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2005/02/07

巨大マネーが東京を狙う?

撫子さんも書かれていましたが、
私も昨日、このNHKスペシャルを見ていました。
残念ながら、チビが寝る前でバタバタしていましたので、
撫子さんが取り上げてある部分は見れず、
明日の夜中の再放送をなんとか見ようと思っています。

私が気になったのは、REITの将来性についてです。

7年前に日本へ進出したセキュアード・キャピタルが、
当時、不良債権処理を急ぐ金融機関(昨日紹介されたのは長銀)から
安値で中心部のビルを買い取り、テナントをつけて、
高値で転売してきた成功例を紹介していました。

でも、この所、REITが増え、今年もまだまだ増える予定で、
東京都心の人気エリアでは、
リターンよりリスクが高くなる価格でビルの買収が進み、
セキュアード・キャピタルが、物件購入を見送ったいきさつも紹介されました。

さすがに、7年前のような売買でのリターンをかせげなくなり、
・・・で・・・、こちらの会社の今後の展開は・・・、
日本の機関投資家向けに、リターンの小さいファンドを売り込むというものでした。
うーん、なんだか、バカにされてる気がしたのは、私だけでしょうか???

その売込みを受けている会社として、地方の信金が紹介されました。
経理部長さんは、自分でファイリングして、マーカーでチェックをいれた
日経のREITに関する記事を見せ、自分達なりに新しい商品も
柔軟に検討している姿勢をアピールされていました。

この信金、私の昔いた証券会社と同じスタンスなんですよね(苦笑)。
新しい投資商品に、いの一番にのるのではなく、
世間一般に広く認められて初めてやってみる。。。
でも、その時期になると、直近まであったリターンは見込めず、
リスクの割合が高くなっている。。。
がっぽり儲けるのは、当然、間に入るセキュアードのような会社のみ。

結局、自分で商品性を理解して判断できないというのか、
日本の多くのサラリー金融マンが結果責任を負いたがらないというのか、
その結果、リターンは最小限なのに、過大なリスクを負うことになるんですよね。。。

私も、自分自身がそのエンドにいる頃には見えていませんでしたが、
こうして客観的にみていると、REITの将来が不透明なのが分かります。
昨日の放送を見て、あの信金のおじちゃん達が立腹し、
「こんなファンドには投資できないじゃないか!」と思ったらいいのになーと
ちょっとおせっかいなことを思って見ていました。

何より、番組の名前が良くない気もしました。
巨大マネーは、既に、東京を離れつつある内容を放送しながら、
この題名はないでしょう?と(笑)。

REITが東京の不動産を買えなくなりつつあると聞いたのが、
私のような個人でも去年の秋。
暫くして、ガイヤの夜明けの特集。
NHKスペシャルって、堅実に取材するからなのか、
随分、遅れた内容を放送しているんだなー。と思いました。

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コメント

三田さん、
私も見ました。
高利回りのREITは外国人、日本人なんて低利回りのREITでも売りつけてやればいいという発想には正直むかつきました。
当然、セキュアードの株価は今日下がっています。(笑)
985,000 -85,000 (-7.94%)

こんな会社のREIT、絶対買いたくないですね。

投稿: ムサシ | 2005/02/07 19:30

あはは。あえてソフトに書いたつもりだったのですが、
ムサシさんは直球でしたね(笑)。
ホント、ばかにしすぎ!ですよね。

信金のおじちゃん、気付くかなー?
自分のTV写りに夢中でないといいのですが(苦笑)

投稿: 三田 | 2005/02/07 19:43

みたさん、私がブログで書いた中国話の具体例は、テレビとは関係ありません。
うちのダンナさん情報です。念のため。
それにしても、「地方巡業」とか言ってたファンドの人、もー目に浮かんじゃいます。
「失礼します」とかいってエレベーターの扉がしまった瞬間、舌を出してますよ。
何十回となく、そんなシーンには出くわしましたから。
ホントに弱肉強食の世界なんですよね。

投稿: 撫子 | 2005/02/07 22:20

私も番組を見ました。
私の見方は、みなさんとちょっと違っています。
セキュアードが買えないと言っていたのは、カルパースでしたか(名前が自信ないです)、アメリカのセキュアードに投資している投資家の希望している利回りが高すぎるからです。その利回りを狙うには高すぎるのでしょう。
確かに馬鹿にされているところはあるのですが、ターゲットとなる想定利回りが低いファンドはまだ買えるわけです。ですからセキュアードから現在組成準備中のREITが、物件を購入に来ていましたよね。

僕の見方では、セキュアードはこれから大阪、名古屋、札幌、福岡、仙台などの地方都市を狙ってくると思います。
なぜなら他社はそのリスクが取れないけど、きっとセキュアードは東京の次に地価が反転してくる場所を狙ってきてそこで高収益を狙うことでしょう。
その流れが続けば東京に続いて地方都市も地価が上昇してきます。
地方でセキュアードなどが成功すればまた日本のREITが後追いします。
こうなってくれば失われた10年からの本格脱却になるでしょう。

うーん、長くなったのでこれはもしかしたら後日、ブログに転載して続きを書こうと思います。

投稿: サラリーマン大家マサ | 2005/02/07 22:26

撫子さん。やっぱり???
私のいた弱小証券が、いかに外資のカモにされていたか、
幸田真音さんの小説なんかを読みながら、
情けなくなってたんですよねー。
振り返ってみると、思い当たること多数(涙)。
やっぱり、ただのお人好しじゃ、ダメだなーと思います。

マサさん。
地方のうち、他は分かりませんが、
福岡は確実に1年前位から外資が入っています。
地元出身者には分かるんです。中心部の空気が変わってるのが。
福岡がそうなので、恐らく、大阪、名古屋に外資が入ったのはもっと前でしょう。

欧米の投資家の要求する利回りが高すぎるのではなく、
それらのマネーは、既に世界の別の高リターンが望める地域に移動している。
そうなると、セキュアードの日本支部の存在価値は減る。
なので生き残りの為、日本国内のマネーを吸い上げようとしてるんだと思います。
外資系の金融機関が日本にあるのって、このどちらかですよね?
撫子さん?(撫子さんは、米最大手金融グループ出身です)

何より、外資系は、したたかです。
これから自分達が利益を得ようと考えている投資先を
暗示させるような内容は、TVの情報にのせたりしません。
新聞やTVで報道される時には、仕込みは済んでいますよ。絶対に。

投稿: 三田 | 2005/02/07 22:47

三田さん、
全くその通りですね。地方都市はとっくに購入済みで、もう中国の不動産の仕込みも目処が立っていると思います。5年後に売り払う予定なんでしょう。(笑)

不動産も株も、みんな外資に思うようにやられていますよね。

VIP用の高利回りファンド、日本の顧客には売ってくれないんでしょうね。
低利回りのハイリスクファンドしか・・・・・

投稿: ムサシ | 2005/02/08 01:29

ムサシさん、力強いフォローをありがとうございます。
でも、少し冷静に考えてみると、
きっとあの放送を見て、マサさん的に考えた方の方が多い気もします。
ある意味、私たちの方が、少数派な意見なのかもしれないな・・・と。
どっちが正しいとかではなく、
やはり情報の分析は自己責任だからなーと思いました。

高利回りファンドは、やはり、ツテがないと投資できないでしょうね。
ムサシさんは、既に資格も資金もあると思われますので、ツテを探すといいかも?(笑)

マサさん。
ちなみに、去年、私がアパートを買いたいと宣言していたこともあり、
義妹が地方新聞の特集をFAXしてくれたのが、去年の6月でした。
題名は、「外資流入」
福岡中心部の不動産取得に、多くの外資系ファンドが福岡入りしているという内容でした。
その記事を読みなおすと、福岡に外資系の資金が入り始めたのは、
1997年~となっています。
ゴールドマン・サックス系だけでも、2000年以降に70件を取得したとか。
他にも、ケネディ・ウィルソンや、ダヴィンチ・アドバイザーズ、
パシフィカ・モールズなどの名前もあがっています。

今後、ロットのある程度大きな不動産を買おうとする投資家は、
どうしても二番目のどじょうを捕まえることになりそうです。
まー、それでも、東京よりは利幅があるでしょうし、
先日、マサさんが話してあったように、
買い手がそれで納得していれば、そう悲惨なことではないのかもしれませんね。
投資って、ホント自己責任ですものね。

投稿: 三田 | 2005/02/08 10:06

三田さん、
高級料理店には、裏メニューというものが存在し、かなりの常連さんにしか出さないものがあるというのは有名な話だと思います。

海外ファンドにも、裏ファンドが存在するようで、表面的には募集しませんで、一般の人は知りません。海外VIPご用達のファンドだそうです。
おそらく、最低投資単位が違うのではないかと・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2005/02/08 10:24

そうですね。
私が派遣で行っていた外資系の生保では、
やはり日本には全く進出していない投資顧問に
一部の運用を委託していました。

さすが、ソコの投資顧問は、
世界の市況がどう動いていても、必ず安定した高利回りを
出してきていて、私、かなり驚いてたんですよ(笑)。

ムサシさんの資産総額が分かりませんが、
一度、ピクテなどのプライベートバングを訪ねてみるのもいいかも?
恐らく、日本では知られていない商品がかなりあるはずです。
ちらっと噂に聞いたことがありますから(笑)。

投稿: 三田 | 2005/02/08 10:30

こんにちは。三田さん。私はみれませんでした。今日の深夜に再放送されるんですよね。見ようかな、とも思うのですが、怒りが込み上げてきそうで、どうしようか、と思ってます。

まささんの情勢の読みはその通りだと思います。その流れのなかでうまく立ち回ろうとするのか、流れに巻かれてしまうのか、外資に負けないように頑張って頂きたいものです。

でも、資本主義、物質主義で発展してきた欧米に勝つというのは結構大変なのかもしれませんね。

少し立ち止まって、日本の独自の特色、強みを生かして、立ち向かうべきなんじゃないかなあと思ってます。

投稿: すいしょう | 2005/02/08 12:24

すいしょう先生。
え・・・っと、必ずしも「怒り」が湧く程の内容ではありません。
一般的な方なら、「へぇー、不動産が高くなってきてるんだ」
位の感覚で見れるのでは?と思います。

私も、あのお人好しの信金のおじちゃんが登場しなかったら
「く~、カモにされてるよー!」なんて思わなかったと思います(笑)。

すいしょう先生、「稼ぎ力」にも書かれていたように、
日本も資本主義をとっている以上、競争はグローバルになっています。
資金を投入するタイミング、引き上げるタイミングを自分で判断できない人(会社)は
どうしてもカモにされます。

株にしても、不動産にしても、
ちょっぴりプロなサラリー金融マンに運用を委ねる投信型を私は信用しません。
これは、自分の経験上、決めていることです。
自分の判断に自分で責任をとる投資が私のスタンスなんです。
多分、そういう考えがあるから、あの報道に「むっ」としてしまったのかと(笑)。

それから、マサさん、こんなコラムを見つけました。
http://nsk-network.co.jp/n-040509.htm">http://nsk-network.co.jp/n-040509.htm
この表示からすると、2004年5月9日のコラムのようです。
参考になれば。

投稿: 三田 | 2005/02/08 13:26

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