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2005/09/30

DIYの本を探して

昨日の流し台の色を一新するのに、
必要な道具とやり方を調べようと、図書館へ行ってみました。
いくら、簡単ですよって言われても、やったことのない私には、
何を用意しておけばいいのやら、さっぱり分からなかったので。。。

今まで、借家住まいで、自分でDIYに挑戦する気合も無かったので、
こんなに沢山の本が出ているとは、全然知りませんでした。
図書館の本を山積みして、チェックした結果、ベスト1を発見!

book00161自分でできる!
10万円で劇的リフォーム

GAKKEN
★★★★★

何てったって、
10万円以内と予算が決まっていること!
そして、初心者にも分かりやすい説明!
写真が多く、楽しめる!
とってもよい本だと思いました。

ちなみに、こんな内容です。
●3万円以内
 ・子供部屋の内壁のペンキ塗り
 ・トイレをタイルパネルで大理石調に!
 ・キッチンを粘着シートでカントリー風に
●5万円以内
 ・洗面所をユニットから、ナチュラル風に改造
 ・借家の玄関を、元に戻せるやり方でモダンに改造
 ・トイレを檜が香るナチュラル風に改造
●10万円以内
 ・リビングの片隅に、レンガ調のストーブコーナー
 ・自作クローゼット
 ・暗い廊下を、明るくする本格的な改造
 ・洗面台を交換して、家電のサイズに合わせて改造
●10万円+αで
 ・屋根裏を工房に改造

ちなみに、後半に行くほど、本格的DIYの世界になるので、
私が実践する機会は、ほとんどなさそう(汗)なのですが、
3万円以内の3つは、
「3万円以下でこんなに綺麗になるならやってみたい!」と
憧れてしまう程のできばえでした。

粘着シートの木目も、写真で見る限りでは、
中々サマになっています。
流し台以外の部分に使われているのを見ても、
何だか色々なところに使えて楽しそうです。

キッチンによっては、
素人でも加工しやすいタイル・パネル
高級感がでて使いやすそうです。

うむむむむ・・・DIYの世界は深いのですねー。
何だか、やりたい病が発病しそうです(汗)。


そうそう、ちなみに、アサヒペンさんのサイトにも、
結構、壁紙を貼る分かりやすい説明がありました。

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2005/09/29

流し台のカラーを一新!

先日、大家さんの集まりで、
部屋の中で1ポイント目立たせるには?という話題の時、
サエひでおさんから、「流し台の色を変えてみたら、好評だった」
と、伺いました。サエさんが使われたのは大理石柄。
しかも、自分で張替えするのも簡単だったとか。

・・・なるほど。なるほど。
ウチの物件のキッチンもごくごくありふれたクリーム色。
kitchen1
これを単身者向けに、POPなカラーにしてみるのは面白いかも?

早速、近くのホームセンターへ行ってみました。
ある。ある。アサヒペンの「スーパーメイクアップシート」!
模様によっては、安っぽくなってしまいそうでしたので、
シンプルなものにしようと思ったのですが、
シンプルなのは、ほとんど原色。
うーん・・・もう少し、カラーバリエーションが欲しいところです。

とはいえ、カラーコディネータの加藤先生も、
「赤や青のキッチンの成約率が高かった」とおっしゃてたし、
早速、PCで遊んでみました(笑)。

kitchen2

kitchen3

kitchen4

kitchen5

1階の男性の方が入りやすい部屋は、黒も面白いかも?
この黒は、他の3色とは違い、表面に加工がされたものです。
ツルツルの黒だと、ほこりなどが目立ちそうですので、
使うなら、A5ではなく、A8かな?と思います。
柄が入った、A19やA27も面白いのかもしれません。
a19_make a27_make

赤は、PCでは色が出ていませんが、本当の真っ赤です。
確か、赤は進出色。青は後退色でしたので、
青の方が部屋は広く見えそうですが、
女性からは赤が指示されそうな気がしました。
20代女性なら、A20の柄も受けるかもしれません。
a20_make

サエさんが採用された大理石柄は、PCで合成してみると、
イマイチうまく雰囲気がつかめませんでしたが、
部屋によっては、使えると思います。
a24_make a25_make

自分でやるとなると、
まっすぐカットが苦手な私は苦労しそうですが、
一度はやってみたい(笑)!
物件が近ければ、直ぐにでもやってみるのに~(涙)。

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2005/09/28

私の季節は?

先日、ある方に薦められて、この本を読んでみました。
book00159なぜ 春はこない?
神田 昌典 著
実業之日本社

経営コンサルとして有名な神田さんが、
事業の盛衰同様、人の人生にも、
行動や思考を転換すべき時期があるのでは?
という視点で書かれた本です。

実は、この本、一度読んだはずだったのですが、
その時には、あまりピンと来ていなかったので、
「季節は何でしたか?」と聞かれても、「???」状態でした。
・・・で、読み返してみると、この本の時点では、
自分の半生を振り返って、季節を考えてみましょうというだけで、
直ぐに季節が分かるようにはなっていませんでした。

この本のシリーズが、あと2冊ある(この本この本)のは伺っていたので、
そちらを見てみると、今はWEB上で確認できる(無料)ようになっています。
(TRYしてみたい方は、こちらの左上「季節判定」をクリックしてください。)

私は基本的に、占いも宗教も、自分のいいように信じる主義(笑)。
ただ、この本を読んでみられると分かりますが、
これは占いというより、自分の立ち位置を知り、
周りの家族や同僚の季節を知ることで、
他に対して肝要になれる視点を教えてくれます。

ちなみに、私の生まれた季節は秋、今のシーズンは、冬1年目。
ダンナの生まれは夏、今のシーズンは夏2年目。

この考え方でいうと、
冬から春、夏、秋と、各3年周期で季節が巡り、
また、新しい冬に入るという風にとらえます。

ですので、私は、新しいタームに入り、春に向け試行錯誤の季節。
対して、ダンナは、いけいけドンドンの季節。。。
こりゃー、意見が合わないはずです(苦笑)。

ただ、夏に、自分の実力を見誤り、調子にのりすぎると、
秋に入った時に、様々な課題がでてくるようです。
・・・確かに。
私の過去を振り返っても、面白く説明がつくことが幾つかありました。

この本の冒頭にも書かれていますが、
「億万長者は、占星術を信じない。しかし・・・大富豪は活用する」
という、NYタイムズに紹介された一節。
活用することで、自分の足元を見直すきっかけになれば、
とても面白いなーと思っています。

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2005/09/27

驚きました~

最近、こちらで知り合う大家さんの多くは、
TVインターフォンを設置することに前向きな方が多く、
ウチの2棟目の物件の、春に向けての空室対策として、
導入してみようかな?と思っていたのです。

他の方が設置されている機種を参考に、
知人に聞いてみたりしたのですが、
福岡の知人や家族の反応は、
「そんな設備、あのアパートにつける必要あるの?」というもの。
・・・この温度差は何なのでしょう?(苦笑)

よくよく聞いてみると、ほとんど皆、使ったことが無いのです。
訪ねてきた人の顔や姿を見て、ドアを開けるかどうかを決められる。
・・・これって、女性にとっては、すごく心強いアイテムなのに~!

とにかく、幾らかかるのかだけでも見積もってもらおうと、
購入時に撮った写真を見て、
今、ついているインターフォンを確認してみようとして・・・びっくり!
・・・インターフォン、どこ???・・・

今どき、ピンポンすらついていない物件だとは思いもしなかったのです。
ここを訪ねた人は、ドンドン!と、原始的にドアを叩くしかありません。
・・・私だったら、「そんなの、いやー!」

前オーナーによると、ここは長年、女性専用で貸していたそうで、
今でも、女性の方が多いのです。・・・それなのに・・・

どうせ、インターフォンをつける電気工事が必要になるのであれば、
カラーTV付インターフォンにしてしまおう!と思った私。
業者に聞いてみると、1軒につき、機器約2万円+工事費2万円。
他の大家さん情報だと、その機器代も高いけど、
同じ建物内、22室もつけるのに、
1部屋当たり2万円は、どー考えても取り過ぎでしょー?!

結局、またまたアイミツの日々が始まりました(苦笑)。
入居者のためにも、(ウチのためにも)、安くして~(笑)。

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2005/09/26

高齢者の生活スタイル

昨日の日経9面に、団塊の世代へのアンケートで、
「老後を海外ですごしたいか?」という問いをしたところ、
600人強のアンケートで、71%がNoという回答だったようです。

理由として挙げられていたのは、
言葉、治安、生活習慣の不安、更に病への危惧が大きいようでした。
専門家によると、海外では、
自分の健康状態を記載した英文の診断書が必要だとか。
更に、言葉よりも、医療水準を念頭に置いて選択すべきだとも。

このコラムにはありませんでしたが、
もう一つ、海外では健康保険を使うことができませんので、
民間の保険などで、医療費をカバーできるようにしておかないと、
医療費が膨大な金額になる恐れもあります。

・・・これを元に考えると、国内であっても、
高齢者にとって、近隣の医療機関の充実は大事なのだと思いました。
そう考えると、医療や看護の充実した地域の賃貸物件は、
将来的に、高齢者へ開放されていくのだろうなと思います。
今の団塊の世代の多くは、持ち家派が主流ですから、
直ぐに変化が起こることはないとは思いますが・・・。

これから、うっちゃんと待ち合わせです。
夕方の飛行機に間に合うように、お見送りしてきます。
うっちゃんのブログのコメントで、
今日、私との食事へ参加したい方を募ってありましたが、
参加希望は無かった様子。しくしくしく・・・(涙)。

きっと、私とうっちゃんの弾丸トークに恐れをなしたのか???
とはいえ、うっちゃんと会うのは確か5回目ですが、
2人でお会いするのは初めて!
ちょっと、ドキドキ、ワクワクです。
美味しい食事と、お喋りを楽しんできます~!

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2005/09/22

高すぎです。。。

今日は、ちょっと軽い話題を(笑)。

空室対策の一つとして、内見者の方によい印象を残せるよう、
入り口に芳香剤などの香りで演出するというのは、
最近、よく聞く話です。

私も独身、DINKS時代は、香水やアロマなどに凝った事もありましたが、
チビがいる今は、そういうものからは縁遠くなってしまいました。
ですので、たまに撫子さんにお会いすると、
とてもいい香りがして癒されていたりします(笑)。

私の場合、芳香剤のあの安価故の化学薬品特有の香りが苦手で、
ほとんど使っていないので、芳香剤を置くといわれても、
どれがいいのやら、途方に暮れておりました。

・・・で、フト思い出したのが、
ウチのガラス戸の本棚に眠る、あま~い香りのキャンドルです。
candle
左はシナモンスティック、右はお花が蝋で固められています。
バニラのようでいて、スパイシーな香りもあり、
何とも癒される香りがただようのです。
香りにも、暖かい香りと寒さを感じさせる香りがありますが、
丁度、これは暖かい香り!これからの季節にぴったりです。
そういえば、チビがいたずらして本棚にかくまわれるまでは、
ウチの玄関で何年もいい香りを放ってくれていました。

やおら、本棚から出してきて、じっくり見てみました。
・・・これって、どこで買ったんだっけ?
7~8年前、海外やら首都圏の雑貨ショップのハシゴをしていた頃に
買ったもののはずです。

シールを見ると、POTTERYBARNの文字。
早速サイトを探してみると、どうも同じ種類はないようです。
しかも、並行輸入しないと買えないみたい。多分、NYで買ったんだな・・・。
お値段は?香りのありそうなものは、$40くらいしそうです。
・・・たっかーい!あの頃しか買えない値段設定です(汗)。
内見で持ち去られる可能性を考えると、とても置ける値段ではありません。

うむむ・・・そういえば、コンラン・ショップにもいい香りの売ってたな~。
candle1 candle2
そうそう、こんなの。
お値段は?6,000円前後・・・もっと、たかいー!(涙)

どなたか、もっと安価で、置いておくだけでよい香りのものって
ご存じないでしょうか???
できれば、ほこりの目立たないモノ希望です!(贅沢?)
もしよろしければ、こっそり(笑)教えてくださいませ。

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2005/09/21

リフォーム・セミナー

昨日の午後は、幕張でリフォームセミナーでした。
会場の場所が分からずにウロウロしてしまい、
着いたら着いたで、あまりの参加者の少なさにびっくり!
・・・あれれ?失敗?と一瞬、心によぎったのですが、
結果的には沢山の学びがありました。

加藤先生のカラーセミナーは、
超お高いヤツに参加済みでしたので、復習というカンジ。

メモ魔になったのは、ブルースタジオの大島さんのお話でした。
現在の賃貸市況と顧客状況。
そして、その中心となる顧客のニーズなど、
設計やプランニングの他、自ら、客付けまでされているだけに
納得するデータを沢山示されました。

POINTはシンプルにすることで、低コストなのに、
顧客の自由度を広げたように演出し、
楽しい気分になってもらうこと。

特に私が面白いな~と思ったのは、
和室を洋室に変える際、押入れをどうするか?です。
通常は、クローゼットにしてしまうのが一般的だと思いますが、
押入れ部分まで洋室にしてしまい、
元の押入れの戸の辺りにパイプを渡し、
カーテンを下げられるようにしておくのだそうです。

収納にしたい人は、カーテンをかけて収納グッズを置いてもよし、
部屋を広く利用したい人は、カーテンをかけずに使うこともできる。
選択は入居者次第という演出をするのだとか。。。

設備をグレードアップしていくリフォームは、
時間の経過とともに陳腐化してしまうリスクがありますが、
ターゲットを絞ることで、シンプルな仕様に抑え、
どこか1つだけ(多すぎてもよくないのだとか)驚くPOINTを用意し、
後は、入居者が生活を想像して楽しくなる空間を用意する・・・。
私までワクワクしてきました。

説明を聞きながら、
ウチの2棟目で試せそうなアイディアを思いつき、幾つかメモ(笑)。
ブルースタジオさんのサイトの物件情報を見ていると、
イマドキの部屋のヒントが見つかるかもしれません。ご覧になってみて下さい。

まずは一度福岡へ帰って、部屋をじっくり検分してみたいと思います。
10/5は銀座で、全賃主催の同様のセミナーがあるようですので、
興味のある方は、問い合わせてみてはいかがでしょうか?
日時:10/5(水)14:00~17:00(加藤先生はありません)
場所:銀座文祥堂
申込:03-3543-6494 若しくは info@zenchin.com

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2005/09/20

福岡の賃貸需要

先日、紹介した全国賃貸住宅新聞9/12号に、
福岡の家賃相場に関する記事があると、コメントを頂き、
慌てて(笑)、チェックしてみました。

情報の出典は、リクルートが情報誌で収集したもので、
福岡市都市圏の家賃の推移(単位:万円)を見ることができます。
gp01
gp02
gp03

新築の出物が多いと、平均値が上がるでしょうから、
これだけを見て全てを判断することはできませんが、
私が意外に思ったのは、それほど新春に家賃が上がってないこと。
業者にしてみれば、この時期に合わせた新築も多いはずなのに、
目に見えて上げられないのは競争激化の煽りでしょうか???

記事によると、H16年度の福岡における新築賃貸住宅着工数は、
3万648戸を上回るのだとか。その大半が単身者向けのはずなので、
単身者向けの古い物件は、オーナーの努力ナシに満室経営は難しい
という厳しい現実が見えてきます。


この他に、区域別の家賃動向も公表され、
今年春に開通した地下鉄沿線の家賃が上昇と書かれています。
これに関しては、これまでの不便だった地域の家賃が少々上がった
という程度だと私は思っています。

というのも、この地下鉄、他の路線と全くつながっておらず、
地元では「使いにくい」と、かなり不評でしたので。。。
この沿線に従来から住んでいた方には便利になったのでしょうけれど、
転居を促す程の便利さとは、ほど遠いそうです。
・・・なんだか、つくばエクスプレスと共通してる気もしますね。

ウチが空室を抱える単身者向け。
やはり「本気で取組まないと、ヤバイ」と再認識しました。

今日は午後から幕張でリフォームセミナーなるものに参加してきます。
何かヒントがもらえるといいなーと思っています。

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2005/09/16

全国賃貸住宅新聞

以前から「全国賃貸住宅新聞」をとってみるか迷っていましたが、
何人かのお友達が実際に読まれていると知り、
私もとってみることにしました。

早速届いた、2週分の新聞を見てみると・・・、
本当に住宅関連に特化された内容で、目が彷徨います(笑)。

日経新聞の場合は、証券会社で読みなれていますので、
紙面をナナメに読んでも、関心のある内容には反応するのですが、
この新聞は、丹念に1つ1つの内容を読まないと、
全然内容を推論することができません(汗)。

B4版で32ページのボリュームを読破するのに、
かなりの時間がかかってしまっています。。。
まあ、それも暫くすれば慣れてはくるのでしょうけれど、
つくづく、世の中には知らないことがまだまだ沢山あるなーと
思い知らされました。

ちなみに9月5日号の見出し記事は、
つくばエクスプレス開業で、通勤に便利になった地域に、
各ディベロッパーの開発競争が激化している内容が書かれています。

記事によると、
「分譲マンションや戸建てであれば、
 西側・南側エリアからの住み替え需要が、
 賃貸物件ならば近隣からの住み替え需要が見込めます」
とDハウスの役員さんのコメントが載っていましたが・・・

・・・どうなのでしょうね?
私は先日も書いた通り、社宅を3ケ所、転々としましたが、
東京の西・南エリアに住む人の感覚から考えると、
東・北エリアへの抵抗感は根強い気がします。

私なら、マンションを買うなら、都内がいいですし、
賃貸なら、街として発達していない駅のエリアより、
活気のある駅の方がいいなーと個人的には思います。

あえて考えるなら、分譲住宅でしょうね。
駅まで5分前後で子供を育てやすい環境だと思えれば、
引っ越すかもしれません。

先日からムサシさんのブログで、
埼玉の物件の競争激化について書かれていますが、
こういう地域の物件も、一気に放出されると、
想定の家賃をとれず、空室が目立つようになるのかな?
と思うと、怖さが増しました。

せっかくの情報源ですので、
早く読みこなせるようにならなくちゃー!

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2005/09/15

管理会社の変更

タイトルを見て、「お?!」と思われた方、ウチではありません(笑)。

実は、数ケ月前から義妹に相談されていたのですが、
彼女の実家が持ってある物件の空室が増え、
とうとう管理会社を変えてみようかと思うと相談されました。

今の管理会社は、その建物を建てた会社。
対応は悪くないものの、賃貸の客付け力がないようなのです。
そうはいっても、築10年前後、人気の駅から10分前後、
広めの単身者向けで、去年まではほとんど満室。
それが、今年に入って、あれよあれよと半分空室。。。

私は、まず、駅の側の客付け専門の不動産屋さん複数に、
保有物件の賃貸需要や、最近のニーズを聞きに行くように薦めました。
一応、決定権は親が持つけれども、空室が気になる娘ということで(笑)。

私の経験から言うと、
実際に客付けを任されているようなしっかり者の女性か、
店長クラスに聞いてみる方がいいかも?とも付け加えました。

それで、先日、弟と義妹2人でヒアリングしてみると、
物件としては、まだまだ力があること。
設備その他に問題があるわけではないこと。
単身者が動くのは、来春に向けてがメインで今は動きがないこと。
今の管理会社は、物件の駅とは5駅離れており、鍵の受渡しなど不便
・・・などなど、指摘されたそうです。

うーん、皆様だったら、どうされますか?
これまでは、去年までが満室できていたので、
今までの管理会社だけが問題ではないのかも?と彼女も迷っていました。

彼女のトコの物件、ウチの2棟目と実は同じ駅のエリアです。
ウチは安く買えましたし、来春に向けて、本気で埋めよう!と、
あまり足元を見ていませんでしたが、
実は、ココの前オーナーも「去年まではほぼ満室だった」と言われてました。
・・・ううう、今更ながら、気になる発言。
ちょっと本気で取組まないとマズイなーと改めて反省しました。

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2005/09/14

災い転じて福となす?!

先日、追突された壁の請求書が来ました。

外壁のボード2枚を取替え、塗装をして、28万円。
ぎょ~!たっか~い!!!と驚いてしまいました。
ま、ぶつけた人の車の保険からでるのですが。。。

そして、今回は躯体に影響はなかった上に、入居者に迷惑なので、
部屋の内側からの補修はしませんでしたが、
現在の入居者が退去した後に、
一度、内側の壁もはがして、中を確認すべきだとして、
オーナー預かり、23万円の請求が保険会社から認められ、
ウチに支払われると、管理会社から連絡がありました。

このお金って、勘定科目は何になるんだろう?
うむむ・・・青色申告会で聞いてみなくちゃ。

この部屋に住むのは、お母さんと学生の娘さんの2人。
草取りの時に、こちらのお母さんと話しましたが、
勤務先には徒歩5分、環境、設備とも気に入って頂いているようでした。
退去されるとしたら・・・何時なんでしょう(笑)?

しかも、この支払われるオーナー預かりのお金は、
最悪の工事を想定した金額になっているそうなのです。
つまり、ココまでの費用はかからない可能性が高い。
・・・なんて言っていたら、使いたくなっちゃう(笑)。

こういうの「災い転じて福となす」って言ってもいいのでしょうか(笑)?

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2005/09/13

物件の魅力を考える3

もう、ウキウキの毎日を過ごしていた社宅からの転居ですから、
「引っ越す」と聞いた時には、3日くらい落ち込みました(苦笑)。

そして、物件の下見に来て、更にショック。。。
部屋が狭いのです。
玄関から入った廊下だけがヤケに広い。。。
事実、本棚を2つ置いても、洗面やトイレのドアが十分開くので、
かなり無駄な間取りです(涙)。

ここは、以前の2つとは違い、借上げ社宅だったこともあり、
一般賃貸物件同様に収納も従来の1/3ほどしかなく、
最悪なことに、どちらの収納も長方形ではないのです。
何かの配管で、角がでっぱっており、押入れのすのこも入らない。
ガーン、ガーン、ガーン。。。
更に、1週間ほど落ち込みました(涙)。

これまでの社宅はどちらも収納はたっぷり。
その分、かなり無駄な荷物が溜まっていたのも事実でした。
物理的に入らないものは仕方がない。
当面使いそうに無いものは、全てダンナの実家に送らせてもらいました(汗)。
・・・そして、今まで一度も必要になったことが無い。
うむむむむ・・・結局、いらないものだったというだけのこと(苦笑)?!
今となっては、何を送ったのかすら覚えておりません。ははは・・・。

設備面では、インターフォンは元に戻って、ピンポンのみ。
幸い、お風呂は自動給湯で、しかも湯船が今までで一番ゆったりサイズ。
お風呂だけは、一度、自動給湯を使うと、主婦としては、あって欲しい設備です。
だって、お風呂のお湯を張る時間帯は、食事と重なり、一番忙しい時間帯。
お風呂だけでも、自動で止まってくれると、
「ホント、いつも、ありがとーね」と褒めてあげたくなるってものです(笑)。

環境については、最初は緑が少なくて、空気が悪いのが気になったのですが、
その内、慣れたのか、気にならなくなりました。

今の社宅の立地のメリットは、
・地下鉄(始発)とJRの駅まで徒歩6分。私鉄の駅まで徒歩10分で利用可能。
 しかも電車で数駅乗り継ぐと、他にも3種類ほどの電車が利用可能なこと。
・南口だけでも、庶民派スーパー3つ、デパート系スーパー1つ、
 ショッピングモール1つ、格安系ショップ2つと、お店が充実していること。
・市役所、税務署、職安、図書館、文化会館などの施設が徒歩圏にあること。

特に、不動産投資を始めてからは、市役所や税務署には何度も行きましたので、
近くにあって助かりました(笑)。

練馬の社宅に比べると、あきからに庶民の街。
そして、小さい子のいるファミリーが多い街でした。
その割に、チビが生まれてからは、街中の歩道の狭さに泣かされましたし、
JRの駅に、当時はエスカレーターもエレベーターもなかったこと(今はあります)、
隣の江戸川区に比べると、育児支援が見劣りすることなど、
その立場にたってみて、初めて知ったことも沢山ありました。

吉祥寺とは比べ物にはならない街ではありますが、それなりの魅力もあり、
チビの縁で知り合った人たちは、この街の暮らしに満足している人が多いのです。
結局、生活をする上で何に重きを置くかは人それぞれなのだと思います。
私は今でも、いずれ吉祥寺の近くに住みたいと思っていますが(笑)。


こうして振り返ると、それぞれの街の暮らしを体験したことは、
借りる立場を知る上で、とても勉強になりました。
街の魅力もさることながら、その時々の家族構成によって、
譲れる条件というのが変っていくのを感じます。

大まかにとらえても、
単身者やDINKSの場合は、とにかく通勤に便利な街。
小さい子がいる家庭は、子供の遊び場が近く、買い物に便利な街。
学生がいる家庭は、通学や塾に通いやすく、誘惑の少ない街。
年配者2人の家庭は、趣味仲間などが集う街。
老人世帯は、顔なじみが多く、病院や施設が整った街。

本来なら、その時々で住む場所を変えたいものですが、
持ち家の場合はそうもいきません。
賃貸だからこそ提供できるものもあるような気がします。
不動産には、本当に同じものがありませんので、
その時々で、頭のチャンネルを切り替えて、
よりニーズに合った住まいを提供できるよう考えてみようと思います。

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2005/09/12

物件の魅力を考える2

2番目の社宅は練馬区の端っこにありました。

駅までは、徒歩10分ほど。
住宅街の中のこじんまりした駅でしたが、
駅の下に美味しいパン屋さんがあり、
すぐ側に小さいけれど高級志向のスーパー、野菜屋さん、
そして、社宅の側には庶民派のスーパーもあり、
日々の買い物には困りませんでした。

社宅の前は広い道路に面していましたが、
30~40台止められる広い駐車場があり、
社宅の裏は広い芝生と子供の遊具があり、
敷地の裏も、個人の畑と小さなテニスコートになっていて、
車の音は全然気になりませんでした。

一番のお気に入りは、吉祥寺まで自転車で行けた事です。
ご存知の方も多いかと思いますが、吉祥寺は人気の街です。
デパートもあれば、おしゃれな雑貨屋さんや食べ物屋さんも沢山あり、
生活全般で困ることはほとんどない街です。

街中には、子供連れから、学生、社会人、ご老人まで、
幅広い世代が行き交い、活気のある街とはこういう所を言うんだな
と何時も思って見ていました。

しかも、周辺には、桜の名所である広い公園があったり、
市役所前の桜並木など、リラックスできる緑も沢山ありました。

こうした立地もさることながら、社宅の設備も揃っていました。
玄関を入って、中が見渡せないよう、内戸がついています。
キッチンスペースはきちんとしたフローリングになっていました。
そして当時は珍しかった、白黒モニター付インターフォン。
台所でもお湯が使えましたし(涙)、
お風呂の給湯はスイッチ一つで全自動。
・・・これで、たった2000円(当時)の差って何なの~?!状態でした。

床面積も若干広がったのですが、キッチンも広々とし、
玄関近くに季節モノを仕舞える倉庫(納戸?)や、
広すぎて仕舞うものが無いほどの収納もあり、
無駄の少ない間取りになっていました。

難を言えば、4階建てでエレベーターがなく、
しかも、部屋が4階だったこと。
ウチは当時DINKSでしたが、
ベビーカーを使う子供がいる人にはちょっと辛い建物でした。


今考えても、本当に恵まれた環境でした。
ここの場合は、立地の魅力が大きく、
人によっては、多少の設備不足でも目を瞑るだろうなと思います。
そして、一度入ったら、中々引っ越さないだろうとも思います。

当然ながら、投資物件を探した時期は、この周辺もあたりました。
ところが、環境がいいだけに、全般に高いのです。
そして、道路付けがよいものなどは、ほとんど売りにでません。
賃貸物件には、こういう環境の力って大きいのだな~と
改めて考えさせられました。

これだけの立地の場所からの転居。
正直、嫌でたまりませんでした(苦笑)。
それでも、住めば都と言うように、
今の街にもそれなりの魅力がありました。
明日に続きます。。。

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2005/09/09

物件の魅力を考える1

昨日のログを書いた後、物件の魅力について考えていました。

私は、結婚して東京に来たのですが、
ダンナの職場の都合で、既に2回引越しをしています。

最初の社宅は・・・ひどかったです(笑)。
ダンナの会社は大きなグループ企業なので、
人間関係は難しくなかったのですが、立地と設備がひどい(苦笑)。

電車の駅は2つ利用できました。
片方は、徒歩3分でしたが、無人駅で、ちょっとした事で直ぐ止まり、
安定して利用できる路線ではありませんでした。
もう一つは、運行は安定していたものの、住宅街の中を10分程歩き、
ひどい時には車ともすれ違うことが無い、防犯の点で問題アリ地域。

社宅自体は、広~い敷地に、7棟ほどが南向きに建ち、
前庭は芝生で清々しく、木も沢山植えられ、
敷地の真ん中に子供用の公園までありましたし、
社宅の隣が幼稚園という、育児には最適の場所にありました。

あの頃、一人暮らし経験も無く、世間知らずだった私は、
設備に関して「借家ってこんなもんなのか?」と思っていましたが、
お風呂はバランス釜で、体操座りしないとはいれないサイズ。
しかも、台所でお湯が使えなかったのです(涙)。
夏は許せましたが、冬はホント泣いていました(笑)。
収納だけは、「何をしまったらいいのやら?」と悩む位、
広々と用意されていましたが(笑)。

一番困ったのは、買い物でした。
無人駅の周りは、昔ながらの小さな店が数店。
住宅街の駅にも小さいスーパーが一つきり。
週末に、車で15分程行った所にあるスーパーでまとめ買いしたり、
電車で2駅行って、デパートで買い物したりしていました。

そうです。駅に近いとはいっても、完全に車社会。
車に乗れる人には不便さは少ないのかもしれませんが、
車の免許を持たない私にとっては、過酷な環境でした(笑)。

それでも、私もフルに働いていて、基本的に寝に帰るだけでしたし、
帰り道に乗り換えする駅で何でも買い物できたので、
慣れてしまえば、ソコソコの暮らしだと思っていました(笑)。

・・・ただ、今の私がお金を出して、こういう物件を借りるか?と考えると、
「ありえな~い!」です(笑)。
プラスポイントは、自然環境と広い収納だけでした。

ちなみに、ここには2年程住んで、次の社宅に移ったのですが、
同じ会社の社宅とは思えない設備の充実に驚きました(笑)。
月曜日(すみません。明日って書いてました~)に続きます。

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2005/09/08

日経ビジネスの特集記事

駅の売店で見つけてやっと買えた「日経ビジネス」(笑)、
ムサシさん今岡さんのブログで、おおよその内容を予想していましたが、
実際に読んでみると、想像以上のショックを受けました(汗)。

不動産投資を実行されている方だけでなく、
これからやろうとしてある方、自宅マンションを買おうとされてる方は
必ず目を通しておいた方がいいと思う内容です。
月曜日発売の週刊ですので、読まれて無い方はお早めに。

話題は首都圏なのですが、
REITが自宅用に販売されるマンションを一棟買いしたり、
場合によっては売れ残りの区分所有をまとめ買いして賃貸に出し、
高い家賃を期待できていた東京中心部の賃貸物件が過剰になっている
という内容でした。

これまで人気エリアとされてきた地域が、
供給過剰で、軒並み、将来性が不安視されているのです。
この影響は大きな地方都市にもいずれ波及するはずだと思うと、
不動産投資の怖さを痛感させられてしまいました。

この対策として、
1.借りにくい人に高く貸す
2.借入しにくい物件を安く買い、条件を満たしたら転売する。
3.区分所有をリモデルし、短期間で転売する
などの手法が紹介されていました。

1の手法については、株式投資をされている方に、
同様の手法について伺ったことがあったのですが、
2の手法をとられている方の着眼点には驚きました。
自宅を探すときに「貸せるものを選ぶ」のは知っていましたが、
住宅ローンの仕組みを見抜くと、こういう手法もアリなんだなと
考えさせられました。

振り返って福岡のウチの物件を見てみると・・・。

1棟目は、明らかにREITとはバッティングしていません。
庶民地域であり、REITのターゲットとは収入レベルが違います。
それだと、投資地域として駄目なのか?というと、
この地域ならではの利便性を好む人もいますし、
競合相手は、努力しない大家さんが多いので、
工夫次第で、生き延びることもできそうです(笑)。

2棟目は、地域的にはREITともバッティングしています。
・・・が、入居対象者がREITとは異なっています。
ただ、こちらは目端の利く大家さんも多い地域なので、
安く買えていなかったら、苦戦しているかもしれません。
その分、入居者の満足度を上げる努力をしなきゃ!と思っています。

最近の株式市場を見ていると、素材関連株の値上がりが目を引きます。
いずれ小売価格に転化されるでしょうし、インフレもチラついています。
ただ、それが賃貸価格に反映されるのか?と考えると、
庶民の給与が上がって、好景気という空気もありませんし、
インフレと同じ割合で家賃を上げられる可能性は低いと思われます。

せっかく始めた不動産投資の足元をすくわれないようにするためには、
だんだん拡張はし辛い環境になってきているなと感じています。
去年の今頃は、まだまだいける気分だったのに、
1年で随分変ってしまうのですね。

とはいえ、投資をする以上、世の中の流れを無視する訳にもいきません。
私の周りの先輩投資家の方々を見ると、アンテナを高くたて、日々勉強し、
得られた情報から、自分はどう対策をとるのか常に考えてあります。
私は若輩者ですので、もっともっと勉強しなければ!と思っています。

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2005/09/07

入居のしおり

宮崎や大分に大きな被害を出した台風14号ですが、
九州の中央部の山の手前で大雨を降らせたため、
福岡はその1/10程度の雨しか降らず、
大きな被害はなさそうとのことでした。
被害にあわれた地域の早い復旧を願っています。

安藤さんの本を読んで、「入居のしおり」を作ってみようかな?
と思っていたのですが、ぺっぺさんのブログを読んでいて、
こういう災害時の避難場所というのも、
大事な情報だなと改めて思いました。

ウチの1棟目は、8室しかありませんし、
2室以外は家族で住まわれており、
割と顔見知りなカンジで住んであります。

でも、2棟目は戸数も多く、全て単身者なため、
何かで被災した場合には、
地域の情報を何も持っていないことが想像できるのです。

まずは2棟目のしおりから作ってみようと思っています。
載せる情報は、どう住んでもらいたいか?ということを中心に、
・ゴミ出しのルール
・地域の病院情報
・地域のお店情報(クリーニングその他)
・防災情報

早速、防災情報を探してみると、
福岡市の防災情報のサイトがありました。
へぇ~。こんなのが公開されてるなんて知らなかった~。
このサイトのアドレスは載せるとして、
災害時にはネット環境がどうなっているのか分かりませんので、
地域の避難場所などが書かれたマップは印刷しておいて・・・
ん?収用避難場所と、地区避難場所と、一時避難場所って
何が違うんだろう???

早速、区役所に電話してみました。
係の方によると、災害の規模により、収容先を変えていくのだそうです。
今回の台風のような場合には、
川の近くなどで自主避難される方が一時避難として公民館などを使い、
被害が拡大するに従い、地区避難場所や収用避難場所などの
大人数を収用できる場所も開設していくのだそうです。
ですので、大きい地震などの場合は、
最初から収用避難場所などが開設される可能性が高いとのこと。

・・・なるほど。。。
この説明も付け加えておかなくちゃ、
実際に被災した場合には、聞くところもないし、
噂が錯綜するはずですので、大事な情報ですね。

あらゆる災害に備えることはできないとしても、
やはり、防災などに関する情報は知っておかなければいけないなと
改めて思いました。

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2005/09/06

女性の視点研究

昨日、部屋の片づけをしていたら、
2004年3月3日発売のan・anがでてきました。
特集の内容は、「お気に入り住まいのつくり方」です。

どうして、この本を買っていたのかを思い返すと、
どなたかの本の中で、
ある男性オーナーが、女性のニーズを掴むために、
女性誌で住宅特集がある時には買って読むと
書かれていたからです。

日付を見ると分かりますが、3月初旬といえば、
引越しする単身者も多いうえ、
春の足音が聞こえ始めて、引越ししない人でも
「部屋の模様替えしたいな~」と思う時期です。
今度の春も、きっとこんな本が出るのだから、
買わなくちゃな~と改めて思いました。

快適な住まいを手に入れる心得として、
1.物件内覧の時に、自分がこだわる部分の写真を撮っておき、
 後から、じっくり比較検討する
2.収納スペースの多い物件を選ぶ
 収納がない場合は、トランクルーム付物件も検討する
3.古い建物に拘るなら、メリット・デメリットを把握する
 (当時、古い建物のプチ・ブームだったそうです)
4.憧れエリアではなく、自分の生活に快適なな地域を選ぶ
 究極は、自分が気に入った友人の部屋の後釜狙い!
 (↑これ、大家的にはありがたいですね)
5.不動産屋に行く前に、住みたいエリアをじっくり歩いてみる
6.ご近所さんについて調べておく
 女性の場合、建物全般の防犯設備は要チェック!
7.昼夜2回は部屋の内覧をする
 夜の騒音が酷い、街灯が暗いなどが分かる
8.ペットを飼うなら、ペット可物件を探して飼う
9.自分の思い描く生活があるなら、郊外に都落ちも楽しい
10.前の家で困ったことはメモに残しておき、
  それがクリアできる物件を探すこと
11.風通し、日当たりはおろそかにしない
  どちらかだけでも確保する
12.ルームシェアも検討する
13.エントランスや廊下などの清掃状態もチェックする
  ここで妥協すると、家に帰る度に不愉快になる
14.内装が気に入らない時には、入居前に大家に相談する。

・・・うむむ・・・こんなにチェックされると、怖いですね(笑)。
でも、大家にとって、ココに改善のヒントが隠されているとも言えます。
ウチの2棟目は、あきらかに収納が少ないのです。
トランクルームかぁ・・・なるほど。なるほど。
場合によっては、1階の1室を改装してしまうのも一つのプランですね。

2棟目の単身者向け物件については、
昨日ご紹介した安藤さんに少しでも追いつけるように、
色々検討してみたいなと思っています。

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2005/09/05

専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法

book00154専業主婦が10年連続
入居率99%にしたアパマン経営法

著者・安藤 泉
日本実業出版社
★★★★★

不動産経営に関する本では久々の、
「なる程、こういう視点もあるんだな」と、
気付かされることの多い一冊でした。

読後の一番の感想は?と言うと、
同じ女性といえども、世の中、上には上がいるもんだなー!
情報が濃すぎて、「ふ~(汗)」というカンジも(笑)。

特に、「うむむ・・・すごい」とうなってしまったのが、
相続税対策のために9億円の借入をして、
不動産経営をしていくにあたり、安藤さんがした決意、
「自分に逃げる道はつくらない」という不退転の決意の部分でした。

安藤さんのところが建てようとされた物件は、
今となっては誰もが認める人気の間取りですが、
当時としてはプロの業者にも否定された、広い(44m2)の1LDK。

安藤さんご自身が快適な居住空間には、
今後、広さが求められるはずだ!という生活者としての読みがあり、
そして、ご主人を始め、回りの方々が、
そんな安藤さんの読みを信じ、任せたからこそ、
今も高い入居率を保持できるマンションを経営されているんですね。

経営をしていく以上、マイナスをプラスに変える発想の転換と、
女性ならではの気配り・・・男性には否定されそうですが、
居住空間を大事に思う女性が多い不動産賃貸の現状を考えると、
「私でもできることが沢山あるんだ」と勇気をもらえました。

・・・そして、それ以上に、秀逸だったのが、
後半の不動産経営をしていく上で陥りがちなカン違い。
つまり、減価償却と返済の元金の考え方です。

安藤さんは、女性ならではの配慮だけでなく、
数字にも滅法強い方なのです。。。
私のように、計算はエクセルに任せるような数字ダメダメな人にも
とても分かりやすく説明されています。

特に、
自治体からの金利助成がついて、オーナー負担2%の借入と、
今のように、金利が元々2%台のような借入の差を、
ご自分でグラフでチェックし、
・何年後に繰り上げ返済をすれば有利なのか?
・借り換えをするなら、どのタイミングがいいのか?
など、とても冷静に現状と将来を見据えて、判断されている点など、
自分の姿勢を反省しつつ、勉強になることが沢山ありました。

この本は、実際に物件を持ち、運営をされている方には、
本当に勉強になることが沢山書かれています。
特に、女性大家さんには心強い一冊です。
沢山の有益な情報を、こうして本やセミナーで話されるのは、
「情報は開示してこそ入ってくる」という姿勢なのです。

私も、最近、この考えを実感することが多くなってきていますが、
それでも、安藤さんとは年季も違いますし、ノウハウの質も違います。
つくづく、もっともっと勉強していかなくちゃ!との思いを新たにしました。
安藤さん、ありがとうございました!

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2005/09/02

外壁の補修が終わりました

色々あったので、時間が前後してしまいましたが、
この追突された外壁の修理が終わり、塗装が始まりました。

外壁を開けて中を確認して頂いたところ、
幸い、躯体に影響がでるような損傷はなかったため、
新しい外壁に取替え、
S社本来の色に塗った上で引渡しとなりました。

こういうのを不幸中の幸いと言うのでしょうね。
躯体に問題があると分かって、外壁の塗装が延びたら、
完全に台風シーズンに突入するので、ヒヤヒヤしていました。

塗装が終われば、これも、
ap002

こんな風になるはずですので、今から楽しみです。
tosougo2

塗装が終われば、アパート周りの雰囲気も明るくなるはずです。
先日、掃除にいった母によると、隣の戸建ての奥さんも、
綺麗になるのを楽しみにして下さっている様子で、
こちらとしても、ちょっと安心しました。

私が実物を見られるのは、年末になりそうですが(笑)。

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2005/09/01

歩いてみなくちゃ分からない?

帰省中、
1棟目の管理会社から紹介を受けた物件を見に行ってきました。

PICT3453-1

ウチの1棟目よりも、中心部に近いものの、
各駅停車の電車しか止まらない駅から徒歩10分。
2DK×4室中、1室空き。
駐車場は、4軒分あります。
目の前は小さな公園で環境も悪くはありません。

管理会社は、地域的にも客付けしやすいとのことでしたが、
ここは自分の足で歩いてみることにしました。
物件周りは完全な住宅地。
夜道は、明らかに怖いだろうと思われます。
途中にあるアパートを見ていると、結構、空室が多い。
しかも、駅までの道沿いにあるお店はさびれまくってる(汗)。
本当に、客付けできるの?管理会社さん???

駅について、反対側に出てみると、
あらら・・・駅の広がりや活気は明らかにこちらが中心でした。
こっち側の物件だったら買えるのに・・・(笑)。
残念~。

思い返すと、去年は、とにかく足を使って歩き回り、
自分の五感をフルに使って、一生懸命物件を見ていました。
去年、沢山歩き回ったせいか、
最近は、物件の写真と、周りの地図を見て、
だいたいのイメージが湧くようになり、
ものによっては、見ないで買う気満々ということもあります(笑)。

・・・ただ、やはり、地元ではあっても、
降りたことのない駅や、
街の雰囲気が変っている可能性のある地域は、
自分の足で歩いてみなければ分からないなと、
改めて初心に戻ることができました。

ファミリー対象物件の場合は特に、
女性の生活者としての目は、意外と大事だと思う今日この頃です。

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