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2005/08/04

築古の木造物件

どういう経緯なのかは分かりませんが、
昨日、見知らぬ業者から、1棟売りコーポの広告が入りました。

最近は、都内の物件は、全然見ていないのですが、
「中野から徒歩8分で、想定利回り10%?」と思い、
プリントアウトしてみました。

なるほど。なるほど。
接面道路:不適合
築年:S41年
つまり、再建築不可の古い木造ということです。
売主が今年の6月にフルリフォームを済ませたとはいえ、
それで、この価格。。。売れるのかな???

まず、普通の銀行では融資は受けられないと思います。
まあ、この売値で、しかも東京なら、
キャッシュで買う人もいるかもしれませんが、
建替えることができないのですから、
いずれは転売することになるのでしょうけれど、
売れるでしょうか???

去年、中野から荻窪辺りの物件を見て歩いた時期、
こういう物件をいくつも見ました。
でも、あの頃は、利回りがもう少し良心的でした。
まあ、「利回り良ければ買うか?」と聞かれたら、
やっぱり「買わない」という判断ではありましたが(笑)。

不動産って、基本的には長い投資です。
このアパートだって、ピカピカで、
沢山の学生を迎えたこともあったのだと思います。
でも、スパンが10年を超えると、見通しというのは、
本当に不透明だなと思うのです。

今のニーズに合っていても、時代は変わります。
出口には、建替えも売却も想定する必要があると
思うのです。

それを思うと、転用のきかない土地や、
転用のききにくい建物というのは、
それ相応のリスクを抱えているのだと、
最近、つくづく思うようになりました。

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コメント

再建築不可は、数ある難ありのうちでもかなり上位かと思います。
10%ではリスク高すぎかと思います。

投稿: ムサシ | 2005/08/04 12:18

そうですねー。
しかも、S41年築ですので。

去年でていた物件は売れたのかな~?
と懐かしく思い返しました(笑)

投稿: 三田 | 2005/08/04 12:46

築40年ほどになると、毎月、何かしらのメンテナンス費用がかかってきそうですね(^^;)

やっぱり恐くて買えないですね。

投稿: ぺっぺ | 2005/08/04 17:03

そうですね。
一応、フルリフォーム済みとはいえ、
手を抜かれていても、素人には分かりにくかったりしますよね。

修繕費用がかかりすぎて、「建替えたい!」と思っても、
それがままならないとなると。。。難しいですね。

投稿: 三田 | 2005/08/04 18:11

うーん、再建築不可という条件をクリアしても買える物件は?と考えると、やはり激安しかないですよね。
実際にその物件がどのぐらいで売れるのか、あるいは幾らまで下げても売れないのか、ちょっと興味ありますね。

投稿: 撫子 | 2005/08/04 21:17

私は、去年見ていた物件のその後は見ていませんが、
1軒は、12%近い利回りでしたが、半年以上残っていました。

この物件はどうでしょうね。。。
現地を見に行って、接道してる土地まで手に入れられる可能性を見る人がいたら、買うかもしれませんね。。。
ただ、隣地を買えるまで、この物件は建て替えができませんし、
相手次第では足元をみられるでしょうけれど(笑)。

投稿: 三田 | 2005/08/04 21:30

再建不可の物件の最大の問題点は、ローンが使えないことで、原則、キャッシュで買うしかないので、そこをどうクリヤーするかでしょうね。

投稿: カーツ今岡 | 2005/08/04 22:12

そうですねー。
それでも、現金で購入される方というのは、
それなりの勝算があるのでしょうね。
メチャクチャ買い叩いて、資金を回収するとか。。。

投稿: 三田 | 2005/08/05 09:20

現金で買っても、後で追加担保にもまともに使えないので、売るのも難しいこと考えると、いいことないような気が・・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2005/08/05 10:44

そうなんですよねー。
でも、幾つかは、売約済みになっているのを見ました。
真偽のほどはナゾですが。。。
福岡では、こういう物件は少ないのですが、東京に近い中央線沿線は、結構、再建築不可物件幾つも見ました。
それだけ東京は住宅が建て込んでいるんでしょうね。。。

投稿: 三田 | 2005/08/05 10:48

関西で細々と不動産投資をしています
再建築不可の不動産の件ですが、
私はりまわりがよければ買いです。
ローンが付かないので現金決済となりますが、
http://fuka.ifdef.jp/
に私の体験記と考えと、再建築不動産は
を蘇らす方法を書いています。
今後ともよろしく

投稿: おおや | 2005/09/12 10:15

おおやさん、はじめまして。
コメントありがとうございます。

体験記を拝見してきました。
なるほど~、現金と熱意がPOINT!というカンジでした。
すごいですね。
この物件の場合、ウチはとても現金では買えない値段でしたが。。。
不動産って、工夫の余地を見つけられる人が勝ちなのかもしれません。
こちらこそ、今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 三田 | 2005/09/12 11:53

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