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2005/08/31

サラリーマンが地主になって儲ける方法

book00153サラリーマンが地主になって儲ける方法
山田 純男 著
東洋経済新報社
★★☆☆☆
借地権の売買はよく聞くようになりましたが、
これは底地を取得して地主になるという
投資法について書かれた本です。

この本は、お盆の帰省前日に本屋さんでみつけ、
興味があったので、その日に読んでしまった本です。

最近、不動産投資のブログを読まれている方なら、
目にするようになった借地権付きのアパート取引。
底地まで買えれば、所有権付きのアパートになる
・・・という発想は見たことありました。

こういう話から、
「じゃあ、底地だけを手にするのはどうなんだろう?」
と、どうして自分の頭をひねってみなかったのか・・・
自分の柔軟性の無さを反省させられました(汗)。

この本によると、
一番のお勧めは旧法借地権の底地なのだそうです。

メリットは、
・地代が入り
・建物のメンテなどの手間がいらないこと
・空室リスクがないこと
・出口に選択肢がある(と言っても、売れるかどうかは相手次第)
・更新料や借地権売買時の名義変更料も入る場合があること

デメリットは、
・売却しにくいこと
・このため借入できないこと
・相続税評価額が高い上に物納しにくいこと

付け加えると、建物がないので減価償却できないことでしょうね。

帰省中に、師匠に質問したり、
元銀行員の父に話を聞いてみたところ、
やはり、流動性が低すぎて、一般的に情報を得るのは難しく、
仮に買えたとしても、通常の不動産以上に、急な売却は難しく、
サラリーマンが初めて行う投資として薦めるのはどうなんだろう?
という反応でした。

もう既に、物件を多く持ち、資金的にも余裕がある人にとっては、
相続税支払いのために急いで売却したい人などから安く買える
ケースを生かせばおいしい取引にはなるようです。

実際の事例として、競売で購入する方法や、
融資が受けられない分、複数人で共有投資する方法、
この著者のもつ底地ファンドに投資する方法などが
紹介されています。

うーん、正直、どれもイマイチ(笑)。
私が不動産投資をする意義として考える方向性とは、
あまり合致しなかったのですが、
人とは違う視点を持たなくちゃ!と反省させられた点では、
気付きの一冊となりました。

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2005/08/30

書類揃いました!

先日、沢山のアドバイスを頂いた賃貸借契約書類
今回の帰省で全部頂いてきました。

・・・というか、2棟目は、実家に保管されていました。
決済を父に頼んでいたので、父が受け取っていたのを
私が知らなかっただけでした(汗)。
売主さん、不動産屋さん、申し訳ありませんでした。

2棟目の前オーナーはとても整理上手な方だったようで、
最新の状態で、きちんとファイルされていました。
中を見てみると、学生と社会人の割合はほぼ半々。
部屋は狭いとはいえ、通学にも通勤にも便利な場所なので、
卒業後も、そのまま住んでいるらしい人も何人かいます。

学生が対象であれば、来春が勝負だ!と思っていたのに、
社会人も混ざっているとなると・・・
それでも、まあ、やはり来春が一番動くのでしょうね。
どういう工夫をすれば、住みやすくなるのか、安心して暮らせるのか、
借りる人の立場で考えてみようと思います。

1棟目の方は、管理会社からコピーをもらいました。

福岡の賃貸借契約は、どちらをみても、
契約期間は1年で、その後自動更新。
退去予告は1ケ月前までになっています。
東京のような、更新料の制度は書かれていないので、
住む方にとっては安心ですね。

東京で一人暮らしをしている友人達は、
更新料の支払いが迫る度に「引越ししたい」と言っていたので、
更新料がないことで、そういう思考にならずにいてもらえるのは、
ありがたいことだな・・・と思いました。

ただ、管理会社の方針の違いなのか、同じ福岡でも、
1棟目は、敷金4ケ月、内 敷引き3ケ月、
2棟目は、カード保証をつける条件で敷金10万円、全額敷引き
となっているようです。

最近の敷金精算問題を見ていると、
退去の時に、1棟目の敷引き3ケ月を本当に受け取れるのか、
ちょっと不透明な気もします。

大家になって以来、まだ一度も退去者を経験をしていないので、
初めての敷金精算の時が、ちょっと興味津々です。
もちろん、退去されることなく、
長~~~く住んで頂けることを熱く!希望しておりますが(笑)。

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2005/08/29

面白い程「国金」が分かるレポート

やっと届いて(笑)、一気に読みきりました。
え?何を読んだの?って、
面白い程「国民生活金融公庫」が分かるレポートです。

読後感は・・・ボーっとしてます(笑)。
けーちゃんコテツさんもすごい!
ここまで分析して、対策を練って、国金の立場を予想して、
あらゆる準備をしてあるなんて・・・目からウロコどころではありません。
目から魚が落ちるイキオイでした(←訳わからなくてスミマセン)。

このレポートを読むまで、国金の2度に分かれる融資が、
どういう根拠で支払われているのかも知りませんでしたし、
その独特の融資方法をのりきるために、
こんなにも工夫することができるなんて想像もしませんでした。

また、書類を作成するにあたり、何を書くべきで、どういう事は省くべきか、
面談を受けるにあたり、自分の何をアピールすべきか、タブーは何か、
国金と民間銀行で、受けがいいアピール法はどこが違うのか、
ここまで研究しつくされているものは、今まで本当に読んだことがありません。
国金を利用して融資を受けられないか?と考える人には必須の内容です。
ここまで解説されたら、融資を受けられないはずがない気分になります(笑)。

国金を利用しない人にも、買うだけの価値は相当あります。
それは、融資を引き出す事業計画書の書き方の部分です。
ここに挙げられた資料を揃えて行くだけで、
一般の金融機関に持っていっても、感心されること確実です。
だって、私のはここに書かれている内容には全然及ばないのに、
何度も褒められた経験がありますので(苦笑)。

・・・いやはや、お2人のすごさを思い知らされました。
すごい情報量なので、読後はぼーっとしてしまうこと、間違いなしです(笑)。
これをお2人は、サラリーマン大家の傍ら書き上げたの???と思うと、
ちょっと、想像を絶するPOWERです。本当に。

このお値段、高いか安いかは、
ご自分がどれだけここに書かれた知識を生かせるかにかかりそうです。
私の評価は★★★★★!
特に金融機関へ持ち込む資料に迷ってある方にはお勧めです。

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2005/08/26

1人での休日?!

今回の帰省では、
砥板さん、そして元会社の先輩と会う予定もたてていました。
どんどん大家さん仲間の縁を広げて欲しいと思っていたので、
ダンナとチビも一緒に行こうと思っていたのです。

ところが、義母の提案で、ダンナとチビは義母にお願いすることになり、
今回、1度きり、1人で出かけました。
本当は、早めに出て、お買い物を・・・と思っていたのに、
何だかんだで遅くなり、約束の時間にしか行けませんでした(汗)。

砥板さんとは、目利きの会とうっちゃんのパーティー以来です。
名古屋にお住まいですが、フットワークの軽いこと!
何時も好奇心満々で、様々なセミナーに参加されています。
今回はその縁で知り合った、おぷる古澤さんをご紹介頂きました。
こちらは、同年代の賢そうな目をした方でした。

よく考えてみると、
砥板さんご自身のお話を伺ったのは、この日が初めてです。
お仕事のこと、不動産のこと、株式投資のこと・・・
大きい会社で責任のある仕事をこなされている砥板さんの言葉は深遠で、
さすがだな~と感心するばかりでした。

おぷる古澤さんは、自営業を営む方。
困難な状況でも、きちんとご自分の力で立ち向かわれているお話を伺い、
とても尊敬してしまいました。本当に素晴らしいです。

こうしてお話を伺っていると、あっという間に2時間経ってしまいました。

砥板さん、おぷる古澤さん、
お忙しい中、お時間を割いて頂いてありがとうございました。

砥板さん、
ご自身のセミナーで使われた資料もありがとうございました。
これが、もー、徹底的に勉強されているのが一目でわかるボリューム。
私も勉強させて頂きます。心から感謝しております。


この後、砥板さんは大学の同窓会へ。
私は、元会社の先輩と、辛い韓国料理を食べに行きました。
チビがいると、私の食べ物を分けるため、
辛いものが全く食べられませんので、私がリクエストしたのです。
久しぶりの辛い料理と、先輩の面白い話で休みを満喫させてもらいました。

行かせてくれた、ダンナとチビ、お義母さんに感謝!です。
あ~!また辛いもの食べたい(笑)。

*********************************************************
今日は、マサさんのオフ会に出席していますので、お返事が遅れます。
申し訳ありません。

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2005/08/25

ソーラー式センサーライト

昨日のようなことがあった後でしたが、
ダンナは元々気持ちの切り替えが早いタイプですので、
いつものように、私も何事もなかったかのごとくすごしました。

この日の夜、チビが寝た後、2人で所有物件を見に行ってみました。
不動産投資の本には、よく、
「購入前に時間を変えて、夜も足を運ぶべし!」と書かれていますが、
今までほとんどしたことがなく、
しかも、買ってからも見に行っていませんでした(汗)。

今回は、入居者の方達が安心できるよう、
防犯のソーラー式センサーライトをつけようと思っていたのです。
設置場所を検討するために、行ってみると・・・
明るいだろうと思っていた1棟目の回りがかなり暗いのです。

前面道路の向かいと、左は個人宅で暗く、
ナント、右側の2階建てアパートは廊下に電気がついていませんでした。
ウチのアパート入り口の辺りを照らすのは、ぼんやりした街灯のみ。
唯一、左奥の自転車置き場だけは、
隣のアパートの廊下の電気でとても明るかったのですが・・・。

近隣に迷惑をかけず、入居者の安眠の邪魔にならない場所を求め、
ダンナと懐中電灯をもって、建物の周りをうろうろうろうろ・・・。
私達って、かなり怪しい人?!

そして、2棟目へ。
元々、こっちが暗いだろうと思って検討し始めたライトだったのに、
予想外にこちらは明るい。。。
うーん、夜来てみないと分かんないものですね。
2棟目の場合は、設置できそうな場所がなかったこともあり、
今回は1棟目に試しにつけてみることにしました。

道具を揃え、改めて、後日、日中に出直しました。
1つ目は入り口のアーチの上です。
そしてもう1つは、2棟の間にある3段の階段部分用。
おばあちゃまが「足元が見えない」と言われていたので設置。
light

ソーラー式なら簡単に設置できると聞いていたのに、結構、苦戦。
2日がかりで取り付けて、夜になったら確認にこようと話していたら、
「あれ!?これ、充電に2日かかるって書いてある~」
・・・とほほ。結局、夜の確認は父に頼むことになりました。
私達は、年末に帰省した時に確認してきます。
入居者の方に喜んでもらえるといいのですが。。。

ついで(?)に、2棟目の1階の空室の窓に、
防犯用のセンサーアラームもつけてみました。
浦田さんの本のように、「ここに注目!」のPOPをつけたかったのですが、
これも時間が無く、今回は断念。
年末の帰省までに埋まってなかったら、やってみます。

今回は2棟目の空室を見に行って、
浴槽をシャワー室に変えられるかをみてみるつもりでしたが、
チビが遊びに行きたがったので、部屋を見に行けませんでした。
年末の帰省に課題を沢山残してしまいました~(汗)。
2週間も帰ってたくせに、何やってんだか・・・。反省。

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2005/08/24

金の卵を産む鳥?!

宮崎から戻った翌日、ダンナは管理会社へ行く予定でしたので、
「外に行く~」というチビを連れて、母と私は出かけようとしていました。
そこへ、父が登場。
父が私に「行け」と目で合図するので、そのまま出かけました。


実は、今回、一つ大きな課題を持っての帰省でした。
それは、1棟目の資金配分について。。。

改めて説明しますが、1棟目の購入にあたり、
3/4をダンナ名義で借入し、1/4を私の貯金から支払いました。
登記上も、3/4と1/4になっています。
家賃も、3/4と1/4に分けています。
諸費用も3/4と1/4で分担していました。
ローン返済は、ダンナの3/4から払われています。

ダンナとしては、家賃-諸経費-ローン返済=実収入を
3/4と1/4で分けているんだと思い込んでいたらしいのですが、
私は青色申告会で教わった通りに処理していました。

それを最近になって理解したダンナは、
将来のローン返済用に、
今後、毎月私が受け取っている1/4の家賃の内、
5万円を家計費として、ダンナの口座へ入金しろと言い出したのです。
これは、将来の繰上げ返済用の資金に充てるからと。
この方法については、既に、税理士の先生にも確認したらしく、
税務上問題ないという、やり取りのメールも見せられました。

私が受け取っている1/4の家賃って、
私にとっては、自己資金を回収しているにすぎません。
今のペースでも回収に10年近くかかるのに。。。

とはいえ、2棟目購入後、ダンナ名義のローン金額が大きくなり、
ダンナが不安になっているのも分かっていました。
口論の末、ダンナがウチの父を納得させられたら、
私が5万円を支払わなければならない流れになってしまいました。

母に相談すると、
・3歳になるチビの前で、お金でもめ続けるのはよくない
・今のままでは、ダンナが不満を持ち続けるのは間違いない
と指摘され、長い目でみて一番いいのは、
私の出した1棟目と2棟目の資金を、全額ダンナに貸付した形にし、
両方とも名義を100%ダンナに変更し、何もかもダンナに移し、
私とウチの両親も、今後一切、不動産投資からは手を引くのが良い
・・・と言われました。
私もよくよく考えてみて、そうするしかないと覚悟を決め、
宮崎旅行中に、母から父に、この提案について話してもらい、
父も「わかった」と言ったと母に聞いていました。


帰省前、ダンナは父を説得するための資料も準備していましたが、
中々切り出せず、結局、この朝、父から話を切り出したようでした。
ところが、昼すぎに帰ってからも、ダンナはこの時の話をしません。
どうも、何も言わないつもりのようでした。

じれったくなって、父に聞いてみると、父がダンナに言ったのは、
「君は金の卵を産む鳥を持っている。
 この鳥を生かすも殺すも君次第だ。
 でも、この鳥は誰でもが持っているものではない。
 どうして、君はこの鳥を自由にさせて、どんどん卵を産ませないんだ?
 お金の配分なんて、この鳥が卵を増やした後で考えればいいのに」

・・・・・・・・私が金の卵を産む鳥ってこと?!
すみません。第三者が聞いたら、とんだ親バカですよね(汗)。
でも、ダンナは一人になってじっくり考え、父への説得を止めたそうなのです。


父にこの話を聞いた時には、ただただ驚いていたのですが、
コテツさんから頂いたこの本を読んでいて、
フト、思いもかけなかった事が一つ見えてきました。

それは、ダンナが私のことを「金の卵を産む鳥かもしれない」
と思ってくれてるらしいということでした。
これには、正直、ちょっと驚き、感激しました。
・・・そして、じわじわとプレッシャーがかかってきました。
「うー、こうなったら稼ぐしかないじゃん!」(笑)

まー、そうは言っても、いきなり全面支援には至らないと思われます。
不満のタネが無くなったわけでもありませんし。。。
ダンナのご機嫌をみながら、交渉しつつ、前進あるのみですね(笑)!

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2005/08/23

宮崎紀行

福岡に着いた翌日、車で宮崎へ向かいました。
まだまだお盆休みには早い時期でしたので、道路はガラガラ。
3時間位のドライブで宮崎入りしました。

予定より早く着いたので、まずは青島へ。
PICT3389
チビは2度目の海遊びでしたが、だんだん波が怖くなったらしく、
最後は、砂浜に大きな絵を描いていました(笑)。

その後、ガンタロウ先生に予約していただいたホテルへ。
マンションタイプの宿泊施設。ドアを開けて中へ。。。
ぎょ~!広い。広すぎる~。
長期滞在型施設で、床面積はナント72m2!!!
ウチの社宅より広いんですけど。。。ちょっと悲しい(涙)。
でも、格安で泊めて頂いて、ちょー感激でした。

暫くして、ガンタロウFamily Carに同乗させて頂き、レストランへ。
ガンタロウ先生は、2度目ですが、
相変わらず、とても親切で明るい方です。
宮崎の名所を話しながら運転されるので、時々前を見てないことも(笑)。
今回は、よきパパぶりも拝見できて楽しかったです。

奥様は・・・元某航空会社で地上勤務をされていた方。。。
そうなんです。超かわいいのです。とてもお似合いのご夫婦でした。
長女のお姉ちゃんは、「たまごっち獲得作戦」モーレツ展開中(笑)!
でも、2人になって話してみると、とても素直ないい子でした。
長男のお兄ちゃんは、ウチのチビと本当によく遊んでくれる、
とても優しいお兄ちゃんでした。
次女ちゃんは・・・とにかく可愛い。ガンタロウ先生、めろめろ(笑)。
ウチのチビとも仲良く遊んでくれました。

・・・ガンタロウ・ファミリーって、
約1名を除くと(笑)、全員スレンダーなのです。
ガンタロウ先生も昔はこんなだったんだろうなーと思って拝見しました。
(約1名が誰なのかバレバレ~・笑)

ホテルでヒデルさんと待ち合わせです。
初めてお会いしたヒデルさんは・・・
思慮深い顔をされた、賢そうな方でした。

本当はすいしょう先生ファミリーともお会い出来る予定でしたが、
愛娘の心花(いろは)ちゃんの体調が悪かったことと、
1回目の結婚記念日だったので、今回はお会いできませんでした。
残念。。。絶妙な文章を書くなふんさんに会ってみたかったのに。

ここのレストランはバイキング・スタイル。
ダンナが席を立った途端、ガンタロウ先生とヒデルさんから、
「どういう縁で知り合ったって言えばいいんですか?」と質問。

・・・実は、私、
こうしてブログ書いていることダンナに言ってないのです。
彼の主張は、「情報を出すと真似される。ライバルが増えるだけ」
私が、「情報は出す所に集まると思う。元々ただの体験談だし」
と、沢さんのメルマガに投稿する時にも口論になったので、
家庭内の平和を守るため(?)、少々、情報操作をしております(笑)。
ダンナが一緒だと、周りの方に何時もお気遣いさせ申し訳ありません。

・・・私達の心配をよそに、
基本的に楽天家なダンナはその辺りの疑問はほとんど持たず(笑)、
食事やおしゃべりを楽しんだのでした。この辺が彼のいい所(笑)。

お料理もデザートも美味しく、楽しいおしゃべりができ、
チビはお兄ちゃんが遊んでくれましたので、本当に満喫しました。
まー欲を言えば、もっと不動産の話もしたかったのですが、
(ヒデルさんのDIY術とか、ガンタロウ先生の物件の話とか・・・)
ファミリー同士だと、どうしても限界がありますね。

翌日は、ガンタロウ・ファミリーとシーガイアのプールへ。
(海に行くには暑すぎました・笑)
お兄ちゃん達ににたっぷり遊んでもらい、
宮崎のおいしい餃子(超お勧めです)を買って帰りました。

え?物件視察?!
ちゃんとガンタロウ先生が用意して下さってました。
本当に感謝してます!

宮崎はとってもいい所でした。また行きます~!
2週間の長い夏休み中、休暇らしい休暇は、この2日間。
後は、相変わらず、バタバタしておりました。
・・・つくづく貧乏性ですね(苦笑)。

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2005/08/22

暑い夏休みでした~

長い長い夏休みから帰りました~。
2週間って、中途半端に長すぎたカンジです。
チビにとっては、特別なイベントが2週間も続き、
少々我侭になってしまったきらいがあります。。。反省。
欧米で長期バカンスを楽しむ方々は、
きっと、生活の場を変える位の気持ちで過ごしているのかも?
・・・なんて、反省させられました。

夏休み報告ですが、今日は外壁の塗装編にさせて頂きます。
・・・だって、報告したくてたまらなかったので(笑)。。。

こんなカンジになりました♪
tosougo1
サイズを落とすと、色が薄くなってますね・・・。
(クリックした時の画像を近い色に調整してみました。)
クリック前のこの画像だと、実際は色をもう少し明るく濃くしたカンジです。

到着した日、弟の所へ車を借りに行っていたダンナは、
一足先に見に行き、「あれじゃ、大失敗だ!もう、どうする気!?」と、
自分で2種類に絞ったことはすっかり忘れて、失敗は私のせい発言(苦笑)!?
慌てて、私が見に行ってみると・・・
「え~、こんな風になるのは分かってたんじゃないの?かわいいし」
と私が言うと、だんだん冷静になってきた様子です(笑)。

ダンナの塗装屋さんのお友達の説明を受けながら、
足場を登って、屋根の部分の塗装も見学。
「まるで新築みたい~(笑)」でした。本当に。
ダンナのお友達には、本当に感謝です!ありがとうございました。

元々は、空室が出た時に備え、予め塗装をしておきたいと思い、
今回の塗装を計画したのですが、予想に反し、購入以来、退去ナシ。
でも、この塗装、現入居者の方にもとても喜んで頂けたようでした。
特に1階に住む老夫婦の方には、可愛らしすぎる色で嫌がられるかな?
と心配したのですが、おばあちゃまも喜んであって、安心しました。

住まいがピカピカになると、持ち主の私達はもちろんですが、
入居者の方の顔もほころぶというのは、本当に嬉しいことですね。
塗装をしたことで、利回りは11.3%になりましたが、全然後悔していません。
やはり、現入居者の満足度を上げるのは大事だな~と考えさせられました。
え?もちろん、現入居者の家賃の値上げはありません。
基本的には補修ですから(笑)。
補修でこんなに印象を変えられると思うと、配色は大事ですね。
つくづく考えさせられました。はい(笑)。

手前のもう一棟は、例の追突事故で塗装できない状態でした。
1ヶ月かかって部品が揃ったらしく、今朝、外壁を外してみて、
内側の住居内から内部の部品を取り替える必要があるのかチェックし、
外壁を取り替えてくれるそうです。

おかげで、こちらの棟の塗装は、これからです。
2棟並ぶと、あまりにもみすぼらしくなったので、早く塗装してあげて~。
今後も、すんなり進むことを願っております!
関係者の皆様、よろしくお願いします~!!!

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2005/08/05

夏を満喫してきます~

いよいよ大人も夏休みシーズンが近くなりましたね。
ウチも、ダンナが入社して初めて2週間の夏休み!!!
今年の4月に変わった上司がとても欧州ナイズされた方らしく、
部内ほぼ全員、一緒にお休みです。ひょえ~!

ということで、ブログも8/6~21までお休みします。
再開は、8/22(月)~の予定です。

こんなに長い休みを貰えるなんて、もーないかも?と思い、
「海外旅行でもいく?」などと思ってはみたのですが、
ウチのワンパク小僧が耐えられる飛行時間は1時間半。
しかも、ツアー料金、割高!
うーむ、上司の方、お盆を外してもらえたら・・・(贅沢!)

ホントは避暑に、涼しい地域へ行きたい気持ちも山々ですが、
お盆シーズンに動くのは何かと大変ですし、
実家へ顔を出さないということもできず、
結局、実家からいける範囲に限定されてしまいました。

色々考えた末(宮崎・壱岐の2択)、宮崎に行くことにしました。
ガンタロウ先生すいしょう先生は、今回で2回目。
それに、其々のご家族も一緒です。楽しみ♪
しかも、今回はヒデルさんにもお会いできそうです。
ヒデルさん、夏風邪治しておいてくださいね~!
え?・・・も、もちろん、物件視察に参りますです。はい(笑)。

ちなみに、週の前半は宮崎とダンナの実家ですから、
ネット環境はありません。
後半をすごすウチの実家にはPCがありますので、
何かありましたら、知人の方はyahooメールへお願いします。
Hotmailは、未だに復旧しておりませんので。

不動産関連の予定は・・・
・1棟目の外壁塗装の色バランスをチェック
・1棟目の雑草対策の傾向と対策(笑)
・2棟目の物件に防犯グッズを取り付けに行く
・最近、気になった物件の下見
・銀行への挨拶まわり
・管理会社への挨拶&賃貸借契約書を回収(笑)
・仲介不動産屋さんへの挨拶まわり
などなど。。。
帰ってきたら、すぐ、家賃の振替をしなくっちゃ。

やる事を欲張り出すと、2週間でも足りなくなりそうですね。
福岡と宮崎を満喫してきます~!
皆様も、楽しい夏休みをお過ごしくださいませ!

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2005/08/04

築古の木造物件

どういう経緯なのかは分かりませんが、
昨日、見知らぬ業者から、1棟売りコーポの広告が入りました。

最近は、都内の物件は、全然見ていないのですが、
「中野から徒歩8分で、想定利回り10%?」と思い、
プリントアウトしてみました。

なるほど。なるほど。
接面道路:不適合
築年:S41年
つまり、再建築不可の古い木造ということです。
売主が今年の6月にフルリフォームを済ませたとはいえ、
それで、この価格。。。売れるのかな???

まず、普通の銀行では融資は受けられないと思います。
まあ、この売値で、しかも東京なら、
キャッシュで買う人もいるかもしれませんが、
建替えることができないのですから、
いずれは転売することになるのでしょうけれど、
売れるでしょうか???

去年、中野から荻窪辺りの物件を見て歩いた時期、
こういう物件をいくつも見ました。
でも、あの頃は、利回りがもう少し良心的でした。
まあ、「利回り良ければ買うか?」と聞かれたら、
やっぱり「買わない」という判断ではありましたが(笑)。

不動産って、基本的には長い投資です。
このアパートだって、ピカピカで、
沢山の学生を迎えたこともあったのだと思います。
でも、スパンが10年を超えると、見通しというのは、
本当に不透明だなと思うのです。

今のニーズに合っていても、時代は変わります。
出口には、建替えも売却も想定する必要があると
思うのです。

それを思うと、転用のきかない土地や、
転用のききにくい建物というのは、
それ相応のリスクを抱えているのだと、
最近、つくづく思うようになりました。

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2005/08/03

誰にアドバイスを受けるのか?

昨日の賃貸借契約書は思わぬ反響で驚きました。

多分、沢さんを始め、私の周りにいるアドバイザーの方々は、
「当然、決済の時に、売主から入居者分、引き継ぐでしょう」と
思われていたのでしょうし、
私は私で、「信頼できる不動産屋さんが言ってるんだから」と
あまり深く考えずに、見逃していました。

これまでの問題点として言えるのは、
2回とも、決済の席には父に代理で行ってもらい、
金銭の授受がつつがなく進むことだけに集中していて、
素朴な疑問を売主さんに直接伺う機会がなかったということも
あるのだと思います。

きっと、昨日コメント頂いた方々に、私が事前に、
「賃貸借契約書って引き継げないものなんでしょうか?」と、
チラリとでも伺っていたら、
皆さん、昨日のイキオイで(笑)忠告して下さったことでしょう。

例え自分では小さな疑問でも、
誰かにちょっと聞いてみるのは大事なことだな・・・
と、改めて思いました。

そして聞く相手は、第三者のほうがいいですね。
しかも、同じ経験者の方がもっといい。
利害関係者の場合、やっぱり、多少は話を差し引いて聞かないと。

最近は、管理会社の人の話をどこまで信じるか?が課題です。
特に、何かとフィーをとられるらしいという
ゴックさんの話クレールさんの話を読むにつけ、
信頼関係を築きつつも、冷静にならなきゃと考えさられています。

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2005/08/02

賃貸借契約書

実は、大家業を始めて半年以上過ぎましたが、
「賃貸借契約書」を目にしたのは、
今日が初めて!な私(笑)。
今回、手元に届いたのは、
2棟目の購入日以降に入居した方の契約書でした。

1棟目を買った時、
てっきり、賃貸借契約書も引き継げるのかと思ったのですが、
そんな様子はありません。

ちょっと、聞いてみると、前オーナーは整理されてなく、
管理会社にも、「コピーが必要ですか?」と言われたものの、
相手の顔に「ヤダ!面倒くさい~」と書いてあるのにひるみ、
「8軒分、コピー下さい」とお願いできなかったのでした。とほほ。

元自宅を貸した時の撫子さんのお話によると、
源泉徴収表までついていたと聞いていたのですが、
ココの管理会社はそこまではしていない様子。
入居者は学生なのかと思っていたのですが、
時期が時期だけに、2人とも社会人でした。
・・・しかも、年収が300万円もいかないらしい。。。

まあ、部屋が狭いので、年収300万円以上ある社会人は、
もうちょっと広めの部屋を探すのだとは思いましたが、
世の中、色々な人が働いていますね。

買った当初は「こんなに狭い区切りにしなくても・・・」とも
思いましたが、これってもしかして、金持ち父さんの言う、
「低所得者に居住スペースを提供する」とか、
「より多くの人にサービスを提供する程、お金がついてくる」
という視点で考えると、なるほど、
こういう部屋割りもアリなのかもしれないと思いました。

もちろん、狭い1R、全部がよいとは言えませんが、
ここは立地がいいですし、私が仮に年収300万円いかず、
この家賃なら、内装も悪くないし、ココに住むだろうと思うのです。

・・・ただね・・・ネット上でとても不評だった、鍵の交換代。
管理会社さん、14,700円はボリすぎじゃないでしょーか?(苦笑)


今年のお盆の帰省中に、一度、室内を点検し、
防犯の面など、女性が入居しやすい工夫をしてみようと思って、
楽しみにしています。
・1階周りに、ソーラー・センサーライト
・1階の部屋の窓に、窓の振動で警報が鳴るアラーム
 又は、窓を割れにくくする貼る防犯フィルム
玄関ドアの鍵を安全なものにする
このマンションの場合、金目のもの目当ての泥棒より、
ストーカーその他の防犯を前提に考えています。
そうそう、シャワー・ルームのニーズも聞いてこなくちゃ!

近くの大学の推薦入試の結果がでる冬を、
万全の準備で迎えたいと思います。
「学生さ~ん、いらっしゃ~い」(怪しい?!・笑)

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2005/08/01

祝!うっちゃんHP完成!

祝!満室御礼!うっちゃんの部屋HP完成!

うっちゃん独自のサイトが遂にOPENし、
撫子さんも、まるさんも、ムサシさんもお祝いされているのに、
完全に出遅れました~(汗)。おめでとうございます~。

前回、上京された時に、超おいしい料理をご馳走になりながら、
このサイトのお話を伺い、私も入室希望を出してはいたのですが、
敷金も家賃も入れていないのに、member室に入居できてました(笑)。
うっちゃん、太っ腹~♪

あの時、そーいえば、冗談まじりに、
「外に犬小屋を作って、「さわ」って表札にするのはどーでしょ?」
なんて言った記憶がうっすらあるのですが、
何故か、犬小屋ではなく、番犬に「さわさん」と名前が付いてる。
その上、ムサシさんは用心棒になってる~(笑)。
実物のムサシさんは用心棒には不向きな風貌と知りながら。。。

しかも、お2方とも、雨ざらし???
うーん、でも、どちらもお金はあるからな~。
実は、見えていないだけで、左隣は「キャッスル・ムサシ」があり、
右隣は「サワ・マンション」建設中なのでは?
・・・なんて、思って笑ってしまいました。

うっちゃん、その人はと言えば、
行動派なので、実際に会った方も多いと思うのですが、
とてもPOWERFULで、よく笑う、気持ちのいい方です。
一度、手料理もご馳走になりましたが、
「ガーっとゆでて、パッパッパと切って、食べるだけ!」
のような豪快さを披露されたのに、なんの、なんの、
「家族通信」の料理は、彩り豊かで美味しそう。

・・・うむむむむ・・・
あの冷しゃぶが10分で用意できてしまうのか。
恐るべし!主婦のキャリアが違うんだな~。
(いえいえ、才能の違いですね。はい。)

不動産投資のお話を伺っていても、
とてもポジティブで、行動派で、しかも、気配り上手。
今のボスとの出会いのことなど、ちょっと伺っただけでも、
幸運がどんどん吸い寄せられているのを感じます。

最初は、見習わなくちゃ!って思いましたが、
マンションに入居できたんですから、
あやからせてもらうことにします!
GO!GO!うっちゃん!

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