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2005/04/19

ううう・・・迷っています

今年の1月に、ダンナが盛り上がっていた物件
やはり、前面道路がネックになって、
3人の買い手の融資が流れてしまい、
売主さんが、大幅値引き(元の売値から20%以上)をしてもいいので
とにかく売りたいということになったと電話がありました。

20%以上の値引き~。
おいしい。おいしすぎるぅ~(笑)。
当然、ダンナに電話をしたら、大乗り気です。

試しに、1月に売値の半分程度の融資なら可能と
お返事を頂いていた銀行2行に電話をしてみました。

当然、「土地の担保価値は変わらないから」と
断られることを覚悟して・・・。
ところが、意外なことに、2行とも、
「利回りが変わると、融資額も変わります」
えー?!ホントにぃ~?!

この物件の特徴をあげると、
<メリット>
・立地はバツグンによい
・学生、単身者に人気のエリア
・人気の商店街が徒歩2分
・トイレとバスは別
・ベランダ有り
・土地が広い
<デメリット>
・築15年以上、大きな補修をしてきていない鉄骨造
・前面道路が私道(負担なし)で、車が入れない
・1部屋が狭めの1R

後は、前面道路の関係で、
出口戦略が考えにくいことがあります。
いざ、売ろうとすると、
今回の売主さんのように苦労しそうですし(苦笑)。
うーむ。
不動産って、ホント、個別要素が多いから、
毎回悩むことが違っていて面白いですねー。
どーしようかなー。

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コメント

3人の買い手の融資が流れたって・・・・
売主さんも、大変ですね。

最初の売値でも買いたいと思った物件が2割引きですか・・・
私なら、買いたいなぁ。
あ、でも福岡なんでしたっけ・・・・

投稿: ムサシ | 2005/04/19 15:33

はい。福岡です。
いや~!ムサシさん、福岡まで進出しないでくださいよ~。
資金力が違いますから(汗)。

こんなコメント頂くと、欲しくなってくるから不思議ですね。
さっきまで、「やっぱり難しいな~」モードだったのに(笑)。

投稿: 三田 | 2005/04/19 15:55

とりあえず、ローン条項入れて、買い付け出してみるのもいいのでは?
4番目のローンキャンセルとなるか・・・・(笑)

ところで、私はそんなに資金力ないですよ。(苦笑)

投稿: ムサシ | 2005/04/19 18:14

何をおっしゃるムサシさん!
株で得たあれだけの資金をきちんとこういう資産にシフトされていた姿、
私の憧れでした。ホントです。
私も長いこと証券会社にいましたが、
ムサシさん程の利益を上げるディーラーは数人しか見ていません。

今回の物件、
売主さんがもうローンで流れるのが嫌みたいなんです。
ですので、契約は銀行の査定が終わってからになると思います。
不動産屋さんも、ホトホト困ってあるようでした。
融資が幾ら下りるかが勝負です~。
自己資金では買えませんので(笑)。

投稿: 三田 | 2005/04/19 19:08

ご無沙汰してます。
マサです。

修繕をあまりしていないというのは確かに難点かもしれませんが、三田さんが購入してからどれだけ修繕費にお金を回せるかで物件のもちは大きく異なると思います。
うちには古い物件もありますが、それなりに修繕をしているので30年近く経った物件でもまだまだいけると思って経営しています。
出口戦略ですが、20年とか持たせればいくらであっても十分儲けが出る水準ではないでしょうか?
ローン期間と金利でキャッシュフローが変わってくると思うのでその中でどれだけ修繕費用を充てられるかがポイントかなと思います。

23日の沢さんのセミナーは来られるのでしょうか?もし来られるのであれば私も参加しますのでまたお話しましょう。

投稿: 三代目大家マサ | 2005/04/19 20:15

なるほど~。
今度のセミナー、またお手伝いで参上しますが、
夜の部への参加は微妙です。
お時間があれば、マサさんの意見を色々伺いたいと思います。
よろしくお願いします。

投稿: 三田 | 2005/04/19 21:01

こんばんは、わたしのところも似たようなかんじの話がありました。築15年ぐらいの鉄骨ALCで修繕してない。しかも最近値下げしても良いと言っている。
てか、同じ?なわけないか。

投稿: 小澤 | 2005/04/19 23:50

ぎょ~、もしや、
小澤さんまで福岡進出を検討中ですか?!
カンベンしてくださ~い。
どきどきどきどきどきどき・・・

投稿: 三田 | 2005/04/20 11:27

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