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2005/05/31

詰めが問題・・・

昨日、管理会社から電話がありました。
「すみません、実はお詫びがありまして・・・」
ん?今度は何?
「あのー、水道の加入金、15万円って言っておりましたが、
 APなどの団体の場合は24万円だと分かったんです。」
ひどーい!9万円も違うじゃないー(涙)。
なんだか、詰めが甘いよー。市によって違いはあるにしろ、
業者だって、初めての工事じゃないでしょー???

「申し訳ないので、工事費はなるべく抑えまして、
 33万円ということになりました」
誤 25万円-15万円(水道加入料)=10万円
正 33万円-24万円(   〃  )=9万円
うーん。。。微妙な値引き(苦笑)。

水道工事の請求書(↓)にあった①が気になってもいたので、
今回は試しに市の水道課へ電話をしてみました。
mi-w

そしたら、この市は、これまた水道加入金が高い!
13mm 24万円、20mm 43万円、25mm 72万円、
40mm 220万円 という料金体系なんだとか。
ウチに請求があった24万円は13mm
・・・ああ、①のマークは13mmって意味だったんだー。

よくよく聞くと、20mmまでが5軒まで。
8軒あると、やはり40mmを設置と決まっているらしいのです。
ただ、各戸につけるのは、大抵13mm。
40mmの水道管に変えた場合には、220万円と、
13mmの加入金24万円×8戸=192万円を比べて、
高い方を支払うと決まっているそうです。

ってことは、もしも40mm管に変えることになっていたら、
再度、全戸分の水道加入金を払い直しって意味だったんだー。
なるほどねー。。。
・・・って、芝生に水やりするためだけなら、もったいなさすぎ!
よかったー。今回は、40mm管に変えろって言われなくて。
うーん、将来、建て替えする時には、どうなるんだろう?
管理会社は、「戸数が変わらなければ大丈夫なはず」
って言ってあったけれど、ココ、詰めが甘いから(笑)。

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2005/05/30

お金持ちへの近道=不動産投資なのか?

この週末、おかずさんのブログのお話を何となく考えていて、
今朝はムサシさんのブログの話題で益々考えさせられました。

おかずさんに不動産投資を相談された50代の男性。
・定職はあるが、減収が続いている。
・自宅はなく、借家住まい(借金はナシ)。
・貯金なし。
・早朝アルバイト(昨年収50万円)で自分のお小遣い捻出。
・受験生の息子がいて、合格すれば仕送りが発生。

文章だけ読むと、私が銀行なら、融資は難しいと思う相手です。
つくづく、
人は生活レベルを下げるのが難しいのだなと思いました。
だって、この状態でゴルフに行っちゃうのですから。。。
(まあ、おかずさんに会えたという成果はあったとしても)
それに、親の現状が理解できていれば、息子さんも、
仕送りが発生するような学校には行けないと分かるでしょうし、
他人事ながら、入学金はどうされるんだろう?と、
私のほうが不安になってしまいました(汗)。

まあ、この方の詳しい背景を知っているワケではありませんので、
住宅ローン苦で、自宅を売り、貯金を崩したのでこうなったのか、
元々、貯蓄の習慣がなかった上、
減収に合わせて生活レベルを下げられずこうなったのか、
原因を特定しないと、解決策は其々違うような気がしました。

仮に私がこのKさんで、本気で不動産投資をしたいなら・・・と、
昨日から考えていたのですが、
・家族に給与の現状を話し、進学・老後の為に協力を頼む
・小さなお金を集めて、貯金の習慣をつける
・奥さんにも、収入の口を増やしてもらう
・息子さんの進学先について再検討してもらう
・進学後の学費について、息子さん自身でも稼ぐよう促す
・不動産で得たお金で生活を賄うことはしないと決意する
・・・こんなカンジでしょうか。

ただ、この方は不動産投資に対する熱意だけはあるようです。
だからこそ、おかずさんの心を動かしたのでしょう。
おかずさんは、ご自分の持ってあった1Rを譲られた上
今は、ご自身で買付を入れ、審査待ちとのことですから、
審査のテーブルにのるだけの何かがあったのでしょうね。

ある意味、願えば叶うのだな・・・と感心もしましたが、
この方の今後の課題は、お金の循環でしょうね。
入る家賃を、ただ消費に回してしまうようでは、
きっと、今の生活を抜け出せないでしょうし、
補修やリフォーム費用を捻出することができなくなります。


ムサシさんのブログで取り上げられていた、
お金持ちへの近道が何か?という問いから考えると、
まだまだ道程は遠いのかもしれませんが、
最初の一歩を踏み出し、応援してくれる人を見つけた時点で、
このKさんの人生は大きく前進を始めたのかな?と思いました。

正直、これ程の逆境(?)の中だと、諦める人が大半だと思います。
それなのに、前進している人がいるということは、
私にとっても大いに励みになりました。ウチも頑張ろうっと(笑)!

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2005/05/27

自戒をこめて・・・

今朝、今回の2棟目の融資をお願いしている銀行から
電話がありました。
ダンナから、折り返し電話をもらいたいとの事。

いよいよ、本審査の結果がでたのかとワクワク♪
暫くして、ダンナから慌てて私の携帯へ電話が!
「銀行さんがー」
うん、うん、何?結論から言って!
「1棟目の銀行からの融資の明細と、
 不動産屋さんの補修費とか引いた家賃表を
 送ってって!」
へっ?!今更?どーして?
「これから稟議書くらしい」

ポー!(←私の瞬間湯沸かし器、着火!)
どーゆーこと?
だって、銀行が必要だって言った書類全部郵送したのが
5月11日、遅くとも13日には手元に届いているはず!
そろそろ結果がでるかと思っていたのに、
どーして、今から稟議を書くワケ?!信じられない!

イキオイを増す私の怒りに、
「FAXでいいから、急いで送って欲しいって」
と、のん気に、火に油を注ぐダンナ。

ダンナは書類関係を全く把握していないのですが、
管理会社からの家賃精算表は何故かB4サイズ。
ウチのFAXから送るには、A4に縮小コピーする必要アリ。
近くのコンビニへ、チャリを走らせ、FAX送信表をつけ
無事、送信完了!

はぁ・・・、疲れた!
確かに今回はダンナに任せっきりにした私も悪かったのです。
営業経験のない、フツーの人はこうなのかもしれませんが、
彼は、ヒジョーに対外者に対して弱気なのです。
お願いモードと対等に交渉する切り替えがどうも苦手。
今回も、「書類は着きましたか?」とか、
「何時ごろ、結果がでるんでしょうか?」とか聞いて、
やんわりと「早く結果が欲しいんですー」アピールをしていない。

しかも、先日の税理士の先生への相談の帰り道で、
確認事項の「元金均等払いができるのか?」も聞いてないと発覚。
ダ「だって、この紙には『元利金等払いの場合の金利です』
  って書いてあるから、元金均等はダメってことでしょ!」
って、私に怒んないで、ダメ元で聞いてみたらいいじゃーん!

思い返せば、以前の私の仕事は、「言ってみて、ナンボ」の世界(笑)。
ダメって言われたら、他の方法を考えればいいやと切り替える。
ですから、とり合えず、何でも聞いてしまうし、
やんわり「早くお願いしまーす」アピールだってします。

だって、私達の結果を待つ、売主さんや仲介不動産屋さん達だって
「まだ結果がでないのかな?」と同じ不安な気持ちで待つ人もいる。
でも銀行にプレッシャーをかけられるのは私達だけですから、
他の人の為にも、行動することを躊躇わない方がいいと思うのです。

今回は、私も不注意でした。
1棟目は全部私がしきりました(汗)が、
今回は役割分担も明確にしていなかったし、
手順をダンナもわかっていなかったし、
彼が、銀行その他への遠慮があることを忘れていました。

こういう銀行とのやり取り、
ダンナ同様、遠慮がある方の参考になればと思って書きました~。
ちょっと、お恥ずかしい話ですが。

あ、で、この後、今年度の固定資産税の課税算出基礎と、
課税資産の明細もスキャンして、先ほどメールで送りました。
銀行によって、必要書類も全然違いますが、
他に不動産を持っている場合に出す書類も違うんですね。
結果は、今月中に出るそうです。楽しみ~♪

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2005/05/26

助成金制度

先ほどMSNマネーで、助成金制度について書かれている
コラム
を見つけました。

家賃補助については、友達の話しで聞いたことがありましたが、
この制度がある市にファミリー向け物件を持つ大家さんは
頭に入れておくと、使える機会があるかもしれませんねー。
(ウチの1棟目の市には無いようでした。残念。)

後、大家さんとして利用する機会があるのかな?と思ったのは、
「生垣補助」と「耐震診断補助」、「防犯対策補助金」ですね。
「生垣補助」は
都市緑化や防災の観点から生垣造成に補助金の出る制度
「耐震診断補助」は、
古い木造住宅の耐震診断を受ける時に補助金が出る制度
「防犯対策補助金」は、
センサー・アラームなどを設置する時に補助金が出る制度

物件のある市に、どんな助成金があるのか調べておくと、
使えるものもあるかもしれませんねー。
まあ、実際に申請しようとすると、
・APは対象外
・APだけでなく、大家さんの自宅も市内にないとダメ
・手間の割りに補助金が安すぎる
・・・などなど問題もでてくるかとは思いますが、
「申請すれば貰えたのに~」と後悔するよりは、
調べておく方がいいと思います。

・・・ただ、ウチの1棟目のある市は、
HPに大した情報を公開していないんですよね。
実際の市民には案内の本などを配布しているのかも
しれませんが、取り寄せないと調べようがないんです。。。

まあ、大家さんの自宅が違うところにあると、
住民税は確実にAPがある市には納めていないので、
仕方ないのかもしれませんが。。。
でも、固定資産税とか都市計画税とか払ってるし!
助成金があるなら、使わせて~!

そういえば、ウチの市はどうなってるんだろう?
・高齢者などがAP立ち退きを求められた時の助成
・生垣助成
・雨水タンク設置の助成
などが市のHPで検索できました。
やっぱり調べてみないと、知らないことってありますね。

そうそう、先日の水道は、
沢さんご推薦の雨水利用を考えた矢先に、
25mmの水道管に9本目追加OKとの返事があり、
結局、普通の上下水道を設置することになりました。
その話を母へ電話すると、
「水を撒くだけなら、雨水でよかったね」
・・・そんなこと、今更言わないで~(涙)!

それから、外電源については、
元々、防犯用のセンサーライトをつけるためだと
管理会社の人に話したら、
「今は、ソーラーシステムのセンサーライトがあります。
 ソーラーで十分ですよ」と教えて頂きました。
これは、次回帰った時に、ホームセンターで購入して、
ダンナにつけてもらう予定です。
○○市、この補助金でないかなー(笑)?

よくよく調べないと、無駄な出費をしてることってあるなー
と、今更ながら思いました。

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2005/05/25

不動産仲間の食事会

この前の土曜日、
夕方から、ちょっとしたイベント、
ダンナ同伴で不動産投資仲間との食事会へ行ってきました。

この日はコテツさん撫子さんからのお誘い。
私一人で行くなら、チビを見てもらうしかないので
「土曜日、不動産のお友達と食事に行きたい」と言うと、
「俺も行く」
え?Pardon me ?
「俺も行く」
うっそー!本気?!

うっちゃんとひろさんのお家へ伺って以来です。
本当に行くなら、今回も小規模な集まり。
丁度いいかもしれません。
慌てて、コテツさんと撫子さんにメール。
「ダンナとチビ連れでもOKでしょーか?」

ということで、ダンナも一緒に行ってみました。
メチャクチャ人の多い、夕方の新宿アルタ近くを
ベビーカーを押しながら、がしがし進む私。
だんだん機嫌が悪くなるダンナ。。。ひぇ~!

お店には、撫子さんが既に来られていました。
撫子さんは、あんなことも、こんなことも、そんなこともご存知なので、
最初は上手に距離を測りながらダンナと話されます。

その内、ちょっと遅れて、コテツさん登場。
そして、あの何時もの笑顔。

すっかり気持ちがラクになったらしいダンナは、
撫子さんとコテツさん相手に楽しく会話を始めました。
よかった~。ほっ。

最初は、チビの相手をしていたダンナも、
最後の方は、チビのことは忘れたように語り続け、
私にも話したことのない(←こらこら)、
各セミナー主体別の傾向など色々話していました。
私にも教えてよ~(涙)

眠くなったチビが「もー帰る~」と言っても聞こえないダンナ。
・・・おいおい。

ホントとても楽しく過ごさせて頂きました。
これも一重にコテツさんと撫子さんのお陰。
とても感謝しております。ありがとうございました。

コテツ&コユキさん家、うっちゃん&ひろさん家みたいに、
こうして、時々ダンナも一緒に行動していく方が
私も気が楽でいいなーとだんだん思い始めました(笑)。
チビがお行儀がよくなると、更にいいのですが(苦笑)。

ダンナが一緒に参加を嫌がらなくなれば、
万博がてら、名古屋不動産賃貸オーナーズクラブの方々や、
関西グループの方、宮崎、北海道などなどの方々とも
機会を作ってお会いしてみたいなーと思っています。
楽しみ~♪(気が早いけど・笑)

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2005/05/24

税務相談

土曜日は、チビを保育園に預けて、
ダンナと2人、工藤先生のところへ税務相談に行ってきました。

実は先日のセミナーの後、
ちょっとウチの現状だけお話した時に、
ダンナ名義に偏らせずに、所得分散しておく方がいいと
アドバイスされていたのです。

まあ、2棟目購入が決まってからでいいかなーと
のん気に構えていたら、
ご存知の通り、2棟目がGW中にバタバタと決まりました

私自身はこの物件に思い入れが少なく、
自己資金もダンナ名義で出せばいいから。。。
と思っていたのですが、ゴルビー父の話などを聞き、
にわかに「節税!」気分が高まったダンナ。
「できる範囲、所得は分散しよう!」と言うのです。

じゃあ、決済の前にアドバイスをもらっておかなければ、
間に合わないかも!と、慌ててアポをお願いしました。

工藤先生に見ていただくのに用意したのは、
・ダンナの源泉徴収表
・ 〃   確定申告書
・ 〃   青色申告決算書
・私の確定申告書
・ 〃 青色申告決算書
・2棟目の物件の契約書
・   〃     シミュレーション
後は、これらの内容の概略と、
相談したい内容についてまとめたものでした。

先生は、用意した書類にざっと目を通され、
ウチの場合の具体的な節税方法や、
処理上、気をつけておくべき点、
所得分散をしなかったら、どういう影響があるのか
などなど、じっくりお話を伺いました。

元々、2棟目が買えたら、私も不動産探しではなく、
勤めを再開して欲しいというダンナの強い意向があり、
その辺りも伺ってみました。

これに対し、先生からは、
私が給与所得を得るよりは、請負などの形にして
自営する方が節税効果が大きいというお話も伺いました。
節税を基準に考えると、色々な選択肢がでてくるんだと
とても勉強になりました。

また、私達が考える、
3棟目を買う→自己資金を貯める→一旦、自宅購入
というケースの場合には、
自宅も共有名義で購入し、住宅取得控除を2人で計上するのが
節税を考えると一番オイシイという話も伺いました。

場合によっては、自宅を借りることにし、
社宅として利用する方法もチラリと伺いました。
・・・ホント、色々な方法がありますねー。

ただ、税金についてほとんど知らないダンナは、
一通りのお話を伺って、大混乱になったらしく、
暫く考えて、質問をし始めました。
特に分散の仕方がよく分からなかったようで、
先生には何度も例を変えながら説明して頂きました。
ありがとうございました。

帰り道、今後の私達の戦略を話しました。
2棟目が想像していたより自己資金をいれずに済んだので、
3棟目の購入もターゲットに入れ、それが済むまでは、
今まで通り、私が自宅で不動産探しなどをしてもいいと
ダンナが言い出しました。

私にとっては、チビとの時間も楽しめ、
メルマガやブログを書いたりでき、
色々なジャンルの勉強をできる今の生活はBestなので、
これが一番ありがたい成果でした(笑)

****************************************************************
一応、税率はこんな累進課税です。ご参考までに(笑)
zeiritu
※図をクリックされると、図がちょっぴり大きくなります。

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2005/05/23

ありがとうございました!

金曜日のログに沢山のコメントや、個人的にメールを頂き、
本当にありがとうございました。
この3日、とてもバタバタしていたので、
全てに返信しきれず、申し訳ありません。
今日中に全部お返事しようと思っていますので、
今後とも、色々ご指導いただければと思います。

色々な方のお話を伺って、
まずは、「私が話す意義」のように構えすぎず、
大好きな不動産の話、
特に、普通のセミナーでは話されることの少ない失敗談を
聞いてもらえる場だと思えば気が楽かも?
と思い始めました。
話してみたいことをまとめて、
まずは、ダンナにプレゼンしてみます(笑)!
本当に色々なアドバイスをありがとうございました。


ところで、金曜日のことです。
今持っているアパートに外水道がついていないので、
設置したら幾らかかるのかを管理会社に確認してもらっていました。
すると・・・問題が発覚!

このアパートには25mmの水道管が引かれ、
それを8軒で分けて使っているのですが、
実は、この市では、25mmの水道管の場合、最大5軒まで。
と決まっていて、今回、1本追加して9本目となると、
40mm管に変えるよう、指導が入る可能性があると言うのです。
ちなみに料金を伺うと、「数百万円はかかります」
どっひゃ~!!!まじでー?
暫く固まってしまいました。

管理会社の担当者も、
「25mm管は5軒まで」という決まりがあったのに、
これまで問題になっていないので、ことを荒立てず、
今回の外水道をつけるのは断念して欲しいニュアンス。。。
でも、外壁の塗装の時に、まず洗浄してもらうし、
父は「芝生が枯れる!早くしろ~」とプレッシャーをかけてくるし、
このままという訳にはいきません。

管理会社の担当者に、
「とにかく外水道は確保して欲しいので、何とかなりませんか?」
と言うと、ちょっと、色々なツテであたってみるしかありませんね。
ということになりました。
ただ、
「9本目の水道をつけることで、
 他の家の水量が落ちても問題ありません」
という念書を提出する必要はでてくるでしょうとのことでした。
芝生の水も、塗装の洗浄もやるとしたら、
住民がほぼ出払う、平日の昼間の話。
そんなに問題にはならないだろうと思っています。

申請してみて、様子を伺い、念書を出し・・・。
梅雨の間はいいとしても、夏になる前までに確保しないと~!
と思っています。
水道って、簡単に設置できないんですね。勉強になりました。

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2005/05/20

ご意見を聞かせてください。

えっと・・・
実は、GW中に沢ししょーから、
「秋くらいに、セミナーやってみない?」と、お誘いを頂きました。
どなたと一緒にすることになるのかは不明ですが。

当然ながら(?)、ダンナは大反対。
「あんたの話を聞いて参考になる人がいるわけない」と、
切って捨てられました(苦笑)。

まーね。
こうして公開されている沢山のブログを見ていても、
私なんかより経験値の高い大家さんは大勢いらっしゃいます。
この半月、「セミナーかぁ・・・」と思って、
他の方のブログを拝見していると、私の持ち味って何だろうと
つくづく考えさせられました。

主婦で不動産投資をされて、
セミナー経験者のうっちゃんと私の違いというと。。。
難攻不落なダンナを「不動産投資」へ導いたこと。
 うっちゃんのご主人、ひろさんは、一番のサポーターなので
 うっちゃんにはこの苦労がないみたいなのです。
 でも実は、先日のうっちゃんのパーティーで、
 不動産投資をしたい女性がご主人の反対にあうというのは
 ウチだけではないことを知りました。
株式投資と不動産投資をやってみての違い
 うっちゃんは株式の投資経験はないそうです
投資を始めた動機の違い
 うっちゃんは元々「やどかり式」から始まって、
 大家業に目覚めた方です。
 私の場合は最初からAPオーナーに照準を合わせていました。
細々とした違いは他にも沢山あるのですが、
大きな違いはこんな所です。

セミナーのお話を頂いて、
「面白そう!やってみたいかも?」と思った反面、
実は、私、こー見えても(?)極度のあがり症。
結婚式のスピーチも、常に断るタイプ。
何しろ、マイクを持ったら、別人のように(笑)無口になるので・・・。
正直、「人前で話すのは怖い」という気持ちが大きいのです。

もしも、私の話を聞いてみたいという奇特な方がいらしたら、
どういう話を聞いてみたいか、ご意見を伺えないでしょうか?
コメントでも、メールでも結構です。
「おっしゃ、やってみるかー!」と思えるご意見を頂けたら、
ダンナと交渉もできますし(←他力本願・・・)。
もちろん、厳しいご意見も謹んで伺いますので、
正直におっしゃってくださいませ。

あー、ドキドキしてきた。よろしくお願い致します!


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2005/05/19

参考にしてくださいませ

先日の不動産鑑定士協会からきたアンケートについて
不動産鑑定士補助者の主任さんが丁寧に説明されてます。
私の質問、「特別な事情」に対する答えもコメント頂きました。

・・・こんな風に説明されると、
「出した方がいいみたい」と思ってしまいましたが(笑)、
既にアンケートを棄ててしまった方も今後の参考の為に
ご一読されるといいかと思い、紹介しました。

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5/18WBS「マンションに群がるマネー」

さっき、ムサシさんのブログを見てきました。
残念ながら、昨夜のWBSは見逃したのですが、
「マンションに群がるマネー」について放送されたそうです。

WBSのニュースコーナーの文章を読んだ後、
映像を見ようとして・・・ramファイルが見れないよ~!
仕方なく、RealPlayerの無料版をダウンロードして、
映像版を見てみました。

最初に紹介されたのは、
新築の投資用ワンルームマンション。
ここのエントランス、なんだか見覚えが。。。
うっちゃんちのひろさんのマンションに似てる~。
何々、FJ NEXT
「GALA」シリーズっていうのを展開してるんだ~。
じゃあ、あそこも、投資用ワンルームだったのかな?
へぇ~。年収5~600万円のサラリーマンが買うんだ。
でも、表面利回り5%で、「安全確実な収入」になる~?
ローン終了後には年金代わりになるっていうけど、
空室・家賃下落リスクは???言わないの?

そして、中古マンションの一棟ものを紹介する人として、
金森さんが登場!
お~、水色のシャツで爽やか路線だ(笑)。
沢さんのセミナーでお会いする金森さんは何時も黒。
紹介される物件のレベルも高額(この時も5億5千万円)だし、
講師への質問もマニアック(?)なんです。
あー、せっかくホワイト・ボードに
4つの思い込みについて説明が書かれてるのに
ほとんど写してもらえてない~。残念~。

次は、海外からの投資資金。
アルキャピタ銀行(バーレーン)とシンガポール企業の
共同投資物件に居住する方達が紹介されました。
原油高で資金に余裕がでた中東のマネーが
運用の一つとして投資しているそうです。
きっと資金規模はREITも真っ青なんだろーなー。

最後は、中古マンションを購入した
保険会社に勤める小泉さん。
PCで物件の写真を見ながら説明を受けています。
去年、300万円の自己資金で
800万円のマンションを購入した。。。
ってことは区分所有だよね。
実質手取りが年30万円かぁ。。。
新築ワンルームよりはマシかもねー。
業者によると、サラリーマンの投資が増えているとか。
人気物件は足が速いとも。。。

締めは、東京カンテイの方。
・保有コスト(税金や管理費用)
・環境の変化による家賃収入の減少や空室リスク
を説明されて終わっていました。

放送時間が短かったせいもあり、
内容は濃いのに、説明はサラリ。
どう受け取るのかは、自己責任という雰囲気です。

いやー、実際に自分達がアパート用の融資を受けてみて、
色々考えさせられている今日この頃。
やっぱり、新築ワンルームを買っちゃダメだよー。
金利が上がったり、空室になったりしたら・・・
私なら怖い~。
せっかく、周りより一歩踏み出して、
将来の年金のことを考えたのなら、
もっともっと勉強しなくちゃ、これを買わなかった人より
辛い老後になってしまうような気もします。

去年、1度だけ、新築ワンルームを薦められ、
パンフレットを見たことがありました。
そこに挙げられた数字から垣間見えたのは、
・販売価格でピンハネ
・家賃補償という名のピンハネ
・マンション管理という名のピンハネ
どこまでも
売り手にお金を吸い取られる仕組みでした。

以前のワンルームマンションブームは、
税金対策のためのお金持ちによるブームでした。
今回のブームは、どうもサラリーマン中心。
近い未来が心配になってしまいました。。。

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2005/05/18

借入金利

契約も郵送で無事に終わり、
手付金も昨日入金し、
後は銀行の本審査を待つばかりです。

1棟目の資金を借りた銀行では、
・設定されていた金利が高めだった
3年固定 2.25%
5年固定 2.80%(差 0.6)
10年固定 3.50%(差 0.7)
・沢ししょーの短期固定を利用するアドバイス
 (低い金利でなるべく元金を減らす作戦)
などなどから考え、
結局、期間18年の3年固定2.55%で借りました。

で、去年の12月と今の長期金利を見ると・・・
kinri

うーん、下がってますねー。ラッキー♪
でも、また上昇傾向だし、
5月中に決めた方がお得な様子です。

元々、今回の銀行は、設定金利が安めです。
3年固定 1.92%
5年固定 2.21%(差 0.29)
10年固定 2.90%(差 0.69)

前回の銀行と比較してみると、
3年と5年の差が0.6と0.29なので、
結果的に10年固定もそんなに高くない。

今後の金利の状況を考えても、
今回は10年固定でもいいのかも???
シュミレーションでは、
CFと借入残高が等しくなるのは8年後。
多少の補修でずれ込んだとしても、
10年後には一括返済もできなくない。。。

実は、昨日、空室7室の内、1室が決まったと
連絡がありました。

今回は利回りのいい物件でもありますし、
10年の固定金利で、
安心感を買うという発想もアリかな?
なんて思っています。

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2005/05/17

補修費用の融資

外壁の塗装に向けて、
国民生活金融公庫(国金)へ融資を申し込もうと準備中です。

国金の場合、女性であっても融資が可能と聞いていたので、
今回は私の名義でお金を借りようと思っていました。

ところが、さきほど電話があり、
「区分所有の場合は、1室毎の契約になってなければ、
 融資は難しい」と言われたのです。

区分所有???
ウチは1棟全部を購入したのですが。。。と言うと、
どうも、持分のことを言っている様子。
1棟目は、ダンナ3/4、私1/4の持分になっています。
ですので、家賃収入は、その総額を按分しています。

でも、この担当者がおっしゃるには、
もしも私が融資を受けるなら、
8室中の2室(1/4)を私の名義で貸している必要があると。
えー?現実にそんな貸し方をしている人はいないでしょう?
と言っても、「そう決まっているんです。」・・・。

「補修に融資しても、ご主人の持分が多いですし、
 どこまで責任を持って頂けるのかも明確ではなく・・・」
「主人が連帯保証人になっても駄目なんですか?」
「駄目なんです」
・・・連帯保証の意味分かってる???

一応、担当の方には、
「一般の銀行では、私名義の融資が受けられず、
 主人の名義にしましたが、
 不動産事業を主にしているのは私なんです。
 そういう事情が分かっていても駄目なんですか?」
とも聞いてみましたが。。。駄目。

私が色々言っていると、「とにかく」と遮られて(苦笑)、
「借りるにはどうしたらいいかなんですが、
 ご主人の名前で申込んで頂けば、
 補修費総額の3/4まで融資できます」
・・・って、結局、
区分所有で名義を分ける必要ないんじゃない・・・(苦笑)。


言いたいことは分かります。
アパートの名義が3/4ダンナ名義である以上、
貸す側から見れば、返済能力があるのはダンナ。
だから、私名義ではなく、ダンナ名義で借りて欲しい。
ただ、持分が3/4だから、融資は総額の3/4まで。
最初から、こう説明してくれたら、納得なのに、
「区分所有で名義を個別にしていないと・・・」とか
言い出すから、話がおかしくなっているのに。。。

元々、国金から融資を私の名義で受けていれば、
問題はなかったのだとも言われました。
今更言われてもね。。。
あの時は審査にすごく時間がかかるって言われて
待っていられなかったし。


とにもかくにも、登記簿の名義だけに拘るのだとか。
あの時、融資を受けた銀行では、
「50%以上がご主人名義なら、
 後は奥さん名義でも構いませんよ」
と言われたのに、不勉強だったこともあり、
所得の分散を考えなかったのでした。
うーん、今更ながら後悔。

とはいえ、1物件の補修に融資するのは1人だけ。
もしも50%にしていたら、補修費用の融資は50%。
・・・どっちがいいのか分からないなぁ。

幸い、今回の費用や2棟目の資金は、
自己資金でもなんとか払えます。
でも、キャッシュは今後に残しておきたいので、
ダンナ名義で補修の融資を受けるしかなさそうです。

今度の土曜日に、
税理士の工藤先生に相談に行くので、
色々教えてもらわなくちゃ。

せっかく不動産に投資するのですから、
所得の分散をし、節税できる部分は節税したいし、
実際に不動産事業を主に行っているのは私であっても
ナカナカ所得を確保するのは難しいんですね。
改めて、もっと勉強しなくっちゃー!

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不動産鑑定士協会より

先日、社団法人 福岡県不動産鑑定士協会から、
去年買ったアパートについてのアンケートが来ました。

国土交通省の委託による地価公示や、
県の委託による地価調査などの参考とするため、
売買に関するアンケートを書いて欲しいとの書面でした。

内容を見てみると、結構、細かい。。。
面倒くさいなー。。。みんな、どうしてるんだろう???
chosa

分からない所は空白でも構いませんとは書いてあるけど、
うーん・・・土地の取引が分かっているんなら、
建物のことだって分かってるでしょー?
書いておいてくれたらいいのにぃ~。

で・・・、取引の事情って何?
特別な事情があったのか?なかったのか?って、
特別な事情の意味がわかんないよー。
しかも、時価より○%安く(高く)売買したと思うって・・・
自分で書く人いるのかな?
そこの判断は、それこそ不動産鑑定士の皆様の仕事では?
などと、書類につっこみだけいれて、書かずに放置してます。
これって、どうされていますか?教えてくださーい!

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2005/05/16

2棟目購入へ? 3

土曜日の続きです。

結局、売買価格は1月の時点から考えると、
驚愕の32.9%引きということになりました。

大きな山を越えて、嬉しい反面、
精神的に疲労していたダンナには休息を!
ということで、私はチビを連れて公園へ。

チビが昼寝をしたので、部屋を覗くと、
部屋中に紙が広げられ、
父が、登記簿などの見方を説明しています。

この物件、
私もこんなに早く話がまとまると思っていなかったので、
私道の登記簿もざっと見ただけ。
父が書類を見ながら挙げていく確認事項にどきまぎ。
忘れない内に、どんどん紙に書きとめました。

ダンナはこの日の夜の飛行機で帰る予定。
不動産屋さんとの待ち合わせは、
飛行場の中にある喫茶店になりました。

フト思いついて、弟に電話。
「今日、ダンナがお父さんと買付を入れに行くから、
 時間があるなら見学すれば?」
最近、だんだん大家業に興味を持ってきたので、
いい機会だと思ったのです。

結局、不動産屋さんとの待ち合わせ場所に行ったのは、
ダンナ、父、弟&義妹という不思議なメンバーになりました。
私は「悪い嫁」というポジションから、今回も不参加(笑)。

父によると、今回の不動産屋さんも、
思っていたより「いい不動産屋」さんだったそうです。

そして、売主さんは、やはり
今回の32.9%引き価格にはかなり難色を示したのだとか。
それを何とかまとめてもらったのです。
だからこそ、売主の気が変わらない内に
契約書を交わしたいという不動産屋さんの意向でした。
とはいえ、急なことで、印鑑を用意していなかったので、
説明だけ受けて、重説と契約書を持ち帰り、
後日、郵送し、売主さんへ持参するという手順になりました。

不動産屋さんが
「この価格まで下がったら、本当に買いですよ」
とおっしゃったそうですが、私もそう思います。

ちなみに、
去年9月 満室    年収換算17.6%
去年12月 3室空き    〃  15.2%
今年4月 7室空き     〃  12.0%
7室の空室が1室でも多く埋まれば、利回りが上がります。
しかも、銀行の融資は、GW前の申請のままでいいらしく、
物件価格の96%融資!自己資金は少額で買えます。
こりゃー、頑張らなくちゃ!

変更する管理会社もアテがありますし、
建物はしっかりしていて、見栄えも悪くないので、
当面は雨漏りの補修程度で済みそうです。

沢ししょー、
こういう物件も「お宝」と呼んででいいんですよね?

今回の売主さんは、お医者様。
お嬢さんが帰郷して医院を手伝うことになり、
設備を刷新する資金のために売却されるのだとか。
ただ、お金に困ってある方ではないようです。
もちろん、高く売れるに越したことはないでしょうけど。
本当に、この価格で譲って頂けて感謝しております!

1棟目の売主さんは、会社社長だったし、
お金持ちづいてるかも?

物件の概要について、
決済が終わるまではあまり詳しく書けなくてスミマセン。

後は決済へ、粛々と・・・Let's go !(笑)

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2005/05/14

2棟目購入へ? 2

昨日の続きです。

5月7日の朝、芝生を敷きに行く前に、
ダンナに聞いてみました。
私「昨日の価格で買うつもり?」
ダ「うん」
一晩考えて結論を出したようでしたので、
もう、私は何もいいませんでした。

作業を始めて暫くして、不動産屋さんから電話が。
ダンナは、「買います」と返事をしていました。

暫く電話で話した後、戻ってきて、
ダ「今日の3時から、お父さん(ゴルビー)の時間あるか
  聞いてみてくれない?」
電話での話を聞いてみると、
早速、重要事項説明と契約書を交わしたいとのこと。

うーん、いくら私たちが遠いからって、早すぎじゃない?
先方はかなり急いでるんだね。。。

よく考えると、不動産屋さんとの交渉前の時点では、
「35%引き位の値段じゃないとね」と言っていたダンナ。
ダメ元で、その価格も口に出したはずです。
なので、多分、先方は、今朝、ダンナが29.4%引きから、
もう少し値下げを言いだすと覚悟してたんじゃないかな?
という気がしてきました。

とりあえず、父に電話で
「ダンナが契約に立ち会って欲しいんだって」
と言って、事情を説明したら、やっぱり父も
「その状態で、どうして、再交渉しなかったんだ!
 そんな価格、納得できんし、一緒には行かん!」
・・・って、そんな~、私に言われてもねー。

芝生の手伝いに来た父と話すダンナ。
もう、「買います」と言ってしまった以上、
価格の再交渉は切り出せないと言うダンナに、
懇々と言い聞かせるゴルビー父。
・・・ちょ、ちょっと、かわいそう。(笑)
でも、家族の明るい未来のためだ!頑張って~!

父の考えたプランは、当然、正攻法。
クーリングオフをちらつかせるという話。

でも、私のプランは、私が悪者になる方法でした。
これまでの経験で、不動産業界の方は一般的に
正攻法には反発するのに、情には弱い。(笑)
「嫁が、今になって「もっと値下げ」と言いはって~、
 僕も困っているんです~(涙)」 作戦の方が
成功率が高いとヨミました(笑)

ゴルビー父も黙認してくれ、
今回は「悪い嫁」作戦でいくことに(笑)。

携帯で話した後、慌てて戻ってくるダンナ。
ダ「じゃあ、幾らなら奥さんが納得するの?
  って言われてるんですけど・・・」
父が口を開く前に、
私「もう1回交渉になる可能性もあるから、
  試しに、安く(32.9%引き)言ってみたら?」

また携帯で話した後、晴れやかな顔で戻ってくるダンナ。
「その価格でいいそうですー」
父は「ほら見ろ~」と満足顔。
私は「まじで~!?」でした。

続きは月曜日に!
注: 土日はあまりPCを見ていませんので、
   コメントの返事が遅くなります。スミマセン。

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2005/05/13

2棟目購入へ? 1

雨が降った5月6日、
丁度、不動産絡みのアポでびっしりでした。

午前中は、
先日、紹介頂いた大手不動産屋さんへのご挨拶。

午後からは、
先日持ち込んだ物件の融資の可否の確認のため、
銀行2行へ。
その後、仲介不動産屋さんへ。

本当は私も同行する予定でしたが、
色々考えて、ダンナ一人で行ってもらいました。

午前中は何事もなかったのですが、
やはり、午後、ダンナから電話が!
ダ「A銀行は、融資不適格でダメだったけど、
  B銀行は、希望の金額の融資OKだって。
  どうしよう?」
私「よかったじゃない。後は、価格交渉だね。
  塗装屋さんにもらった見積もりも見せて、
  今後かかる工事費用分は値引き交渉してみたら?」
(ちなみに、A銀行は1棟目の融資を受けた銀行です)

・・・元々、この物件の地域に思い入れがあるダンナも、
塗装屋さんとの下見で、欠点を目の当たりにし、
管理会社の掲示物管理などのずさんさや、
管理会社に直接電話確認で5室空室と言い張ったのに、
どう数えても7室空室だったことなどから、
もっと値引きしてもらわないと買えない!と思っていました。

ただ、交渉は大の苦手。
電話の向こうで、私を相手に練習します。
うーん、これじゃ、ラチがあかない。
一旦電話をきり、価格交渉のシナリオを考える私。

まずは、
仲介業者に直近の家賃表を請求する作戦をとりました。
見る人が見れば、あきらかに7室空室とわかる物件を、
この日も5室と言い張るかどうかを見るためです。
これについて、まだ嘘をつくようなら、
仲介業者として信頼できないと思っていました。

後は、私たちが考える問題点を全て挙げて、
何が何でも、その日は買付を入れず、
一旦家に持ち帰り、時間をおく作戦にすることにしました。

夕方になって、
不動産屋さんを出たダンナから電話がありました。
GW前で、1月の売り値から23.5%引きだったものを、
この時点で、29.4%引きまで値下げ可能との回答が!

でも、この物件に関しては、思い入れが少なく冷静な私。
「もう一声!」(笑)気分でした。
ところが、ダンナは
「もうこの値段でいいじゃない。買いたいー。」
と、すっかり不動産屋さんの話術で欲しいモードに。

一旦持ち帰った方がいいと冷静に言っても、
耳を貸さない雰囲気だったので、
「銀行の融資が、この金額下りれば、
 あなた名義の資金だけでも買えるから、
 最終的に、あなたがこの値段で買うって言っても、
 私は文句は言わないよ」
・・・この言葉で、自己責任の重さに悩んだらしく、
その日はそのまま帰ってきました。

明日に続く・・・

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2005/05/12

雑草対策 2

またまた続きです。

昨日から色々とご質問頂いてましたので、
芝生に決めた経緯をご説明しますと・・・

芝生の場合、
芝生と芝生の継ぎ目くらいしか雑草が伸びないし、
一番の違いは、
雑草は根こそぎ除去(笑)、芝生は表面だけでOK!
ということがあります。
確かに、芝生も色々手入れが大変らしいのですが、
春から秋まで4~5回、今回のような大規模草取りを頼むより、
はるかに手入れが楽といえます。
しかも、ゴルビー父は大の芝生好き。
母は「平日はグリーンの練習ができる」と喜んでますし(笑)。

ただ、芝生を敷くにあたり、
このアパートには大問題があったのです。
それが、水。
ココ、外水道や外電源がついていなかったのです。
つまり、芝生を植えた時に行う、大量の水やりが問題でした。

ところが、今回は神様が味方してくれたのか、
5/5夕方から大雨の予報が出ていました(笑)!
それで、大急ぎで準備したのです。

芝生を車に積めるだけ積んで、アパートへ。
草取り後の庭を軽くほぐして、平らに慣らし、
芝生を置いていきます。

そこへ、母から電話。
母「目土(めつち)は買ったの?」
私「何それ?」
ド素人の私たちは、
芝生を敷きさえすればいいと思っていたのですが、
芝生を定着させ、継ぎ目から雑草が生えなくするには
それなりの手順があったのです。

今度は母の車に積めるだけの目土を載せてきてもらい、
3人で作業しました。(ゴルビー父はゴルフでした)
私の頭の中は、
お盆の帰省で、青々と茂った芝生の庭(笑)。
楽しみ~♪

チビを昼寝に連れて帰り、
雨が降り出す前に作業を終わらせようと奮闘したのですが、
結局、あと1軒が残った状態で、雨が・・・
あー、残念だけど、撤収~!

そして、5/6はしっかり雨が降り、
5/7に残りの1軒の芝生を敷き、
ポリタンクで運んだ水をたっぷり撒きました。

ところが!
この日、手伝いに来た父は、苦笑い・・・。
「芝は、土を平らにならして植えるものなのに、
 これじゃ、デコボコじゃないか」
とは言っておりましたが、ま、素人ですからね。。。
とにかく芝生をよーくフミフミして帰ってきました。
「ちゃんと根付いて~」と念力(笑)をかけながら。

芝生の総数300枚超に、目土20袋前後、
総額25,000円弱の費用となりました。
シルバーセンターの一回分の草取り代位ですね)

今年はこれで様子を見てみようと思っています。
お盆の帰省が楽しみです♪

あと、追記しておきますが、
外電源と外水道の設置は管理会社に頼みました。
「電源は簡単ですが、水道が・・・見積りさせます」
とのこと。結果待ちしております。

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2005/05/11

雑草対策

昨日の続きです。

夕方から、ダンナと、
近くのホームセンターへ行きました。

先日、実家にあったビニールシートを
両親が張ってくれていたのですが、
草は生えないものの、
薄くてペラペラで、水も通さなかったので、
専用の防草シートを買いました。

ただ、塗装屋さんには、
「塗装の足場を組むと破けるし、後から敷いてください」
と念を押されていたので、とりあえず買っただけでした。

問題は、1階の各部屋の前庭です。
せっかく草をとっても、塗装が終わるまで
放置しておくと、またもや草ぼうぼうになってしまいます。

考えられる対策として、
1.芝生を敷く
2.砂利を敷く
3.コンクリート張りにしてしまう
ということになりました。

まずは、それぞれの概算の費用を見るため、
ホームセンターを回っていると、こんなものが・・・
tile2
ネットの上に、石が貼り付けてあり、
防草シートを敷いて、薄く土を敷き、
このタイルを載せれば出来上がり~。
これなら素敵かも~。
・・・いやいや、まてまて。
うひゃ~、この値段じゃ、軽く10万円超えちゃうよ~。

あ、こっちは安い。
tile1
こっちにしよっか~と、話は決まりかけていました。

家に帰って、両親と話していると、
母から
「石は、夏、照り返しが強いよ。住む人にとってはどうかな?」
という、鋭い質問がだされ、
話は振り出しに戻りました。うーん。。。

次の日も、朝から草取り。
手前の庭は土がやわらかく、簡単だったのに、
奥の庭の土はカチカチ。
雑草も表面しかとれません。キビシー。

私たちが、フウフウ汗をかいていると、
「すみませーん。ありがとうございまーす。」
と、2軒のお宅から、差し入れまで頂いちゃいました。
元はといえば、ウチの土地の草取り。。。
なんだか、すみません~(笑)。

午前中の作業を終え、ダンナと、
「とにかく、今日とった庭は強敵だから、
雑草対策はしておかないと!」ということになり、
もう一度、ホームセンターへ。

色々相談した結果、「やっぱり、芝生を敷こう!」
ということになりました。

続きはまた明日(笑)!

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2005/05/10

1に草取り、2に草取り・・・

先日、両親から草取りが終わったと聞いていたのですが、
実際にAPへ行ってびっくり!
入り口部分に花があるだけで、こんなに華やぐの?
おかーさん、ありがとー!
これでウッドチップを広げたら、ちょっと素敵になりそー。

すっかり、ワクワク気分で中へ入ると、ガーン!
うっそ~、草が伸びてるよ~。
今の時期は、草の一番の成長期。
しかも、一応、住人の専有部分の前庭は、
両親も遠慮してざっとしか取っていなかったらしく、
すごいことになっています。

とにかく、共有部分の草取り、
伸びきった境界部分の木の剪定。
私たち、自社社宅時代(今は借上げ社宅暮らし)は、
春から秋まで4回位草取りや剪定をさせられていたので、
手馴れたモノ。モクモクと作業を始めました。
それでも、「うわ~、やっぱり166坪って広い~。」
と思いながら、作業をしておりました。

そこへ、ひょこっと1階住人の女性が。
「あのー、年に1回だけは業者の除草が入ると聞いて
いたんですが、やっていただけるんでしょうか?」とのこと。
うーん、前のオーナーからは、
前庭の草取りは居住者任せと聞いてたけど~。。。
でも、彼女の前庭部分の境界の木を剪定してみてびっくり!
まさに草ぼうぼうです(苦笑)。

作業をしていて、住人の顔や家族構成もだいぶ分かりました。
管理会社からは、ほとんど単身者ばかりと聞いていたのですが、
単身者は2所帯のみ。
草ぼうぼうの前庭の女性と、便器が割れた女性です。
便器が割れた子は、推定20代後半。
ナカナカ綺麗めの女の子で、おじちゃんキラーも頷けました。
それに、「お金ないんです」と父に訴えた割には、
いい服を着て、手馴れた様子でゴルフに行ってました。
ほらー、おじちゃんズは騙されてるしー(笑)。

1階の居住者は、
・フルタイムで働く年配のOL(草ぼうぼうの庭)
・定年後、自宅を引き払って来られたご夫婦
・4ケ月の赤ちゃんがいるご夫婦
・母娘の2人暮らし
うーん、お話を伺うと、どの家も、
「正直、草取りが大変です」ムード。

草取りは午前中のみと決めていたので、
チビと昼寝後、夕方から今後の対応策を考えました。

明日に続く・・・

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2005/05/09

外壁塗装の色って難しい!

今日の飛行機で帰って参りました。
GW前半の福岡は、日中、真夏のように暑く、
母が「夏物まだ出してないのよ~」と嘆く位。
9日に雨が降ってからは、急に気温が下がり、
母が「冬物しまったのに~」と嘆いておりました。

このGW、ものすごく、不動産的に濃い日々でした。
色々なことがありすぎて、
実際、何から報告すべきか悩む位です。。。
とにかく、順に書いていくことにします。

まずは、塗装屋さんとの外壁塗装の色打ち合わせ。
私が選んだ色をA4サイズの板に実際に塗った見本を
持ってこられました。

・・・これが、まあ、泣きたくなる程、まずい選択。
色を選んだのが、室内のしかも夜だったこともあり、
この板を太陽光の下で見ると、全然違う色に見えるのです。

淡い黄色→ピンクっぽいクリーム
濃い黄色→ぎょっとする黄色
オレンジ黄色→オレンジ
こげ茶→赤っぽい茶
グリーングレー→ねずみ色
・・・1色も使える色がない・・・

塗装屋さんは、
「まあ、使える色がなかったということが分かったということですよ」
と、慰められているのか???なコメントをしてくれましたが、
先日のセミナーで「人が見ている色とは光の屈折です」
のようなことをおっしゃっていた意味を今更ながら痛感しました。

先日の配色の試行錯誤や、私が参考にしたAPの写真なども
PCで塗装屋さんにも見て頂いたのですが、
新築と違い、再塗装の場合には使いにくい色があることや、
ウチのアパートの窓枠その他が白である以上、
1階と2階の間や門には白を注した方がバランスがいいことなど
色々教わりました。

また、塗装屋さんが考える、
経年劣化しても古ぼけない配色も教わりましたが、
所謂、無難なもので、「うーん」・・・ちょっと固まりました(笑)。
気を取り直して、実際のアパートに行き、
その色が色見本の中のどの色が使われているのかを
参考にするツアーへ出発しました。

本当に手とり足とり状態の私。
私が「この黄色」と思うアパートで使われていた色は、
黄色みの強いクリーム色だったことが判明(苦笑)!
小さな見本で見る黄色を選ぶと、
すごく黄色なアパートになることが分かりました。。。

しかも、ダメ押しで、
色見本の板をウチのアパートの外壁に置いてみて
・・・とほほ・・・わかりました。やり直しますってば~!

結局、ふり出しに戻ってしまったのでした。
しかも、入梅前には塗りたいとのこと。
私の黄色選び待ちということで、
大変迷惑をおかけしております。反省。

ただ、この専門家と一緒に、
10種類程度のアパートを見る機会は貴重でした。
「こんなアパートは要注意」というものの中には、
全然知らなかったポイントがあって、
すんごく勉強になりました。ありがとうございました。

この後、検討中だった物件まで回り、
どこの部分が一番の問題点なのか、
物件を見ながら説明をしてもらえたので、
これまた勉強になりました。
ホント、持つべきものは友達ですねー。
感謝、感激、雨、あられでした。

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