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2005/03/31

不動産投資を始める前に読む本

book00137不動産投資を始める前に読む本
―お宝不動産を手に入れよう

沢 孝史 著
筑摩書房
★★★★★

昨日の夜、一気読みしました。
さすが、ウチのししょーは、前作同様、
難しいことを易しく解説されています。

いや~、すごく勉強になりました。
これまでに何度かお会いして沢さんのお話を伺う機会があり、
その都度、「なるほど」などと分かった気分でいた(苦笑)のですが、
実は、沢さんの解説は、私の理解のはるか上を考え抜いた結果、
導き出されたリクツだったんだと知り、
自分の至らなさを思い知らされました・・・。

特に、「リスクとリターンを考える」の部分は、
証券会社にいた頃には、考えつきもしなかった内容でしたし、
ここの解説は、以前、沢さんから伺ったことがあったのですが、
沢さんの意図が全く分かってなかったです(汗)。
ここの部分は、投資をしようと思う方なら、
一度、目を通されるといいと思います。

それに・・・私が大ショックを受けた、
安間 伸さんの著書「ホントは教えたくない資産運用のカラクリ」と
ホントは教えたくない資産運用のカラクリ2」についても、
沢さんが着目された部分には、全く理解が及んでおりませんでした。
いくら数字が苦手で飛ばし読みするとはいえ、激しく反省しております(涙)。

また、損保にいらしたことがある沢さんならではの
火災保険や地震保険に関する解説
・・・特に「比例補填」に関しては、全然理解していませんでした。
しかも、既に火災保険を上限一杯かけそこなっています。。。

また、前作の試算を補うために、
自己資金比率による掛け目が出されていたり、
まさに至れりつくせり。

今更ながら、
沢さんの前作との出会い、そして、沢さんからの直接アドバイス、
今回の本による分かりやすい解説に感謝しておりまする。

やっぱ、師匠はすごいわ(笑)!

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2005/03/30

シルバーセンター高すぎだよ~

昨日、無事、京都から帰って参りました!
中1日は、しとしと雨も降りましたが、
雨に濡れた風景もまた絵になる土地柄でしたので、
本当に満喫してきました。

京都って、東京以上に、外人密集度が高く、
ウチのチビったら、日本語以外の言葉を喋っている人に、
「アプォー(apple)」と挨拶代わりに言ってまわり、
果ては、「I am bus」などと、
とてもアメリカ人と結婚している保育園の先生に
教わったとは思えない英語を大声で言ったりし、
親を赤面させてくれました(笑)。
ま、皆さん、笑って手を振ってくれましたが・・・

京都をレンタサイクルやバスで移動してみて思ったのですが、
京都って昔ながらの家屋を大事にしている地区と、
ビルや商店が立ち並ぶ地区がはっきり分かれているんですね。
アパート見学もするつもりで見てまわったのですが、
所謂、2階建て鉄骨アパートの類はほとんどみかけませんでした。
電車などで、少し離れると違うのでしょうけれど・・・。

そうそう、話がすっかりそれましたが、
旅行に行く直前、
シルバーセンターから、草取りの見積りが上がってきました。
なんと、24,640円!
4人がかりで8時間(時給770円)かかる計算になっています。

うっそ~、いくら100坪あるからって、
建物も2棟あるし、通路はコンクリート張りになっているし、
大人が4人がかりで8時間?!うそでしょ~?!
12時の昼ごはん、10時と3時のお茶休憩が入ってるの?

今日になって、母と電話で話すと、
「友達に聞いたら、シルバーセンターに依頼する時は、
 『1万円分だけ草取りしてください』って頼まなくちゃだめなんだって」
・・・遅いよ・・・
う~、作戦変更するしかありません。

両親に1万円づつ払って、ゆっくりやってもらう案もありましたが、
とりあえず、母の友人のツテで、
便利屋さんに「1万円でやって欲しい」と頼んでみることになりました。

で、今後は、ゴルビー父の提案で、
やはり、空いてる地面は2万円位かけて芝生ばりにし、
今後の草取りをラクにしてしまおうという作戦に変更です。

はぁ・・・それにしても、シルバーセンター恐るべし(笑)!

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2005/03/25

沢ししょーの本、発売です!

book00137不動産投資を始める前に読む本
―お宝不動産を手に入れよう

沢 孝史 著
筑摩書房

私が不動産の師匠と仰ぎ、
いつも何かと相談してしまう
沢ししょーの新刊です。

目からウロコだった、第一作の「お宝不動産」で金持ちになる!
が世に出てから、私を含め、メールなどで相談される内容を踏まえて
皆がどういう点を知りたいのか?を考えてあるのを見ていました。

原稿を仕上げる時には、推敲に推敲を重ねられた様子が
ココのサイトにも書かれています。
う~ん、とても楽しみです。

ホントは、もっと前から予約しようと思っていたのですが、
沢さんのサイトでキャンペーンがあるので、
今日まで待っておりました(結構、ちゃっかり者!)。

それにしても、色々な方が沢さんの新刊のことを書かれています。
やっぱり、人柄なのかな~と、しみじみ思いました。
なんと、昨日の夜中には、あの安間 伸さんまで
メルマガで沢さんの本を勧めてあって驚きました。

こりゃ~、まだ読んでいないとはいえ、
弟子としては、紹介するしかあるまい!(笑)と思った次第です。
本が届いたら、また感想をUPします~。

**********************************************
3/27~29 は、京都へ家族旅行の予定ですので、
ブログの更新をお休みします。ヨロシクお願いします~。

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2005/03/24

地震の被害 2

昨日、急いで、地震保険の約款を読んでみました。

「生活用動産の一部損は、保険価格の10%以上」とあります。
生活用動産とは、
・畳、建具その他の従物
・電気・ガス・暖房・冷房設備その他の付属設備
とされています。
便器が、「建物」か?「生活用動産」か?というと、
やはり「生活用動産」のはずです。

これだと、総額が高くないはずなので、10%超える可能性もあるぞ。
と意気込んで、保険証券を見てみると・・・
あっちゃ~。コミ・コミで建物に対する保険にされていました。
やっぱり、勉強が足りなかったな・・・。

これが自宅などの場合は、建物と生活用動産に区分して
保険をかけたりしているようなのですが、アパートは賃貸用ですので、
まあ、一般的に付属物を建物に含めるのも分からなくはないのですが。
こんな落とし穴があるなんて。。。

せっかくなので、日本損害保険協会に電話すると、
やはり、便器が建物に含まれている以上、
建物の保険価格の3%以上の損害でなければ保険はでないとのこと。
その上、ここで言う「保険価格」というのは、
地震保険をかけている価格ではなく、
火災保険が対象としている保険価格をベースに計算されるのだそうです。

ウチの場合、1棟あたり2000万円の火災保険と、
その半額1000万円の地震保険(半額が上限なのです)ですから、
2000万円の3%以上の一部損害・・・60万円?・・・とほほ・・・

しかも、3%以上20%未満の損害に対して、
支払われるのは保険金額の5%が上限。
つまり、60万円以上400万円未満の損害に対し、100万円が限度。
そう考えると、最悪300万円の自己負担が必要になります。
う~、じゃあ、便器代払った方がマシだよ~(汗)。

この後、地震保険に付いて色々調べてみたのですが、
地震保険は本来、地震にあって、家も家財も失った人を救済するために
国の旗振りでつくられた保険なのだそうで、地震保険に関しては、
各社、ほとんど保険内容に差がないのだそうです。
ですから、当然、建物が壊れて、入居者が被害にあった時の
大家が支払うかもしれない賠償金までは賄えません。

このリスクを回避するには、
入居者毎に掛け捨ての生命保険をかけるしかないのでしょうか?
キビシイな~。
ただ、ネットサーフィンしていて見つけたのですが、
阪神淡路大震災の時、木造家屋が倒壊している中、
すっくと建っていたのは、プレハブアパートだったとか。
プレハブアパートって、SハウスとかDハウスとかのこと?
ウチのはSハウスのですから、少しほっとしました。

結局、便器の交換は63,000円。
昨日の夜、入居者のところへ行った父は、
うら若き乙女だったらしく、「かわいそうだ」と連呼(苦笑)。
地震のせいなのかどうかも検分せず、
「幾らかかりますか?私、お金あまりないんです」と言われて、
「大丈夫。お金のことは心配しなくていいから」と帰ってきたそうです。
・・・おいおい・・・お金を出すのはウチなんだけど・・・。

ま、ブログのネタにもなりましたし(笑)、色々調べて勉強にもなりました。
そうそう、福岡中心部でも便器の破損が多かったらしく、
管理会社は便器の確保が大変だったそうです。

今更ながら、去年買付を入れた中心部のアパートを買っていたら、
もっと被害が多かっただろうな~と、ドキドキしました。
失ってみなければ分からない価値ってあるな~と痛感しております。

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2005/03/23

地震の被害

昨日の夕方になって、管理会社から連絡が入りました。
トイレの棚にのせていた花瓶が落ちて、
便器が割れ、水が漏っていると連絡があったそうです。

取り急ぎ、F火災海上の代理店へ電話をしました。
で、代理店と管理会社で直接話してもらった結果、
せっかくかけていた地震保険も、3%以上の損傷がないと、
保険支払いの対象にならないとか。。。え~?!

どちらにしても、今後、その他の損害が出る可能性もあるので、
管理会社に入居者の便器の状況を写真で撮るように指示したと
連絡がありました。

あわてて、実家へ電話。
母に、「花瓶が落ちて、便器が割れるなんてこと考えられないよ」
と言われてみて、初めて、ちょっと冷静になりました。
とにかく、入居者のところへ管理会社が写真を撮りに行く時には
ウチの両親に同行してもらい、
状況を確認してもらうように頼みました。

そして、父からは、
「もう一度、保険約款を自分でよく読み直しなさい。
 保険会社は、まずは、『払えない』と言うケースが多いから」
と言われました。
そうなの?!
あ~、今日はチビが咳がひどいので、病院へ連れて行くし、
あの保険約款を読むのか・・・

ま、色々ありますが、これも勉強。
色々試行錯誤してみるしかないですね。頑張りま~す。

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2005/03/22

地震で考えさせられたこと

日曜日は、電話が繋がらなかったこともあり、
昨日になって、メルアドの分かる友人達にメールを送りました。
今回の地震は、海に近い地域ほど、被害がひどかったようで、
中央区に住む先輩から来た写メールでは、
まさに足の踏み場もない部屋の様子が写っていました。

また、昨日は、会社の整理のために出社した後輩によると、
ガラスキャビネットが倒れ、ガラスが飛び散っていて、大変だったそうです。
福岡のオフィスの大部分が、この中央区エリアに集中しているため、
今回の地震が、平日の日中に起こっていたら、
もっと怪我人が増えていたはずなので、不幸中の幸いでした。

TVでは、博多区のマンションの下に避難している人たちが写り、
外壁にひびが入った上、3階の家はドアが開かなくなってしまい、
余震の間、怖くて家にいられないという人たちもいらっしゃいました。
これが、東京の高層マンションで起こったら・・・と思うとぞっとします。

お友達のご主人は、マンションの管理会社の千葉支店にお勤めなのですが、
今日から3日、福岡へ出張し、
配管や外壁の被害状況をチェックしたりすることになったそうです。
中越地震の時のことを聞いてみると、
中越では、圧倒的に一軒屋が多かったのに対し、
福岡はマンションが林立しているため、人手不足で応援に行くのだとか。

こういう話を見たり、聞いたりすると、区分所有物件について、
これまで考えていなかった災害時の避難場所確保や、
災害後の補修、建て替えなどのリスクについても考えさせられました。
特に、「福岡は地震がない」と決めてかかっていたようなものでしたので。

ウチのアパートについて、管理会社に確認したところ、
やはり地域的に内陸部の建物損傷は少なかったらしく、
今のところ、特に問題はないそうでした。よかった。よかった。

それにしても、今更ネットで調べるまで知らなかったのですが、
・震度6以上の場合には、「予想を絶する不可抗力による被害」として
 所有者の責任を問わないようです。
 逆に震度5以下の場合は建物の強度が弱かったとみなされ
 所有者(貸主)の責任が追求されるようです。
 地震による建物倒壊の訴訟ではほとんどこの判断が適用されるようです
って、ご存知でしたか?
そして、古い木造建物に耐震補強を実施するための補助金制度を
設けている自治体も数多くあるんだそうです。チェックしてみなくちゃ!
それに、こんな大家さん向け無料セミナーも開催されていたんです。
くくく・・・一歩遅かった。

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2005/03/20

油断大敵-福岡の地震

私はチビを連れて外出していた為、
母から携帯メールが来るまで福岡の地震のニュースを知りませんでした。
驚いて、電話をかけると、とにかく、誰にも繋がりません。
慌てて、母にメールを返信し、昼頃になって、やっと電話で話すことができ、
今のところ、身内で怪我などはないらしいと聞き、ほっとしています。

福岡というと、気象庁も認めている通り、非常に地震の少ない地域です。
以前、アパート購入時に、真剣に地震保険をどうするか迷ったものの、
沢ししょーの
「地震の確率が少ないからつけるのは損だということにはならないと思います。」
という一言で、地震保険もかけたのですが、
多分、福岡の建物で地震保険がかかっているものは、
かなり少数派だと思われます。被害が少ないといいのですが。。。

ニュースなどで放送されている、福ビルという建物のある地域は、
この数年で商業地の繁栄が南下して、中心より少しずれたとはいえ、
M信託などが入っていますし、お向かいはM銀ビルもあり、
金融機関が並ぶ、古いビルが多い地域です。

地震が、平日だったら、人通りも多かったはずですし、
働く人たちの被害や、電車や地下鉄の運行停止で、
もっと大変なことになっていただろうなと思いました。

実家でも、棚からものが落ちてきたそうですし、
叔母の家では、食器棚を開けた途端、
割れたグラスがあふれてきたそうです。
本当に地震に対する危機感の薄い地域ですので、
恐らく、転倒防止グッズを使っている家の方が少数派なはずです。
けが人が増えないといいのですが。。。

ウチの父に至っては、今日は車検に車を出す日だったらしく、
地震の後で、車を持っていこうとしたら、
交通機関麻痺の影響で、あらゆる道が混雑しており、
とても車を持っていけない状態だったとか。。。
あのー、こんな日に、車検の車を持ってこられた方が迷惑だって(苦笑)。

アパートの方はまだ状況が分かりませんが、
海岸線からは遠い地域ですので、多分、そんなに影響はないと思います。

まさに「油断大敵」の意味を痛感した一日でした。


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2005/03/18

成功者の告白

book00130
著者:神田 昌典
講談社
★★★★★

実は、この本は、このブログにコメントを寄せていただく、
ガンタロウ先生に薦められて読みました。

神田さんのマーケティングの本は以前4~5冊読みましたし、
成功者への道程の本は、
斉藤ひとりさんや本田健さんなど、結構読んだ方だと思っていたので、
正直言って、そんなに期待していた訳ではなかったのです(汗)。

でも、ものすご~く考えさせられました。
ガンタロウ先生が、私にこの本を薦めてくださったのは、
アパート経営をビジネスと捉えると、家庭内トラブルはさけられない。
それを避けるためには、自分の意識をどう変える必要があるのか?
ということだったんだと、読み終わって、実感しています。
何しろ、この物語にでてくる家庭内トラブルが、
お恥ずかしいほど、ウチと重なっていたんです。。。(苦笑)

この本の主旨は、
様々な企業や、それぞれの家庭で抱えているトラブルは、
当事者にとって、それぞれ独自の問題のように見えているが、
実は、その多くが、一定のパターンを持っており、
それを知っておくことで、対処の仕方も分かるし、
何より、早期に対策を考えることができるということです。

一番の気付きは、ウチのチビがどういう状態に置かれているのか?
ということでした。
私も親ですから、アパート経営のひずみがチビに現れるのは嫌です。
そのために、私がしなければいけないことも、みえてきました。
私自身の精神的な成長がなければ、実行もできないでしょうけれど、
チビの身体に関わると思うと、「やらなくちゃ」と思っています。

他にも、私がこれまで働いてきた企業内で、
何が起こっていたのか、どこに問題があったのか、
この本で初めて、すっきり見えたような気がしています。
だって、それぞれの登場人物に、私の知っている人の顔が重なるし、
私がどうして会社勤めが苦しかったのかも、分かったからです(笑)。

この本の対象は起業家になっていますが、
別にサラリーマンであっても、非常に考えさせられる本だと思います。
多分、それぞれ、ご自分の環境によって、
気付かされる内容が違うのだろうと思うのです。

元々、私、成功物語を、心理学的に書かれている本は
なんとなく胡散臭く感じてしまっていましたが、
この本に書かれていた解説には、素直に納得させられました。
リクツだけでなく、手軽に試せる解決法が書かれていたのも
他の本とは違う点でした。自分でも試してみたくなるんです(笑)。

ガンタロウ先生、よい本を紹介して頂いて、ありがとうございました。
まだ読んでいないという方がいらしたら、
是非、読んでみられることをお勧めします(笑)!

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2005/03/17

給湯器が壊れました~3

昨日、管理会社から、取り替えてもらえる給湯器について、
FAXがありました。
mi04

早速、ノーリツのHPで商品をチェック
一口にガス給湯器と言っても、色々あるんですね。
今回、無料でつけてくれる給湯器は、
台所のリモコンで、お湯張りの設定をすると、
予め決めた量のお湯がお風呂にたまり、ブザーでお知らせ。
ブザーから10分以内に、お風呂の蛇口を閉める必要があるようです。

うむむ・・・主婦としては、この蛇口の開け閉めは省きたい作業。
実際、今の借上げ社宅では、
お湯が、設定した温度で、設定した量お風呂に入り、自動で止まります。
お風呂ボタンを押したままにしておくと、
時間が経って、冷めてきたら、自動的に追い炊きしてくれます。
リモコンもお風呂と台所の両方についているし。。。
すご~く、ラクで使いやすいんです。
今更ながら、ここのオーナーは太っ腹~(笑)

私が住むなら、ちょっと不満な設備です。
まあ、単身で住むなら、大丈夫かな~。
ファミリータイプだと、追い炊きも必要ですしね。
無料でつけてもらう場合、この辺りが難しいですね。。。

ただ、機器の設置後、
私達、管理会社、ガス会社の三者間で覚書を交わし、
次の取替えまでの間に起こる軽微な修繕まで、
ガス会社が負担するという内容を明記してもらえるようです。

視点を変えると、オーナーは機材の場所を提供して、
ガス会社が居住者から利用料金を徴収するビジネスですね。
・・・そう思うと、
もうちょっと、良い機種をつけた方がいい気もするんだけど(笑)

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2005/03/16

給湯器が壊れました~2

先日の続きです。
結局、現在使っている都市ガス屋さんの方からも、
給湯器の全戸無料取替えをするという連絡を頂きました。

ほっと、一安心です。
もちろん、支払うべきものというのもありますし、
しわ寄せを受ける人もいるのは分かっているのですが、
沢さんや他の方々同様に、アパートを経営と考える以上、
省けるコストは省く努力もする必要があるな~と思いました。

とはいえ、口約束では不安があります。
管理会社へメールをして、
・付けてもらえるメーカーと型番
・変えてもらえる時期(できれば3月中)
を、紙ベースで出して頂きたい旨連絡しました。

書類が来たら、
メーカーのHPで、機種の概略を印刷して保存しておくつもりです。

外壁の塗装は、またまた沢さんのツテで、他にあたってもらっていて、
今は結果待ち。
何色にするかは、今度のセミナー受講後に決めるつもりです。

後は、アパート周りの草取り。
まずは見積りをしてもらい、1ケ月半に1度のペースで定期的に
草取りをしてもらおうと思っています。

母も花壇を作り始めているようですし、
今年の春には、ピカピカ・アパートに再生されそうで、
ちょっとウキウキしてきました(笑)。

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2005/03/15

物件の下見に行ってきました

昨日は、知り合いの方から、
「ウチは買わないって決めたけど、見てみる?」と、
教えてもらった物件の下見に行ってきました。

駅は西武線沿線で、だいたい通勤1時間圏内です。
駅に降りてみると、思っていたより大きな駅で、
南側には大きなお店が2つ。
物件のある北側も、程よくゴミゴミしていて、
沢山のお店がある「住みやすそうな」環境です。

広告によると、駅から徒歩12分。
ゼンリンの「It's moNavi」で地図を表示すると、遠そうなんだけど・・・。
お店の辺りを抜けると、周りは一軒屋ばかり。
大きな駐輪場もあり、自転車が活用されている様子です。
地図で見た最短距離を行くと、11分で到着しました。

今回の物件は、同じ2つの建物の内、奥の方のようです。
敷地いっぱいに建っていて、駐輪場もないため、
一階の廊下の脇には沢山の自転車が置かれています。
中には、「もう乗っていないでしょ?」というものまで。

1Rですし、学生が多いのか、1階の階段前には、
管理会社のゴミ捨てに関する掲示が何枚も貼られています。
階段横にある給水ポンプの周りも雑然としています。
う~ん。。。いまいちだなぁ。
ただ15室は、今のところ満室の様子です。

試しに、もう1棟も見に行ってみました。
すると、外観は同じなのに、
こちらは室内に洗濯機置き場がないらしく、
廊下に蛇口があって、洗濯機が並んでいます。
これって、消防法上、大丈夫なのでしょうか???
洗濯機を数えると、15戸中、空き室は3室のようでした。

この物件情報を見送った方は、
・1室当たりの面積が狭いこと
・バス・トイレ同室であること
・駅からの距離を考えると、単身者のニーズが読みにくいことを、
購入しなかった理由として挙げられていましたが、
洗濯機置き場が外でも3戸しか空いてなかったことや、
駅から物件までの間には、賃貸住宅が少なく、
この時期にしては、ほとんど空室がなかったことから考えても、
居住ニーズはある地域のようでした。

ただ、問題もありました。
前面道路は4mありましたが、物件の少し先で行き止まりなのです。
路線価も周りの道には設定されていましたが、
この道には設定されていません。
近隣より安めに見積もると、
売値には全然届かない評価額にしかなりませんでした。。。
ということは、銀行がこの土地柄を評価してくれるか、
自己資金を相当入れられなければ難しい物件になります。

うーん。。。
利回りがいいので、心惹かれているのですが、
決定打にかけるというのでしょうか???
私の場合、買付を入れるのは、
直感がピピピと反応したものばかりなのです(笑)。
今回は、無反応でした(笑)。ナカナカ難しいですね~。

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2005/03/14

給湯器が壊れました~

土曜日の午後、アパートの給湯器が壊れたと、
管理会社から連絡が入っていたのですが、
外出していて気付かず、日曜日に電話で確認すると、
金曜日に壊れていたので、「見積工事で発注しました」
と言われました。

「え?見積工事?」と聞き返すと、
「まず、取替え工事をしてしまってから、見積りを出す」
という発注方法だそうなのです。
機器代と取替え工事で6万円。。。

まあ、急ぐとはいえ、
何号のどういう機種をつけたのか?
リモコン付きなのか?など、どうせ取り替えるなら、
色々確認したかったのに・・・。
金曜日は3時頃まで家にいたので、ちょっと不満でした。

ここの給湯は、建築時のままなので、17年も経つ年代モノ。
年末に管理会社に伺った時、
「いずれ取り替えてもらうことになります」と言われていたので
覚悟はしていましたが、やはり、早く対応しないと、
こういう時に、業者のいい値になってしまうんだと反省しました。

遅ればせながら、
実家で使っているプロパンガス屋さんへ電話をし、
「2DK、8室のアパートを持っているが、給湯が古くなっていて、
取替えを検討しています。今は都市ガスなのですが、
取替え費用が高いので、そちらでも検討してもらえませんか?」
と聞いてみました。

すると、やはり、アパートPOWERはすごいですね。
すぐに、全戸、無料で取替えしてくれると連絡がありました。
もちろん、入居者の負担増にならないよう、
「都市ガス料金」対応にしてもらうことも確認しました。
大家との契約の他、入居者との連絡や契約、
工事も全て無料です。

面白いな~と思ったのは、
オーナーが自腹で給湯器を変えると、
どうしても必要最低限の号数の機種にしてしまいがちですが、
ガス会社が変える場合は、
「ガスを使ってくれてナンボ」の世界ですから(笑)、
今の16号の機種を20号の機種に変えてくれるのだとか。

「台所とお風呂に、リモコン付きのやつにしてください」とか
ずうずうしく言ってみたりしました。
主婦心理からして、
「使いやすい=つい多めに使ってしまう」ものだから(笑)。
ただし、「号数が上がる分、使いすぎるとガス料金が上がります」
って、入居者の方には予め伝えてくださいね。とも念を押しました。

ウチの気分は、プロパンガスに変更なのですが、
今ついている都市ガス屋さんと繋がりがあるらしい管理会社が
ちょっと焦って、都市ガス屋さんと交渉中です。

今の都市ガス屋さんが無料取替えと言ってくれるなら、
私達は、それでも構わないのですが(笑)。
うーん、交渉するには、色々なカードを出す必要があるんだと
今更ながら痛感しております。

あ、ちなみに、金曜日に公開した外壁の塗装は、
ししょーに一言「高い」と、切って捨てられました(笑)。。。
う~。でも、ししょー、もう一社の見積りは、もっと高かったです~。
どうしましょ~。こんな見積りでした。
1棟につき、この値段だそうなので、2棟で2倍。。。
どう比べたらいいのやら。。。
SAVE0000

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2005/03/13

充実した週末でした

この週末は、久しぶりに沢山の出会いがあり、とても充実していました。
私はちょっとドタバタしていた(笑)のですが、初めてお会いした方々にも、
暖かく見守って頂けて、本当に感謝しております~。

book00008金曜日は、沢ししょーの縁で、
目からウロコがぼろぼろ落ちた「資産運用のカラクリ」
の著者、安間 伸さんにお会いすることができました。

私にとっては、かなり「憧れの人」で(笑)、
お会いするまではドキドキしていたのですが、
ものすご~く、人当たりのソフトな方で、
本やHPで想像していたのとは、全然違う方でした。

安間さんにお会いしたら、是非、伺ってみたいと思っていたのが、
インフレへ転換する時期と、金利の動きについて、
安間さんがどのように見られているのか?でした。
安間さんは、今すぐインフレになるとは考えにくいが、
インフレへ振れると加速する可能性があること、
長期金利については、円安がある程度すすまないと、
上昇しないと思うというお話を伺いました。
(主旨が間違っていたら、誰か指摘してくださ~い)

それにしても、とても研究熱心な方で、
投資先については、国民性、過去の歴史なども含め、
世界全体でみた、その国のポジションなど、
とても俯瞰した視点を持たれていて、
食事会というより、
かぶりつきで(笑)経済の講義を受けているようなカンジでした。
と、言っても、決して、一方的に主張する方ではなく、
周りの意見にもきちんと耳を傾けてある姿勢に
「やっぱり、すごい人だ~」と、ただただ感心しました。

不動産投資についても、
一時、「札幌のアパート投資の利回りがいいので調べてみよう」
と、1ケ月も現地に滞在して、調べに行かれたそうです。
ううう・・・常人にはできない、行動力と探究心です。
だからこそ、あんな深い洞察力があるのでしょうけれど。

食事会は、急遽連れて行ったチビを沢ししょーに
完全にお任せしてしまい(ししょー、ホント感謝してます!)、
参加された方々の色々な話を伺うことができました。
バタバタ帰ったので、頂いた名刺をお店に忘れてきたのだけが
ショックでしたが・・・。次の機会に、もう一度、お名刺下さい!
すみませんでした~。


土曜日は、別の不動産投資の食事会にお誘い頂きました。
これがまた、個性的な超いい人ばかりの集いで、
心ゆくまで喋って、笑って、もう、本当に幸せ~でした。
誘って頂いて、本当に感謝しています。

今年は、本当に人の縁が急速に広がっていて、
基本的に人が大好きな私には、メチャクチャ幸せです。
うっちゃんも言われていましたが、
どんな本を読むより、直接、色々な人のお話を伺うのが、
一番、勉強になりますし、思わぬ収穫を得られることもあります。

個人的には、ほんとドタバタした週末でしたが(笑)、
こんなに幸せな出会いの続いた週末は久しぶりでした。
お会いした皆様、心から感謝しております。
ありがとうございました。

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2005/03/11

見積りが来ました


昨日の夕方、父のところへ届けられた、
外壁と屋根の塗装の見積りが届きました。
この業者さんは、先日書いた、
信頼している不動産屋さんの紹介です。

沢さんに「だいたい150万円~200万円位かな~」
と伺っていたので、総額241万円には、ちょっと引きました(笑)。

見積書の下に、こういう内訳書がついていました。
(写真をクリックすると、大きくなります)
mi03

この番号は、この写真に書かれた番号です。
mi01

mi02

先日の来生さんのセミナーから考えると、
かなり丁寧な作りだと思うのですが、この他に、
日本ペイントのオーデリウォールシステムのパンフも付いていました。
「これって、どういう意味なの~???」と思い、ネットでチェック。
このサイト kokoroiki.comがとても参考になりましたが、
うーん、やっぱり素人には全然わかりません。

今日の夜は、ししょーと愉快な仲間の食事会なので、
早速、色々教えてもらおう!
ししょー、ヨロシクお願いします~。

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2005/03/10

CF202のCD

去年買った、キャッシュフロー202のゲームについていた
和訳のCDをここ2日程、聞いていました。

DVDと違って、何もしないでCDを聞いていることができず、
アイロンをかけながら聞いていたら、
かなりの量のアイロンがけができました(笑)。
本当はメモを取りながら、聞くべきなんでしょうね。

面白いのは、所々に、
キヨサキ氏の本には書けなかったらしい話がチラリと見えるところでした。
実は、ゼロックスの上司が嫌いだったこととか(笑)

1枚目の前半は、キヨサキさんとキムさん、シャロンさんの対談です。
  この202のゲームで体験できる内容を語ってあります。
  後半は、キヨサキ氏と3人の起業家の体験談です。
  一人はソフトウェアの会社を起こした人、
  もう一人は、金融関連の信託会社を起こした人、
  もう一人は、ネットワークビジネスを始めた人
  
2枚目は、一枚目後半からの続きです。
  実際に、ご自分達が経験者なので、どの話も参考になるのですが、
  「面白いな」と思ったのは、起業家として成功するのに必要なのは
  謙虚さとハングリーさ、自分のことに気付くプロセスという部分でした。
  ・本や雑誌を読んで、知識の幅を広げること
  ・自分によい影響を与える人たちとつきあうこと
  ・自分自身を売り込むコツ(セールスマンシップ)
   相手の求めるスタイルで売り込みをする
 
3枚目は、不動産投資家ドルフ・デ・ルース博士との対談です。
  どれも楽しく参考になる話でしたが、一番ぐっときた話は、
  100件物件を見たうち、10件のオファーを入れ、
  その内、3件は受け付けてもらえる。
  ここまでは、束田さんや広瀬さんも本やブログで書かれてますよね。
  私が驚いたのは、この後です。
  もしも、そのオファーが3件以上受け付けてもらえるなら、
  それはあなたのオファーが高すぎる証拠だ。
  ・・・そっか、そうなのか。
  これを去年の物件が全然買えなかった時期に聞いていたら、
  ものすご~く、励みになったと思います(笑)。
  不動産で財をなしたいと思う以上、
  断られても、断られても、断られても、断られても、断られても、
  断られても、断られても(これで7回?笑)
  へこんでちゃ、ダメってことですよね。がんばるぞぅ!(笑)

4枚目は、資本調達について、キース・カニンガム氏との対談です。
  キヨサキ氏の本を読んだ人ならご存知のお財布会社の倒産の後、
  キヨサキ氏は、金持ち父さんに罵られ、
  「ビジネス経営できるようになるまで、二度と資本調達をするな」
  と厳命されたそうです。
  不動産投資もビジネス経営だと捉えると、身の引き締まる思いでした。
  本格的に起業したい方には、時間が短いので概論ではありますが、
  結構、勉強になると思います。

5枚目は、プロのトレーダーの育成もされている、バン・K・タープ博士
  このCDは、かなり考えさせられました。
  株式のトレードを行う上で、いかに心理的バイアスに
  私自身が左右されるか(笑)を痛感しているからです。
  株式投資も少し再開してみようかと思っているので、
  もう少し勉強し直してみなくちゃと思いました。

このCDを聞くまでは、
これまでのキヨサキ氏の本の内容をなぞるのかな? とか、
キャッシュフロー202での遊び方について話すのかな?
と思っていたので、ちょっとお得な気分になりました。

次は、ゲームをやってみなくちゃ。
他の人ともやってみたいけれど、まずは、一人3役です(笑)。
どういう展開になるのかちょっとワクワクしてきました。

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2005/03/09

新しい物件

久しぶりに、ちょっと気になる物件がでてきました。

価格:3000万円
土地:110坪
部屋タイプ:2LDK×4室
駐車場:7台
立地:電車の駅まで6分、小学校の前

写真を見たら、「おお、これって近くのアパートと同じかも?」
と思ったら、案の定、大和ハウスの軽量鉄骨アパートでした。

部屋数が少ないのが玉にキズだけど、
値下げの感触だけでも確認しようと電話してみました。

この物件、相続された子ども3人の共有名義になっていて、
その内の1人しか福岡に住んでおらず、
管理も面倒になってきたから売りたいとのこと。

値下げに関して伺うと、
「一切、値引きしません。
 売主さんは、時間がかかっても、この値段で売るそうです」
って、え~。それは強気すぎるよ~。
いくらアパート投資が流行っているってったって、
福岡中心部でもなく、人気エリアでもないこの立地で、
10%切ってたら、売るの厳しくないですか~?
と、やんわりと聞いてみたところ・・・

「利回り的には厳しいかもしれませんが、
 計画道路の予定があります。
 計画道路は確実に建物にかかりますから、
 私は面白いと思いますよ」

・・・だって、計画道路の時期は未定って書いてるじゃん。
それに、私はキャピタルよりインカム狙いだもの。
何時、道路ができるか分からないのに、
それに賭けるのって、どうなんだろう???

この物件の場所は、ウチの実家から更に南下した地域です。
ここ5年位でしょうか?
福岡では、新しい道路の開通が増えているのは確かです。
でも、今後もそれが続き、
この物件の計画道路ができるのかどうか?
私には判断できませんでした。

ダンナに電話すると、
「あの駅で、利回り10%切ってるの?いらない」
・・・だよね(笑)。

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2005/03/08

日経の記事から

今日の日経の15面に、
アパマンが地方都市の賃貸マンションで運用する
私募不動産ファンドを組成すると出ていました。

う~ん、いよいよ、どこもここも乗り出してきたカンジですね。
福岡の高級賃貸マンションというと、
ディックス・クロキが福岡の一等地を開発し、
それを海外のファンドに転売している様子が
先日のガイアの夜明けで放送されていましたが、
アパマンの投資先はどのレベルになるんでしょう???

運用資金は200億円規模ということなので、
やはり、エステートモア規模の賃貸マンションを運用したいところでしょうね。
あんまり小さい規模のものを買っていても、手がかかるばかりですから。

ただ、運用期間は3年。
その後、別の私募不動産ファンドか、REITに売却する予定だとか。
ふ~ん、そんなに上手くいくのかなぁ?

先日も書きましたが、ガイアの夜明けNHK特集で、
既に、地方の主要都市には、
外資やREITの資金が流入していると報道されてしまいましたので、
これから組成するファンドは明らかに後発。

株式と違い、不動産はどうしても有限のモノ。
永遠に利回り10%超の物を買い続けることは不可能です。
でも、ファンドである以上、ある程度の利回りを上げ続けないと、
REITなどは特に資金が逃げていきます。

それにREITの場合、投資家が株式市場とダブっているはずなので、
株式相場が調子がいいと、やはり資金が逃げる可能性があります。

株式でも不動産でも、
投資なら、資金の投入と引き上げのタイミングってありますよね。
個人投資家の場合は、結果を出すまでに待つことができますが、
ファンドの場合は、コンスタントに結果を出していかなければいけない。
そうなると、投資地域も限定されるし、いずれ飽和してしまう。

既に、首都圏では運用しきれなくなったREIT資金が、
地方都市で先に仕込んだ外資の物件を購入しているのですから、
飽和状態が来るのもそう遠くない気がしているのですが。。。

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2005/03/07

家賃収入が月収を超える!

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家賃収入が月収を超える!
著:広瀬 智也
  束田 光陽
  内海 芳美
出版:ソフトバンク パブリッシング
1500円(税別)

あちこちのブログでも取り上げられていますが、
確定申告が終わった私も、早速、読んでみました。

うっちゃんと束田さんの投資スタイルについては、
昨年、セミナーで伺っていたこともあり、
話されていた姿や束田さんがBack Musicを用意されてた事などを
思い出しつつ(笑)、+αの情報や説明を読んでいきました。

広瀬さんについては、
第一回目の「目利きの会」でバンバン質問しただけで、
投資の全容を伺えるセミナーに参加したこともない私は、
かなり興味津々で拝見しました。

3人での共著とはいえ、不動産投資アドバイザーの広瀬さんが、
全体を見回されたのでしょう、上手く配置されていて、
あまりバラバラという印象もなく、読みやすくまとまっていました。

不動産投資をしたい人の一冊目としては、
どの方の投資スタイルを真似すべきか、
迷ってしまう部分もあるかな?とも思いましたが、
ある程度、自分のやってみたい投資スタイルが決まっている方、
他の方の投資スタイルについて知りたい方には
とても参考になる本だと思います。

私が去年見た幾つかの物件には、1階部分に店舗がついていて、
将来性や空室対策など、判断に迷った事があったのですが、
広瀬さんの判断ポイントを知ることができたのも参考になりました。
これまで、不動産投資の本で店舗系のことを書かれた本は
他にはなかったように思います。
(広瀬さん単独の次の本もとても楽しみです。)

何より、3人とも、投資を実践されているだけあって、
どういう所に迷ったり、悩んだり、くやしかったりしたのかが、
私はとても共感できました。

・・・実を言うと、
私、元々うっちゃんFANですし、投資の先輩として尊敬してます。
また、「目利きの会」で私の大量質問に嫌な顔ひとつ見せず、
色々教えていただいて以来、広瀬さんの大FANなのです。
残念ながら、束田さんとはお話する機会がありませんでしたが、
ブログでは根強いファンを持つ、勉強家な人だ~と尊敬してます。

だから、ちょっと贔屓目はあるかもしれません(笑)が、
私にとっては、永久保存版になりそうな一冊です。
うっちゃん、今度、サインしてぇ~(笑)

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2005/03/04

配色センス

昨日の午後、無事に確定申告書を提出完了しました~。
はぁ~、ここ数日の重苦しい気分から開放されて、
気分はすっかり春(笑)で目覚めたのに、
カーテンを開けると、雪、雪、雪。
うそでしょ~。こんなに天気予報が当たるなんて(笑)!
久しぶりに、用事があって銀座まで出かけるのに~。
ううう・・・日ごろの行いはイイはずなんだけど???

話は変わって、悩みに悩んだ浦田さんのところの
カラーコーディネートセミナー
、振り込んできました。
結局、私の好奇心勝ち(?)!

ここまで、お高いセミナーの場合、絶大な効果を期待
してしまうのは、私だけでしょうか?
こうなったら、現在の私の配色センス?を公開しておき、
セミナー受講後、どの位、洗練されるかを見ていただいて
他の方の参考にしてもらうのも面白いかな?と思いまして、
午後はずーっと、写真から起こしたアパート外観に
何パターンか色を付けてみました。

<テーマ:チョコいちごアイス(笑)>
spl2

色々やってはみたのですが、
今のところ、これが一番、自分では好きな配色です。
さあ、これが、どの位、洗練されるか???
楽しみになってきました。ワクワク。

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2005/03/03

青色申告会6

昨日の夕方は、何とか入力し終わったものを持って、
青色申告会へ行ってきました。

うわぁ、火~木の午後は比較的空いていると聞いていたのに、
流石に、3月に入っているので、大賑わいです。
何時もの担当の方も、
今日ばかりはマンツーマンという訳にはいかないらしく、
入力にもたつく、おじちゃまと私の間に座り、
両方に指導をされていきます。

ざーっと入力した内容を話し、
自分で印刷した青色申告決算書2部を出すと、
「貸借対照表は?」と聞かれました。
「あ、これ、自宅で印刷したら、枠以外、白紙ででてきちゃったんです」
と言うと、早速調べてくれました。

結論は、ウチは「10万円控除の対象だったから」ということ。
本来は出さなくてもいいのですが、
せっかくなので、印刷したものを添付した方がいいと言われました。
一旦、画面を戻って、「55万円」をチェックするだけ。

ただ、ここで印字してもらうと、1000円もかかるんです(怒)。
税務署の書類がA3書式なので、
家庭用のプリンターでは印字できないということなのですが、
書類としてはA4サイズが横に繋がっているだけ。
ブルーリターンAの印刷設定で「白紙に印刷」をチェックしておけば、
普通紙に枠から印刷してくれますから、1000円払う程のことでもない。

それに、株式などの申告書もこちらに提出すれば、
一緒にチェックしてくれる(どこまで正確なのかは?ですが)そうなので、
添付書類のコピーも必要でした。

それから、私の分だけは、
給与や雑所得などで不動産の赤字を引ききれていないので、
青色申告の「損失申告用」の書類が必要だと分かりました。
(・・・って、本当は、説明された意味が分からず、
 家に帰って書類を見ながら、じっくり考えてやっと分かったんですが)

結局、出直しです。
提出書類は、ウチの場合、以下のようになりました。
<ダンナ>
・平成16年分所得税青色申告決算書(不動産用) 4枚×2セット
・平成16年分所得税の確定申告B 2枚×3セット
・添付書類(源泉徴収票と配当金の書類)
<私>
・平成16年分所得税青色申告決算書(不動産用) 4枚×2セット
・平成16年分所得税の確定申告B 2枚×3セット
・添付書類(源泉徴収票、生命保険料控除証明書、配当金の書類、
 住宅債券の書類)
・平成16年分所得税の確定申告(損失申告用) 2枚×3セット
・平成16年分所得税の確定申告(分離課税用) 2枚×3セット
・株式等に係る譲渡所得などの金額の計算明細書 A3 1枚
・株式の売買一覧と参考資料

これに、ブルーリターンAでとった、2人分のバックアップデータです。

はぁぁぁぁぁ」、やっとできた。
後は、青色申告会でチェックしてもらうだけ。
間違っていたら、言われるとおり修正すれば問題ないでしょう。
今から提出してきます。
やっと、辿り着いた。。。遠かったなぁ。。。

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2005/03/02

確定申告しなきゃ~2

昨日も、国税庁のHPに、続きをせっせと入力しました。

途中で、マネー3月号の付録
「投資の税金スーパーガイド」を見ていたら、
住宅金融公庫の住宅債券「つみたてくん」の途中解約も
確定申告しなければいけないんだとか。。。

そういえば、公庫から書類が来ていたな~?
ごそごそ(ファイルを探す音)。ひぃ~。それで、どこに入力するの?
ナニナニ?雑所得?それで、金額は・・・。
うわっ、給与2ケ月分+家賃収入+つみたてくんの利息 
・・・ギリギリ配偶者控除の対象だったよ~。
怖い~。こんなところに落とし穴があったなんてぇ・・・

よーし、これで入力全部終わりだな。
印刷ボタンをクリック。

・・・え?株式の損金繰越の場合は、別表が必要なので、
ネットでは印刷できません???
うそでしょ~。
わかった。じゃあ、せめて「申告書B」だけでも印刷しようよ。
って、どこから印刷するの?
うそでしょ~。せっかく入力したのに。。。

暫く、呆然。。。
何時までも落ち込んでいられないので、気を取り直して、
近くの税務署へチャリを飛ばします。
入り口で、「株式の損金を持ち越す書類を下さい」と言って、
書類をいただきました。

気を取り直して、家で、マニュアルを見ながら記入。
(結局、手書き・・・)
あああ・・・「適用条文」が分からない。。。もう。。。
そして、またまた、TIME UP。。。
とほほ。今日こそは!!!
はぁぁぁぁぁ。なんて面倒くさいんだぁ!

<追記>
今朝から、ブルーリターンAに入力をし直した後、
確定申告書Bを見直していたら、
せっかく、不動産で出た赤字85万円が、
住宅債券の雑所得と相殺され、
持ち越せる赤字が、23万円になってしまっていることを発見。
ショ・・・ショック・・・。

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2005/03/01

確定申告しなきゃ~

昨日から、やっと重い腰を上げて、
株や投信の売却代金や、配当の確定申告書類を作り始めました。

まずは、国税庁のHPへ行って、確定申告書類の作成ページへ。
ウチの青色申告の書類は、ブルーリターンAで作成済みなので、
所得税の確定申告書作成コーナーへ。。。
まずは、株式の売却だから、「分離課税での申告書」だな。
ウチは青色申告だから・・・と、作成に取り掛かりました。

安間さんのHPの「それを教えちゃマズイだろ」のNo003を読んで、
税制改正の盲点に、初めて気付かされたのですが、
投資信託の損失は、株式と損益通算でき、
投資信託で出た利益は、株式と損益通算できないんですよね。
ホント、変なの~。
でも、私の昔買ってたインデックスファンドは、損が出たので、
これも通算できるんだよねー。ラッキー(笑)

インデックスファンドを買った時の計算書をファイルから出して、
あと、株を買った時の計算書も探さなくちゃ。。。

やっと、入力が終わって、印刷できるのかと思いきや、
今度は、青色申告の書類の入力?!
まだ入力すんの~。へなへな。。。

えーっと、去年の2月までの給与と税額を入力して、
社会保険控除と、口座引き落としの生命保険を入れて、
それから、配当金の計算書でしょ?
あれれ?ANAのはどこに行った~???

・・・ここまで作ったところで、TIME UP。
チビを迎えに行く時間です。
ひぃぃ。せっかく入力したのにぃ~。

お、データの保存なんてシャレた機能がある~。助かるよ~。
ここまでを保存。
試しに、「確定申告書データの読み込み」
おー、ホントだ。ちゃんと、保存できてる。

さぁ、今日は青色申告の内容を入力だ~。
ん?ここまでをブルーリターンAに入力すべきかな?

はぁ~。今週中に、提出する予定なのですが。。。
株式があると、分離課税なだけに作成が面倒くさいよ~。
取り掛かりは早かったのに、ホント、もたついております(苦笑)

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