« 入居のしおり | トップページ | 物件の魅力を考える1 »

2005/09/08

日経ビジネスの特集記事

駅の売店で見つけてやっと買えた「日経ビジネス」(笑)、
ムサシさん今岡さんのブログで、おおよその内容を予想していましたが、
実際に読んでみると、想像以上のショックを受けました(汗)。

不動産投資を実行されている方だけでなく、
これからやろうとしてある方、自宅マンションを買おうとされてる方は
必ず目を通しておいた方がいいと思う内容です。
月曜日発売の週刊ですので、読まれて無い方はお早めに。

話題は首都圏なのですが、
REITが自宅用に販売されるマンションを一棟買いしたり、
場合によっては売れ残りの区分所有をまとめ買いして賃貸に出し、
高い家賃を期待できていた東京中心部の賃貸物件が過剰になっている
という内容でした。

これまで人気エリアとされてきた地域が、
供給過剰で、軒並み、将来性が不安視されているのです。
この影響は大きな地方都市にもいずれ波及するはずだと思うと、
不動産投資の怖さを痛感させられてしまいました。

この対策として、
1.借りにくい人に高く貸す
2.借入しにくい物件を安く買い、条件を満たしたら転売する。
3.区分所有をリモデルし、短期間で転売する
などの手法が紹介されていました。

1の手法については、株式投資をされている方に、
同様の手法について伺ったことがあったのですが、
2の手法をとられている方の着眼点には驚きました。
自宅を探すときに「貸せるものを選ぶ」のは知っていましたが、
住宅ローンの仕組みを見抜くと、こういう手法もアリなんだなと
考えさせられました。

振り返って福岡のウチの物件を見てみると・・・。

1棟目は、明らかにREITとはバッティングしていません。
庶民地域であり、REITのターゲットとは収入レベルが違います。
それだと、投資地域として駄目なのか?というと、
この地域ならではの利便性を好む人もいますし、
競合相手は、努力しない大家さんが多いので、
工夫次第で、生き延びることもできそうです(笑)。

2棟目は、地域的にはREITともバッティングしています。
・・・が、入居対象者がREITとは異なっています。
ただ、こちらは目端の利く大家さんも多い地域なので、
安く買えていなかったら、苦戦しているかもしれません。
その分、入居者の満足度を上げる努力をしなきゃ!と思っています。

最近の株式市場を見ていると、素材関連株の値上がりが目を引きます。
いずれ小売価格に転化されるでしょうし、インフレもチラついています。
ただ、それが賃貸価格に反映されるのか?と考えると、
庶民の給与が上がって、好景気という空気もありませんし、
インフレと同じ割合で家賃を上げられる可能性は低いと思われます。

せっかく始めた不動産投資の足元をすくわれないようにするためには、
だんだん拡張はし辛い環境になってきているなと感じています。
去年の今頃は、まだまだいける気分だったのに、
1年で随分変ってしまうのですね。

とはいえ、投資をする以上、世の中の流れを無視する訳にもいきません。
私の周りの先輩投資家の方々を見ると、アンテナを高くたて、日々勉強し、
得られた情報から、自分はどう対策をとるのか常に考えてあります。
私は若輩者ですので、もっともっと勉強しなければ!と思っています。

|

« 入居のしおり | トップページ | 物件の魅力を考える1 »

コメント

読まれましたか。
1年前は、行け行けの特集記事だったように思います。
地価下げ止まりから投資のチャンスという感じで、個人のマンション一棟買いがどんどん進んでいるという記事だったような・・・・
1年でこうも変わるんですよね。
1年後は、さらに変わっていると思います。

どこまで先を読みきれるか、そしてどうやって現在そして将来を戦っていくかというのが勝負の分かれ目かと思います。

投稿: ムサシ | 2005/09/08 12:15

ムサシさん、不動産投資の今後がかなり怖くなりました~(汗)。
ここ数日のムサシさんのブログから発せられていた危機感が、
こんなに重いものだとは思っていませんでした。反省。

世の中の流れは確実に変ってきていますね。
不動産所得が雑所得になるとすると、
個人投資家も、進路の大幅変更をせざるをえませんから、
まさしく1年後は全く違う環境になっているのでしょうね。

作戦は常に状況を見ながらアップグレードする必要がありますね。
今回の特集は、よい気付きの機会を与えてもらったと感謝しています。

投稿: 三田 | 2005/09/08 12:39

私も昨日の勉強会の話も含めて「行け行けドンドン」はコワイなーと思いました。
それと、たったの1年でこんなにも様変わりするという変化の早さにも正直驚いています。

投稿: 撫子 | 2005/09/08 16:58

2と3をやっている人は、借り手より買い手を見つける方が簡単な人たちでしょうか?
1を狙った場合、供給過剰が続くと借りにくい人がいなくなるかも。

>インフレと同じ割合で家賃を上げられる可能性
バブル崩壊後も家賃は下落していない。
と言うのをよく耳にしますが、
そもそも家賃にバブルがありましたっけ?

>1年で随分変ってしまう
やはり、先んずれば…後るれば…でしょうか。

投稿: 風来坊 | 2005/09/08 17:25

撫子さん、そうですね。
変化のスピードは速いとも言えますが、RCCが不良債権を処理していた頃から考えると、去年が既に終わりに近く、ウチはギリギリ買えたにすぎないのかもしれません。
風が変ったのであれば、私達も頭を切り替えないと、大きなリスクを背負うことになるのかな?と思いました。

風来坊さん、コメントありがとうございます。
雑誌で紹介されていたのは、2はプロの投資家、3は業者でした。
とはいえ、これだけ新築が供給過剰なのですから、どちらも永遠に買い手を見つけるのは難しいでしょうね。
1は、水商売の人でした。ここはルートのある方以外は簡単には参入できない部分がありますよね。

バブルの頃は、私の周りでも「更新の時に値上げと言われた」と言っている友人がいました。バブル崩壊後・・・家賃は下がっていますよね。デフレで物価が下落した程は下がっていないというだけで。。。
これも供給過剰で、中心部の高い家賃のものが下がってくるとドミノのように波及しそうで怖いです。

必ずしも、先んずればいいことばかりではないでしょうけれど、人と同じ事をしていてもダメということは確かなのでしょうね。
今回の特集を読むと、危機感急上昇中!です(笑)。

投稿: 三田 | 2005/09/08 18:04

差別化を図っていかないとまずいですね。
同じ土俵に乗っていては痛い目にあいそうです。

でも既存の物件にできることって限られてきますよね。
出口戦略もまた考えておかなければならないのかもしれません。

投稿: ヒデル | 2005/09/08 22:16

株をやっているので、世の中の動きは分かっているつもりだったのですが、三田さんの記事を読むと自分の考えが甘いのかなあと思ってしまいました。
借りたくなるような部屋つくりと、自らの努力、情報をいち早く分析し、自分の物件への応用すること。これでしょうか。。。
あとは、仮に誰も借りなくなっても、資産として、土地が残るわけですから、自分で払える範囲内に抑えること。。。それが自己防衛策かな。。。
前倒し前倒しで、借金を返していくことを趣味にしようと思ったロバートでした^^

投稿: ロバート | 2005/09/08 22:50

さっそく 読んでみます。 2005年問題もあるし、うちのまわりなんか新築ラッシュ。  ペット と 学生仕様 で対抗しようと思うのですが、厳しいですね。

投稿: せき | 2005/09/08 23:07

不動産投資はやって本当に正解だったかどうか?この答えはいつ出るのかと思ってしまいますが・・・
自分達で、再生出来る力を今後つけていくことは強みになるのでは・・とも考えていますが、
今は欲しい気持ちと、もうしばらく待って、という気持ちとが混在していますね。

投稿: ぺっぺ | 2005/09/08 23:53

ヒデルさん、そうですね。
同じ土俵では勝負にならないと思うのです。
大きい資金は、どうしても画一的なことをしがちなので、私達個人は、物件周辺や入居者のニーズをくみとり、求められる要望になるべく低予算で応えるしかないのでしょうね。
ヒデルさんの工夫の数々をこれからも楽しみにしています。

ロバートさん、台風が大きかったので心配しておりました。
土地は残る・・・なるほど。
ウチの場合は土地だけあっても、怖いです~。
返済がありますから、何某かの収入をもたらしてくれないと。。。
私の場合は、顧客満足度を上げる方向で努力してみようと思っています。

せきさん、地域によって差別化の方法は全く違うように思います。
REITの影響が強いのは、家賃価格帯が高いものですので、競合相手をよく知り、相手にはできないであろう作戦で対抗するしかないのかな?と思います。
雑誌、是非読んでみてください。

ぺっぺさん、その答えはもっとずっとずっと先にならないと分からないでしょうね。
ただ、私の場合は、「やりたくてしかたなかった」時に、何とか無事に買えただけで、後悔はしていません。
あの時、行動していなかったら、一生後悔したと思いますので(笑)。
今は、入居者の方に、私の考えるサービスを喜んでもらえることを目標に歩いていってみようと思っています。

投稿: 三田 | 2005/09/09 10:49

不動産投資を始めて、まだ、1年足らず。この間、いろいろな事がありますね。最近は、逆風と思われることが多くなりましたが、いい意味で刺激があって面白いです。これだけでも不動産投資をして良かったと思います。
 

投稿: ガンタロウ | 2005/09/09 17:30

さすが、ガンタロウ先生は前向きですね。
私も不動産投資してみてよかったです。
こんなにも人の縁が広がっただけでも、私は幸せ者です。
数年前には、毎日色々なことに感謝してすごせるなんて想像もできない世界でしたから(笑)。

投稿: 三田 | 2005/09/09 18:22

はじめまして。
外資系投資ファンドでアセットマネージャーをしておりますが、個人ではまだ不動産投資をしていません。
これから始めようと思っていまして、改めて勉強を始めたところです。
この日経ビジネスの記事は興味深く読みましたが、さすが皆さんもチェックされていますね。
TBさせていただきましたので、よろしくお願いします。

投稿: なかざわ | 2005/09/24 00:13

なかざわさん、はじめまして。
コメントありがとうございます。
なかざわさんのブログも拝見しました。
さすがお仕事で携わってあるだけあって、
とても冷静で的確な指摘が多く、勉強になりました。
こちらこそ、今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 三田 | 2005/09/24 00:34

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/57419/5841536

この記事へのトラックバック一覧です: 日経ビジネスの特集記事:

» ヴィンテージマンション [続・好きなことを仕事にする]
本日の日経産業新聞の「マンションなるほどランキング」なるコーナーに、ヴィンテージマンションの中古流通坪単価ランキングベスト10が掲載されて居ました。古くて良質なマンションの呼び名として昨年春からメディアに登場したヴィンテージマンションの定義は「竣工当時...... [続きを読む]

受信: 2005/09/09 22:10

» マンションバブル [不動産 大好き!]
マンションバブルなんていう記事が日経ビジネスに載っていたらしいが、買っていない。(もう売ってない)聞くところによると、分譲会社が首都圏で新築マンションを建てまくり、それをREITがまるごと買って賃貸し、供給過剰になり、今度は賃料の値引きがはじまっている...... [続きを読む]

受信: 2005/09/12 18:37

» 不動産投資マネー地方へ(日経金融) [不動産マイスターへの道]
国土交通省が昨日発表した2005年の基準地価(都道府県が不動産鑑定士の評価に基づいて毎年7月1日現在で調査する不動産価格)によると、東京23区の住宅地で前年比0.5%、商業地は同じく0.6%それぞれ上昇しました。 全国平均では14年連続のマイナスですが、....... [続きを読む]

受信: 2005/09/24 00:40

» 隣人は投資ファンド [不動産マイスターへの道]
日経ビジネス9月5日号の「マンションバブル」特集をお読みになりましたか? 僕の会社でも結構話題になっていましたが、その中の「隣人は投資ファンド」という記事についてコメントしたいと思います。... [続きを読む]

受信: 2005/09/24 00:43

« 入居のしおり | トップページ | 物件の魅力を考える1 »