だろうか?
という不安もあったことと思います。

私たちのこれまでの試行錯誤を、どう、説明したものか考えていた時に、
思わぬ助けがあったのです。  (明日に続く)

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2004/11/10

ガイアの夜明け

昨日の「ガイアの夜明け」をご覧になったでしょうか?
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview1109.html

残念ながら、前半を見逃したのですが、
福岡の高級賃貸マンションを扱うディックスクロキについても取り上げられ、
様々なファンドからのオファーが相次いでいるという話がされていました。
社長さんは、
「福岡には、これまでこういう高級賃貸マンションがなかった。
でも、給与の1/5を支払っても住みたいという層は必ずいる」
と、熱く語ってありました。

・・・どうなんでしょう???
九州の中で並び称されるのは、
新しいもの好きの熊本人(熊本の方、スミマセン)
堅実な博多っこ

それこそ、以前、同番組で、
「博多で売れたら、全国でヒットするという」
とかなんとか、マーケティングの人の話を紹介していたじゃない。。。

ダンナと、身近なお金持ちの友達の名前を挙げていきましたが、
誰も住みそうにありません。
「あの人達は、高い家賃を払うくらいなら、絶対に買うよね」
と、2人で納得してしまいました。

もちろん、博多っこの中にも、
ごく少数、住む人もいると思いますが、
多分、実際に住むのは、東京の相場で物件を探す転勤族など
他県の人が圧倒的になるような気がします。

5年ほど前、鳴り物入りで建てられた「ブランドシティ」なるものも、
今行くと、閑古鳥が鳴いております。
まあ、もちろん立地が悪かったこともありますが、
私の周りの友人達、ブランドものを日本でプロパーで買う人は
ほとんどいません。例え、お金を持っていてもです。

東京の感覚で億単位の投資をしている人たちが
福岡で狙う高級賃貸マンション。。。
どうなるんだろう?今後も楽しみです。

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やっぱり、見てみないとねー!2

昨日書いた物件の続きです。

ダンナが家に帰った日曜日の夕方、不動産屋さんから電話がありました。
不「いかがですか?」
ダ「検討してるんですが、まず、売主さんってどういう方なんですか?
  どうして売却されるんでしょう?」
不「これ、売主側の担当者と別なんですよ。確認しておきます。」
ダ「じゃあ、この家賃表の中で、駐車場を借りている人はどの方か分かりますか?」
不「管理はウチではやっていないので、確認します」
ダ「その辺が分からないと、判断できないんですけど。。。
  とりあえず、銀行の融資が幾ら位でるものなのか、打診してみたいので、
  資料を送ってもらえますか?」
不「資料というと?」
ダ「登記簿とか、建物の図面とかです」
不「そういうものは、買われたお客様にしかお渡しできません」
ダ「買った人にしか渡せないって、普通、銀行の審査を受けるには必要でしょう?」
不「調べて、折り返しご連絡します」

・・・だ、大丈夫なの???
買った人にしか渡せない書類といったら、権利書でしょう?
登記簿は法務局に行ったら、誰でももらえるじゃん。
この全くお話にならない担当者もすごいけれど、
この人を担当者にしている不動産屋さんもすごい。

だって、広告出して、1ケ月半経ってるでしょう?
幾ら利回り悪いからって、問い合わせが1件もなかったわけないし。
それに、この会社、10年程度は営業している会社のはずです。
こりゃー、売れなかったのは、君が原因だよ。うん。間違いない。

昨日の夕方も、
「売主さんに連絡がとれないんですー。すみませんってご主人に伝えてください」
と電話がありました。悪気はない様子です。
連絡とれないってどういうこと?社内にいるんでしょ?売却を受けた人が!
どういう人なのか位、聞けばわかるじゃん。。。

とは思ったものの、今朝、一応、法務局に行って登記簿をもらってきました。
「あれれ?売主さんち、物件のすぐ近くじゃん。」
2枚目をパラリ。
ぎょ、ぎょ、ぎょ・・・何?この細々とした借金は???
最初は1900万円、次は1100万円、次は710万円、300万円、250万円と続きます。
当然、後半に行くほど金利が高くなっています。。。
商売か何かの資金繰りで行き詰ってあるのでしょうか??
連絡とれないって、ホントなのかも?

いやー、これは、あの担当者からは怖くて買えないよ。
ほっとくと、きっと競売にでてくるんじゃないの???
いやいや、もしかして、この不動産屋も仕方なく受けたけど、売る気ないのかも?

建物も立地もとても良いのです。
私たちが経験豊富で、弁護士さんなどとチームで取り組めるようになると、
この物件は面白いのかもしれませんが、まだまだ力不足な私たちなのでした。

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2004/11/09

やっぱり、見てみないとねー!

せっかく帰省したのだから、ちょっと気になっていた物件を
いくつかピックアップして見てきてもらうことにしていたのですが、
夕方、ダンナからが「○○の物件、すごくいいよ!」との電話。
「でしょー!」と、私。
実は、売りに出た時に、「面白そうだよ」と私が言うと、
「えー、あの辺は、イマイチだよ。俺は好きじゃない」と却下されたのです。

確かに、この地域は、昔はイマイチ環境のいい地域とは言えなかったのですが、
今は駅周りが整備されて、町全体に活気がでてると、興奮気味のダンナです。


この物件、9月の半ばに売りに出た時点では、利回りが悪かったので、
ダンナが電話して、現状を聞いてみると、やはりまだ残っていて、
7800万円が7300万円まで下がっているとか。
これで利回りが、やっと11%ちょっと。
その上、土地と建物の評価額を試算すると、5000万円ちょっと。
うー、買付けを入れた物件を考えると、自己資金では厳しーい。

とにかく、一度、持ち帰って相談することになりました。
買付けを入れた物件は、土地が広く、ほとんど土地値に建物がついています。
一方、写真の物件は、土地が狭く、評価がでません。
こうなったら、銀行さんに、個別審査してもらうのがいいか、
一度に購入するということで、共同担保で評価してもらうのがいいか
実際のところを聞いてみようということになりました。

ところが、問題は、思わぬところに転がっていたのです。。。(明日に続く)

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2004/11/08

買い付けが通りました

やっと、やっと、買い付けが通りました。

金曜日の3時頃、いつものサイトをチェックしたら、
その日出たばかりの物件が!
それもウチの実家から車で15分ほどのところです。
駅から徒歩6分。
土地が166坪という広いところに、
2DK、4室が2棟建っているというものでした。

これはいい!
早速、資料を取り寄せました。
これはいける!
もう、それからバタバタです。
週末は、私が保育園ママの会の幹事をしていて、帰れなかったので、
ダンナ一人で下見に行けるよう、飛行機の手配をし、
不動産屋さんとのアポをとり。。。

昨日の夜、買い付けのFAXを入れ、
今日の昼、指値の100万円上ではありましたが、
4100万円で決まりました。

物件を探し始めて半年、
あまりにも買えないので、かなりへこんだ時期もありましたし、
沢さんにも、とても心配をかけてしまいましたが、
やっと一歩進めそうです。

銀行融資の書類も用意し、
先ほど、福岡の銀行向けは速達で送ってきました。
明日は、こちらの銀行まわりです。

ここに至るまでに、沢山の方のご好意を受けました。
本当に心から感謝しています。
今日は、特に、涙がでるほど嬉しい助力も頂いたので、
詳しいことは、メルマガでじっくり書きたいと思います。

明日は、ダンナがついでに見てきた物件のレポートです。
お楽しみに!

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2004/11/06

似顔絵を描いて頂きました

まるさんに、似顔絵を描いて頂きました。
・・・って、少し前に頂いていたのを、私がUPできずにいたら、
何だか、私の似顔絵が色々なところに登場してしまうことになり。。。
別に私は不満はないのですが。。。

まるさん、UPが遅くなった私の責任です。スミマセン。
一応、背景をチェックにしてみたりして。
本当にありがとうございました。

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2004/11/05

行ってみなくちゃ、分からない 2

昨日の下見の続きです。

2件目と3件目は同じ駅でしたので、電車を乗り換えて移動。
今度の駅は、4つ先が東京都という近さです。
こんなに近いと、さぞ便利に違いない!と、思い込んでいた私。
ところが。。。
うーん、こ・こ・こじんまりしてるー。
地図を片手に歩いていると、すれ違うのは、高齢者ばかり。
下町?・・・って言ってもねー。
駅の近くに、幾つかファミリータイプのマンションもあるのですが、
住んではいても、日中は仕事で都内にいるため、
ここ地元は高齢者の町になってしまう様子です。
人口は、そこそこ多そうなのに、大きなスーパーもなく。。。
夜は、絶対に、女性の一人歩きは怖いに違いないという雰囲気。

そうこうするうち、2件目の物件に辿り着きました。
戸建て住宅が並ぶ中に建つ建物。
見通しのきく道だったので、かなり手前から、
「ああ、あれだ」と分かります。
外壁は、ばっちり綺麗に塗装し直されているのに、
屋根は手入れをしていないのも、ばっちり見える。。。
これって、どうなの?!うー。。。
物件周りも、そこそこ綺麗ですし、部屋も埋まっている様子。
「好きか?嫌いか?」と聞かれると、返事に困るけれど。。。
というカンジです。

気を取り直して、次の物件へ向かいました。

3件目は、
道路は碁盤の目のように張り巡らされ、
「○○団地」という雰囲気の中に建つアパートです。
外観は悪くないな。。。
あ、でも、あの部屋空いてる。
近づくと、10室中、確実に4室は空いていて、
もう1室、空いてそうな部屋があります。
うーん。。。ファミリーにはいいけれど、単身者には向かない地域なのかも?

手持ちの地図で、駅までの最短コースを探して歩くこと10分。
2件目に比べると、駅からあきらかに遠いのに、
駅まで斜めに抜ける道を歩けば、早く辿り着けることが分かりました。

帰りの電車でも、途中の駅の雰囲気を見ながら乗っていました。
「この駅、売りアパートでよく見る駅だ」と思う駅もありましたが、
電車から眺めるのと、町を実際に歩くのとでは、全く印象が違うはずです。
首都圏での物件探しは、諦めモードになっていた私ですが、
とにかく数多く見ることが、自分のためになるので、(健康のためにも)
また、下見してレポートしたいと思います。

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2004/11/04

行ってみなくちゃ、分からない 1

今日は、朝から物件を3件みてまわりました。

よく、不動産投資に適した地域として、
より東京に近い地域の方が空室率が低くてオススメ!
のように書かれた本を見かけますが、
実際に行ってみると、
それぞれの地域には、その地域に満足して暮らす人々がいて、
日々の生活が営まれているのを実感することが多い気がします。

今日の1軒目も、そんな地域でした。
JRの快速がとまる駅周りはお店も多く、沢山の人が行き交っています。
年齢層も幅広く、平日の昼間でもかなり活気のある地域でした。

物件まで歩いてみると、
先日の東京に近い地域より、断然、空室率が低いのがわかります。
駅からトコトコ歩いて8分。
物件は想像以上に綺麗でした。
外壁は、最近、真っ白に塗り替えられたばかりです。
各戸、玄関周りを多少散らかしていましたが、まあまあの暮らしぶりです。

この地域はいいかも?と思い、
帰り道に、駅の近くの賃貸専門の不動産屋さんに寄ってみました。
昼ごはんに近い時間だからか、お店には女性スタッフ一人だけ。
彼女に事情を話すと、色々なことを教えてくれました。

近くの大学に通う学生と、東京へ通勤する社会人のニーズが高い地域のため
外観が綺麗で、平地にある物件(高台の地域もあり)なら、
客付けに困ることはないとのこと。
ただ、地域的に、やはり、ユニットバスは嫌われる傾向が強く、
一般的に単身者向けは5万円前後のところ、
ユニットバスの場合は、4万5千円を切る値段になってしまうとか。
・・・今回の物件、ユニットバスだったんです。。。
4万5千円じゃ、利回りキビシー。

やっぱり、実際に客付けしている人の情報は貴重ですね。
とても勉強になりました。
残りの2軒のレポートは、明日に続きます。。。

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2004/11/02

空室率の高い地域

今朝は、不動産屋さんに昨日頂いていた資料のうち、家から近い1軒を見てきました。

同じ市内にありながら、電車を一度乗り換えて20分弱(乗り換え時間含む)。
以前は通勤に使っていた電車でしたが、居眠りしていたので外をじっくり見るのは初めて。
今の私が車窓から見える景色で気になるのは、空室のこと(病気かも?)。
「マンション多いし、意外と空室多いんだなー」と思って乗っておりました。
降りてみての第一印象は、「ウチの駅前より、こじんまりしてるー」(笑)

広めの道沿いを歩き始めると、やはりマンションやアパートだらけ。
そして、やはり空室が結構目につきます。。。それも1階は特に。
「うーん。。。地域的に空室が多いのはイタイなー」
というのも、今回の物件、4室なのです。
1室空くと、25%。
埋まりにくい地域だと、困ってしまいます。

駅から徒歩8分で到着。
物件は、思っていたより綺麗でしたし、道路づけも悪くなく、本当に満室でした。
近くに高圧線の鉄塔はありましたが、賃貸には影響していない様子。。。
土地は狭いのですが、更地に戻して、一軒家用の土地として出すこともできそうな形状です。

気になるのは、空室リスクのみになりました。
こればかりは、ちょっと調べてみないことには、結論が出せません。

今日の午後は、ママ友達が急に実家の家業を継ぐため、引越しすることになって、
送別会があったので今まで帰れませんでした。
今日の夜、色々調べてみるつもりです。
慌しい中、送別会に出席したのは、
彼女の駅前のマンションをどうするのか聞いてみたかったため。。。
以前、「売るかも?」と言っていたのですが、やはり、月15万円で貸すことにしたとか。
買えたら面白いかな?とも、チラリと思っていたのですが、
やはりこの選択が賢いと、私も思います。
朝の物件とは違い、ここは空室率がかなり低いですからね。。。

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2004/11/01

やわらか頭で

不動産投資をしたい!・・・と、志してから、何度も思い知らされているのが、
「私、なんて頭が固いんだろー」ということです。

なまじ宅建なんて勉強しちゃった経験があったものだから、芳屋社長に
「物件の価格が上がると、不動産会社の手数料が増えるのはおかしくないですか?」
と言われても、全然、ピンとこないばかりか
「そういう風に決まっているんだし。。。」と思っていました。
芳屋社長の真意を、よくよく伺ってみると、
ホント、自分が情けなくなりました。。。
「なるほどー。そういう解決策があったんだ。
それを不動産会社さんから提案されなくちゃ、理解できないなんて。。。」

物件の選別にしても、投資した後の出口戦略にしても、
やはり株など他の投資商品とは違う、選択肢の幅広さに、
つくづく勉強不足を痛感しました。

夕方からの打ち上げは、チビの体調不良で、早々に帰らざるを得ませんでしたが、
撫子さんとSさんと、めちゃくちゃお喋りして帰ってきました。。。
喋りすぎてスミマセン。ついつい、楽しくて。
Sさんのビジネスの話、とても面白かったし、
撫子さんとはホントに境遇が似ていて、とても、とても、親しくなれた気分でした。
Dさんとは、あまりお話できなかったのがザンネンでした。

今日は、チビが更に体調不良で、お休みしています。
今は、TOM & JERRYのビデオを見てくれていますが、
そろそろ、病院へ連れて行かなくちゃ。。。

昨日のことは書ききれないのですが、参加できて良かったです。
沢さん、ありがとうございましたー。

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