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2005/03/08

日経の記事から

今日の日経の15面に、
アパマンが地方都市の賃貸マンションで運用する
私募不動産ファンドを組成すると出ていました。

う~ん、いよいよ、どこもここも乗り出してきたカンジですね。
福岡の高級賃貸マンションというと、
ディックス・クロキが福岡の一等地を開発し、
それを海外のファンドに転売している様子が
先日のガイアの夜明けで放送されていましたが、
アパマンの投資先はどのレベルになるんでしょう???

運用資金は200億円規模ということなので、
やはり、エステートモア規模の賃貸マンションを運用したいところでしょうね。
あんまり小さい規模のものを買っていても、手がかかるばかりですから。

ただ、運用期間は3年。
その後、別の私募不動産ファンドか、REITに売却する予定だとか。
ふ~ん、そんなに上手くいくのかなぁ?

先日も書きましたが、ガイアの夜明けNHK特集で、
既に、地方の主要都市には、
外資やREITの資金が流入していると報道されてしまいましたので、
これから組成するファンドは明らかに後発。

株式と違い、不動産はどうしても有限のモノ。
永遠に利回り10%超の物を買い続けることは不可能です。
でも、ファンドである以上、ある程度の利回りを上げ続けないと、
REITなどは特に資金が逃げていきます。

それにREITの場合、投資家が株式市場とダブっているはずなので、
株式相場が調子がいいと、やはり資金が逃げる可能性があります。

株式でも不動産でも、
投資なら、資金の投入と引き上げのタイミングってありますよね。
個人投資家の場合は、結果を出すまでに待つことができますが、
ファンドの場合は、コンスタントに結果を出していかなければいけない。
そうなると、投資地域も限定されるし、いずれ飽和してしまう。

既に、首都圏では運用しきれなくなったREIT資金が、
地方都市で先に仕込んだ外資の物件を購入しているのですから、
飽和状態が来るのもそう遠くない気がしているのですが。。。

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コメント

三田さん、
REITの利回りは、だいたい4%くらいですから、それ位の物件ならいくらでもあるのではないでしょうか?

REITが4%でOKという姿勢でどんどん新築を建ててしまうと、供給過剰になってしまう気がしますが・・・・

投稿: ムサシ | 2005/03/08 11:53

ムサシさん、
REITが支払っている利回りが4%なんですよね?
だとしたら、逆に今、どの位の差益を抜いてるんでしょう???
3~4%位?早い時期に仕込んだものがあれば、もっとですよね。
結構、高いですねー。

ちなみに、今回のアパマンのファンドは、
賃料収入が7%以上の物件を買って、
投資家に提供する最終利回りで20%を目指すんだとか。
「東京では10%がやっとなので地方を狙う」???
うーん、なんか、数字間違ってない???という気が。。。(笑)

投稿: 三田 | 2005/03/08 12:00

そっか、私、混乱してましたね。
インカム7%以上の物件を買って、
キャピタルで利益を狙い、3年後に20%支払うということか。。。

そこまで値上がりするのかしら~?

投稿: 三田 | 2005/03/08 12:23

三田さん、
そうですREITが支払っている利回りが4%くらいです。
賃料7%ならありそうですが、キャピタルゲインが得られるかは「?」ですね。
そのリスクはREIT購入者が負うことになるのでしょうね。

投稿: ムサシ | 2005/03/08 12:53

日経では、機関投資家向けと書かれていましたので、
自分で不動産投資まではできない、
先日のセキュアード・キャピタル同様に、
中小の銀行や信金などに売り込むのでしょうね。

投稿: 三田 | 2005/03/08 22:58

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