« 2005年5月 | トップページ | 2005年7月 »

2005/06/30

マサさんのオフ会報告

昨日のマサさんのオフ会報告です。

雨の中、チビを保育園に送った後、急いで電車にのったものの、
地図の印刷範囲が悪かったのか、駅についても、
目印になるものが見当たりません。
撫子さんに電話を入れて、マサさんに出口が違うと教えられ、
そこからひたすら走って行きました(汗)。

会場に入ってびっくり!
え?女性は撫子さんと私だけ???
平日のオフ会ですから、男性は仕事がありますし、
もっともっと女性が多いことを想像していた私は暫し呆然。
女性で不動産投資を考える人は、有職者が多いのでしょうか?

昨日の参加費は、頭割りで250円+ランチ代のみ。
不動産投資経験者の意見を聞きたい方には、
格安(笑)の勉強になる良い機会だったと思うので、
今回迷っていた方がいらしたら、次の機会には是非!と思います。

もう既に、マサさん撫子さん小澤さんがレポートをUPされて
いますので、なるべくかぶらない感想を書くと・・・。

お昼の時点で13人もいた集まり。
ランチを食べに行きましょうと会場を出たものの、
駅の周りは小さいお店が多い上、
皆、話に夢中になっていて、お店探してないでしょー?

結局、入ったのはハワイアン料理を出すお店。
雰囲気もよく、店員さんも若くてかわいい女性だったので、
男性陣は、ちょっと目の保養にもなった様子でした(笑)。

ロコモコって何ですか?」と聞かれ、
「ピラフみたいのに目玉焼きがのったヤツ」と、
実は「ナシゴレン」の説明をしてしまったことに、
帰りの電車で気付いた私。
まもっちさん、ごめんなさい(汗)。
彼、超好青年でした。お嫁さん募集中でーす(笑)!
物件保有してるし、塗装や壁紙、フローリング張替えだって
お手の物という彼。「掘り出し物」です。間違いない(笑)!

午後からは、後から駆けつけた、自称人見知り&ひきこもり(笑)
という方にバトルを挑まれ、久しぶりに、掛け合いを楽しみました(笑)。
一目で、私を「いじめがいのあるヤツ」と見抜くとは!く~(涙)。
口は悪いけど(笑)、彼のアイディアは独創性と行動力、
他を動かすリーダーシップと、とても勉強になるものでした。
ウチの1棟目も土地はたっぷり空いてるからなー。
彼だったら、面白いこと始めるのかも?なんて思いました。

参加者全般を見渡すと、本当にマジメな方が多いですね。
時間がなくて、個別にゆっくりお話を伺えなかったのが残念でしたが、
今年も始まって、今日で半年。
またまた、人との縁が広がったのが、とても嬉しかったです。

マサさんが私の持ち時間を制限されなかったので(笑)、
人一倍喋ってた気もします(反省)が、
次の機会には、昨日お話を伺えなかった方達のお話も
是非伺いたいと思っています。

ホント、不動産投資は経験者に聞くのが一番!
帰りの電車の中で、色々思い返しながら思いました。
マサさん、お疲れ様でした!

| | コメント (15) | トラックバック (2)

2005/06/28

「金持ち大家さん」になろう!

book00147
「金持ち大家さん」になろう!
著者:高橋 誠一
PHP研究所 1100円
★★★☆☆
先日久しぶりに本屋さんに行ってみたら、
大家さん本、ものすごく増えていますね。
もちろん、従来のもののリニューアル版も
ありましたけれど・・・

立ち読みした中で、比較的、好感が持てたこの本を
買って帰りました。

この本は、キヨサキ氏の本を読んでない上に、
不動産投資について頭っから反対という家族の気持ちを
少し和らげることが出来るかも?というタイプの本でした。

不動産投資のメリットをとても易しく解説されています。
年配の夫婦が、2500万円の退職金をどう使うのか?
1.2000万円で土地を買い、息子に家を建てさせる。
2.2000万円を頭金に5800万円の中古マンションを買い、
 CFの一部から息子の住宅ローン返済を援助する。

1のパターンだと、最初は感謝されても、
時と共に、息子夫婦の感謝の気持ちも薄れるが、
2のパターンであれば、返済への援助が続くので、
ずぅっと感謝されるという理屈です(笑)。
まあ、実際には幾つか問題点もあると思いますが、
この説明を読むと、「悪くないかも?」と思う方が
いるのかもしれないな?と思いました。

ただ、家族に読んでもらうなら、
あくまで、不動産業界の方が書かれた本だという
意識はしてもらう必要があるようにも思いました。

この高橋さんの言う「金持ち大家さんシステム」は、
1.中古物件を購入してスタートする
2.物件の選択はパートナーとして選んだプロに任せる
3.決断の基準は価格と想定される利回りのみ
4.完全家賃保証システムを持っているところと組む
5.完全管理委託システムを持っているところと組む
というPOINTが挙げられています。
つまり、2,4,5には不動産屋さんが介在するということです。

ちょっと言葉は悪いですが、
これだと、私達は頭金を出すだけの人?とも思えます。
お任せする不動産屋さんによっては、
「いいようにされる」可能性も否定できません。

高橋さんは、これらのパートナー探しのために、
全国賃貸管理ビジネス協会の会長も務め、
巻末に業者が紹介されています。

確かに、福岡の業者は地元でも信頼の厚い大手です。
ただ、大手なだけに、このようなお願いをして、
どこまで真摯に対応してもらえるのかな?と思いました。

だって、この業者、
私も物件探しの時にお願いしてみましたが、
小口だからか、ほとんど相手にしてもらえませんでした(涙)。
この本に書かれた担当者に電話すると違うのかしら???

また、170頁ほどの中に、
金利のことや融資のことは触れられていませんので、
この本だけで完結しては失敗するようにも思いました。

それでも、本当に初心者には、
不動産投資を頭から否定する方には、
目からウロコかもしれないと思います。
変な薦め方ですが、そういう利用価値大!な一冊でした(笑)。

**********************************************
明日は、マサさん主催の平日オフ会に参加してきますので、
ブログはお休みさせて頂きます。スミマセン~
**********************************************

| | コメント (7) | トラックバック (0)

2005/06/27

国金へ資料提出

今朝は、国金へ、金消契約の書類、振込先などを書いた書類、
ダンナと保証人の弟の印鑑証明などを持って行きました。

それがも~、こちらは今日も朝から暑いのです。
国金にダッシュで行ったこともあるのですが、
汗が一向にひかず、ハンカチがしっとりする位、
汗ばかり拭いていました(笑)。

窓口の女性が記入事項を淡々とチェックされ、
「はい、結構です。では、30日に振込みさせて頂きます」
え?もー終わり???
物件購入の時の金消契約は1時間位かかるのに、
こちらは、ほんの5分です。
まー、借入金額が全然違うとはいえ、
あまりのあっけなさにビックリしてしまいました(笑)。


国金への返済は、
一般の銀行の口座から自動引き落しが一般的らしく、
ダンナの不動産用の口座があるのは福岡支店だったので、
国金の書類に印鑑をもらうために、
福岡支店へ郵送するかどうか迷って、
近所の支店へ行ってみました。

すると、まだ合併後、内部システムの統合が進んでない為、
この支店で証明印を押すことはできないけれど、
福岡支店と元の銀行系列が同じ支店へ行けはOKと
教えてもらいました。

で、私の口座がある日本橋支店まで行ったのです。
「やっぱり、福岡支店の印は押せません」
と言われることも予想して。。。
その時には、私の口座引き落しにしてもらうしかないと思っていました。

窓口に書類を預けて暫くしたら、「三田さま~」と呼ばれます。
処理中の書類を持ったまま・・・。嫌な予感。。。
で、予想通り、
「福岡支店の印鑑は押せないんです」
もー、そうじゃないかと思ったんだよ~。
と言いたい気持ちをぐっと押さえ、続きを聞くと、
「ですが、日本橋の印鑑ではダメかどうか聞いてみます」

???なんですと~???
銀行でこんなに親切な申し出をされたのは初めて!(←失礼?)
彼女はナントNTTの104で国金の支店の電話番号を調べ、
電話をし、福岡支店の印鑑でなくても引き落しされますからと
先方に説明してくれた上で、
「大丈夫でした」とにっこり笑って、日本橋の印を押してくれました。
ありがと~!私、あなたみたいな仕事ができる人、大好き!
とっても幸せな気持ちで帰ってきました(笑)。

その書類。もちろん、今日も問題ナシでした。
名前も知らない彼女にとても感謝しております!

| | コメント (9) | トラックバック (0)

2005/06/24

バレバレなんですけど・・・

やっと一段落したので、書類の整理をしていたら、
ダンナの「市民税・県民税 特別徴収税額の通知書」が来ていました。
所謂、住民税の通知書です。

これは、去年の年末調整した源泉徴収票を、
1月末までに会社が各市町村へ送り、
その数字を元に住民税が決定され、
給与天引きしている会社へ各市町村から通知書が届きます。
会社はそれを社員別に給与システムに反映します。

ウチのように青色申告した場合、税務署から市町村へ回り、
市町村は給与だけで計算したものを修正し、
通常の時期に間に合えば、他の社員と一緒の時期に送付。
何かの事情で間に合わない時は、再修正したものを、
再度、会社へ送ってきます。

まあ、私が給与担当をしていた頃は、この時期、
昇給があったり、健康保険料の算定の事務があったりで、
かなり忙しく、あまり、じっくり見たことはありませんでしたが。

前置きが長くなりました。
で、ダンナの住民税の通知書を見てびっくり!!!

私は本などで、「不動産投資をしても、会社にはバレにくい」と
聞いたと記憶していたのですが、
「これじゃ~、バレバレじゃ~ん!」だったのです~

zuminzei
まず、「①の数字は何だろう?」と思いますよね?
横を見ると、②のとこにチェックが!
「へぇ、この社員、不動産所得があるんだ~」
見る人が見れば、バレバレですから~!

一昨日もブログに書きましたが、政府税調では、
「不動産所得と一時所得を廃止し、雑所得へ一元化」
という話になっているそうですので、
先々は、不動産投資の場合、③にチェックがはいるんでしょうね。
物件を売却した場合の損益も、右の欄に金額が入りそうだし。。。

うーん、
どこの会社にもある「副収入を得てはいけない」という服務規程。
これを考えると、②の「不動産」チェックがある方が、
変な疑い(笑)を持たれないようにも思います。

ちなみに、この通知の控えは会社に保管されています。
個人のプライバシーを考えると、ここまでバレバレじゃ、
かなりズサンな気がするのですが。。。

・・・なんて言いつつ、個人的には、
株式で資産を3年で4億にしたムサシさんの④が気になる~(笑)

| | コメント (17) | トラックバック (3)

2005/06/23

2棟目の決済終わりました!

昨日、無事に2棟目の決済が終わったと父から電話がありました。

2棟目はこんな物件です。
ap002
(手前の黒い階段はお隣の、買ったのは奥の白い建物です。)
現在、5室空室ですが、それでも、今年の目標達成しました!
ホント、言葉にすると叶うものなんですね(笑)
次の目標は、
良いアパートをGETし、家賃収入2000万円へ!
ということにさせて頂まする(笑)。
3棟目が買えた暁には、
自宅を、買うか、賃貸で探そうかなと思っています。
ホント、社宅には感謝していますが、なにぶん、狭いものですから。。。

おっし、次、いってみよ~!(笑)

| | コメント (20) | トラックバック (0)

2005/06/22

不動産所得の改正?!

昨日の夜、WBSで政府税調の答申の内容を聞いていた時は、
様々な所得控除が無くなる事に驚き、
MSNニュースの「サラリーマンいじめ」に対する石会長のコメント、
>「この国を支えるには、サラリーマンに頑張ってもらうしかない
>というメッセージを送りたい」
を読んで、それを言うなら、
「この国を支えるには、役人に無駄遣いをやめてもらうしかない」
じゃないの~???とつっこみを入れ、
予想通り、各省の財政削減への抵抗する姿をTVで見ながら、
かなり、あきれてしまっておりましたが・・・

今朝の日経を読んで、大ショック!
「なに~?不動産所得の廃止を検討?」
>会社員が投資用マンションを第三者に賃貸した場合などは
>雑所得とする方向だ。
>その場合、経費が賃貸収入を上回って赤字が出ても、
>給与から赤字を差し引いて所得税を減らす仕組みが
>使えなくなる可能性がある。
・・・な、何ですと~?!
こちらのブログに石会長のコメントが書かれていますが、
イマイチ分かりません。

うーん。。。
実は、先日、税理士の先生に相談に行った時、
セミナーなどの礼金をもらっても、雑所得になり、
控除額が少ないことから節税メリットがありません。
と説明を受けていました。
・・・もしも実施されてしまったら、
不動産で節税しにくくなるということでしょうか?

ん?でも、よく考えると、
ココにも「サラリーマン」って出てくる。
専業大家さんには関係ないということでしょうか?
会社保有にしてたら、OKとか?
詳細が書かれていないので、よく分からないのです。

・・・確かに、ここ数年、
「サラリーマン」向け「不動産投資」本やセミナーが
大流行ですね。
給与所得への課税や年金などの社会保険料負担を軽減し、
自助努力で老後に備えようとしているサラリーマンだけを
ターゲットにして。。。
また、税金、取りやすい所から取るってこと?
ひどすぎる~。
サラリーマンだって、時間やお金を使って、
色々なこと勉強して各種リスクも取ってるんだぞ~!

確かに、サラリーマンと兼業している場合、
不動産投資という側面と、不動産賃貸経営という側面があり、
似ているようで、スタンスは大分違います。

うーん、ホントに改正されちゃったら、
物件を手放す人も出てくるでしょうね。
そしたら、また地価下がっちゃうのかな?


キヨサキ氏の本の中で、金持ち父さんが、
社会の動き、税制などの変更には目を配る必要があると
書かれていたように記憶していますが、
まさに、コレですね。

うーむ!どう対処すべきか、勉強しなくちゃ!
く~、負けるもんか~!

| | コメント (6) | トラックバック (0)

2005/06/21

国金と決済とパスポート

金銭消費貸借契約が終わり、ホッと一息できるはずが、
なんだか、相変わらず、バタバタしております。

というのも、今朝になって、
ダンナが「福岡に行ってた間の新聞にまぎれてた~」と、
国金からの書類を見つけてきたのです。

書類を見つけたこと自体はあっぱれ(笑)!なのですが、
締め切りが6月24日10時。
福岡の弟にサインと捺印してもらってたら、
10時には間に合わない~(涙)!
しかも、決済用に実印は福岡の父に預けたまま!
絶対、間に合わない~!

その上、昨日の夜、発見したというのに、
当然のように、な~んにも記入していません。
「保証人の弟に先に書いてもらえ」と言うのです。
私、またまた、プッチーン!(←最近、キレすぎ?)
「他の書類ならいざ知らず、保証人を頼むのに、
 せめて自分のトコ位書きなさいよ!
 何にも書かれてない書類の保証人になってなんて、
 事情はどうあれ、非常識すぎる!」
私の剣幕におされ、渋々記入するダンナ。

今日は、国金の書類がなくても、忙しいのです。
決済用資金の一部だった株の売却に迷ったダンナ。
明日が決済なのに、今朝やっと口座に入金。
私はそのお金を朝イチで送金に行かなくちゃいけなかったのです。

しかも、昨日になって、
「急に海外出張することになった。
 パスポートの必要書類、提出先、発行までの期間を調べて」
と、ダンナから頼まれてもいました。
もー、この忙しい時に!!!
入社して今まで、1回も海外出張なんてしたことなかったのに、
なんで、このタイミングな訳~!も~!

チビを保育園へ送った後、
・株代を引き出し、融資銀行と同じ銀行から送金。
・国金の引き落しをしてくれる銀行へ行って、
 証明印は取扱支店以外でももらえるのか確認。
・郵便局で、国金用の収入印紙を購入。
・返信用封筒をつけて、弟へ速達。
・パスポート申請資料を市役所へ取りに行く
・国金へ6/27に変更してもらう連絡
・父と決済の打ち合わせ
・義妹へ書類を送った連絡

その他細々した用件を、どういう順番で済ませるのか
スケジューリングしてバタバタやりました~。
ふ~!忙しい時に限って、仕事が増える。
これって、何かの法則なのでしょうか?

明日の決済、国金の塗装代の融資、
ダンナの出張・・・どれも無事に終わりますように~。

| | コメント (21) | トラックバック (1)

2005/06/20

金銭消費貸借契約へ

福岡で銀行へ行き、金銭消費貸借契約を結んできました。
2棟目ですので、2回目だったのですが、
やはり、銀行によって、全然違うんですね。

まずは、銀行さんに、
「ご主人、お誕生日ですよね?おめでとうございます」
と言われました。
「え?」固まる私。。。完全に忘れてましたから~(笑)

決済の日は、私達が出席できないのは前回も同じ。
前回の銀行は、決済の日に授受する金額を明確にし、
「事前に、出金伝票をダンナに書いてもらう必要がある」
ということだったのですが、
今回の銀行は、「諸費用の出金は銀行に委任します」
という同意書一枚。
便利といえば便利ですが、ちょっと怖くもあります。

また、今回の銀行は、不動産事業に対する融資ということで、
何も言わないのに、「根抵当権」にしてくれてました。
前回の銀行は、頼んでもダメだったのに。。。
伺うと、「事業に対する融資は根抵当権が普通です」とのこと。
ホント、銀行によって違うんですね。

結局、元金均等方式で15年返済。
金利は10年固定3.17%(団信0.3%含)になりました。

問題は、またまた、損害保険です。
これまた、業者が違うと、パック内容などが全然違い、
しかも、担当者が質問に対してしどろもどろで結論が見えず、
持ち帰って、前回の保険と見比べ、±してもらうことに。
申込書を決済日着が最終なので、今から調べます~。

銀行を出た後、今度は2棟目の管理会社へご挨拶。
7室空室中、実は2室しか申込されていないと分かり、
ちょっと、がっかり。
更に、1室あたり、5万円位の仲介手数料もウチ持ち。
プラス、1室はクーラーがついてないので、
ウチがつける必要があることも判明。

うーん、クーラーがついてないのは、その1室だけらしいのですが、
「クーラーをつけてくれるなら」という申込条件だったので、
売主さんに確認したら「つけてくれる」ということでしたとのこと。
・・・確認は売主さんにしたのに、ウチが払うの???
少々、困惑~。

結局、最近空いた2室の室内の改装などだけ、
売主が負担してくれるそうなのですが、敷金の範囲内でしょうね。
ダンナがフローリングがボロボロの部屋があったと言っていましたが、
綺麗になるのかな???管理会社は大丈夫と言ったそうですが。

ただ、救いは、4月に36000円で入居した人がいたこと。
今年の冬以降は、きちんと準備して、
現在の30000円家賃を少し値上げして募集できそうです。
良かった。良かった。

決済に向けて、まだまだすることが残っていますので、
今日はこの辺で~(笑)。

| | コメント (15) | トラックバック (0)

2005/06/14

平日のオフ会へ行ってみます

撫子さんからのお誘いで、
珍しく平日(6月29日水曜日)に開催される、
マサさんのオフ会に参加してみようと思っております。

マサさんとは、沢さんのセミナーで初めてお目にかかり、
2棟目購入の時にはアドバイス頂いたり、
うっちゃんのパーティーでは、私の知り合いを紹介したり・・・
でも実は、ゆっくり不動産のお話を伺ったことがなかったんです。

マサさんは現在3代目大家さん(専業)で、
ご自身の経験も豊富ですが、非常に勉強熱心な方で、
色々なセミナーなど熱心に参加されています。
一度ゆっくりお話を伺いたいと思いつつも、
中々時間がとれないままでした。

平日のオフ会となると、参加者が限定されるでしょうから、
少人数になるかとは思いますが、
今年の目標の1つは人との輪を更に広げること。
どんなお話を伺えるのか今から楽しみです。
もしも、平日OKの方がいらしたら、一緒に参加しましょー。

*********************************************
2棟目の金消契約が16日と決まりましたので、
15日~17日は福岡へ帰省しております。
次の更新は20日~になりそうです。スミマセン。
*********************************************

| | コメント (10) | トラックバック (0)

2005/06/13

国金の面談

今日は朝から国金の面談に行って来ました。
ホントは、ダンナ名で借りるので、
私が行く必要はなかったのですが、
税金の書類や借入金の返済表など、
ダンナにはチンプンカンプン(笑)だったので、
ついて行きました。

初めての金融機関に行くというだけで、
コチコチに緊張しているダンナ。
10:30のアポなのに、10時に着く勢いです(笑)。
私に、
「遅れるのは論外だけど、せいぜい5分前が
 ビジネス・マナーでしょう?」
と言われて、喫茶店でコーヒーをガブ飲み。
大丈夫かな~。落ち着いて~!
先に、書類の概略だけ説明しようにも、
緊張しすぎていて、彼の頭が受け付けません(苦笑)。
結局、7分前に着いてしまいました(笑)。

国金の面談について、
概略はムサシさんに教えていただいていたので、
私はリラックスしていましたが、ダンナは固まってます。
え?ダンナにも教えたかったのですが、
彼は予め準備をするのが苦手なタイプなんですよ(苦笑)。

国金の方に「簡単な略歴を教えて下さい」と言われ、
就職の面接か?と思うような受け答えをするダンナ。
顔には出しませんでしたが(多分)、笑ってしまいました。。。

それに面談の中で、「○○の書類を見せてもえらますか?」
と言われても、書類の区別がつかないうえに、
さっきの説明が右から左に抜けていた彼。
結局、「一番上のやつ」とか、「その小さい紙」とか、
私に言われるがまま見せていました。
ははは・・・(笑)。お恥ずかしい限りでございまする。

ただ、担当者がワザとなのか、うっかりなのか、
幾つか「え?」と思うような質問をされました。
例えば、12月に買ったと言ってあるのに、
「銀行返済はまだ始まっていませんよね?」とか。
ダンナは完全に困惑しているので、
私が「いえ、始まっています。」と即答(苦笑)。
いや~、ついて来ておいてよかったよ~。ほんと。

今なら10年で、金利は固定で1.55%。
何だかんだで書類提出がもたついているウチに、
金利が0.5%下がったんだそうです。Lucky !

こうして、面談は特に問題なく(?)終了しました。
後は結果を待つのみです。わくわく♪

| | コメント (5) | トラックバック (0)

2005/06/10

ご褒美~♪

今日は、ここ数日頑張った経費の入力が終わったので、
ご褒美に(勝手な理由~)、上野の美術館へ行ってきました。
ベルリンの至宝展

東京にいると、展覧会慣れしてしまい(?)、
「そのうち行こう」と思っていると、行きそびれてしまいます。
今回の展覧会も、6/12まで。
やばい。また行けないままになる~と焦って行って来ました。
展示品の年代が広く、頭がクラクラしましたが(笑)、
ヒエログリフを間近で見て、その精巧さに驚いたり、
ボッティッチェリのヴィーナスの優雅さにうっとりしてきました(笑)。

帰り道、上野駅構内の本屋さんに寄ると、
不動産関連本がまたまた増えているのを発見!
パラパラ見て、興味のでた一冊だけ買いました。

それとは別に、リフォームの本も購入。

book00146

儲かるリフォーム
帰りの電車の中でざぁ~っと読んだ感想(ちょっと無責任・・・)。
自宅のマンションをリフォームするケースを中心に書かれていますが、
アパートにも応用できますし、結構、視点が面白くて楽しめます。
まあ、「儲かる」という基準が、リフォームして転売したら・・・だったりして、
正確に言うと、「東京なら儲かる場合もある」じゃないの~(笑)?
と、一人でつっこんでしまいました。

私が過去に読んだリフォーム本は、
どちらかというと、工務店だったり建築家が書かれた物で、
図が載っていても、「素人にはよく分かんない」ものが多く、
途中で挫折したりしましたが、
この本は、リフォームを戦略的に考える本なので、
全部は参考にならなくても、大家さんなら勉強になります。

・初めての家を訪れた人は上を見るので、
 天井や壁紙の汚れは禁物
・自宅を購入する層は、家族が増えてのことなので、
 3DKを2LDKに変更しない方がマンションは売れる
などなど、言われてみたらそうかも?ということが
幾つも出てきました。

1棟目のアパートが空いたら、
和室の2DKを洋室の1LDKに変えるかどうか?
この本を読んで、じっくり費用対効果も考えてみようっと。
楽しみだケロ~♪

| | コメント (12) | トラックバック (2)

2005/06/09

経費の整理

ここ数日、領収書をまとめ、
ブルーリターンAの期の繰越をし、入力をしています。
・・・だって、気付いたら、もう半年。
最近、日誌をつけるのもさぼり気味で、
記憶をたぐる根拠は、実はこのブログだったりする始末。
とほほ・・・。

先日、税理士の先生にも、
「自宅で物件探しや資料をまとめたりしているんだから、
 電気代の一部やネットにかかる費用も計上して大丈夫」
と聞いたので、そういう資料も引っ張り出してきました。

・領収書のファイル
・家賃収支一覧
・融資の返済額一覧
・クレジットカードの引き落し一覧
・公共料金の書類と引き落とし通帳
・不動産専用の通帳
これを見ながら、入力しておりました。
うーん、やっぱり溜めすぎはダメですねー。
ウチは経費の1/4を私に振り替える必要もあり、
公共料金は30%のみを計上して・・・
やってるうちに、頭が混乱してきます。

実は、2棟目が買えたら、この持分が1/2になるので、
経費の率も変えることになりそうなんです。
・・・今のうちにやれる分、やっておかないとなぁ。

PC使って作業しているのに、
ブルーリターンAがエクセルと連携していないので、
結局、毎回電卓でピコピコ計算(苦笑)。
便利なのか便利じゃないのか、よく分からないぞ~!
・・・なんてブツブツ言いながらも、
久しぶりの事務作業を楽しんでおります♪

| | コメント (9) | トラックバック (0)

2005/06/08

賃貸募集状況

先日も書きましたが、
2棟目の物件は、契約当時、7室空いていたのですが、
かなり安めの家賃設定をしたところ、
部屋が狭いとはいえ、便利な立地であることもあり、
3室決まったと聞いていました。

今朝になって、そういえば・・・と、
管理会社のHPを見てみると、募集が出ているのは2室。
まあ、4室全部載せていないだけかもしれませんが、
学生が動く時期を逃しているだけに、
1つでも多く入居してもらえたら感謝するべきですね。

ダンナは、「部屋は四畳半位だった」と言っていましたが、
一応、広告では、
洋室6畳と、キッチン2畳、そして3畳のロフトがついていました。
収納が少ないので、自分で工夫してもらうしかありません。
広告によると、損害保険の2年加入も義務付けされ、
敷金3ケ月、解約金2ケ月・・・。ん?解約金って何???
(1棟目が幸い満室経営なので、賃貸については不勉強・・・)

他にも、GWに見に行った時に、
ケーブルテレビの画質調整のチラシが入っていたので、
ネットの接続環境は整っていると思っていたのですが、
広告には何も書かれていません。
管理会社に挨拶に行ったら、確認してこなくちゃ。

不動産投資を考える時、やはり、立地は大事だなーと
つくづく思っています。
この物件の周りは、学生や単身者に人気のエリアで、
そのターゲット向けの部屋が沢山あります。
でも、競争が激しい地域だけに、
駅から徒歩10分以上離れると、急に空室が多くなります。

実は、義妹の実家が持つ、ちょっと離れたマンションも、
先日の地震後、2ケ月程で5室も空いたそうです。
建物の損傷具合や、家賃相場もあるかとは思いますが、
この時期に埋まる部屋もあれば、一気に5室空く部屋もある。
ターゲットによって重視するものが違うとは思いますが、
この地域では立地が大きなPOINTのようです。

それにしても、一気に5室空室は痛いですねー。
この物件のように学生相手だと、
3月前にはそういうケースも多くなるのかも?
どきどきどき・・・。
まあ、空室がでてこそ勉強になると、
うっちゃんやムサシさんも話されていたし、
1つ1つクリアしていくしかありませんね。
(うっちゃんのサイトが不調でリンク貼れませんでした~)

決済の時、何室空いてるのかなー?
しっかり勉強させて頂きます~!

| | コメント (11) | トラックバック (0)

2005/06/07

不動産調査手数料

昨日の夕方、2棟目の融資を受ける銀行から、
決済にかかる費用をまとめた一覧が届きました。

うー、ローン契約書の印紙代高いな~。
前回の銀行は、「買って持ってきてください」でしたが、
ココは、先方で用意してくれるようです。

ん?不動産調査手数料、73,500円?
何だろ、これ?
前回の銀行では、こんな手数料は請求されてません。
うーん、
不動産鑑定士さんか何かに依頼でもしてるのでしょうか?
それにしても、担保としての評価を外部に依頼して、
その費用を、こっちに請求するかなー?
こういうのって、あちらの利益(つまり金利)から
経費計上すればいいような気がするのは私だけでしょうか?
金額もびみょ~だし。

これは、今度、銀行に行った時に聞いてみます。
電話だと、問いただす風に受け取られてもいけないし、
こういうのは、笑顔で聞くのが一番ですしね。

それから、固定金利特約手数料っていうのもナゾ。
前回の銀行もこの特約ありましたが、
内容は、
・固定金利の期間中は繰り上げ返済禁止
・この特約に反する繰り上げ返済手数料
・固定期間中の返済方法変更手数料
などが書かれた契約書でした。

これって、銀行の金利収入を確保する為のものですよね。
それに1万円の手数料?意味わかんない~。
前回の銀行には手数料は取られていませんし。。。

改めて見直してみると、
前回の融資の場合は、保証会社に
・事務手数料 5万円
・保証料 45万円
を支払っていました。

あの時は考えもしませんでしたが、
私が連帯保証人&保証会社の保証もつけてる。
まあ、私の家賃収入が少ないし、
元々この銀行は、住宅ローンを転換したという扱い。
そのせいで保証会社もつけたのかもしれませんが・・・。

うーん・・・。
この保証会社って、私達が払えなくなったら、
銀行には返済してくれるけれど、
当然、残債の請求を私達に続けるはず。
45万円の根拠は何なのでしょうね?
初めての金消契約で舞い上がってて、聞かなかったなー。


今回の銀行は保証会社の保証を要求されない分、
結果的に一時費用が少なく済みます。

ホント、銀行によって全然違いますねー。
勉強になりますー。

| | コメント (13) | トラックバック (1)

2005/06/06

今後の目標をどこに置くのか?

2棟目の融資も正式に決まり、
金銭消費貸借契約と本決済を残すのみになりました。
私も1度、今月中に福岡に帰省することになりそうです。

今年も、あっという間に、折り返し地点が近くなりました。
今、改めて思うのは、願えば叶うのかも?ということと、
目標を書くと実現しやすいのかも?ということです。

以前も書きましたが、
1棟目の時にも、PCの前に目標を貼っていました。
今年に入り、購入後、少し落ち着いて、
「今年の何時頃までに2棟目を買いたいのかな~?」
と考えた時、不動産市況を考えると、
「早めに、もう1棟購入しておきたい」と思って、
2棟目購入の目標を4月に定め、またまた、貼紙をしました。

前回の貼紙が「秋」と書いて、「年末」になったことも見越して、
ちょっと早めに(笑)「4月」を目標にしてみたのです。
すると、今回は、2棟目の値下げのお話があったのが、
4/19頃ですから、前回より効果UP(笑)。
結局、決済は初夏になってしまいそうですが、
2棟目も先方から電話がなければ、
他の物件の見込みは全くなかったのですから、
一人で「貼紙の力ってすごいなー」と感心してしまいました。

先日、うっちゃんムサシさん撫子さん
お目にかかった時にも話していたのですが、
今後のウチの不動産投資をどう取り組むのか???です。

沢ししょーに、以前、投資のスピードを伺った時、
「毎年、少しずつ物件規模を大きくしていくのが、
 節税の面でも有効」と、おっしゃっていました。

つまり、まとめ買いをして、購入費用をドカンと計上すると、
「お宝不動産」の場合、次年度以降は黒字化し、
税金が多くかかってきてしまうということ。

まあ、ししょー自身、
「実際には、そうそう上手く、
 毎年いい不動産を購入し続けるのは難しいけどねー」
とも、付け加えてありましたが(笑)。。。

ウチの場合、去年の物件から考えると、
今回の2棟目購入で、順調に、
「ちょっと大きい規模のものを買えた」ことになり、
今年の目標は達成したとも考えられます。

ですが、「お宝不動産」になる物件の情報は減っていますし、
今後のことを考えると、
年内に、もう1棟の目処をつけておきたいとも思います。

「3棟目が買えたら、次は、自宅も考えよう」という話もあり、
まだ見ぬ(笑)、3棟目の規模もわからないまま(当たり前)、
貼紙の目標を何時にするべきか・・・
漠然と「冬」にするか、「11月」位にすべきか・・・
この週末、ぼんやりと考えておりました(笑)。

2棟目の決済が無事に済んだら、
貼紙を変えようと思っています(笑)。それまでに決めなくちゃ~!

| | コメント (7) | トラックバック (0)

2005/06/03

境界線問題2

昨日、父のところへ、
不動産屋さんと、土地家屋調査士さんが見えたそうです。

先日の境界の経緯です。
元々Eの土地は、
おじいちゃまの奥様が相続された土地だったらしいのですが、
奥様が亡くなって、今はおじいちゃまの名義になっています。
かなり前に、この境界線のことで、この周りの家と争いになり、
E以外の方々が総意のような形で、
あえて、Eのような土地は存在しないかのように、
塀などで仕切ってしまったそうです。
・・・おじいちゃまが頑ななのも、分かる気がします。

Eの土地の総面積は13m2。
市役所の評価額は11万円で、固定資産税も免税となっており、
コストが発生するという状態でもないそうです。

今回、同行された土地家屋調査士の先生によると、
将来、もしも、Eの方が5軒を相手に訴訟を起こされたら、
法定できちんとした解決がなされるでしょうしから、
そちらの方が好都合だというお話だったそうです。
とはいえ、訴訟はお金がかかるし、土地の評価は低いし、
本当に訴訟になる確率は低いそうですが。。。

ゴルビー父も、
こういう経緯ならそう問題にはならないだろうとの判断でした。
大丈夫そうで、ホッとしました。

昨日から、色々ネットで調べていて面白いサイトを見つけました。
ちょと変わった ふどうさん屋の ほーむぺぃじ
ここで説明されているのが、
>土地の境界線について
>境界とは所有権界、占有界、公法上の境界と分けることができます。
>「筆界
>地番と地番の界であり公法上のものです。本来言う境界の事です。
>「占有界」  
>地番界を超えて使用、占有した界です。
>「所有権界」 
>占有した土地を時効により取得、または曲がっていた境界を
>お互いに使用し易いように直線等にした界です。
(中略)
>不動産売買の際には、後日のトラブルを防ぐ為に
>「占有界」または「所有権界」である現状を、
>隣地同士で確認しあった上で確定測量(土地家屋調査士)を行い
>登記する必要があります。
>結構な費用がかかりますので、多くの土地売買の際には、
>隣地の所有者に立ち会ってもらって、「所有権界」を確認し、
>その境界確認の書面を取り交わす程度で済ませる場合が多いようです。
>(買主がそれで承知できればいいのですが)

なるほどー、
平成4年の時の土地家屋調査士さんは、
占有界で確定測量をされたんですね。きっと。
ホント色々勉強になります。

よっしゃー!後は、銀行の正式回答をもらって、
決済までのスケジュールを進めるのみ!
皆様、色々とアドバイスをありがとうございましたー。

| | コメント (7) | トラックバック (0)

2005/06/02

本審査、通過!2

昨日の夜、ダンナの携帯に、銀行さんから本審査OK!
との返事がありました。
・・・希望金額から50万円マイナスになってしまいましたが、
まあ、大勢に影響はありませんし。よかった。よかった。

私からのプレッシャーがきつかった(苦笑)せいか、
ゴルビー父に呆れられたせいなのか、
今週は毎日のように、銀行さんに電話を入れて、
「結果、何時でますかー?」と聞いていたというダンナ。

内心、「毎日はやりすぎじゃないのー?」とは思ったのですが、
今回の場合、銀行サイドも長期間放置していた経緯があり、
本部に催促してくれた様子です。
正式回答と今後のスケジュール等は金曜日になるそうですが、
とり合えず「OK」だけは確認してくれました。
ありがとうございますー(笑)。

今日の午後から、ゴルビー父のところへ来られる
仲介不動産屋さんのお話が想定の範囲内で収まれば、
正式に2棟目決済へ進めることになります。
ワクワク。楽しみー♪

こちらも、様子が分かったら、ご報告します!
何とかなる。何とかなる。。。
こうなったら、自力で運を引き寄せますよー(笑)!

| | コメント (6) | トラックバック (0)

2005/06/01

境界線問題

昨日の午前中、ゴルビー父から電話が。
「仲介の不動産屋さんから電話で、
 裏の土地の境界線が確認できないらしい。
 売買を継続するかどうか決めて欲しいらしいぞ」
とのこと。

今度は何???
ホント、不動産って、色々ありますね。
今回買おうとしている土地は、BとC。前面道路がHです。
kouzu

元々、先日、重要事項説明書に添付されてきた、
平成4年に測量した時の「現況境界立会確認書」で疑問が生じ、
調べてもらっていた結果の電話だったのです。

添付されていた、土地家屋調査士さんが作った書類は、
AとDとGとの間で、境界の確認をしましたというもの。
たまたま、公図と見比べていて「あれ?Eとの確認は?」
という話になりました。

確かに、現地にいくと、このEのような形状の道などは、
見当たらず、直接、FやGに隣接しているように見えるのですが、
土地家屋調査士たる方が、こんな見逃しするのでしょうか?
うーん・・・分からない。

今回、改めて、仲介の不動産屋さんが調べてみると、
このEの持ち主は、75歳になるおじいちゃま。
かなり頑固な性格らしく、境界の件など、
こちらの話に耳を貸そうとされないそうなのです。

ゴルビー父が心配したのは銀行融資。
でも、元々、Eの土地は売買対象でもないし、
前面道路、Hとの間にあるわけではないので、
特に聞かれることもなく、問題にはなっていません。

建物自体は、Hの道路側に密接し、
E側に近い土地は、車2台分くらいの空間があいていて、
コンクリート張りになっています。
今後、その方が、Eの土地を主張されたとしても、
建物に及ぶ心配もありません。

将来、問題になるとすれば、転売する時くらいでしょうか?
ただ、この土地柄はダンナが惚れ込む地域。
そうそう簡単に売る気にはならないでしょうし、
仮に売ることがあったとしても、
Eの持ち主が代替わりしている可能性もあります。

一人で悩んでも仕方がないので、色々な方に相談してみましたが、
結局、このEの土地を通して、水道・電気などが配置されていないか?
が一番のPOINTだとのことでした。これは確認してみないと!

信頼している不動産屋さんによると、
境界線がはっきりしないというケースはそう珍しいことでもないそうで、
「ちょいと困った奴が隣を所有しているなぁ」位の話だとメールで
お返事頂いて、ちょっと安心しました。

明日、仲介の不動産屋さんが、ゴルビー父を訪ねてみえるそうなので、
詳しい事情を確認し、水道や電気の配管なども確認してもらいます。

またまた今回も沢山の方の力を借りている私達。
皆様~、心から感謝しております!ありがとうございますー!

| | コメント (10) | トラックバック (0)

« 2005年5月 | トップページ | 2005年7月 »