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2005/02/26

インフレについて、一考察。

キヨサキ氏の本を、読み返していたら、ちょっと気になることが
書かれていました。

2000年7月に、グリーンスパン氏が
>失業率が非常に低い現在、本来はもっと強くなってしかるべき
>インフレがそれほど進行していないのは、
>人々が昇給より、安定した仕事を求めているからだ。
と語ったと書かれていました。

ネットで、このようなグラフを見つけました。
sa03-01-01-04z
(クリックしてもらうと、大きくなります)

うちは、アパート資金の融資を受けていますので、
今後の日本の長期金利動向には敏感です。

これまでの私は、
「この超低金利はいずれ終わり、金利は上昇する可能性が高いなー。
 金利が上がった時には、繰上げ返済も視野に入れておかなくちゃ」
と、漠然と考えていたのですが、
グリーンスパン氏の発言を、今の日本にあてはめると、
日本も、インフレ圧力が高まっても、金利を上げにくい状況にあるのかも?
と思ってしまいました。

というのも、年金保険料は上がる一方、
そのくせ、将来、幾らもらえるのか見込みが立ち辛く、
老後に備えておきたい意向の人が多い気がしています。

今後、消費税も高くなる見込みですし、
既に、所得税に関しては、各種控除の廃止など、
一般庶民の手取りが増えそうな見込みはありません。

去年からの原油高にしても、
もっと、商品が高くなるのかと思っていたのに、
ガソリン代には反映されているようですが、
相変わらず100円ショップの品揃えは多い。
・・・つまり、企業が原材料の値上がりを価格に転嫁できていないから
利益を圧迫しているはずなんですよね。


グリーンスパン氏の言われたように、
日本でも、年齢が上がる程、給与の上昇より、仕事の安定を求めている
ように感じます。

逆に、若い世代は、従来の一流企業への就職が、
将来の安定に繋がらないことを察知し、どうすべきか迷って、
今は、ニート、フリーターなどを続けている人が増えているようです。

このどちらを見ても、将来、購買力が上がるとは思えないのですが、
どうなのでしょうか?
ニートと呼ばれる人達は、求職をしていない人なので、
失業率に含まれない点でも、2000年当時の米国に近い状況に
今後近づくことも予想されます。

もちろん、年収の二極化はどんどん広がり、
高額所得者はどんどん所得を伸ばすでしょうし、
商品価格の二極化も進み、
高くても売れるものもあるとは思います。

ただ、全てのものが値上がりしにくい状況なのかな?と思ったのです。

このヨミからすると、急激な金利上昇は難しいのかな?
と思っているのですが、どう思われますか?
皆さんの意見を参考にしたいので、よろしくお願いします。

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2005/02/25

業者の選別

昨日のDVDを見て、つくづく思ったのですが、
本当に不動産のこととなると、人との縁、つまり「コネ」が
大きな影響力を持つ気がしましています。
ただ、問題は、この「コネ」の元が良くないと、
良くない縁が広がってしまうという懸念があります。

外壁の塗装工事に関して、今の管理会社から、
「是非、業者を紹介させてください」と、先日帰省した時に言われ、
最近、塗装を終えたアパートの写真もメールで頂いたのですが、
お話を伺っている時に、昨日の来生さんのセミナーで言われた
「もうけ」を意識した匂いを微妙に感じたのです。

具体的には言えないのですが、
「私たちの言うとおりにしておけば大丈夫」的なニュアンスです。
これには、証券会社の時に磨いたレーダーがびびっと反応し(笑)、
私の頭の中では、ずーっと警報機が鳴っていました。

こうなったら、自分達で業者をあたるしかありません。

父が、たまたま新聞に折り込まれていたチラシの業者が
自分達の仕事のポリシーなど書いていて、良さそうだった
と、言ってはいたのですが、そのチラシを失くしてしまい、
社名がわからなくなってしまいました。

その後、先日、実家のフローリングの張替えをしてくれた
職人さんに塗装の職人さんを紹介してもらうよう
お願いしていましたが、連絡がつかないらしいのです。

最近になって、ダンナが、
「そう言えば、学生時代の仲間で、塗装屋さんの息子がいて
自分のバイト先の塗装も安くしてくれたんだって」
と言い出したのですが、福岡に帰らないことには、
連絡のしようがないということになっていたのです。

本当は、けーちゃんさん式発注法も試そうと思っていたのです。
でも、昨日の来生さんのお話を伺っていると、
私には、3つ出揃った見積りの中で最良のものを
見分ける目がないことを痛感しました。

昨日の来生さんのお話を伺って、
業者は、信頼できる人に紹介してもらうのが一番だなと
今更ながら、考えたのです。

私が信頼している不動産関連の人。
1.何時もアドバイスを頂く、いとこの友人の不動産屋さん。
2.初めてのアパート購入の仲介をされた不動産屋さん。
このお2人になります。

1の方には、以前、
地元の工務店の社長さんを紹介して頂いていたのですが、
私たちのような規模の小さいアパートは扱われてなく、
幾つか、ざっと見積もってもらうと、
1の不動産屋さんまで「そんなに高く言ってきたんですか?」
という金額を出されたのです。

だからといって、他の業者をもう一度紹介してくださいとも
言いにくいし、あちらも、紹介しにくいだろうな・・・
という状況になっていました。

こうなると、2の不動産屋さんを頼るしかありません。
この方は、私たちの初心者ぶりを心配し、
買った時から、
「塗装を依頼する時には、必ず、相見積りを取るんですよ。
 見積りには、どのメーカーの品番何を何回塗りするのか、
 詳しく書かせなくちゃだめですよ。
 分からない時には、相談に来るんですよ。」
と、念を押されていたのです。

昨日の夜、今更ながら、
2の不動産屋さんに紹介してもらい、
塗装の仕方について納得するまで教えてもらうのが一番かも?
と、思い至りました。
いい職人さんとの縁があると嬉しいな~と期待しています。

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2005/02/24

来生さんのセミナーDVD

今日は、クラブリッチの
もうリフォームで悩まない!正しいリフォーム業者の見分け方 セミナー
という、ながーい名前のセミナーDVDを拝見しました。

講師は、来生 陸夫 さん。
とっても、「いい人~」オーラを放つ職人さんです。

感想を一言で書くと、「メチャ良かった」★★★★★でした(笑)。


「建築知識は無いけれど、いい職人さんにいい仕事をしてもらいたい」
と、心から願う、私のような受講者が、
「何を知りたいのか?」
「どうすればいいのか?」
よく考え、配慮された内容になっています。

例え話も好きでした。
>「やる気」「元気」という木が大きく茂るには、
>それと同じだけの「根気」という根が必要で、
>この根をしっかり育てるには「なにくそ!」という肥やしが必要です。
・・・去年の私がアパート購入に至るまでを振り返ると、
まさに、この「なにくそ!」を活力にしてきたな~と思った訳です(笑)。

ウチのアパートも、春には、外壁の塗装。
空室が出たら、和室をフローリングに変える内装工事をするつもりです。
その前に見れてよかったな~と、本当に思いました。

つくづく、不動産に関することは人との縁ですね。
試行錯誤の中で、人として成長させてくれる不思議な投資です。
業者に依頼する場合でも、相手の人格を認め、
よいパートナーになってもらえるように、私も心がけなくちゃ。

私、セミナーDVDを見ながら、せっせとメモをとり、
聞き逃した点はもう一度見直したDVDは久しぶりでした。

質問コーナーで、一瞬、受講者が後ろを振り返ったシーンでは、
いくつか見覚えのある顔が・・・。
皆様、本当に熱心ですね。私も見習わなくちゃ~。

DVDについてきた、来生さんの冊子も近々読んでみます。
来生さん、貴重なお話をありがとうございました。

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2005/02/23

大村さんのセミナー

チビのインフルエンザ騒ぎで、すっかり忘れていましたが、
2/12に開かれた¥塾さんのセミナー
不動産投資・運営の第一線で活躍するプロが明かす
”成功の秘訣”セミナー

に、ダンナが出席してきました。

大村さんは、ご存知の方も多いとは思いますが、
福岡にある不動産投資コンサル会社ジェイ・イエスの社長さんです。
さくら事務所の長嶋さんと親しいようで、
長嶋さんの緑色の本の巻末に、
「だから失敗したあなたの不動産投資」という題で対談されています。

この対談の中で、
米国流の視点や、プロパティ・マネジメント(PM)について
など、読むと色々勉強になります。

でも、唯一、気になったのが、
「投資するアパートは、新築がいい」という発言です。
もちろん、よりよい住環境を顧客へ提供するという点で、
建築時から、顧客ニーズに合うものにしたい
という意向もあるのだとは思ったのですが、
セミナーで、どういう話をされるのか興味津々だったのです。
それに、セミナーメニュー第二部の取得後の話も楽しみでした。

ダンナが帰ってきたので、早速、
私が「どうだった?」と聞くと、
ダ「うーん、評論家みたいだった。」・・・すみません、大村さん。
私「中古アパートはどうだって?」
ダ「ダメとは言わなかったよ」
私「取得後の話で、何かヒントになることあった?」
ダ「うーん、一般論ってカンジだったからねー」
まあ、元々、学習意欲の低い人なので、
どのセミナー後の感想も似たり寄ったり(苦笑)なのですが・・・。

私「大村さんは、自分でアパート持ってるのかな?」
ダ「公平性を保つために、持たないことにしてるらしいよ」
・・・え?そうなの・・・

これだけは、少々、がっかりしました。
私は、株であれ、為替商品であれ、不動産であれ、
実際に自分のお金を使って投資してみないと、
見えてこないことって沢山あると思っているのです。

アドバイスする側もそうです。
自分で投資したことのある人は、したことのない人より、
独自のノウハウが沢山ありますし、
何より、その顧客心理が理解できると思うのです。

成功者の本などにも、よく、
投資する時のアドバイスは、実際に投資している人の話を
聞くようにと書かれていますよね。。。


ダンナによると、¥塾さんでは、
このセミナー後は、当面、不動産投資のセミナーは行わない
という説明があったそうです。

不動産投資セミナー受講者の裾野が限界にきているのか、
不動産投資自体が限界に近づいているというヨミなのか、
ちょっと、考えてしまいました。

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2005/02/22

インテリアのレッスン

かなり前、まだ証券会社にいた頃、
興味があって、千趣会の「インテリアのレッスン」なる
通信教育を受けていたっけ?と思い出し(笑)、
今朝になって、やっと、教材一式を探し出してきました。

というのも、これから取り組む、
アパートの補修のヒントがあれば助かるなーと思ったのです。

埃だらけ(笑)の箱を開けてみると、使ったとは思えない(笑)、
三角スケールやら、ドラフティングテープやら、
でっかい三角定規などがでてきました。
あらら・・・こんなのの存在すら忘れてたよ~(汗)

そして、ありました。ありました。シリーズものの冊子!
中に目を通してみると・・・
うむむ・・・違うな~。

そう、詳しく説明されているのは、部屋の中のことばかり。
それも、美しく配置されたインテリアの写真が満載です。

ねー、ねー、外は?
確かに、インテリアといえば、部屋の中だとは思うけど、
だからって、中はピカピカ、
それなのに外はイマイチってわけにもいかないでしょー。

ただ、さすがに配色に関しては、面白いものがありました。
先日、沢さんにお会いした時に、
「外壁は下を濃い色、上を薄い色にした方がいいよー」
と話されていたのですが、同様の例が
部屋の中でのバランスで示されています。なるほど。

後は、色のバランスですねー。
この辺は、やっぱり、
WEB作成の時の3色バランスを応用しても良さそうな気がします。

浦田さんのとこのカラーをシステム化できるというセミナー、
やっぱ行ってみるかなー?高いのがタマに傷なんだけど(笑)。

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2005/02/21

D-ROOM?!

週末、テレビのCMを見ていると、
「D-ROOM、大和ハウスの賃貸物件です」
とかなんとか(笑)言っています。
「ぎょ~。とうとう、大和ハウスが自ら大家さん業も始めたの?」
と、びっくりしてしまいました。

「ちょっと~、超巨大ライバル登場や~ん(博多弁です)」(涙)
・・・ウチのレベルでは、先方をライバルと呼ぶのもおこがましいですが。。。

今朝になって、ネットで検索。
ん???あれれ?
なーんだ。D-ROOMって、大和ハウスが賃貸物件の仲介をしてるんだ。
「大和ハウスの賃貸物件です」なんて言うから、
大和ハウスがオーナー(大家)なのかと誤解しちゃったじゃない。
まあ、オーナーに依頼されて、大和ハウスが建てたんだから嘘じゃないし、
実は、この誤解も計算のウチか?!
などと、一人ごちておりました(笑)。

せっかくなので、サイトの中を探検してみると、
物件下見チェックリストなるものがあります。
上からウチの物件でチェックしてみると・・・

ん?洋室の床材?
 - やっぱり、CF(クッションフロア)じゃマズイのかなぁ?
周辺から覗かれる危険はないか?
 - 道路側の棟の1階は前庭つきで柵もないから、
   奥の棟からは「丸見え」だってお母さんが言ってたな~。
周辺から侵入される危険はないか?
 - やっぱり、ゴルビー父に、センサーライトを付けてもらわなくちゃ。
共用スペースの管理状況は?
 - やっぱり、ココは見られるよね。管理って大事なのねー。

他にも気になることがいくつかでてきましたが、
こういう借り手の視点でチェックし直してみると、
お気に入りのウチのアパートのアラ(笑)も浮かび上がってきます。
住みよい環境を整えるって、やっぱり、カンタンじゃないな~。

3月の異動シーズンを前に、空室がでるかな?とも思ったのですが、
今のところ、退去の連絡はありません。
どちらにしても、暖かくなったら、
一度帰って、今後のプランを考えなくちゃ~!楽しみだ~(笑)。

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2005/02/18

税制改正

風邪で寝ていたら、
フト、先日読んだガンタロウ先生のブログの税制改正の話が気になってしまいました。

この改正の要約は、ガンタロウ先生のところにも書きましたが、
 H16年の1月以降に、投資用物件で売却損が出た場合、
 他の投資用物件の売却で出た売却益とは相殺できるけれども、
 売却損>売却益 の場合には、0と見なし、
 その他の利益から更に残額を引いたりできなくなる。

 また、投資用物件の売却益だけがある場合も、
 その他の利益から売却損を引いたりできなくなる。
 但し、保有期間5年超えの自宅の売却損に関しては、
 他の投資で出た売却損益と通算でき、通算後、マイナスになった場合には、
 3年持ち越して通算できる。

ということになると思います。(間違っていた点を修正しました)

最初、「私は当分、売り手にはならないので、関係ないな」と思っていたのですが、
よくよく考えると、私が買う=誰かが売る のですから、
不動産市況はどうなるんだろう?と考え始めてしまったのです。

日経マネー3月号をパラパラ見ていたら、
やはり、H16年からの上記の法改正について説明がありました。
マイホームの売却や買い替えについて課税を緩和する一方で、
投資用物件の売却については、分離課税されることになったんですね。

更に読んでいくと、投資物件の譲渡益への税率や課税方法も変わっています。
短期所有(5年以下)  所得税40%+住民税12% → 所30%+住9%
長期所有(5年超)    所得税20%+住民税 6% → 所15%+住5%
一見、下がっているものの、
2003年までは長期の譲渡益から、特別控除の100万円を引けたのに、
2004年からは、この100万円の特別控除がなくなったので、
概算で譲渡益が433万円超えなら減税ですが、それ以下の人は増税になるとか。

はぁ~。。。
マイホームに手厚いのは従来通りですし、
返済に苦しむ庶民を救済するために損益通算できたり、損を繰越できるのも
大事な救済措置なのでしょうけれど・・・。

不動産投資もこれからは、株式同様、分離課税されることを意識して、
慎重にプランニングしないと、税金が収支に大きな影響を与えることになりそうです。
つまり、この法改正が世の中に広く浸透してくると、
売り手側の価格がシビアになってくる可能性もありますよね。。。

逆にいうと、
区分所有や一軒屋などのローンを抱えたファミリータイプの物件は
損を出しても、売却しやすくなったということになりますね。
この手の物件を狙っている人にとっては、オイシイ改正かもしれませんね(笑)。

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2005/02/17

風邪ひきました

大方の予想通り、今度は私が風邪をひきました。
15日夕方から頭痛がひどくなってきていたのですが、
昨日まで、だましだましチビと頑張り・・・
さすがに今日は無理。。。
ダンナに休んでもらって、チビを病院へ連れて行ってもらいました。
チビは明日から保育園復帰です。はぁ~。

インフルエンザじゃなかったのだけが。不幸中の幸いでした。

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2005/02/12

インフルエンザ~

昨日の夜中、チビの呼吸が荒くなってきたな~と思って、
次にフト眼を覚まして、耳をさわると、
「あちゃ~、熱がでてるよ~」
昨日は、至って元気。
青山のこどもの城で走り回っていたのに。。。とほほ。。。

保育園で、先週位からインフルエンザが流行り始めたのものの、
チビは予防接種もしていたので、すっかり油断していましたが、
多分、インフルエンザだと思われました(全くのカンです)。

朝方になると、熱が高くて眠れないらしく、浅い眠りを繰り返すので、
私もすっかり寝不足気味になってしまいました。

今朝、近くの病院へ連れて行くと、予想通り、インフルエンザA型でした。
ちなみに、病院ではB型の人が多いらしいのですが。。。
今は、インフルエンザもお薬があり、なるべく早く飲むほどきくと聞いています。
早速、飲ませると、お薬が効いて、すーすー寝てしまいました。

早く治そうねー!
やっぱり、チビは病弱より、わんぱくの方がありがたいです(笑)。
う~、私、先日の風邪に引き続き、インフルエンザももらうのかなー?
い、いらないからねー!(笑)。

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2005/02/10

ライバル急増の気配

私が毎日、物件チェックをしているサイトが幾つかあるのですが、
福岡のアパートへの感心も着実に増えてきているようです。
というのも、昨日新しく情報が出た物件のカウントが、
昼すぎには100件を越えていたからです(汗)。
みんな~、仕事はー?!(←ウチも人のことは言えませんが)

まあ、その物件はものすごーく中心部にあり、
価格が安かったことも理由ではあると思うのですが、
つくづく、2棟目を買いたい私たちには脅威の存在です(涙)。

この物件は、中心部と言えども、
活気のでているエリアとは逆方向であることや、
土地が狭い上に所有権ではなかったこと、
建物が、のっぺらぼー(笑)だったので、ウチはパスでした。

最近、色々な方のブログでも、どんどん成約情報が出ているので
ウチもそろそろ、やる気にさせてくれる物件が欲しいなー。
ネットにでていない物件も、1件だけ来たのですが、
大学撤退エリアのものでした。うーん。残念。


物件探しとは別に、ガンタロウ先生のブログがきっかけで、
昨日の夜から税金について勉強し直しています。

私、2004年度の税制改正について、全然把握してなかったんです。

去年の年末調整から、
配偶者控除と、配偶者特別控除の併用はできなくなったんですね。
「そーいえば、そんな記事を読んだなー」と、完全にウロ覚え状態。

早速、朝から、日経マネーと、ZAIを買ってきて勉強しております。
うーん、アパート買うのに、株を売ったから、
この申告用紙も国税庁のHPから印刷して出さなくちゃなー。。。

でもって、ついでに買った、アパート関係の節税の本を読んでいると、
ガンタロウ先生が青色申告会で指摘されたことについて、
明確に書かれていました。

>青色事業専従者給与を奥さんや子供などに払うと、
>「配偶者控除」「配偶者特別控除」「扶養控除」は使えません。

法令上、上の3つの控除を受けられる人の内、
従来から、専従者給与を受けているだけで適用除外されているんです。
これは、専従者給与を1円でも払ったら適用除外なんです。

あれれ???
確か、配偶者控除などを受けるために、
専従者給与を103万円以内に納めるようにと書かれた本を読んだ記憶があります。
おかしいなー。

会社には、大家業のことを言わずに、配偶者控除を入れて年末調整してもらっても、
確定申告で修正申告する時に、奥さんに専従者給与を払っているのは、
税務署にバレバレなので、結局、配偶者控除などは使えませんよね。。。

うーん、それとも、健康保険の被扶養者の所得制限130万円以内と
勘違いしていたのかなー???
モヤモヤ。モヤモヤ。。。

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2005/02/09

青色申告会5

昨日の夕方の天気予報では、今日は小春日和になるはずだったのですが・・・
寒いっ!でも、まー、雨は降ってないし、青色申告会へ出発!

ウチのような不動産を共有名義でやっているケースは、
説明が難しいため、毎回、同じ方に指導してもらっています。
今日は、既に他の方を指導されていたので、暫く待っていました。

確定申告シーズンが近づき、会場は大賑わいです。
マンツーマンで指導を受けている人、
指導された書類を一人で熱心に記入している人、
個別の記載方法について、叱られている人、
ブルーリターンAのバックアップが上手くいかなかったと嘆く人。。。

こんなにも沢山の自営業者の方がいらっしゃるんだなーと、
つくづく思いながら見ておりました。

長らくサラリーマン生活にどっっぷり浸かっていた頃には、
私の周りにはサラリーマンばかり。
世の中、サラリーマンしかいないかのような幻想に陥っていたものでした。

でも、私の住んでいる地区は、交通の便がよく、住むには人気のエリアです。
当然、アパートだらけ。つまり、相当数の大家さんがいると思われます。

それに、自分自身が大家さんデビューしてみると、
周りに、ナント大家さんが増えたことか(笑)!(喜んでます!)

ホント、知らないことって沢山あるんだ。。。
などと思いながら見ておりました。

そうこうする内、私の番がまわってきました。
前回指導してもらった部分の入力を見てもらい、
修正する点を教えてもらいました。なるほど。なるほど。。。

こうやって作成するまで、全然知らなかったんですが、
青色申告の用紙には、賃貸人の名前を一覧で記入するものがあります。
「全員書くんですかー?物件数が多い人は、大変ですよね???」
なんて、かなりビックリしてしまいました。
だいたい、何で賃貸人の名前が必要なんでしょう???うーむ。。。

言われるがまま、PCに入力しながら、
「ウチの大家さん(私たち、借上げ社宅住まいなんです)も、
 毎年、ダンナの名前を書いて、この申告をされているんだなー」
などと、思ってしまいました。

今日の宿題は、ダンナの給与関係の入力をすること。
これが終われば、一応、出来上がりの予定です。
あと、もう一息!がんばるぞ~!(笑)

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2005/02/08

鹿谷先生のセミナーDVD

去年の年末から、青色申告をしたら、色々な勉強資料が経費になると知り、
ついつい調子にのって、色々なセミナーDVDや書籍を買い込んだこともあり、
見てないDVD、読んでない書籍が山積みになってきました(苦笑)。

本当は、今日こそ青色申告会にほぼ入力できたソフトのバックアップを
持って行こうと思っていたのですが、あいにくの冷たい雨。

ということで、不動産投資道場さん 鹿谷先生の
「節税の勘どころ」 法人化という術を知る! のセミナーDVDを拝見しました。

元証券会社出身ということもあるのでしょうか?
会計事務所なのに不動産投資に対して戦略的に対応してくれそうな気がしました。

鹿谷先生の著書は以前読んだことがありましたし、
何より、不動産投資道場さんの「達人会議」でも
読み応えのある貴重な情報を公開されています。
(私の師匠、沢さんのコラムも必見です)

大家さんを目指して勉強をしていると、必ずでてくるのが税金の問題です。
不労所得を期待して、よい物件を選び、購入に至るまでのハードルを越えたのに、
結局、がっぽり税金でもっていかれてしまうと、泣くに泣けません。
もちろん、支払うべきものはきちんと納税するつもりですが、
節税の知識は身につけておきたいマネー情報ですから、
感心が高いのもよくわかります。

他のセミナーDVDでもそうでしたが、会場の熱気は、真剣そのもの。
一言も聞き漏らすまい!という空気が、こちらにまで伝わってきました(笑)。

拝見していて、つくづく思ったのですが、
課税制度って本当に分かりにくいものですねー(苦笑)。

サラリーマンの場合、
自分の給与から、健康保険・年金・雇用保険・介護保険がどのように引かれ、
その後、どう課税されているのか?
自分の家族を含め、自分がどんな仕組みに加入しているのか?
そこを理解できていないと、先生が説明されている法人化することによって
家族全体のどこに影響がでてくるのか?
自分達にとって、メリットなのか?デメリットなのか?を判断するのが
非常に難しいというのが、私の実感です。

私自身は、たまたま、証券会社で6年ほど給与や福利厚生を担当していたので
ベースとなる基礎の部分は理解できているつもりですが、
このセミナーDVDをダンナに見せたら、多分、チンプンカンプンだろうなー(笑)
と、思いました。

私の師匠、沢さんは、給与担当の経験などはないそうです(笑)が、
この辺もとてもよく理解されているので、
勉強の仕方だとは思うのですが、税金も社会保険制度も、
もっと国民に理解しやすい仕組みにならないのかなー?と、正直、思います。

鹿谷先生のセミナーによると、
管理会社がいいのか、法人を設立して不動産を出資する方法がいいのか、
法人に売ってしまう方がいいのか・・・
結局、個別に相談するしかないというのが結論のようです。
そうですよね。
やっぱり、個別の家計全体を俯瞰してみなければ判断は難しいと思いました。
はい。

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2005/02/07

巨大マネーが東京を狙う?

撫子さんも書かれていましたが、
私も昨日、このNHKスペシャルを見ていました。
残念ながら、チビが寝る前でバタバタしていましたので、
撫子さんが取り上げてある部分は見れず、
明日の夜中の再放送をなんとか見ようと思っています。

私が気になったのは、REITの将来性についてです。

7年前に日本へ進出したセキュアード・キャピタルが、
当時、不良債権処理を急ぐ金融機関(昨日紹介されたのは長銀)から
安値で中心部のビルを買い取り、テナントをつけて、
高値で転売してきた成功例を紹介していました。

でも、この所、REITが増え、今年もまだまだ増える予定で、
東京都心の人気エリアでは、
リターンよりリスクが高くなる価格でビルの買収が進み、
セキュアード・キャピタルが、物件購入を見送ったいきさつも紹介されました。

さすがに、7年前のような売買でのリターンをかせげなくなり、
・・・で・・・、こちらの会社の今後の展開は・・・、
日本の機関投資家向けに、リターンの小さいファンドを売り込むというものでした。
うーん、なんだか、バカにされてる気がしたのは、私だけでしょうか???

その売込みを受けている会社として、地方の信金が紹介されました。
経理部長さんは、自分でファイリングして、マーカーでチェックをいれた
日経のREITに関する記事を見せ、自分達なりに新しい商品も
柔軟に検討している姿勢をアピールされていました。

この信金、私の昔いた証券会社と同じスタンスなんですよね(苦笑)。
新しい投資商品に、いの一番にのるのではなく、
世間一般に広く認められて初めてやってみる。。。
でも、その時期になると、直近まであったリターンは見込めず、
リスクの割合が高くなっている。。。
がっぽり儲けるのは、当然、間に入るセキュアードのような会社のみ。

結局、自分で商品性を理解して判断できないというのか、
日本の多くのサラリー金融マンが結果責任を負いたがらないというのか、
その結果、リターンは最小限なのに、過大なリスクを負うことになるんですよね。。。

私も、自分自身がそのエンドにいる頃には見えていませんでしたが、
こうして客観的にみていると、REITの将来が不透明なのが分かります。
昨日の放送を見て、あの信金のおじちゃん達が立腹し、
「こんなファンドには投資できないじゃないか!」と思ったらいいのになーと
ちょっとおせっかいなことを思って見ていました。

何より、番組の名前が良くない気もしました。
巨大マネーは、既に、東京を離れつつある内容を放送しながら、
この題名はないでしょう?と(笑)。

REITが東京の不動産を買えなくなりつつあると聞いたのが、
私のような個人でも去年の秋。
暫くして、ガイヤの夜明けの特集。
NHKスペシャルって、堅実に取材するからなのか、
随分、遅れた内容を放送しているんだなー。と思いました。

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2005/02/06

色んな方にお会いできました!

昨日は、沢さんのところのセミナーに行ってきました。
土地から買ってアパートを建てる場合、融資を申し出る時に
建物の価格の見積りを上手く調整する裏技があるんだなー
と、知りました。

セミナーの後、小澤さんや、タニアさんにご挨拶させてもらいました。
お2人とも、穏やかな物腰の話しやすい方でした。

その後、打ち上げでは、マサさんともお話しました。
とても物静かな雰囲気の方でしたが、今の不動産投資市況について、
ご自身なりの考えをもたれていて、とても勉強になりました。

その後は、少し、Dさんと話そうと思い、席を移動。
少々、おねー(ば?)さんぶって、「まずは彼女つくろーよ」とあおりました(笑)。
これには、今、彼女とラブラブで幸せな小澤さんも同調しつつ、
余裕のある幸せな顔をたくさん見せて頂きました。ごちそうさまでした(笑)。

席を移動しているウチに、アパートと福祉とのコラボについて話された
コムスンの小畑さんと、2つ目の老人ホームを準備中の新関さんに
福祉の将来性など、色々教えていただきました。
この小畑さん、不動産屋さんでの経験10年、
その上、福岡で生活されていたこともあると伺い、
ウチのアパートの評価もして頂きました(笑)。
不動産屋さんにいらした頃から、中古アパートには注目されていたそうで
打ち上げメンバーの盛り上がりを見て、ご自身の投資も考えられていたようです(笑)。

暫くして、コユキさんコテツさん夫妻も登場。
本当は、コテツさんに先輩大家さんの話を伺おうと思っていたのに、
ついつい育児について、熱く語ってしまいました(笑)。
コテツさんはDVDで拝見したとおりの魅力溢れる方で、
なんだか、昔からの知人のように、つっこみを入れたりしてました。
すみませーん。次の機会には、是非、是非、色々教えてください。

お腹いっぱいという位の出会いがあって名残惜しかったのですが、
私は、連れて行ったソトラマンを置き去りにして、
一人早めに失礼いたしました。

昨日、お話できなかった方も沢山いらしたので、
また次の機会に、色々教えてくださいませ。楽しみにしております♪

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2005/02/04

オフダ貼りました

昨日の夜、タイムリミットぎりぎりに帰ってきたダンナが、
東側の壁の角、上の方に、こうして、穴八幡のオフダを飾りました。

パチパチ。
今年も、いい物件との縁がありますよーに!

このオフダ、なかなか飾り方を理解してもらうのに苦労しました。
<ウチの両親の場合>
人が集まる部屋というのを聞き逃していたうえ、
方角はあっていたけれど、御守りが床を向いていた。
<撫子さんの場合>
節分までに飾るとカン違いされていた。
<すいしょう先生、ガンタロウ先生>
オフダを解体してしまった。

うーん、一応、皆様に同じ説明をしたのですが。。。
そう考えると、穴八幡で御守りを買っていた人たちのうち、
かなりの確率で、何かしら、飾り間違いをしているのでは???
と、思ってしまいました。
だって、この御守り、飾る日時、飾る方角、飾り方・・・
やたら細かいキマリがあるので。

まー、でも、それぞれの個性がでていて楽しいですね。
1つのオフダで、こんなにカン違いがあるってだけでも、
笑いの輪を広げてくれました(笑)。ありがたいです。
どんなイイコトがあるのか、わくわくです。

ところで、先日の物件の銀行の評価額がでました。
一行が4000万円、もう一行が3260万円。
うっちゃんのお話だと、0円評価も仕方ないと思っていたので、
意外な高値に、「へぇー、やっぱり場所なんだなー」と思いましたが、
売値は倍ですから、とても自己資金が足りません。

都銀でこの金額だと、多分、地銀はもうちょっと高いんだろうなー。
でも、ま、縁のない物件を深追いしても仕方ありませんね。
次、いってみよー(笑)!

明日は、沢さんのトコロのセミナーです。
更地を買って、利回りのよいアパートを建てて運用するには?
しっかり吸収してこなくちゃ!楽しみですー。

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2005/02/03

昨日のイベント・今夜のイベント

昨日は、11時~16時まで、撫子さんと喋りたおした(笑)一日でした。
ブログは、夜、更新しようと思っていたのに、
ダンナが珍しく早く帰ってきたので、そのままになってしまいました。
すみませんー。

最近、会社勤めをしていないこともあり、
同世代の女性と日常考えていることを色々話す機会が少ない私には、
ヒジョーに楽しいヒトトキでした。撫子さーん、ありがとうございました。

聞き上手な方とお話すると、自分の考えを一生懸命話すので、
自分の中で、まだ、漠然としているだけで、
形になっていなかった考えまではっきりしてきて、
自分自身が、現在の不動産投資市況や将来性をどうとらえているのか、
私自身はどうしていきたいのか・・・撫子さんに聞いていただきました。

また、撫子さん独自の視点で経済を見、株式投資をされていて、
「なるほど」と、勉強になることも沢山ありました。
撫子さんの周りにいる女性へのアドバイスなどの話を伺っていても、
とても深く掘り下げて考えてあるのが分かり、
「頼られるのも分かるなー。」と思っておりました。

一番印象に残ったのは、「何のための投資なのか?」という点です。
これをクリアにしておかないと、自分で気付かないうちに、
目的がブレてくるって、きっとあるだろうなーと、つくづく思いました。
これについては、私の中で、漠然としている点もあるので、
時間をかけて考えてみようと思っています。


さてさて、今夜のイベントは、「節分」。
チビは保育園と自宅での豆まきを楽しみにしていますが、
私は、穴八幡のオフダを飾るイベントが楽しみなんです。

時間は、今日と明日の境、12時ジャスト。
家の中で一番人が集う部屋の(今年は)南西の方角にオフダを向け、
東側の壁のなるべく高いところに、これからの1年の財運UPを願い、
オフダを飾るのですー。わくわく。

「一陽来復」と書かれたオフダ。
さてさて、これからの1年にどんな財運を我が家に運んできてくれるのか?
楽しみながら探していこうと思っています。

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2005/02/01

西山さんのCD聴きました

今日、午前中はチビの保育園見学会。
チビ達の日常を見るためのものですから、私たちママは、
ドアや窓に設けられた、目隠し穴から、中の様子を覗いてきました(笑)。
何時もはお互いバタバタしているママが集うものですから、
何時しか、子供の見学そっちのけで話しこんでしまいました(笑)

家に帰ってきて、先日買った、西山さんのセミナーCDを聴きました。
実は、私、DVDだと思っていたので、
最初は画像がでなくて「???」と思ってしまいました(笑)。

でも、聴いてみると、「へぇ~」と感心してしまう工夫がいっぱいでした。
うーん、部屋の作りの説明などは、
やはり画像があった方が分かりやすい気もしましたが、
そこは企業秘密なのかもしれませんねー。

接客業を経験し、それを生かそうという発想があったからこそ、
こうして満室経営できる儲かる大家さんでいられるんだなーと、
とても勉強になりました。

西山さんを一言で表すと、「創意工夫大家さん」ですねー。
私も、もう少し自分の脳みそに汗をかかなくちゃ。
ご本人は「逃げ」と話されていましたが、
様々な場面で、選択肢を複数用意し、柔軟に対応するという
実はその準備自体がとても戦略的な方なんですよー。
すごいと思いました。

早速、4月に向けて、賃貸相場勘をつけておこうと、
ウチの物件の近隣の間取りと外観の分かる資料をネットで検索。
リフォームするにしても、
2室の和室を、1室CFに変える場合と全室CFに変える場合、
家賃が幾ら違うのかを調べてみています。

今のところ、まだ退去の連絡はきていませんが、
暫く相場観がつくまで勉強してみようと思います。

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