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2005/07/29

受水槽の清掃

先日、2棟目の管理会社から見積書が届きました。
「受水槽の清掃についての見積り」と書かれています。
「???」なんで、いきなり?と、正直、戸惑いました。

ダンナが帰ってきてから、聞いてみると、
「全然、掃除して無いらしいから、した方がいいらしいよ」
って・・・別に今じゃなくてもいいんじゃないの???

2棟目は、今月から家賃が入り始めたばかり。
緊急性がある訳ではないし、
私は、CFがある程度貯まってからでもいいかな?
と思ったのですが、
管理会社に「相見積りをとるから、そのつもりで」とまで
言ったらしく、後にはひけない気分のダンナ。

この物件の購入を検討していた時に、
一緒に見に行ってもらったダンナの友人に、
「この受水槽のサイズだと管理しなきゃいけないかも?
 それに、中の塗装をやり直す必要があるかも?」
とは聞いていましたが、買って直ぐ???
ネットで調べると、ここに詳しく書かれていました。

年に一回の定期清掃かぁ。。。
まあ、見積り金額は7万5千円でしたので、
今月分のCFからでも払えるのですが、
1棟目の経験から考えると、半年分の家賃は、
後々課税される「不動産取得税」用にプールしておきた~い!

ダンナには、
「通帳に記載されている、ゼロがいっぱいの金額は、
預り敷金だから、これをアテに補修しちゃダメなんだってば。」
とも説明してみましたが、すっかり気が大きくなっています。
元々、「あったらあるだけ使う」派だからな~。トホホ。

うむむむむ・・・1棟目同様、敷金は定期預金に移すかな?
でも、資金を寝かせることになってしまうし・・・。
2棟目の敷金は戸数が多い分、金額も多いのです。
運用すべきか、プールすべきか、判断に迷う今日この頃です(笑)。

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2005/07/28

金持ち父さんのパワー投資術2

先日の続きです(笑)。

昨日、丁度、株式勉強会で話題になっていたのが、
「同じ本を読んでも、人によって受けとめ方が違う」
ということでした。

それはどうしてなんだろう?と考えてみると、
1冊の本の中には、納得できる部分が多くても、
やはり、納得できない部分がでてくることがあります。
それとは別に、理解できない部分があることもあります。

そこに、自分の主観が入ってきはじめると、
本を読んだ後の感想や、行動も違ってくるのかな~?
と思いました。


実は、今回の新刊には、
キヨサキ氏の物件を買いに来た人に価格を提示したら、
安い価格で価格交渉してきたことが紹介され、
>けちになって、すばらしい投資を安く買おうとし、
>そのためにその投資を逃してしまうことは
>非常によくある。
と、けちにならず、売値で買うべきだと書かれています。

え???確か、以前の本では、
投資は買う時の値段で、結果が決まる。
なるべく安く買うべきだって書いてあった気がする。。。

この物件を高く売ろうとした理由は、
キヨサキ氏がニーズのないモーテルだったものを買い、
アパートとして再生していたが、キヨサキ氏は、
今後、分譲マンションを建てて売るプランがあったので
高値を提示したのだそうです。
買い手はこういう他の人には見えない価値を創造し、
売値が高値であっても、土地を最大限に利用できる
ビジネスの可能性を検討すべきなんだとか。。。

最初は、キヨサキ氏も立場が買い手側から、
売り手側に変わったことで視点が変わられたのかな?
と思っていました。

でも、よくよく読んでみると、このプラン、
まさにキャピタル狙いの投資ではないでしょうか?
昔の日本のバブルと同じ。
利回りより、物件の将来価値にお金を払う投資法。

インカム狙いの時には、購入時の価格が勝敗を分けるが、
キャピタル狙いの時には、将来価値で勝敗が分かれる。。。
結局、投資環境によって判断を変えろということなのでしょうか?

この本の中では、散々、キャピタル狙いの投資を戒めつつ、
本の最後に、このコメントを持ってこられると、正直、混乱します。
それとも、私の主観が混入してしまってるのでしょうか???

今回の本は、これまでの本には書かれていなかった、
キヨサキ氏の本音のところがポロポロかいま見えて、
色々考えさせられています。

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2005/07/27

自動販売機の設置

昨夜の「ガイアの夜明け」で、自販機販売する飲料各社の戦いが
放送されていました。

前々から、アパートの空き地を活用できないかな?と、
色々考えてみていたのできちんと(笑)見ていたのですが、
自分の見込みの甘さを反省させられました。

自動販売機の機械の値段は1台約50万円。
でも、場所を提供する側は、機械はリースで済ませます。
発生する費用は、電気代、月に約8000円ほど。
売上に応じて、その20%~30%を受け取る方法が多いようです。
だいたい月に3万円分売れれば、収支はトントンになるのだとか。

こういう条件ですから、飲料各社も機械を設置する場所にはシビアです。
新宿の一等地を巡る飲料各社の争い、
ビルオーナー側の利益を最大化するための業者の選別などを見ていて、
まさに、機械1台でスモールビジネスなんだな・・・と思いました。

ウチの物件は、どちらも駅からは徒歩6分程度ですが、
どちらも、正面には個人宅があります。
自販機は、明るいといえば明るいのですが、まぶしいことも考えられます。
また、缶が落ちてくる時の、あのガラガラという音。
夜中だと、結構うるさいのかな~?と思いました。

しかも、購入ターゲットは、住人と通行人。。。
うーん。。。月3万円かぁ。。。平均単価130円と仮定して230本。
1日平均7本が採算ラインです。・・・正直、厳しいかな???

というのも、自分が自販機を利用する場所を考えてみたのです。
一番買うのは、「暑くて死ぬ~」という場所。公園や広場の近く。
後は、チビが「喉渇いた」という場所。図書館やお店。
近くに安く買えるお店があると分かっていたり、
自販機の品揃えが悪いと、わざわざ自販機で買ったりはしません。
アパートに自販機を設置する前提で考えると、
単身者の方が、より購買意欲が強いことも想像できます。

前回、帰省した時に、近くの自販機調査をしてみたのですが、
やはり、アパートの空き地に自販機を置いて小銭を稼ぐ作戦は、
割と一般化しているのか、気をつけてみると、近くに幾つかありました。

今回のキヨサキ氏の新刊に、
違うビジネスとして活用できないか考えるのが大事と書かれてましたが、
ウチの2つのアパートの場合は、アパートとしての立地はいいけれど、
自販機ビジネスには向いていないな。。。
と、昨日の番組を見て実感しました。
別のビジネスを探したり、頭をひねってみなくちゃ!!!

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2005/07/26

不動産所得と青色申告

キヨサキ氏の本の続きを書こうと思ったのですが、
他の方のブログを回っていて、気になる質問を発見。

>不動産所得の廃止論の件で、気になることがあります。
>皆さんは損益通算ができ無くなる事だけ気にしていますが、
>青色申告もできなくなるのではないでしょうか?

そー言われてみたら、そうだな~と思い、
早速、税理士の先生に質問してみました。
先生からの答えは、
>不動産所得は来年度の改正(今のところまだ案です)では、
>事業的規模の不動産賃貸であれば、事業所得となり、
>業務的規模であれば、雑所得となります。
>
>事業所得に分類される場合には、
>青色申告などの特典(損益通算も可)はいままでと同じです。
>
>問題は、業務的規模の場合です。
>雑所得に分類されてしまうと雑所得の赤字は
>他の所得と損益通算ができなくなってしまいます。
>もちろん青色申告控除もとれません。
>
>ちなみに、事業的規模とは5棟10室基準を満たすこと
>となっています。(これを形式的基準と言います)
>
>税制改正は毎年、
>前年(もしくは前々年)の12月ごろに自民党案が出て、
>それがほぼ変わらずに、案がでた年の翌年3月末に
>国会審議をとおって確定します。

なるほど。なるほど。
このシステムになると、自宅を貸しているだけの不動産所得や
10室に満たない大家さんが雑所得扱いになるんですね。

・・・うーん、ウチは10室以上あるので事業的規模なのですが、
完全に事業所得として扱われるようになると、
これまで言われていたように、
「自宅を貸してる人もいるんだから、不動産所得があっても、
 サラリーマンの副業禁止規定に抵触しない」
という判断が、益々雲行きが怪しくなってきますね。。。
ダンナの会社は大丈夫なのかな・・・。ちょっと不安。

そうは言っても、撫子さんのところでも話題になっていたように、
サラリーマンが、自分と家族を守るために、防衛するには、
お金にも働いてもらうしかありません。

キヨサキ氏の本を読んだ方にとっては、
サラリーマンは搾取される側だというのは常識のようですが、
給与明細に書かれていることも理解できず、
国に無理な支払いを求められても「困る!」と言いつつ、
結局、給与から強制的に税金その他を徴収されている
大多数の人が気付けない限り、何も変わらないのでしょうね。

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2005/07/25

金持ち父さんのパワー投資術1

book00150
金持ち父さんのパワー投資術
ロバート・キヨサキ 著
★★★★★

キヨサキ氏の新刊です。
これまでの本では語られなかった
一歩踏み込んだ内容でした。

この本は、色々考えさせられる事が沢山かかれていたので、
書評というより、少し詳しく書いてみようと思います。

今回の本では、投資を志す人が失敗する大きな原因として、
「ラクをしたがる」ことが挙げられています。
・投資の勉強をしたくない
・投資について考えたくない
・不動産投資や起業は面倒くさい
この辺りまでは、これまでの本でも書かれていました。

今回の本には、
「投資において、ラクをしたがる人は損をし、
 ラクを提供する側が利益を得る」
ということが指摘されています。

株式の銘柄を選べない人が投信を買うという行為、
不動産投資したい人が、面倒なことはお任せのパッケージ化された
新築アパートや新築ワンルームマンションを買うような行為。
つまり、「ラク」と引き換えに、吟味することなく、「お金」を出し、
あとは第三者におんぶに抱っこで、長期に持ち続ける投資のことです。

これで
>自分自身の将来の経済状態を自分の力でコントロールできるのか?
と聞かれて、胸をはれる人はいないでしょう。

この言葉は、以前の本にも書かれていましたが、
>(金持ち父さんが)キャッシュフローを目的に投資する場合、
>私にとって値段はどうでもいい。プラスのキャッシュフロー、
>つまり私のお金に対するリターンが今すぐあるなら、
>値段に関係なく投資する。

つまり、先ほどの例で言うと、
・投信から、今、配当がもらえないのであれば、
 それはキャピタル狙いの投資であること
・建物が建っていなかったり、空室で家賃収入の無い物件への投資は
 キャッシュフロー目的の投資とは言えないということ
賛否はあるでしょうけれど、私はそう解釈しました。

実は、キヨサキさんも若かりし頃、
理解できないまま投信を買ったのだそうです。
キヨサキ氏がこの相談をした時、金持ち父さんは、
直ぐに投信の積立をやめるように薦めるのではなく、
自分がどうして間違った判断をしたのか学ぶ機会にするため、
それが骨に沁みるまで、積立を続けるよう言ったそうです。

失敗から学べることは痛い分だけ多いのに、
自分のミスを振り返らず、人のせいにしてしまう人は、
何度も何度も同じ事を繰り返すんだな・・・
と、証券会社で見てきた風景を思い浮かべました。

私も、投資に関してだけは(笑)、
「○○さんのせいで失敗した」とは言わないようにしていますし、
それ以上に、「○○さんのせいで・・・」と思わなくていいよう、
自分で調べ、沢山の人に相談し、よく自分で考え、
最終判断は自分でし、自分で結果責任をとれるか?と、
自問してから行動するようにしています。

長くなりましたので、明日に続きます。

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2005/07/22

シャワー&洗面台

昨日、2棟目の管理会社から、初家賃振込みの書類が届きました。
現在、70%の稼働率で、ローン返済後、夫婦共有で14万円残れば、
ホントありがたいですね。

沢さんがおっしゃったように、これなら、相場より安く貸しても、
家賃が積みあがってくれるだけで嬉しいです。
コテツさんではありませんが、「激しく募集中!」(笑)です!

今回の管理会社は前オーナーから引き継いだ大手管理会社。
家賃表の他に、薄い情報誌がついていました。
パラパラめくっていると、シャワー&洗面台についての写真がありました。
ネットで調べてみると、こんなサイトを発見!
ちょっと写真をお借りしました!
bath

情報誌によると、最近の単身者のニーズでも、「トイレ、バス別」が多く、
トイレ、バス、洗面が3点セットになっている物件の入居率が落ちており、
その対策として、リフォーム時に思い切って浴槽を無くし、
・バス、トイレ、洗面同室の場合 → シャワー室とトイレにドアで分離
・バス、洗面が同室の場合 → シャワー室とパウダールームに分離
という提案がされていました。

なるほど。なるほど。。。
確かに私の知り合いでも、最近はシャワー派が多く、
特に単身の場合、毎日、浴槽の掃除をするのも面倒ということで、
湯船はほとんど使わないと聞いたことがありました。
お風呂に入りたくなったら、ジムに行くという人も(笑)。

まだまだ値段は高いようですが、シャワーブースを入れ、
横に洗面台を置いてあると、女性心理としては悪くないかも(笑)?

ウチの2棟目は、バス、洗面が同室なので、お盆に帰省したら、
このリフォームの余地があるかどうかも確認してきます。
え?もちろん、リフォームするなら、家賃が貯まってからですし、
入居率の低い1階通路側の2室のみやって様子をみるつもりです。
またまた楽しみが増えました♪

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2005/07/21

新しい物件情報

実は、3連休に、最近、物件情報を送ってこられる業者の方から、
前日出たばかり!という情報を頂きました。

福岡では便利で人気のある駅から5分という立地。
1Rが16室のタイル張りの4階建RCで利回り、13.6%!!!
もー、俄然張り切るダンナ(笑)。

慌てて、詳しい資料を取り寄せます。
うーん、路線価ベースで土地値は売値の半額かぁ。。。
まあ、地域が悪くないから、ココは銀行さんとの交渉です。

部屋の間取りの図がなかったので、また取り寄せ。
・・・てる間に、ネットで賃貸募集状況を検索します。
家賃相場やこの物件自体の広告がでていないか?
ん?出てる(笑)!部屋狭いなー。

再度、不動産屋さんに電話をして、
空室状況を聞くと、やっぱり、4室空き。
表面利回りが13.6%でも、稼動から考えると10%ギリギリ。
しかも、1部屋15m2で、トイレ・バス同室。
・・・厳しい。

実は、ココ、歩いて1分のところに大学があります。
ただ、この大学、先日、大きい大学と合併(って言うのかな?)し、
いずれは、その大学と一緒に移転することが決まっているのです。
(はい!地元の人なら、ピンときましたね・笑)

便利がいいので、学生だけでなく、社会人にも人気のエリアですが、
大学が移転してしまうと、競争が激化することは目に見えています。
ターゲットを社会人に変えるには、部屋が狭すぎるし。。。

条件的には、ウチの2棟目に似ている物件なのですが、
地域性が全く違います。
2棟目がある地域の大学は拡大基調。
最近、大学院まで併設したり、学部を増やしたり、地の利を生かして、
移転予定の大学から学生を奪う準備を着々と進めているのです。

・・・ただ、ココも土地的にはメチャクチャいい場所にあります。
更地にして自宅用に売却すれば、奪い合いになるかもしれません。
・・・でも、私達の投資方針には合わないので、流すことにしました。

不動産って、これだから面白い♪って、つくづく思いました。

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2005/07/19

外壁の色を決めました!

ダンナのお友達の塗装屋さんからの催促で重い腰をあげたダンナが
悩みに悩んでやっとこの2種類に絞りました。

<晴れた日に撮影>
PICT3319PICT3320

<曇りの日に撮影>
PICT3319-1PICT3320-1

やっぱり、画面が光ってるし、色が綺麗にでませんね。。。
左は、カジュアル系。右はちょっと落ち着いた配色です。
PC上ではあまり違いが分からないかもしれませんが、
晴れの日と曇りの日では、色の見え方が全然違います。

ちなみに、色見本の中では、これらを選びました。
iromihon1iromihon2

こちらの方が色の印象がわかりやすいかもしれません。
選んだのはどちらもベージュ系でしたが、
カジュアル系は、黄色みが強く、かなりかわいらしい印象で、
落ち着いた配色の方は、ちょっとグレードが高そうな印象です。

ここまできたら(笑)、どちらにするか、私も一緒になって考えました。
このアパートの周りは、中心部から電車で10分強のベットタウン。
便利の良い駅から近いので、色々な年代の方が暮らしています。

私がこの地域でアパートを探すなら、どちらの色の方がいいのか?
見た目と居住空間にギャップがあると、期待してしまう分、
かえってマイナスになる気もしました。

2DKですから、現入居者も、働く単身者か夫婦2人か+子供1人。
広さも設備も、グレードを意識させる配色より、
かわいらしい印象の方がいいのでは?と思ったのです。

スケジュールが押してしまったので、7/26~作業開始になりました。
とりあえず、奥の棟から塗装を始め、
手前の棟は追突事故の修理の具合を見て日程を調整することに。

はぁ。。。長い道のりでしたが、何とかココまできました。
お盆の帰省の時には、1棟は仕上がっているはずです。
私の予想は、このシミュレーションの14のイメージです。
この配色、ガンタロウ先生の写真のパクリでしたが、
上の黄色の色がレモンイエローではなく、ベージュ系になりました。
どんな風になるのか、今からとても楽しみです♪

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追突事故~!2

先日の追突事故の写真と見積りがメールとFAXで届きました。

jiko1
左側が駐車場で、一段高い通路があり、
右にもう一段高い花壇があって、建物があります。

ここに、どーも、緑のフォルクスワーゲンが突っ込んだらしく、
こんなことになってしまいました。
jiko2
・・・結構、思い切りましたね。。。(苦笑)
数十センチずれていたら、左の給湯器のガス管までへこんだ
可能性もあるのが分かります。ふぅ~。。。

で、私が驚いたのは、見積りの方でした。
jiko3jiko4

ぎょ~!71万5千円!!!
傷んだ外壁を1枚全部取り替えるとは聞いていましたが、
高い~!!!
項目を見ていても、そんなことまでするの?という徹底工事。
いやー、保険は入っておくべきものですね(苦笑)。

しかも、部品などを揃えるのに1ケ月もかかるんだとか。。。
ウチの外壁塗装への道程は遠い。。。(笑)

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2005/07/15

初心に戻って

株式のししょーからの課題図書を読んでいて、はっとしました。
「成功する人が他の人と違う点は決断すること、
 そしてそれを継続させることです」
・・・なるほど~。

実は、第一回目の勉強会で、銘柄を選ぶのに、
スクリーニングを使っていなかったのは私一人でした(笑)。
え?使い方を知らなかったんでしょ?・・・す、するどい!
ししょーが言われた、第一の条件を使って、
スクリーニングをしようと試みたのですが、できないのです。

仕方なく、ししょーの第一条件のみをチェックし、
該当銘柄を探すことに・・・。
PCは使ってはいますが、結局、ほぼ手作業。
うぇーん!時間がいくらあっても足りないよ~(涙)。

その上、100銘柄以上、一通りチェックしたのに、
条件にかする銘柄も見つからない始末。。。とほほ。。。

でも、第一回目の勉強会でお話を伺っていて分かりました!
昨日のムサシさんの指導にもありましたが、
今は教わる時期です。
ししょーの言われることを素直に受け取め、精進するしかない!

思い返せば、不動産投資を志した時も、
ネット上に公開されている物件の売り情報の洪水に、
初めの頃はアップアップしていました。
それが、継続してみていくうちに、対象から除外できる物件が増え、
作業がだんだん楽になっていったのです。

課題図書にあった言葉に従うと、
「ししょーについて投資法を学ぶ」と決めたからには、
「教わった方法を継続してみる」のが、
最初は遠回りでも、結局は後で楽になるに違いない!

そう信じて、地道に作業していくことに決めました。
後は継続するだけ。。。
す、すごい量になりつつありますが、頑張ります~!

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2005/07/14

成長株勉強会1

成長株の勉強会へ参加してきました。
えっと、詳しい内容報告を期待されている方?いらっしゃいます??
当然ながら、勉強会で話されるノウハウは私のモノではありませんので、
詳しい内容をここで公開することはできません。
不動産セミナーだって同じですよね?ご了承ください。

株は不動産とはちょっと違い、同じものを多くの人が買えますから、
NET上で手法や銘柄を公開してしてる人の話だけを信じて、
自分も真似して投資するのは、ヤケドする確率の方が高いです。
自分で納得して責任とれる方は別ですが。気をつけてくださいね。
コレ、元証券会社の人の言葉です。はい。

早速、撫子さんがUPされているので、私はちょっと違った感想を。。。

私、証券会社で酷い投信(投資信託)を沢山みてきたので、
もー投信大嫌い人間なんですね(笑)。
ところが、昨日、REITで確実に得られるリターンと、
実際に不動産投資をした場合のリターンを比べると、
諸経費や税金まで含めて計算してみると、
結構、REITってオトクなんだという視点を教わり、
目からウロコがぼろぼろ落ちました。

以前、REITの組成などに携わっている方とお話した時、
「REITは買わないの?」と聞かれて、
「株の投信みたいなものですよね?損益を自分の責任として
 とらえられない商品は嫌なんです」
なんて、超エラソーに答えてしまいましたが、
よくよく考えると、株の投信とはちょっと違いますよね。

だって、株の投信はキャピタルが得られることをアテにしたもので、
REITはインカムを重視して投資し、配当を得られるのですから。。。
今更ながら、自分の至らなさに赤面してしまいました。

で、宿題だった銘柄選択ですが。。。
当然、ボロボロでした。
っていうより、ボロボロなのは分かっていたのです。
全ての条件に当てはまるものが無かったので。
ただ、具体的な銘柄を見ながら、
どこがダメなのかを教えてもらえたので、
選んでいったことは無駄ではありませんでした。

結局、あたった銘柄数が少なすぎたようです。
(あ、ココ、撫子さんと内容がかぶってますね)

不動産同様、除外銘柄を見慣れて、
「お?!」と反応できるようになるまで精進するのみ!
だって、選び方が分かってくると楽しいんです♪
やる気がメラメラわいてきました~!!!(笑)

###############################################
すみません。
昨日からHotmailのメールが見られなくなっています。
メールが来ていることは分かるのですが、
メールの中身やアドレス帳を開けず、
こちらからご連絡ができません。
同様の症状は、MSNでは7/5~発生しているらしく、
何時、復旧するのかわかっていないようです。

申し訳ありませんが、
私の個人メルアドをご存知の方は、
y***********@hotmail.co.jp ではなく、
y***********@yahoo.co.jp へメールお願いします。
お手数をおかけしまして、申し訳ありません。

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2005/07/13

外壁の色決め、難航

ムサシさんの所の外壁の塗装が終わったそうです。
あんなにシミュレーションまでしていたウチときたら・・・
実は、まだ色すら決まっていません(涙)。とほほ。

6月頃に、ダンナの友人の業者さんに、
「梅雨入りしますから、塗装は梅雨明けですね。
 色はゆっくり選んでいいですよ」と言われてました。
あ~、そんなこと言わないでぇ~!
ただでさえ、何事も後回ししてしまうのに、
そーゆーこと言うと、そのまま受け取る人が
約1名いるの知ってるでしょ~!(涙)

マジで泣きついてみましたが、
ダンナの性格をすっかり忘れてしまったらしいお友達は、
「ゆっくりでいい」と繰り返してしまいました。

ところが、今年の九州は空梅雨続き。
ウチの両親に、
「早く決めて、塗装してくれないと、防草シートも敷けない」
(塗装の足場で破れるので、塗装の後に敷いてと言われた)
と文句を言われるのは私。。。とほほ。。。

私の考えた組み合わせの中から、
ダンナに色を早く決めさせようと、あの手この手の作戦の末、
「もー外壁の色は私が決めるよ!」と高らかに(?)宣言したところ、
ダンナが「あんたに任せるなんて言った覚えはない!」
なんて言い出したものですから、話は混迷(苦笑)。

私だけでなく、ウチの両親まで、プッチーン!
「もー、心配してる方が腹がたつ!全部、本人にやらせなさい!」
と放置してしまいました。。。

・・・あれから2ケ月弱。。。(綾小路きみまろ風?)
先々週末に、お友達から催促が入ったらしく、色を必死で選ぶダンナ。
何を言われても、もー私はノータッチ。
「高いカラーセミナーまで行った意味無い」と文句を言いつつ、
(↑ムダにしたのは私じゃない!)やっとダンナが選んだ6色。
すると、あちらも急ぎたいのか、直ぐにA4の色見本が届きました。

で、やっと、この中で決めるのかと思いきや、
「ねーねー、こっちの色の見本も見たいよね」と、
先週末に、またまた別の色見本を頼もうとしています。

「あのさー、この見本だってタダじゃないと思うんだよね。
 いい加減、選ばないと、
 『もー、今後一切工事は請けん』なんて言われるよー。」
と、ごくごく常識的な(?)アドバイスをしてみました。

・・・が!間に入ってる人の気持ちや立場を思うより、
自分のこだわりを優先しがちなB型君。(B型の皆様すみません)
めげることなく、次の見本を依頼してしまったのでした。。。

うー、こんなことしてたら、九州は台風シーズンに突入してしまう。
ウチの外壁が美しくなるのは何時のことになるのでしょう。。。
さめざめ。。。

ムサシさん、思っていたのと色が違うなんてこと言ってみたい(涙)。
え?悪い不動産屋は手玉にとるのに、ダンナで苦戦してるなんて?
そーなんす!
この人が一番難関だったりしますから~!キビシー(汗)

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2005/07/12

教わる楽しさ(笑)

突然ですが、私、教わるのって大好きなんです。

もちろん、自分で納得するまで調べたり、
なだれを起こしそうな位の本を読んだり、
色々なことをまとめていく作業も好きなのですが、
学校を卒業して以来(←ココPOINT)、
教わるのが大好きになってしまいました。

学生時代と何が違うのかと考えてみると、
自分の好奇心や関心の赴くまま、
好きな事を学ぶのが楽しい♪ということに気付きました。

去年は、不動産について、沢さんを始め、
沢山の経験者の方のお話に学ばせて頂きました。
今の私があるのは、皆様のおかげです。
本当に感謝しています。

今年前半で年初の不動産所得目標を達成し、
節税の面で年内にもう1棟持つより、
時期をずらした方がいいと判明した結果、
今年の下半期をどういう目標ですごすか?が、
私の当面の課題になっておりました。

もちろん、来年初めには3棟目を買いたいので、
物件は引き続き探していくのですが、
今年の下半期は株式投資について
再度、勉強をしてみようと思っていたのです。

そんな時に、
今岡さんさるきちさんとの出会いがあり、
早速、「教えてくださいメール」をしたところ、
快く、引き受けて頂ける事になりました。

今月は毎週水曜日の午後2時間、
来月からは月に一度の勉強会開始が決定です。
(沢班、私を含め3人参加です・笑)

そして、今岡さんから、早速、宿題がでました。
先日のセミナーの内容を踏まえ、1銘柄選んでくること!
ひょえ~(汗)。
しかも、課題図書はアマゾンに入荷してないらしく、
今日になっても届いてません(涙)。

最初は、丸善で買った課題図書を読み込んでいたのですが、
一緒に勉強会に参加する撫子さんが銘柄選択に入ったと聞き、
よくよく考えると、「私も選ばなきゃ間に合わない~!」(←遅い)

で、先週木曜日から、
使っている証券会社の銘柄選別機能などを使い、
一生懸命、銘柄を絞っていきました。
・・・ところが・・・完全に条件に合う銘柄が無かったのです。。。
とほほ・・・。
一応、一番条件に近いものはありますが、
きっと、これは今岡さん的には不正解!(汗)

でも、いーのです。(開き直り)
失敗から学べばいいことなんですもん!
明日の午後はどんなことを教えて頂けるのか、
そりゃーもう、めちゃくちゃ楽しみ♪になってきました(笑)。

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2005/07/11

一戸建て・・・

先日、今の社宅のすぐ側に古い一戸建ての売りがでているのを
ダンナが見つけて、業者に電話をしていました。

社宅の2軒隣が、去年50m2位で建物付き6000万円だったのに、
土地建物で1200万円とは、破格!どう考えてもワケあり!(笑)
と思っていたら、ダンナの電話を横で聞いていて、納得。
細い私道沿いに建っているため、再建築不可。
しかも、築30年。。。。。うむむむむ。。。
見てみないと分かんないけど、家は相当傷んでいるはずです。

そして、案の定、この手の業者は、
「見込み客を捕まえたら、離さないゾ」作戦らしく、
ダンナの希望を根掘り葉掘り聞いています。
・・・ん?この近所に自宅を買いたいことになってるぞ。
こらこら、話が違うだろー!

フト、ダンナの手にしてる業者を見て、慌てる私。
ダンナに身振り手振りで「早く電話を切って!」とアピール!
変な顔をしながら、渋々電話を切ったダンナに、
「だめだよー!この業者は!
 毎朝、ラジオ体操してる、あの体育会系の住宅販売じゃん!
 県庁で調べたら、ココ、ノルマがキツイのか、
 離職率ダントツだったんだから~!
 多分、これから電話攻勢すごくなるよー。もー(怒)!」

その後、ダンナの友達の所へでかけていたら、
案の定、何度か電話がかかってきていました。
しかも、最後の電話は夜の9時前。
こんな時間まで営業してるの???大変だねー。

ココは作戦を練るしかありません。
ダンナとは、「投資用物件を探している」ということで
話を統一することにしました。
だって、ココ、住宅販売専門ですから、
「自宅を買いたい人」以外は眼中にナイと読みました。

結局、業者からの電話をとったのは私。
探している自宅の条件を聞くため、喋り続ける営業マンに、
「実は、投資用の物件を2棟持ってるんですけど、
 最近、あんまり利回りのいいものがないから、
 これだったら回るかな?って問い合わせたんです」
と言った途端、あちらの熱意がみるみる低下(笑)。
やっぱり、ヨミ通り(笑)。

おかげで、あれから電話は一度もありません。
しつこい住宅販売営業マンにこの手は意外と効くようです(笑)。

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2005/07/08

追突事故~!

昨日の夕方、1棟目の管理会社から電話がありました。
「実は・・・202号室の○○さん、」
も・・・もしや、初退去か?!
結局、外壁の塗装も延びてるのに、どーしよー。。。
と、妄想がふくらんでいたのに、
「車、ぶつけちゃったらしいんです。」
は???

「今見てきましたが、雨どいと、壁の一部に亀裂が入り・・・」
え?ちょい待ち~!
だって、あそこの駐車場から建物の間には、
一段高い通路があり、その先にもう一段高い花壇があるよ。
それを乗り越えて物件本体にぶつかったってこと???

「思いきったみたいですね」
って、おいおい、思いきらないでよ~(涙)。

慌てて、ゴルビー父、出動。
父によると、壁などにヒビはあるものの、軽症とのこと。
やっと、ほっとしました。

この修理費用、一応、入居者の保険で賄われるそうなのですが、
後から、一部負担なんて言わないでね~(涙)。

いやー、何が起こるか分かりませんね。
ホント、けが人もなく、建物も軽症で何よりでした。

***************************************************
今日は、8:00-11:00はココログのメンテだそうです。
ご不便をおかけしたら、すみません。

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2005/07/07

多数派同調バイアス

この言葉は、沢さんの本の受け売りです(笑)。

キヨサキ氏の本には大いに影響を受け、
「不労所得ってすばらし~!」と開眼した反面、
実は私自身、
キヨサキ氏の「紙の資産(株や債券など)に頼るのは危うい」ような記述に
何時の間にか縛られていたのかな?と思い始めています。

キヨサキ氏ご自身も、不動産投資が落ち着いた時点で、
自分のキャパシティを広げるため、
紙の投資について学びなおしたことが書かれていたのにも関わらず。

最近、不動産投資の人の縁が広がり、とても感謝していたのですが、
よくよく考えてみると、この集いで嬉しいのは、「同じ志の方に会える事」。
でも、冷静に考えてみると、
これも「多数派同調バイアス」なのかもしれないなと思ったのです。

誤解を恐れず言うなら、
常日頃、身の周りには、不動産投資を熱く語り合える仲間がいない。
その分、こういう場にいると、「皆、同じなんだ~」と嬉しくなる。
これって話題を「子育て」とかに変えてみれば、
人の心理としては、同じことなのかもしれないな・・・と。

長嶋さんの本を読んだ時にも、
「うわー、全然、株のこと分かってらっしゃらないなー」と
元証券会社にいた私は、ものすごく、びっくりしたんです。

それでも、給与所得だけに頼らない道を選択したのだから、
私は「多数派」ではないんだと、妙な納得をして、
一人ごちていただけだったのかもしれないと反省しました。

ムサシさんとお会いした時もおっしゃっていたのですが、
不動産投資だけをされている方には、「株」に無関心な方が多いのです。
でも、株って経済や政治などが如実に反映される代表です。
ココを無視して、金融商品でもある不動産投資を語っていて
大丈夫なのだろうか?と疑問に思うことも、正直ありました。

これも、株式投資にも私の知らなかったアプローチがあった事を知った
せいとも言えます。

キヨサキ氏も不動産投資の後に学びなおしたという株式投資。
私が同じように、「株の勉強をやり直したい」と思った時に、
まさに降って湧いたような、ムサシさんや今岡さんとの縁。
これも、きっと、神様が「そろそろ株ね」という思し召し(笑)と思って、
過去の思い込みは全て捨てて、頭をリセットして臨みたいと思います。

あ、キヨサキ氏と同じ・・・って考えてる時点で、多数派同調バイアス?!(笑)


・・・それから、沢さんのご縁で昨日の日経金融に、
私の名前がチラっとでたようです。
前日はコテツさんも登場されている様子です。沢さんは今日かな?
第一発見者の友達(ソトラマン)には、
「都内在住になってる~!ウソつき~!」と笑われました(笑)。
あれ?年齢についてはしつこく聞かれたのに、
住所は聞かれなかったな・・・でも、名刺を差し上げたのに(笑)。
私がウソをついた訳ではありませんので、悪しからず~(笑)!

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2005/07/06

少数派でいるアイディア

安間さんの本を読んで以来、
投資において「少数派」でいるだろうか?と自問しています。

日曜日の株式で利益を上げ、不動産投資をしている方や、
昨日のゴックさんとの話の中でも、
其々の面白いアイディアを伺えたりして、
私は「少数派」でいることについて考えさせられていました。

確かに、不動産投資を志し、実際に行動したという点では、
日本全体で見ると、私も小数派なのかもしれませんが、
不動産投資仲間の中では、土地付の1棟売りの物件を買うのは、
もう少数派とは言えなくなっているなーと思っていたのです。

ゴックさんには、
「そうは言っても、その一線を越えられない人が
 なんて多いのか!と思うんですよ」と言われたのですが、
これまで不動産投資仲間とだけ交流していた時には
思いもしなかったアイディアを株を通じて知り合った方達は
実践されているようでした。

彼らのアイディアをここで公開することは
あまりにも失礼なのでできませんが、
家を借りにくい人を集め、上手くビジネスに乗せてあります。

そういえば、うっちゃんのアイディアと行動力も、
ここに通じる少数派ですよね。

先日のマサさんのオフ会での話を思い返してみても、
これまでは、所得の中間層を狙う賃貸ビジネスが主流で、
長期的に安定してきていましたが、
所得層で考えると、低所得層の幅が広がり、
ココの層のニーズも無視できなくなってきています。

もちろん、安心なのは
高額所得者層をターゲットにすることですが、
この少ないパイを争うより、低所得者層の方が人数が多い。
リスクを軽減する手法を自分で考え、
実践する人たちの目には力と自信がありました。

うーん、不動産ってホント奥が深いです。
彼らのアイディアのヒントは、日々の生活の中から浮かんだもの。
もっと、私も自分の身の回りの「何故?」の原因を考え、
人の役にもたつ視点を持たなければいけないなーと
考えているところです。

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2005/07/05

続・東京ルール?!

私が色々な面で学ばせていただいているブログに、
悪徳さん」(←ホントは優しい方です)があり、
昨日は特に気になる内容でした。

>都議会では昨年の所謂「東京ルール」
>(敷金等の精算についての紛争防止のための条例)に続いて
>「礼金、更新料といった制度(慣習)の条例による廃止」
>が取り沙汰されていて、
>それに対して不動産業者の8割以上が加盟している二つの協会
>(全宅、全日)では、「不動産政治連盟」という下部組織を使って
>息のかかった議員に賛成しないよう懸命に働きかけている。

・・・慌てて、ネットで調べたら、確かにそういうこと発言されてる様子。
へぇ~。
こと、不動産に関しての昔からの慣習は、
未だに地域差があるとは聞くものの、
さすがに「東京ルール」は有名になっているようで、
福岡の不動産屋さんでも、
大抵、「敷金は昔みたいにとれませんから」と言われます。

ネットで情報収集が楽になり、
いざ、敷金精算に不満が出て、ネットで「敷金 トラブル」とでも入れたら、
ズラズラと色々なケースを検索できてしまうのですから、
仕方のないことかもしれません。

まあ、大家業って、本来、居住空間を提供するサービスだと考えると、
使ってもらえてナンボの世界。
返してもらった時に、元のピカピカ状態に戻してくれというのは、
確かに、ちょっとおかしい気もします。

だって、ホテルや旅館だって、似たようなものですよね。
借りる期間は断然短いにしても、これも時間が経てばボロくなる。
ある程度経ったからって、貸した人に、
「内装、全部ピカピカにするから、費用負担してね」
なーんて言いませんものね(笑)。
中を綺麗にして集客するのかどうかは、持ち主の戦略次第。
「ボロだけど、安く貸す」とか「ピカピカにして、高く貸す」のか。

こうして考えると、礼金や更新料も、同様です。
これって、仲介する旅行会社がとってると思うと、
「何であなたに払わなくちゃいけないワケ?」とも思います。
うーん。。。

ただ、これまで貰えてきていた大家さんが、
あてにしていたのに、今後貰えなくなるのは辛いでしょうね。
仲介不動産屋さんにしてみても、労働に対する費用で考えると、
この料金ほど美味しいモノはない気がします。

悪徳さんの話は、今回はココからそれていましたが、
「東京ルール」が決まった以上、
他のものも変わる可能性がなくはないですよね。
大家さんは頭にいれておくといいのかな?と思い、
ご紹介しました。

*************************************************
今日は私は札幌から上京されるゴックさんとお喋りしに、
撫子さんと待ち合わせです。
お会いして、お話しするのは初めてなので、ワクワク♪です。

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2005/07/04

株が好きなんだ~(笑)

昨日は、お誘いを受けて、成長株に関する内輪の勉強会へ行きました。
当然ながら、昨日はさわりだけだったのですが、
もー目がハート(笑)!
だって、やっぱり株も好きなんです~♪

こういう場で、「お勧め銘柄」を話すような方だと、
完全に「あやしい」(笑)・・・と思って見てしまうのですが、
その方が実践されている方法がとても面白く、理論的で、
証券会社に13年勤めた私でも、
実はあまり聞いたことのない投資法だったので、
もーワクワク。ノリノリで楽しくすごしました。

勉強会の後の懇親会も目からウロコでした。
この1年というもの、
不動産投資仲間とばかり話していましたが、
こうして紙の投資で実績を上げている仲間もいるのだと知り、
サラリーマン時代には想像もしなかった
「お金の輪」がここにもあるんだと思いました。

しかも、株式での利益を不動産へシフトしている方も多い。。。
初対面で資金規模は伺いませんでしたが。
いやはや、本当に勉強不足です。私。

薦められた本をネットでとりよせることも考えたのですが、
とにかく早く読みたくて、今日は朝から丸善に行ってました。
ところが、本店には、お勧めの本がなく、
丸の内店まで足を伸ばしたものですから、
ついつい、お洋服まで見てしまい(笑)、
今頃帰ってきたのです。あはは。

まずは、4冊の書籍を読破し、銘柄を探し、
小さく実践してみようと思ってワクワクしています。
効果が出たら、ココで報告します。

私、ホント、ついてます!
「株やりた~い」と思っていた最中に、
こういう機会に参加できて。Kさん感謝・感激・雨・あられ~(笑)。

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2005/07/01

資産運用のカラクリ3

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ホントは教えたくない
資産運用のカラクリ3
「錬金術入門」篇

安間 伸 著
★★★★☆
表紙の怪しさからは想像もできない(笑)
硬い内容のこのシリーズ第三弾は、
ナント「錬金術入門」・・・

かなり、ワクワクして読んだのですが、
前2作が、とても踏み込んだ内容だったのに比べると、
今回はかなり読みやすい内容でした。

・・・でも、逆に考えると、
難しいことを易しく説明するというのは、
深い知識と、広い視野と、「分からない人を理解する」という、
凡人には中々できないことだとも思うのです。

>資産運用の本質を理解し、良好な成績を達成したければ、
>「正しい情報」とそれを的確に判断するための「知性」が
>必要不可欠です。
というのが、今回、安間さんがこの本を書かれた狙いなのかな?
と思いました。

「信用拡大」と「信用収縮」の話は、
何となくは分かっていても、完全には理解できておらず、
とても面白く、勉強になりました。

最後の最後に出てくる締めの言葉、
>投資で儲けたければ、
>変人になりすぎないよう常識を踏まえつつ
>少数派になるように心がける
・・・うーん、この言葉を読んで、
私が思い浮かべたのはムサシさんでした(笑)。
え?変人という意味じゃないですよ(笑)。
変化を見逃さず、利益を掴む技をお持ちだということです。

この所、株式投資も不動産投資も
投資自体はブーム気味にも思えます。
こんな中で儲けられる人は、
その中で少数派になる必要があるのでしょうね。
私は少数派の中にいるのかな・・・
ちょっと冷静になって見つめなおしてみないと。

前2作を読まれていない方でも、読んで挫折気味だった方でも、
この本は、「投資する」ということについて見直す機会になると
思いました。
「自分は、投資については、セミプロ!」という方には、
前2作をオススメしますが、そこまでいかないと思う方は是非。
私は頭の中を整理させてもらえました。


今回の本から、イラストに謎の髭の紳士が登場しますが、
まるさんの似顔絵と比較してみるのも楽しいです(笑)。
私はまるさんの絵に一票(笑)!


これから、
撫子さん&ご主人と映画を見に行ってきます~。
撫子さんのご主人にお会いするのは初めてなので、
ちょっとワクワク♪楽しみでーす。

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