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2005/01/06

管理会社を訪問

年末に帰省して、最初にしたのは、管理会社を訪問することでした。
決済前に父に代理で、管理契約を結んでもらっていたので、
ご挨拶がてら、お話を伺いに行きました。

チビ連れで行った私達に対し、
先方は、営業担当者、経理担当者、管理担当者、
後から社長までやってこられ、正直、びっくり!

最初に、経理担当者から、
入金までの流れと、送付される計算書について説明があり、
今回の契約には、家賃建て替え(3ケ月まで)があるので、
居住者からの入金に関わらず、不動産会社から家賃が一括して
振り込まれるという説明も受けました。

あー、振込みが楽しみ!わくわく。

管理担当者からは、1軒、お風呂場の化粧板が外れた家があるので、
早速、多少の補修費用がかかりますとの報告があり、
更に、給湯器がかなり古い(17年経過)ので、
1軒づつか、全戸まとめて取り替える必要がでてくるという話も伺いました。

今回の物件は、都市ガスなので、
全戸まとめて取替えても、多少の値引きしか期待できないらしく、
今年の懸案事項です。うーん、お金かかるなー。

時々、本で紹介されている、
プロパンガスにすると、給湯器を新品に換えてもらえるケース
について聞いてみたところ、換えることはできるけれど、
毎月のガス代が月2000円位UPしてしまうので、入居者が嫌がるでしょう
と言われてしまいました。

へー。そーなんだー。知らなかったなー。月2000円UPは痛いよねー。

また、
外壁の塗り替えをするのであれば、地面を全部、コンクリートばりにしませんか?
との提案もありました。
そちらの方が、グレードがあがるし、工事費も割引されるそうなのです。

これに関しては、花壇をつくろうとワクワクしている母ががっかりです。
確かに草取りは大変そうなので、父が除草剤をまこうと言っている旨を話すと、
「以前、除草剤をまいて、近隣ともめたことがあり、除草剤は難しいかも」
という話をされました。

うーん。。。そんな話、聞いてないぞー。
確かに、コンクリにしてしまうと、除草の手間は省けるかもしれませんが、
物件のイメージ(広い土地にゆったり建つアパート)には合わない気がします。

まずは除草剤がダメだったのかを前の管理会社に確認し、
ダメなら、シルバーセンターに除草代金を見積もってもらおうということにしました。

それから、空室が出た場合、2室ある和室をフローリングに変える話もでました。
私達は、1室だけ変えればいいのかと思っていたのですが、
長年、この地域で客付けをしている管理会社の営業マンは、
「今は、とにかく和室は嫌われます。2DKを1LDKにしてもいいかもしれません」とのこと。
うーん。。。
私なりに、ネットで家賃を調べましたが、費用対効果の判断が難しいのです。
2室ともフローリングに変えて、家賃が多少なりとも上がるのならいいのですが。。。

帰りに、頼りにしている不動産屋さんに寄って、アドバイスをもらったところ、
新しい入居者の希望に合わせるというのも、一つの選択肢だと言われました。
和室のままでも家賃が安い方がいい人もいるそうなのです。

今年は、次の1棟も手に入れるつもりですし、
何からお金を使うか、じっくり考える必要があります。

管理会社も商売ですから、やはり、自分の関連会社を使って欲しいようですし、
なるだけ、補修にお金をかけて欲しそうなニュアンスがあります。
でも、私達にとって、これは投資です。
居住者にとって、住みよい環境を整えることは大事ですが、
外壁にレンガの飾りをつける(という提案もありました)なんて、論外です!ぷんぷん。

優先順位は、給湯器、外壁(ホントにペンキはげはげなので)になりそうです。
あとは、何時するか、幾らかけるか。。。
これから、じっくり調べていこうと思っています。

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コメント

三田さん、
どこにどれだけお金をかけるかというのは、本当に難しい問題だと思います。

基本的には早め早めに手を打った方がいいのかなと思いますが、物件によって作戦は異なると思います。

ちなみに、私の場合は、最初の2棟は早め早めにお金をかけて、今回の1棟はだましだまし(笑)という作戦です。

投稿: ムサシ | 2005/01/06 11:39

そうなんですよねー。
私も、暫くは、だましだまし派で(笑)。
沢さんにも、「外壁は空室がでてからでもいーよー」
なんて言われているので、のんびりしちゃっていて。

さっきから、ネットで、色々な会社のガス給湯器を見ていたのですが、
値段がバラバラで。。。
2DKなので、今は、ファミリーの入居もあるのですが、
管理会社に、「将来的には単身が増えるはずです」
と言われていて、「追い炊き」機能をどうするかでも悩んでいます。
(今の給湯は、追い炊きナシです)
ターゲットを絞らないと、機能も絞れないー!
検討することが沢山あって、難しいです。

でも、楽しんで悩んでいこうと思っています。
色々、アドバイスをお願いしますっ!

投稿: 三田 | 2005/01/06 16:19

みたさん。プロパン屋さんに連絡してみたほうがいいでしょう。
私の地元プロパン屋さんは都市ガスの価格体系にして入居者に不利益はかからないようにしてもらっています。それで全部新品に換えてもらいました。もうひとつの手はプロパン屋さんに条件を教えてもらってから今使っている都市ガス屋さんに、「プロパンに切り替えるつもりだけど、どうしますか?」と揺さぶりをかける手もあります。私が先日プロパンに切り替えたときには都市ガス屋さんが夜血相をかえて「器具新品にするから勘弁してください」と来ました。もう話が進んでしまっていたので変えてしまったけど、都市ガスのまま器具を変えるのもいいかなと思います。それから追い炊きは必要ないと思います。空焚きされたら大変ですし、今は追い炊きはマイナーだと思いますよ。

投稿: 沢孝史 | 2005/01/06 21:15

なるほど。
色々と問題が出てきて、どこにいつお金をかけるかという優先順位を考えないといけないのですね。
それも一斉にやった方がいいこと、個別対応でいいことなどなど。
さっそく経営者の視点で行動されているみたさん、すごーく頼もしいですー!

投稿: 撫子 | 2005/01/06 21:17

みたさん、遅くなりましたが明けましておめでとうございます。本当にすれ違いで残念でした。
たぶんまた近いうちに行くことになると思いますので、連絡しますね。
それにしても、正月から物件巡りとは恐れ入ります。
みたさんの最終目標はどのへんなのでしょう。
私はまだ何がしたいのか、どうするべきなのか、本当にやりたいことは何なのか、探しあぐねています。

投稿: うっちゃん | 2005/01/06 21:43

ししょー(沢さんのこと)、やっぱりですかー!
私もブログ書きながら、ちょっと管理会社の言い分を
疑ってみたりしていたのです。
まずは、実家に来ているプロパン屋さんに聞いてみます。
それにしても、追い炊きはマイナーなんですねー。
ウチのように、ダンナの帰りが遅いと、追い炊き様々なのに~。
ホント、いつも勉強になります。ありがとうございます。

撫子さ~ん、経営者の視点というより、ケチの視点なのかも(笑)?
住みよい環境って何だろう?と、今更ながら考えなおしています。
もちろん、コストも含めてですが(苦笑)。

うっちゃんさん。
明けましておめでとうございます。
え?近いうちに来られるんですか?
行きます。行きます。どこへでも!
私の最終目標ですか?
不動産投資で安定収入を得たら、
ちょっとやってみたいことがあるんです。
子供と一緒に楽しみながら。
チビがどんどん大きくなるので、ちょっぴり急がないと。
お目にかかれる時に、色々話を聞いてくださいませ。
そうそう、例の高利回り物件、もう満室になったとか!
素晴らしい!さすがです!私もあやかりたいです~!

投稿: 三田 | 2005/01/06 23:26

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