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2005/01/31

柵?フェンス?

水曜日の夜~昨日まで、風邪でダウンしておりました。
心配して頂いた方々、ありがとうございました。

先日、両親が私たちのアパート点検と掃除に行ってくれ、
次のような提案がされました。

1.草取りが大変にならないように、一部、芝生をはる
 (父が芝生好きなので、買ってきてはってくれます)
2.入り口近くは、母及びその友達の家で繁殖した花を植える
3.エントランスにある、サビサビのアーチには、蔓バラをまく
4.自転車置き場の下のコンクリートがひび割れているので、
 父が補修する。
5.来月(2月)に実家のフローリング張替えにこられる業者さんに
 塗装屋さんを紹介してもらい、外壁の塗装の相見積りをとる。
6.1階の部屋の人たちが、自分の庭の範囲がわかるように柵をはる

うーん、やっぱり実家の側の物件だけに、
春が近づくと、両親がわくわくしてきたようです(笑)。

6の柵の話では、母のイメージはガーデニングの木製のものを
イメージしているようでしたが、小さい子どももいるので危ないし、
ペンキの塗り替えもしなくちゃいけなくなるので、
ネットで、もっと実用的で安全なものがないか調べていました。

最初は、「柵」で探していたのですが、
私が探しているようなのはどうも「フェンス」らしいと気付き、探していくと。。。
高い!(値段が)
びっくりしました。

こういうのって、DIYショップなどに行くと、もっと安いのでしょうか?
フェンスなんて、興味を持って見たこともなかったので、
値段を比べようがありません。

オークションで探すにしても、ちょっと勉強しないと、
値段が手ごろで手入れがいらないものが分からないのです(泣)

塗装屋さんに頼む前に、外壁の配色も考えなくちゃ。
やっぱり、HP製作用の色見本じゃダメだよなー(当たり前!)
昔、通信教育を受けた、インテリア・コーディネーターの本を探すかなー(笑)

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2005/01/27

本日休業中です。。。

冬は毎シーズン、風邪を3回はひくのに、
今シーズンは、喉が痛くなるくらいで治まっておりましたが、
とうとう、風邪を引いたらしいです。

今日は、さんざん寝て、さっきからお布団で読書中です。
不動産ネタは、回復してからにしますー。
ではではー。

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2005/01/26

候補物件でました!

実は、昨日、ネットで良さげな物件を見つけてしまいました。
ダンナに電話すると、「今から帰る!」(←福岡まで)
「えー?!マジで?」私の方がビックリです。

会社に行っておきながら、途中で帰るなんて、フツー考えられませんが、
この物件の場所がダンナの大好きな街だったのです。
その上、利回りがイイ!
これは、早いもの勝ちだ!!!というワケでした。

その上、カメラや物件概要を渡すため、私も品川まで出動することに。。。
品川に着いて、お昼ご飯を食べていたら、ダンナも到着。
私が業者に電話で確認したことを伝えていると、
ダンナは早くも「ダメだったら、どうしよう」モード(苦笑)。
「去年も買えるまでに時間かかったんだし、これがダメでも次があるよ」
と励まして(?)分かれました。

夕方、物件を見たダンナから電話。
案の定、興奮気味です。
「これ、いいよ。買いたい!建物ばっちり」
って、おいおーい。とても自己資金じゃ買えない値段だよー。
まー、まー、落ち着いて。落ち着いて。
まずは、銀行さんに評価額を聞いてからにしようよ。

暫く時間を置いてから、電話をかけ、
物件の概要を聞きました。
うむむむむ・・・なるほど、路線価が低いワケだ。。。

物件のある場所は、大学も近く、若者や単身者に人気のエリアです。
ただ、前面道路は3mの私道(費用負担ナシ)となっていました。
一応、路線価も出てはいたのですが、周囲に比べて半分だったのです。
どうしてかなー?と思った答えは、全く、車の入れない道ということでした。
唯一、広い道に繋がっている出口は階段だったらしいのです。
借りる人には、そんなに問題にならない(周辺環境が良く、駅が近い)ものの、
銀行の評価は厳しいだろうなーというものでした。

建てる時も苦労したはずですが、外壁の補修などで足場を組むにしても、
道具を手で運んでもらうことになりますので、高くつくはずです。
うーん。。。

実は、この物件、去年の春頃に下見に来た、
すぐ近くの物件と同じ売主さんらしいのです。
その時は、道路付けが悪い上に、利回りも低かったので、
暫く売れ残っていました。(結局、去年の9月頃に売れたそうです)
その経緯から考えると、大胆な値引きを受けるとは考えられません。

一応、都銀の福岡支店へ相談にいくと、
2行とも、本部の評価を聞いてみましょうということだったそうなのですが、
この物件の唯一のメリットである、立地の良さは、
県外の人には評価できないだろうな。。。

この物件に関しては、地銀の方が評価がでそう。
県外在住の私たちには貸してくれませんが。。。
うーん、でもやっぱり、この価格はちょっと高いかなー。

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2005/01/25

クレジットカード利用明細書

領収書の無いものはダメなんだと思い込んでいたのですが、
意外にも「支払ったというのがわかりさえすればいい」とのことで、
今日は、お金関係の郵便をまとめて入れている棚から
クレジットカードの利用明細書を引っ張り出し、整理しています。

これがまた、使った時には覚えているのに、
後から見るとワケが分からない支払いが沢山あります。

こうして開業資金として経費扱いできると知らなかったので、
一時は、ネットの格安航空券屋さんなどを通じてチケットを買って
節約していたのがアダになりました。
だって、こういう所って、社名だけではピンと来ないんです(涙)。

名義別、時系列に並べて、
昨日の「なんちゃって業務日誌」の日付と照らし合わせて。。。
ははは・・・、もー、誰か教えておいて欲しかったよー。
1年遡るのが、こんなに大変なんだって(泣)。

今年の分は、マメに入力しなくちゃなー。
私、こんなに面倒くさいのキライー(涙)!

って、なんだかんだ言いつつ、
2時間くらい、本を読んでさぼってしまいましたー(笑)。

おお、今週のメルマガを書かなければー!
下見はどうするー!
楽しみにしてた、西山さんのセミナーDVDも届いたしー。
お肌のために、睡眠も必要だー。
あーん、時間が足りないよー。

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2005/01/24

業務日誌?!

不動産投資を志して、会社を辞めてから、日々学んだことを書き留めていたら、
ちょっとした業務日誌になっていました。
これがあると、「青色申告」の開業資金として計上するべき費用が
かなりよくわかります。

不動産に関するものは、全部、計上していいといわれたのですが、
領収書はストックしていても、電車代は領収書がないので、
記憶(記録)だけが頼りです。
下見に行った時の交通費や、(人によっては宿泊費も、)
セミナーに行った時の交通費、銀行へ相談に行った時の交通費・・・
この「なんちゃって業務日誌」を見たら、一目瞭然。

ただ・・・お盆までは熱心につけていた日誌も、
その後からメインイベントしか書いていないんです(苦笑)。。。
今日は、その空白を過去のメールやカレンダーを見ながら埋める作業。
はぁー。やっぱり、マメにつけなくちゃダメだなー。
その時は覚えていても、時間がたつとあやふやな部分が沢山あります。
反省しました。。。

って言っておきながら、ちょっと飽きると、直ぐに、
撫子さんお勧めの、ダン・ブラウン「天使と悪魔」へフラフラ~。
週末に上巻を読んだので、下巻が気になって仕方ありません(苦笑)。

早いトコ、申告書類関係を終わらせて、
今週こそ、物件の下見に行こうと思ってるのに。。。

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2005/01/21

青色申告会4

昨日、一通り入力した後、
途中まで入力した状態の決算書を見せてもらいました。
へぇ~。こんなのを出すんだー。

担当の方が、ざっと説明されていきます。
「不動産の場合、どうしても初年度は赤字になりますよね。
 赤字の場合は、青色申告特別控除は受けられないんです。」

最初は、「へぇ~」と、聞き逃していたのですが、
「!?」うっそ~。
私「え?10万円の控除って受けられないんですか?」
担「はい。赤字の場合は、55万円の控除も受けられません。
  ですが、白色はこの損失を翌年に繰り越せないのに対し、
  青色は、この赤字を3年繰り越せますので、
  次の物件購入も考えている人は青色にすべきなんですよ」

・・・知らなかった。。。
去年、やっと物件を買えたのが年末押し迫った時期だったので
仕方ないと諦めていたのですが、時期が早かったら、
危うく、10室になるように、区分所有物件で数合わせをしていた所でした。

知ってる人にとっては、とりたてて騒ぐほどのことでもないのでしょうが、
完全に勘違いしていた私には、衝撃の事実(笑)でした。

説明後、少しだけ担当者の方と雑談しました。
この方のお母さんも福岡の出身だそうで、
そこに残っている土地が、近々、収用されるそうなのですが、
この土地、掘ると弥生時代からの勾玉などがゴロゴロでてくるそうです。
でも、出てきたものは、全て国に収めなければいけない・・・
などなど、面白い話を聞かせてもらいました(笑)。

だんだん、青色申告会でも、本当のサポーターのように、
色々な面で応援いただけるようになってきました。
勉強にもなりますし、ホント、入ってよかったです(笑)。

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2005/01/20

青色申告会3

経費の計上がだいたい終わったので、
一度、見てもらおうと青色申告会へ行ってきました。

ダンナの帳簿では、複合という起票方法を使い、
実際に払った額の3/4を実際の費用(旅費交通費など)で計上し、
残りの1/4を「事業主貸」という項目で計上しました。
<ダンナ>
   借方          貸方     
3/4 旅費交通費     現金
1/4 事業主貸

で、私の帳簿では、
この残った1/4を費用計上することになりました。
<私>
   借方          貸方     
 旅費交通費      事業主借

また、開業は12/15だったのですが、
帳簿は区切りよく12/1~としました。
本当はこの時点では、物件を持ってはいないのですが、
開始時点に、土地も建物も0は見栄えが良くない(理由は不明)なので、
資産として計上しておき、未払い金処理する方法も教わりました。

うーん、最初はチンプンカンプンだったのですが、
給与を担当している時に、毎月、経理伝票を起票していたし、
貸借対照表自体は、概略分かっているので、
その調整の仕方はナカナカ面白く、担当の人と
うまく名義を分けて管理するにはどうするべきかを色々話しながら進めました。

ただ、建物の減価償却については、会場で教えてもらった方法だと、
法定耐用年数-経過年数の残に0.8をかけて14年と算出されたのです。
14年?!短いなー。そうだったっけ???とは思いましたが、
とりあえず、修正もきくらしいので、そのまま作業を続けました。

でも、家に帰ってからもひっかかります。
確か、チラリとみえた資料の計算式を家で思い出したら、
法定耐用年数-(経過年数×0.8) と書かれていたような・・・。
それだと、20年になるのです。

気になったので、ネットで調べてみました。
・法定耐用年数の全部を経過したもの
 法定耐用年数×0.2
・法定耐用年数の一部を経過したもの
 (法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2

今回の物件は、やはり下のケースに該当するのです。
これは、またまた聞いてみなくちゃ。

今日は、他にも発見があったのですが、
長くなりましたので、また明日~。

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2005/01/19

説明の難しさ

昨日の夕方、青色申告会の方からお電話いただきました。

私の説明がわかりにくかったようで、
物件購入額100%の銀行融資を受けたにも関わらず、
私が1/4の持分を主張していると理解されていたらしく、
どう考えても、譲渡税がかかるのに。。。
と、悩んだ挙句のお電話でした。

うーん、確かにソフトの入力方法を習いながら、
私なりに色々説明したのですが、
どうも分かってもらえてないみたい。。。とは思っていたのです。

多分、昨日はダンナの名義での入力をしていたので、
ダンナの不動産用通帳しか見せておらず、
お金の流れがイメージしてもらえなかったんだな。。。
と反省しました。

電話で、今回の場合、
・購入価格の80%融資を受けたこと
・購入価格+諸経費-融資額 の差額を私の貯金から出したこと
・税理士さんにも相談したが、私の貯金から出したのに、
 100%ダンナ名義にすると、贈与税がかかると教えてもらったこと
を、もう一度説明したら、やっと納得していただけました。

会社で働いていると、こういうお金の細かい点は、
徹底的に詰めて納得し合わないと、
後々トラブルのタネになると分かっていたのですが、
青色申告に関しては、先方がプロなので、
どこか甘えがあったんだなーと反省しました。

今朝になって、また電話があり、
やはり、きちんと個別管理をするべきだと思うので、
経費も按分する記帳をしてくださいとのこと。
だよねー。やっぱり。。。

あー毎回計算しながら入力するくらいなら、
エクセルで作った方が早いよー。
エクセルからエクスポートできないのかなー。ひぃー。

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2005/01/18

青色申告会2

今日は、青色申告の処理に1日かかっています。。。

もう確定申告も間近となっているためか、
青色申告会へ相談に来ている方も多くなっていたんですねー。
のん気に構えていたら、ダメみたい。急に焦ります。

まずは、ブルーリターンAを購入。
これを一度、家に持って帰り、PCで氏名や業種を設定してから
フロッピーにバックアップをとることになっていたのですが、
ブルーリターンAの体験版をアン・インストールしないまま
インストールしてしまったため、フォルダが混在してしまい、
途中で「???」状態になってしまいました。

結局、一度、両方ともアン・インストールし、再インストール。
あー、ホント、急がばまわれだわー。。。しくしく。

でも、再インストールしても、フォルダの場所がおかしい。。。
あちこちさわっていたら、やっと正しいフォルダを指定でき、
今度は、ダンナと私の別々のフォルダを作る作業をしました。

すると、これも、うまくいかない!なんでなのー?く~!!!
2人のフォルダは並列にできるはずなのに、
ダンナのフォルダの下にしか作成できないんです。
あー、もう分かんない。
いーや、行って教えてもらおー!(なげやり)

青色申告会で、事情を話すと、「ああ」と、簡単に修正。(汗)
失敗する人が多いなら、もうちょっと分かりやすくしてよー。

その後が、またまた大変でした。(苦笑)
ウチの場合、今回の物件は1/4が私の名義なので、
1.あらゆるモノを名義に合わせて按分しながら作成。
2.ダンナ名義で一旦作り、その後、按分して数字を合わせる。
の方法があると言われました。

ぱっと考えると、1の方法の方が正確にできそうに思えたのですが、
やってみると、大変です。
領収書の金額を毎回按分しながら、入力していたら、
訳がわからなくなってきました。
その上、通帳の入出金とも、当然、数字が合わないため、
正誤チェックができないのです。
15件くらい入力したら、「あ~めんどぐざい~!」(涙)
結局、2の方法に方針転換。ふぅ~。

物件購入前にかかった、セミナー代や、書籍代など
10万円以下のものは総額を按分し、5年にわけて償却していくとかで、
これはこれで整理しなおさなくちゃいけません。はぁ~。

あと、物件の購入時にかかる登記に関する費用ですが、
個別に費用計上もできるけれど、
建物価格にのせてしまうこともできるんだとか。
費用にすると、満額おとせますが、
建物価格に含めると、減価償却の対象ですから5%は残ります。
でも、将来、課税率が変わった場合は、どうなるんだろう???
「どっちでもいいですよ」って言われてもなー。
ぐるぐるぐるぐる・・・頭がいたくなってきました。

今日はナカナカ面白そうな物件のFAXがきたのに、
当分、下見どころではなさそうです。とほほ。。。

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2005/01/17

ネットの縁

昨日は、うっちゃん(さん抜きのご了承を受けましたので)夫妻に、
すいしょう先生と、美味しい釜揚げうどんをご馳走になってきました。

元々、すいしょう先生が、クラブリッチの新年会で上京されるので
一度お会いして色々お話しましょうと言っていた時に、
うっちゃんから、釜揚げうどんパーティーのお誘いが!
うー、どっちも会いたい。
すいしょう先生も一緒にいいですかー?とお願いしちゃいました。

うっちゃんは、セミナーの時のまま。にこにこ。
もちろん、お話を伺うと、辣腕経営者ばりなんですけど。
ひろさんは。。。
私の勝手なイメージは沢さん似の方だったのですが、
どちらかというと、コテツさん風の穏やかな楽しい方でした。
すいしょう先生は、笑顔の優しい、「先生に治療をおまかせします」
と言いたくなる、人の良さが表に出ている方でした。

待ち合わせ直前に寝たチビのタイミングの良さに、よしよしと思っていたら、
ひろさん宅に足を踏み入れた途端、お目々パッチーン。。。こらこら。。。
早速、彼のブーム、お尻フリフリ・ダンスを、しつこく(笑)踊ってました。

話題は、やはり不動産。
うっちゃん家の投資経緯を教えてもらったり、ひろさんのお仕事の話、
すいしょう先生の病院の話。。。
聞きたいことが山ほどあって、時間が全然足りません(汗)。
こりゃあ、やはり温泉ツアーで1泊する勢いじゃないと、
ホント、話足りないんだなーと、妙な納得をしてしまいました。

うっちゃん、ひろさん、すいしょう先生。
あの後、クラブリッチの新年会に行かれるのを分かっていて、
ギリギリまで居座って、大変、ご迷惑をおかけしてしまいました。
すみませんでしたー(汗)。

それから、釜揚げうどん、サイコーでした♪
ダンナは、いたく感動し、ずうずうしく、うどんつゆまで頂きました(笑)。
最初は食べないと言っていたチビも、皆が「おいしい。おいしい。」と食べるので、
気がついたら、下手な箸さばきでフガフガ食べていました。
(親は2人とも話すのに夢中で、食べさせてやらなかったため。。。)

今年は、しょっぱなから、
こうしてネットで知り合った方々と実際にお会いして話す機会があるなんて、
本当に幸せです。1年前には考えられなかったことですから。
特に、自分の夢に向けて、前向きに頑張っている方々の話を伺えるのは、
得がたい機会なので、嬉しくってわくわくします。

うっちゃんのお話で一番感心したのは、人の輪を広げようとされている姿です。
今度の四国不動産グループの温泉ツアーに参加する方々のうち、
初対面になる方とは、できる限り先に一度お会いしておくんだそうです。
仕事に不動産投資にTV出演に仲間づくりに・・・
このPOWER。。。感心を通り越して、ちょっと憧れです。

私も真似して、少し人との縁を広げなくちゃー。と思っています。
今度、2/5の沢さんのところのセミナーでお手伝いする予定ですので、
セミナー中、壁際に座っている私を発見された方は、
是非、お声をおかけくださいませ。楽しみにしております。

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2005/01/16

子供に対するお金の教育

すいしょう先生GALANT'S CAFEさんのブログを拝見しました。
で、私は、子供に対するお金の教育について書いてみたいと思います。

ウチの子がお金の存在を意識したのは、
私の予想よりずっと早く、一歳半をすぎた頃でした。
もちろん、今は「お金を支払うと欲しいものを手に入れられるらしい」
というレベルの理解であって、そのお金がどこからきているのかまで、
理解している訳ではありません。

実は、自分自身が不動産投資に至るまでに、かなり試行錯誤し、
遠回りをしてきたのは、どうしてなんだろう?と考えた時期があり、
キヨサキ氏のように、子供のころから、
金持ち父さんのような人にレクチャーを受けていたら、
もっと早い時期に目覚めたのかもしれないなーと思ったのです。

それで、子供が生まれる前から、
かなりの量の子供に対するお金の教育関連の本を読んだのですが、
それらを大別すると、
・「お小遣い管理」で完結しているもの、
・企業家教育として、商売を体験させてみたもの、
・投資教育として、株などを薦めているもの
がありました。

お小遣い管理で気になるのは、「記帳=管理」と考えているものです。
私自身、記帳に関しては挫折経験が何度もあります。
確かに、きちんとつけられるに越したことはないと思うのですが、
あまりにココだけに固執すると、木を見て森を見ないことになるし、
何より、「お金を貯める」だけでは、
これからの時代は裕福に生活できないだろうと思うのです。

商売の体験に関しては、試みそのものは面白いし、
経験しないより、経験した方が子供にとってはいいだろうと思うのですが、
本で紹介されている商売が、お店屋さんごっこの域にとどまっているのが
少し気になりました。
というのも、お店の選択に、大人の制約が働いているように感じるからです。
これからの未来を担う子供達なら、今ある商売にこだわらず、
大人が思いもしないものを売ってもいいと思ったのです。
誤解を恐れずにいうと、これは、一歩間違うと、
ただの職業体験に終わってしまうかもしれないなーと思いました。

そして、肝心の投資教育ですが、
投資の入り口へ導いている大人自身が、投資をしたことがあるのかなー?
と、思う本もありました。
中には、株で運用したお金を頭金に自宅を住宅ローンで買う話もあって、
投資を薦めているのに、最後は自宅なの???と困惑したものもありました。

もちろん、共鳴できる本もありました。
http://www7.plala.or.jp/nimbles/Education.htm
これらの本の共通点は、
「お金」について、大人が持っている主観を押し付けず、
子供が自分自身で考え、判断できる、自立した子にしようとしている点です。

大人は、子供が判断するための基準として、
経済全体や世界の動きなど、幅広く教えなければいけません。
それもまた、子ども自身で因果関係を推測できるように導く。。。
書いているだけでも、難題だなーと思います。

究極は、やはり失敗させることなのかな?と思ったりしています(笑)。
自分のお金がかかっていると、吸収できる知識がちがってきますので、
見守りながら、小さな投資から始めさせてみるという方法です。
(バーチャル投資は、自分の懐が傷まないからゲーム感覚なんでしょうね)

昨日から、久しぶりに、キャメル山本さんの「7つの才」についての本を
読み返していたのですが、
こういうお金について考えさせる過程を経ることによって、
結果的に、この「7つの才」の大部分も身につけさせることができる
のかもしれないなーと思っています。

まあ、もちろん、子供それぞれの個性がありますから、
大人が予想もしない展開になることもあり得ますが、
チビの未来で、本当の豊かさを享受できる子は、
学歴があるだけじゃダメだろうな。。。と思っています。

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2005/01/14

夢を売る部屋づくり

先日、ブログでどなたかが薦めてあったメルマガを読み始めたのですが、
今日届いた内容は、特に面白く、心に響きました。

メルマガは、本田 晃一さんのものです。
ご存知の方も多い、「日経ゴルフ」という会社で、ゴルフ会員権売買を
ネット上で成功させた方です。
最近届いているのは、バックナンバーなのですが、
今日は、近藤藤太さんに伺った話について書かれていました。

この方、55歳の時にポンドショックがたたって6億円の借金を抱え
会社が倒産し、9年かかって借金を返済した経緯を聞いたら、

「最初は百科事典を売った。それも富裕層にだ。
売ったのは百科事典じゃない。『夢』なんだよ。
新築の家があれば、
『この百科事典が新築の家の戸棚にあれば凄く見栄えが良い』とか、
年頃の娘がいれば、
『この百科事典を持たせて嫁に出せば、
なんてインテリの家から嫁をもらったんだろうと、姑はいじめたりしませんよ。』
そう言って売った。飛ぶように売れた。」

「良いかい?GOODSと言う単語はGOODの複数形なんだよ!
GOODが集まった芸術品なんだ。
それを薄利多売で売るなんてしちゃいけない。
日本人は直ぐに薄利多売で売ろうとするから大変なんだ。
その点フランス人は夢を売るのが実にウマイ・・・。
夢を売れば利益は確実に得られるんだよ。」

この後に、本田さんが例として挙げられた、
「ユニクロ」と、「ルイ・ヴィトン」
・・・まさに、日本(薄利多売)とフランス(夢を売る)の代表です。

『夢』を売る。。。
私がやりたい大家業も、貸し部屋にお金を払ってもらうのですから
『夢を売って、利益を得られる』のかもしれないな。。。

そう考えていたら、はっと気付きました。
実は、先日読んだ、浦田さんの「満室にする方法」が、
この『夢』を売るというコンセプトだったんです。

面白いとは思ったのですが、
住環境に手を入れて、本当に高めの家賃で貸せるんだろうか?
と考えていた疑問の答えが、これだったんだなーと、
イキナリ、腑に落ちました。(遅い)

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2005/01/13

清掃委託契約書

去年買ったアパートの清掃を、
月に2回程度、実家の母に頼むと、口頭では決まっているのですが、
今後のために、一応、契約書を作っておこうと、
先日、ネットでマンション管理契約書を取り込み、加工していました。

必要ない部分をカットする必要があるので、
今回初めて、この契約書を、じっくり読んだのですが、
かなり細かいことまで決まっているんですねー。

清掃箇所も、各場所について、月に何回清掃すると、別紙に一覧があり、
更に、別紙でその清掃による対価が設定されています。
うーん、ここまで決めすぎると、かえって、
母が「めんどくさいから、ヤダ」と言いかねない(笑)ので、
大雑把に書かなくちゃなー。うーん。。。

除草は、市のシルバーセンターに春から秋まで月1回程度
お願いすることにしているので、その管理監督も母に頼むし、
苗代は私たち持ちで、花壇に花を植えられる特権もあるし、
初夏からすごい勢いで伸びる庭木の剪定は父に頼むし、
多少、追加する内容もあります。


それにしても、ウチが頼んだ管理会社からの管理契約書なんて、
これに比べると、具体的なことはなーんにも書いてありません。
これはこれで、大丈夫なのかしら???

主に、家賃回収と、クレーム対応で、業者は家賃収入の5%。
清掃と物件の監督で、母は月に5000円。
前者は、空室がでると、定収も減額。
後者は、空室がでても、定収は変わらず。

お小遣い程度になれば・・・と、思うと、5000円はいかにも少ない。
でも、アパート経営の視点で考えると、
清掃に月々払える上限は、やっぱり、この位かなー???
お金の価値って、見方によって、高くも、安くも感じてしまいます。

こうなったら、2棟目を早くゲットして、
母に、もう5000円払えるようにしよう!
・・・ん?何だか、結論は何時も同じになっている気が・・・

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2005/01/12

地域性

年初から始めた物件の下見。
調子にのって、もう1軒見に行ってみました。

福岡中心部から特急電車で30分の駅の辺りです。
私が高校生の頃は、この辺りから福岡中心部の学校へ
通学していた人も多かったのですが、
最近、かなり電車の利用者が減ったというのですから、
人口も増えていないだろうと思い、
この地域の物件は見に来たことがありませんでした。

車で行ってみると、とにかく周辺に活気がありません。
物件自体も見当たらない。
車で周辺をぐるぐる、ぐるぐる。。。
あ!道に面した廃墟のような家の向こうの、
そのまた先に、写真の物件に似た建物が!

「あー!あれじゃない?!」
・・・今度は、車で入れる道を探して、ぐるぐる、ぐるぐる。。。
周辺には、人がやっと1人通れる位の道ばかり。
3周まわって、やっと、
駐車場かと思っていた空き地を横切って入れると気付き、
物件の前へ。
ははは。。。物件の前だけ舗装されてる。
これって、道路?!うむむむむ。。。

目をあげて、物件を見てみると、
「・・・・・」
一瞬、沈黙です。
表面利回り12%って、おいおい~。
9室中、4室しか入居していないじゃないの~。

建物は立派。構造もしっかりしています。
・・・でも、この場所には、もったいないでしょー。
というか、ここじゃあ、採算合わないよねー。
ちょっと、売主さんに同情してしまいました。

やっぱり、芳屋さんのお話じゃないけれど、
場所(立地)って、大事ですねー。
町の勢いというか、成長力も大事なんだなーと思いました。

そのくせ、帰り道にみかけた、大学病院はピッカピカ。
これって、どうなんだろー?

色々考えさせられた下見でした。

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2005/01/11

今年の初下見

年末から元日までダンナの実家で過ごし、
元日の夕方に、私の実家へ戻ってきました。

2日の日は特に予定もなかったので、
デパートの初売りにでも行ってみようか?と言っていたのですが、
元日の夜中に、久々のPC(ダンナの実家にはPCがないので)で
一応、何時ものサイトをチェックしたら、
年末の最中に売りに出されていた物件が!!
確か、3ケ月前くらいに一度売りもので見た気もするけれど、
これは下見しないで帰るわけにはいかない!!!

2日の朝、
母と一緒に近くで掘り当てられたという温泉で温まり、
午後から、ダンナと車でひとっ走り行ってきました。

ネットには、詳しい住所が書かれていなかったので、
車でさまようこと3分。
特徴あるペインティングのため、直ぐに分かりました。

駅からは近い。
建物もしっかりしていて、ペンキ塗りたて。(配色センスは最悪)
道路づけも悪くない。
建物の名前は~。。。あ!!!何~!
これって、専属専任媒介ではなく、売主じゃない~!
どうりで利回りも家賃収入も書いてないはずだー。
多分、前も高すぎて売れなかったってことでしょー。
なーんだ。

1階は駐車場4台分と、1部屋だけ部屋があります。
近づいてみると、「なにごと?」と思うくらい、
出窓の向こうが散らかっている様子。
「夜逃げでもしたのかな?」と、話しながら、
他所のお家へ通じる道路へ回り込んで、部屋の中を覗くと、
「ひえぇ。。。」と驚くほどの乱雑さ。

そこへ、当の他所のお家から、おばちゃま登場!
お互い、「!!!」
すかさず、愛想笑いで、(場数を踏んだ分、慣れたもの)
「すみませーん。ここが売りに出ていたんで、見にきたんです。
 この部屋があんまり散らかっているから、
 ちょっと覗いてみてたんです。勝手に入ってすみませんー」
おばちゃまも、理由が分かって安心した様子。
「そうなのー。ここはね、何でもボーリング(掘るやつ)の
 工事会社の事務所になっているらしくて、中年のおじさんが
 一人だけ、時々来ているのよー。」
と、教えてくれました。

おばちゃまが自転車で行ってしまった後も、
ダンナと2人で部屋を覗き見。
「ボーリング工事の会社で、事務所が一人体制ってことあるのかねー」
と、素朴な疑問を感じつつ、他の空き室もチェック。
事務所以外の8室中、2階の3室が空いています。

はっきりした理由は書けないのですが、
ココの物件、何となく、関わらない方がいい空気がありました。
「次、いこー。次!」
ついでに見てきた、もう一軒は、また明日に続きます。。。

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2005/01/07

貸金庫、初体験。

翌日は、銀行で、権利書を貸金庫に預けてきました。

チビが「どうしても、一緒に行く~」と泣くので、
「絶対に、いい子にしている」と約束させて、渋々連れて行ったのですが、
案の定、「うきゃ~」と叫んで、走りまわります。(誰に似たんだ?)

この日は、年末も押し迫り、お客さんも少なく、
銀行の雰囲気がいつもよりのんびりしていたので許してもらえましたが、
も~、大変でした(汗)。

ダンナが申し込み用紙を書き、もしもの時の代理人として、
ゴルビー父を指名する用紙を頂いて、いよいよ金庫室へ。

実は、福岡で働いていた時、ここの支店には何度も来ていたのに、
こんな所から金庫室に入れるとは、全然知らなかったー!
と、かなりびっくりしました。

階段を降りると、ひんやりした空間。
「すみませ~ん。ここまでは空調が届かないんですよ」
と銀行の方は恐縮されていましたが、
うわ~懐かしい。本当に昔ながらの金庫です。

私が昔、証券会社で株券の受け渡しをしていた頃、
朝、このテの金庫から株券を出庫してきて作業をし、
夕方、処理の終わった株券を入庫して帰ったものでした。
当然、大蔵(現 財務局)の検査の時には、
いの一番に、検査官がこの金庫を封印し、
検査官の許可無く、中のものを出し入れできなかったものでした。
(今は、ホフリを使っている人が多いので、
 証券会社の金庫に預っている株券は減っているはずですが)

そんな懐かしいことを思い出しながら待っていると、
開いている金庫の番号を示され、その中の1つを選びました。
出てきた引き出し状の金属の箱に、
個室に入ることもなく権利書を収め、無事、終了。
はぁ~。権利書を自分で持ってる緊張から、
やっと、開放されました~。

銀行さんに、
「先々、資産が増えたら、遺言信託もしたいものです~」
などと、大きな夢を語って、銀行を後にしました。

初めての経験って、ホント、わくわく、どきどき楽しいものですね。
不動産のおかげで、初めての経験が沢山あって、
去年は本当に充実しておりました。
今年は、どんな初めて体験があるのでしょうか?
あ~、わくわくします~(笑)。

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2005/01/06

管理会社を訪問

年末に帰省して、最初にしたのは、管理会社を訪問することでした。
決済前に父に代理で、管理契約を結んでもらっていたので、
ご挨拶がてら、お話を伺いに行きました。

チビ連れで行った私達に対し、
先方は、営業担当者、経理担当者、管理担当者、
後から社長までやってこられ、正直、びっくり!

最初に、経理担当者から、
入金までの流れと、送付される計算書について説明があり、
今回の契約には、家賃建て替え(3ケ月まで)があるので、
居住者からの入金に関わらず、不動産会社から家賃が一括して
振り込まれるという説明も受けました。

あー、振込みが楽しみ!わくわく。

管理担当者からは、1軒、お風呂場の化粧板が外れた家があるので、
早速、多少の補修費用がかかりますとの報告があり、
更に、給湯器がかなり古い(17年経過)ので、
1軒づつか、全戸まとめて取り替える必要がでてくるという話も伺いました。

今回の物件は、都市ガスなので、
全戸まとめて取替えても、多少の値引きしか期待できないらしく、
今年の懸案事項です。うーん、お金かかるなー。

時々、本で紹介されている、
プロパンガスにすると、給湯器を新品に換えてもらえるケース
について聞いてみたところ、換えることはできるけれど、
毎月のガス代が月2000円位UPしてしまうので、入居者が嫌がるでしょう
と言われてしまいました。

へー。そーなんだー。知らなかったなー。月2000円UPは痛いよねー。

また、
外壁の塗り替えをするのであれば、地面を全部、コンクリートばりにしませんか?
との提案もありました。
そちらの方が、グレードがあがるし、工事費も割引されるそうなのです。

これに関しては、花壇をつくろうとワクワクしている母ががっかりです。
確かに草取りは大変そうなので、父が除草剤をまこうと言っている旨を話すと、
「以前、除草剤をまいて、近隣ともめたことがあり、除草剤は難しいかも」
という話をされました。

うーん。。。そんな話、聞いてないぞー。
確かに、コンクリにしてしまうと、除草の手間は省けるかもしれませんが、
物件のイメージ(広い土地にゆったり建つアパート)には合わない気がします。

まずは除草剤がダメだったのかを前の管理会社に確認し、
ダメなら、シルバーセンターに除草代金を見積もってもらおうということにしました。

それから、空室が出た場合、2室ある和室をフローリングに変える話もでました。
私達は、1室だけ変えればいいのかと思っていたのですが、
長年、この地域で客付けをしている管理会社の営業マンは、
「今は、とにかく和室は嫌われます。2DKを1LDKにしてもいいかもしれません」とのこと。
うーん。。。
私なりに、ネットで家賃を調べましたが、費用対効果の判断が難しいのです。
2室ともフローリングに変えて、家賃が多少なりとも上がるのならいいのですが。。。

帰りに、頼りにしている不動産屋さんに寄って、アドバイスをもらったところ、
新しい入居者の希望に合わせるというのも、一つの選択肢だと言われました。
和室のままでも家賃が安い方がいい人もいるそうなのです。

今年は、次の1棟も手に入れるつもりですし、
何からお金を使うか、じっくり考える必要があります。

管理会社も商売ですから、やはり、自分の関連会社を使って欲しいようですし、
なるだけ、補修にお金をかけて欲しそうなニュアンスがあります。
でも、私達にとって、これは投資です。
居住者にとって、住みよい環境を整えることは大事ですが、
外壁にレンガの飾りをつける(という提案もありました)なんて、論外です!ぷんぷん。

優先順位は、給湯器、外壁(ホントにペンキはげはげなので)になりそうです。
あとは、何時するか、幾らかけるか。。。
これから、じっくり調べていこうと思っています。

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2005/01/05

今年も楽しみです!

ございますっ(笑)
どうぞ、今年もヨロシクお願い致します。

地域によって違うかと思いますが、今年の福岡は、雪のお正月でした。
ダンナの実家の辺りは、10cm位積もり、チビは初めて雪ダルマを作ったり
雪合戦もどきの遊びができて、大喜びでした。

昨日から、色々な方のブログを見ていると、沢山の目標が掲げられていますねー。
うーん、私の目標は・・・
良いアパートをGETし、不動産年収を1000万円へ!
やっぱり、これに尽きます(笑)。

もちろん、他の方と同じく、人間的な成長も願っておりますが、あとは、
でたとこ勝負!!
やっぱり、沢さんの弟子ですから(笑)。

ともかく(笑)、今年もやる気マンマンの三田です。
何しろ、もー、福岡で2軒の下見を済ませてきました(自慢!)。
結果はイマイチでしたが、まだまだ、がんがんいきますよー!
詳しくは、明日以降に書きますー。


去年、近くの神社で引いたおみくじは「大吉」。
投資については「売るがよろし」だったのに、アパートを買っちゃいました(汗)。
(ま、頭金に、株や投信、債券を充てたので、一応、「売り」ましたが。。。)

今年のおみくじは...
一度書いたのですが、やっぱり、ヒミツにしておきます(小心者?!)
とにかく、悪くない内容だったので、楽しみー!です。

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