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2005/10/31

大家さん学びの会

土曜日は、大家さん学びの会へ行って来ました。
実は、先月もキャンセル待ちに滑り込むことができて、
参加したのに、ブログに書いた記憶がない・・・
はて?と、自分で見直してみると、
あの時、週明けの月曜日はうっちゃんとご飯の約束があって慌てていて、
翌日は、うっちゃんと初2人で食事だったせいか、まだPOWERに圧倒されてて、
・・・書くのをそのまま忘れてしまったようでした(汗)。

ご存知の方も多いと思いますが、学びの会って、
会場費の頭割り位の出費で、様々な大家さんの話を伺えるので、
毎回すごい人気で、今まで申込すらできた試しがなかったのです。
それが、偶然にも2ケ月続けて参加でき、
ちょっと、自分の強運(笑)に驚いています。

先月は、圧倒的に男性ばかりでしたが、
今回は女性も多く、ちょっと華やか(笑)。
しかも、学びの会の主催者の一人で、
私の大好きなエミゾウさん(女性)のレクチャーも聞けて大満足でした。

このエミゾウさん、不動産投資に興味があって、
宅建も持ってるし、転職しちゃえーと、勤めていた会社を辞め、
失業保険をもらう傍ら、内装の技術者講習などを受けたツワモノ。
丁度、不動産屋さんに入って1年経ち、
現場で見た、最近の不動産市況や、
入居ニーズに合わせたリフォームのコツを伺いました。

その後のグループ・ディスカッションでは、
一括借り上げ業者との厳しいトラブルを終えたばかりの方のお話を伺い、
あの制度や借地借家法との兼ね合いで、
オーナー側にどれだけリスクがあるのかを教えていただき、
とても勉強になりました。

また、ゴミ問題で悩む大家さんが多く、それぞれの対応を伺ったり、
行政や警察に動いてもらうためのノウハウなどを教えてもらいました。

ここに参加される方は、年齢層も様々ですし、
実際に物件を持つ方から、これから投資を始めたい方まで幅広く、
とても勉強になります。
サラリーマンの方が参加しやすいよう、月に1度、週末に開かれています。
11月は会場がとれていないので、開かれるかどうかは微妙だそうですが、
興味のある方は、一度、参加なさってみてはいかがでしょうか?
(・・・って書くと、また、競争率が上がってしまうのですが・・・)

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2005/10/28

どうしましょう?

2軒目の北側の空室に、早速、1件問い合わせがありました。
物件から歩いて2分の所にある、インドカレー屋さんの法人契約。
店員さんの寮にするそうなのですが、多分、外国の方。

私自身は、法人契約であれば、まあまあ、アリかな?
とも思ったのですが、冷静になって考えると、
入居者の反応がちょっと気になります。
特に女性は・・・ちょっと嫌だって人もいるのかなー?!

最終的には入居者の人柄にもよる気がしますが、
法人契約となると、人が入れ替わっても、
却って、チェックのしようがありません。

ただ、外国から日本に来て、住むところもないとなると、
本当に気の毒だとも思うのですが。。。

こういう場合の対応、皆さんなら、どうされますか?

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2005/10/27

消費者物価指数、上昇?!

先日、日銀の量的緩和の解除をする指標として挙げられていたのが、
消費者物価指数が、今後、継続的に強まるか?という点でした。

これに関連したニュースとして、
大手企業のボーナスの平均額が過去最高となったと報道されていました。
うーん、すごいですね。

私自身はあまり実感はなかったのですが、
株式相場を見ていても、小売関連で継続的に強いものが多いので、
某大手百貨店に勤めるママ友達にメールで聞いたところ、
かなり個人消費が回復してきているのが分かるそうなのです。
しかも、彼女の冬のボーナスも前年比増額が決まっているのだとか。。。

先日、WBSでも、
2夜連続で、エルメスとカルティエのトップへインタビューをされていましたが、
両社とも、
今年に入って、日本の個人消費が強くなってきており、
これに合わせて、今後、店舗の拡大等を予定していると言われていました。

私の知らないところで(苦笑)、強まっている個人消費。
こと、ボーナスに関しては、夏より冬のボーナス増額の方が、
財布の紐が緩みやすいことは、経験者なので分かります(汗)。。。
年末は、何かと行事も多いですし。

・・・となると、消費者物価指数が前年比プラスになるはずですよね。
まあ、ちょっと原油価格は落ち着いてきているようですし。。。
継続的にプラスになるのかは分かりませんが、
世の中、そんなに景気がいいのねー(笑)というのが正直な感想です。


もっと驚いたのが、昨日の日経の19面の不動産ファンドの記事。
REITやその他の私募ファンドなどが、
一般の不動産物件の利回り低下のため、
最近では、ゴルフ場やレジャー施設への投資を加速しているとか。

・・・うーん・・・バブルの頃の記事を読んでいるようです(汗)。
しかも、記事は実態より遅れますから、既に過熱している可能性もあります。
・・・なんだか、大丈夫なのー?と思ってしまうのは、私だけでしょうか???
・・・そして、ウチのボーナスは増えるのでしょうか???(笑)

実際、量的緩和の解除からゼロ金利解除への流れまでには、
数々のハードルがあることは、このみずほ総合研究所のレポートを読むと、
よく分かります。
また、政府と日銀の政策のせめぎあいについては、
NIKKEI NET EYEの解説を読むとよく分かります。

私、個人は来年早々にも金利が上がってくるのかと怖くなっていましたが、
よくよく調べてみると、ことはそんな単純なことではないのですね。
撫子さんのコメントの意味が、やっと少し理解できました(汗)。
もっと、勉強しないと~!

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2005/10/26

福岡の賃貸需要2

全国賃貸住宅新聞に掲載された福岡の賃料変化について
昨日、コメントを頂きましたので、ちょっとグラフ化してみました。

今回、記事の大きな流れは、単身者は中心部へ集まり、
ファミリーは西部中心に郊外へ移動しているのが分かるというものでした。
・・・ですが、記事は、細かい数字を基準に書かれているようで、
グラフ化してしまうと、書かれているような現象が読み取れません(汗)

まずは、福岡都市圏を見てみると、
新築が多かったのか、今年5月まで高めの家賃設定で募集していることや、
秋から新春にかけて、マンションが多く供給されているのが分かります。
gp002

これに対し、西部地域は、
去年の9月頃に新築が多く供給されたのかな?と思う募集家賃になっています。
gp004

もっと地域毎に比較してみれば、違う面が見えるのかもしれませんが、
新聞に載っていたデータだけでは記事と同じ内容は読みきれませんでした。

ただ、西部地域へのファミリーの移住が進んでいるのは確かなようです。
数年前に、叔母の一人がこちらに一軒屋を買ったのですが、
高速道路が完成し、中心部への車の移動が格段に早くなったとの事。

私が福岡にいた頃から、西側が人気だったとはいえ、
海に近づけは近づく程、道が狭くなり、よく渋滞していました。
また、電車も、地下鉄の範囲まではまだいいとしても、
その先は、通勤に便利とは言い難く、
地下鉄エリアには一戸建てを買えないけれど、
西側に一戸建てを買いたいファミリー層が家を建てている位でした。

ところが、前回、帰省した時に、物件の下見に行くと、
駅前の再開発が済み、道路は完成し、街がピカピカしています。
不動産屋さんに聞いても、周囲にきいても、
「今は、西側がきてる!」というのが統一した見解でした(笑)。
もちろん、遠いのにも限界はあるようですが。。。

まあ、先日の福岡の地震で被害が大きかったのは中央区と、
この西側だったので、どこでもいいわけではありませんが、
ファミリーが集まる要素があるのは確かなようでした。

・・・実は、今年の5月にあった県の説明会、
私は遠くて参加できなかったのですが、
「特定優良賃貸住宅・高齢者向け優良賃貸住宅」の資料の中に、
>福岡県では、子育て世帯向けの賃貸住宅(3LDK)が
>著しく不足しており、良質な賃貸住宅の供給が求められています。
として、
県が建築費の一部や入居者への家賃補助をする制度があります。
・・・このグラフだけ見ると、3LDKの賃貸住宅も結構あるみたいですね(汗)。

福岡の場合、
ファミリー向けのマンションは、かなり手ごろな値段で買えますし、
オーナーとしては、中々運営が難しそうだなーと改めて思いました。

****************************************************
福岡都市圏:中央区、博多区、東区・東部、早良区、西区・西部、
        城南区、南区・南部 の集計
MS:マンションの略
AP:アパートの略

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2005/10/25

都市再生機構の「楽隠居」

賃貸住宅を運営していく上で、
今後、無視できなくなるのが高齢者への対応ですよね。
私も、都心で物件を探していた時期は、
高齢者向け優良賃貸住宅制度などについても勉強し、
担当部署に電話をかけて、ヒアリングしたこともありました。

高齢者が賃貸物件を借りにくい現状で、
都市再生機構が開発したというのが「楽隠居(リンク先の一番下)」。

environment2_item2_plan4

普通のファミリー向け賃貸物件の2LDK等の1室(6帖)を、
寝室部分と可変性のある水回りに改造するのだそうです。
これは、既についているバス、トイレとは別です。
介護の進行に合わせて、トイレにしたり、お風呂にしたり。。。
可変性のある楽隠居ユニットの説明はココをどうぞ)

この楽隠居ユニットを、昭和50年代に建てられた物件を
中心に改修していくとか。。。
・・・それって、建物にエレベーターついてる?
楽隠居の居室まで、車椅子で移動できるの???

・・・なんだか、発想がとてもお役人的だと思ったのは、
私だけでしょうか???

しかも、改修費用の約350万円は、入居者負担。。。
一括払いにするのか、家賃上乗せで分割払いにするのか、
今後詰めるとのことですが、相手が高齢者となると、
分割払いの場合、回収できるのか?や、
退去後、次に入居したした人から費用をとるのかなど、
かなり問題点が多い気がするのですが・・・。

民間の賃貸住宅でも、
こういう費用を表に出して請求することは考えられませんし、
ましてや、民間より、
入居が難しい家族を支援すべきだと思うのですが。。。

高齢者向けの賃貸事情も、二極化していくのでしょうね。

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2005/10/24

資産の入れ替え

最近、他の方のブログなどや、全国賃貸住宅新聞を見ていても、
資産の入れ替えを考えるオーナーが増えているようですね。

これまで、私の周りでは買いが主流でしたが、
銀行の融資姿勢の変化や、金利上昇への準備として、
手持ちのイマイチ物件から手放したり、
高く売れる内に売って、一旦、キャッシュにしておき、
別の物件を吟味して購入準備など、
それぞれのスタンスで、調整されているようです。

逆に考えると、
今、低い利回りで売りに出されている物件というのは、
そういう資産の入れ替えをしようとしている方の、
イマイチ物件が多いのかもしれません(汗)。

去年までは、ローン返済に行き詰った売り物も多かったのに、
たった1年で、市況は大きく変化しているようです。

そういうこともあってか、
最近、買われている方の視点を伺うと、
インカム狙いよりも、キャピタルを得られるのか?
という視点で物件を選別されているようです。

ですので、今売りに回っている方が、
将来発生するかもしれないキャピタルを逃しても、
今、売ろうとされている背景を見極められるだけの力は必要ですね。

今後のことを考えると、お金を借りるなら、
なるべく早く銀行から借入れしておくべきと言えます。
買い手が借りにくくなることを考えると、
売りたい人は、今の内に売ってしまう。
だから、私の周辺でも動きが加速しているのかもしれません。

もちろん、返済をしながら、
市況を見ているオーナーも沢山いらっしゃいますが。

不動産投資家は銀行の動きに目を凝らし、
銀行は日銀の動きに目を凝らし、
日銀は、消費者物価の動きに目を凝らし・・・。

巡り巡ると、結局、
自分の身の回りで、気付ける変化は沢山あるのかもしれません。

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2005/10/21

管理会社からの提案

先日の続きです。

あの後、管理会社から、
南側の最後の空室も入居者が決まったと連絡がありました。
残りは、北側の空室3つのみ。

これに対する対策として、管理会社からの提案は、
敷金を減らして、家賃を上げる方法でした。
店頭で、この物件のレベルの家賃を選ぶ入居者にとって、
悩む原因の1つが、引越し費用などの一時金の大きさ。
これをクリアするための手法です。

本で見たことがありましたが、
「そっかー、その手があった」と、思ってしまいました。

管理会社からの提案を元に、
私達の方から、選択肢を増やす提案をしてみました。

1. 現行家賃+3,000円 敷金1ケ月

2. 現行家賃+5,000円 敷金なし
  (最悪1000円引きまで検討する)

店頭で、入居者の懐具合に合わせて選択してもらう方法です。
確か、この方法もどなたかの本で見たような気がします(笑)。

但し、条件としては、2年以内に退去した場合は、違約金をとる。
これだと、2年いてもらえれば、
現在の敷金10万円レベルと変わらなくなります。
まあ、入居時の仲介料と広告料はウチの持ち出しになりますが、
敷居が低くなることで、入居につながるなら、長い目で見て、
悪いプランではないと判断しました。

3室の空室の内、どちらの選択が多いのか、ちょっと楽しみです♪

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2005/10/20

管理会社の変更3

先日の続きです。
管理会社から電話があった後、一度は電話してみたのですが、
義妹がつかまらず、そのままにしていたら、
先週、電話がかかってきました。
週末に、いよいよ契約するつもりなので書類を見て欲しい
というものでした。
もちろん、ウチとは違う管理会社Bの方です。

話を聞いてみると、彼女の悩みは、
・査定家賃が、現家賃より1割程度安い
・敷金0で募集し、家賃の一部を将来の補修費用として
 この管理会社が毎月預るシステムでは、資金活用できないし、
 長期入居者の積立が高額になってしまう可能性がある。
・管理費用が8%(←交渉して5%に)
・清掃その他の費用が高い
というものでした。

迷っているのなら、丁度いいので、
管理会社Aに競わせてみることを提案してみました。
彼女は弟と相談し、契約時期を1週間先延ばしし、
先週末、管理会社Aへ行ってみたそうです。

その後、義妹からの電話では、
すっかり、管理会社Aにしたい!に変わってしまってました。

何故か?
管理会社を変えていない今の状態で、
実際に、現状の家賃で1人入居者を決めていたから。。。

うーん、中々やるじゃない(笑)。
まあ、営業戦略の一つではあるのでしょうけれど、
やる気が感じられますし、
家賃を下げなくても決めた実績は評価できます。

し・か・も・・・弟と2人で、
「ウチのと姉貴のトコのと、両方満室にしてもらわなきゃ、
 両方とも管理会社を変える!」と宣言してきたとか(笑)。
22室+14室・・・数の論理で、多いほど効果があるかも???

同じ管理会社に決めた暁には、
ウチの物件の分もまとめて、はっぱをかけてくれるそうです。
・・・ねー、A社に決めて~。私からもお願い!(笑)

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2005/10/19

量的緩和解除予測による金利上昇

ムサシさんのブログが顕在なら、
ムサシさんが書かれたネタだったはずで、
私はそれを読みながら、「ウチはどーしよ?」と考えればよかったのに、
自分で問題を整理しなくちゃいけないなんて(←コラコラ)。。。

昨日の日経 7面に、
「個人向け金利、じわり上昇」という記事がでていました。
先日の撫子さんのブログにもあった、
日銀の量的緩和解除が早めに実施されるのでは?という観測があり、
国債や住宅ローンの金利が上昇している というものでした。

・・・やっぱり?今回の日銀総裁の会見で、
「そろそろ、量的緩和やめるねー」
という印象を受けた人が多かったようですね(涙)。

一昨日は、グリーンスパン氏が日銀の招きで来日され、
今後のアナウンスメント手法などアドバイスを求めるものと
言われているようです。

ちなみに、ここ6ケ月の長期金利はこんな状態です。
kinri2
(出典:DreamVisor.com)

アパートローンなどの金利は、
この長期金利をベースに各行が決めますので、
どこの銀行でも上昇傾向だと思われます。

短期でみると、急に上がっているようにも見えますので、
5年間の長期金利の推移を見てみると・・・
kinri3
(出典:DreamVisor.com)

どちらにしても、上昇傾向であることは否めませんね(汗)。
・・・まあ、ウチが最初に買い逃した物件を買っていたとしたら、
去年の6月でしたので、金利水準はかなり高めだったんですねー。
こればっかりは、時間が経ってみないと分からないことではありますが。

ウチの借入は、とりあえず、固定期間があるので、
直ぐに影響はでませんが、変動で借りている人は厳しいですね。
2001年に導入された量的緩和が、
年末、若しくは来年早々に見直されるとなると、
ゼロ金利政策の転換時期までは決まっていないとしても、
将来的には、どう考えても金利は上がるしかありません。
・・・ううう・・・

先日の日経ビジネスの記事からすると、
借入金利上昇に以外に弱いREITが、
首都圏の不動産の価格高騰と、賃貸料低下で、
トリプル・パンチを受け、物件を売り始めることを懸念する人もいます。
まあ、当初は、出遅れたファンドが拾っていくのでしょうけれど、
市場の流れが変れば、後発ファンドほど、金利変動は厳しいはず。
急速に下落はしないかもしれませんが、
バブル崩壊の記憶がある人にとっては、逃げも一手と考えられますし。

そうなった時・・・借入金利が上昇していても買い時とみるのか、
今の保有物件の収益を繰り上げ返済用に回すのか、
それぞれの戦略が問われるシーンがでてくるんだなーと、
考えさせられました。

ん?キャピタル狙いの売りなら、今がチャンスってこと?
キャッシュさえあれば、REITの売りを拾えるチャンスもあるのかも?
・・・でも、ウチは2軒しかないんですもーん(涙)。
インカム・ゲインが無くなるのも嫌だし。。。
金利上昇に備えて・・・本当にどーしよう・・・?(汗)

****************************************************
<参考>
長期金利について:ココ(←原則論として読んでください)
量的緩和について:ココココ
アラン・グリーンスパン氏:ココ

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2005/10/18

またまた領収書の整理

すっかり秋が深まってきましたね。
関東地域に台風が近づいていると聞いても、
夏の終わりのように、「危険」を感じるというより、
「へぇー」というカンジだったりします(笑)。
もちろん、自然災害は侮れないのですが。。。

私はスケジュールなどを、
リビングのカレンダーに書き込むのですが、
職場と違い、日常はカレンダーを意識して見ません。
ですので、書いてたくせに「うっかり」も多発しています。
・・・はっきり言って、意味ナシ。
うーん、来年は改善策を考えよう!
(↑今年は変更の予定ナシ・苦笑)

で、昨日、カレンダーを見ていたら、
今更ですが、10月も半ばを過ぎ、11月も目前。
年末が控えています。。。
・・・ってことはですよー、
確定申告前に整理すべきものが・・・あはははは・・・(汗)。

2棟目購入前に、整理したっきり途中で止まっています。
はぁ~。今日も雨だし、CDかけながら領収書貼りやります。
・・・昔は、こういう整理得意だったのになー。
何時から、こんなに怠惰になっちゃったんだろう???

いかん。いかん。
はい!今から取り掛かります~!

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2005/10/17

北側の部屋と南側の部屋

日本人って、今も、やはり南向き志向が強いのですね。
欧米では、南向きだと日差しが強く、
家具やカーペットが焼けるので好まれないと聞きますし、
日本であっても、北向きの部屋=暗くてじめじめ 
という訳でもないと、私は思っているのですが。。。

実際、実家の父の書斎が南向きなのですが、
福岡の夏は暑くて、この部屋にはいられません(汗)。
冬は部屋の奥まで日が入るため、フローリングが焼けてしまい、
去年は張替えました。。。
まあ、福岡は日本海側ですので、冬もかなり冷え込むので、
冬に日が入るのはありがたいことではあるのですが。。。

北側の子供部屋育ち(笑)の私は、向きには拘らないのに、
たまたま1軒目の2棟建ては、両方とも南向き。
2軒目も基本的には南向きです。
・・・そう、北向きの部屋も4室あるのです。
ここは、22室中、現在空き4室。
その内、3室が北向きで、1室が南向きです。

管理会社の人から電話があり、
北向きの部屋に関して、交渉してみてくれないか?と、
聞いてきた人がいたそうなのです。
条件についてはダンナに話したいというので、私は聞きませんでした。
(最近、こういうのには抵抗しないことにしています)

うむむむむ・・・ただでさえ、安めなのに、更に値引き?
まあ、ちょっとならいいんだけど。。。

ここの物件、購入前なども含めると、何度か足を運びましたが、
昼間に人がいる気配がないのです。。。
それでも、北側は嫌なのか、ただの交渉の道具なのか・・・

部屋は狭めですが、立地がいいだけに、安く借りられたら、
私だってラッキーだとは思います。
問題は、入居者の質ですね。。。

ここの管理会社、保証会社の保証さえつけば、
入居者をウチに確認もしないまま決めてしまい、
常に、事後報告です。。。
うーん、前オーナー式かもしれませんが、
いずれは、こっちが主導権を握らなくちゃー!と思っています。

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2005/10/14

こんなサイトもあるんですね

全国賃貸住宅新聞・・・相変わらず読み込めていません(汗)。
新しい新聞が来て、
「あれ?もう1週間たったっけ?先週分読んでない~!」
という繰り返しです。。。いけない。いけない。

そうやって、ナナメ読み(汗)していても、
やはり、専門紙だけあって、他ではお目にかからない事も
沢山目にすることができ、感心するばかりです。

今日は、新聞にのってた、こんなサイトを覗いてみました。

口コミで、20代、30代に人気がある不動産物件サイトだそうです。
2年半前くらいから、
若手が「おもしろい」と思った物件だけを紹介してきたそうで、
オーナーが持ち込んでも、若手に気に入ってもらえないと、
掲載してもらえないのだとか。。。(汗)。

言ってみれば、不動産物件のセレクトショップ。
雑誌感覚で紹介していて、成約率は高いとも書かれていますが。。。

うーん、私が部屋を借りたいと思っていて、このサイトを見たら・・・
項目は中々面白いけれど、写真はイマイチかなー?
ピントがあってなかったり、写真が暗いのが多いのが残念です。
雑誌風とはいっても、全般に、もう少し洗練されるといいかな?
という感も否めません。。。

ただ、確かに、普通の情報サイトなどには見られない、
遊び心のようなものは刺激されますね(笑)。
この部屋なんて、
部屋よりベランダが広いし(笑)。
やってみたいことがある人には、うきうき♪できる空間かもしれません。

こんな建物も面白いですね。
この部屋だったら、私もペットと2人暮らししてみたいかも?
と、思ってしまいました。

新聞には、「必ず足を運んで確認し、コラムを書いています。」
と書かれていた割には、写真のないものもありますので、
ちょっと、???な部分もありますが(笑)、
物件の売り込み方には色々あるなーという意味で勉強になります。

お時間のある時にどうぞ。

***************************************************
ここから下は、夕方追加しました。

このサイト、面白いのはコッチ(サイトの右下)の方のようです。
東急ハンズの歩き方 1~4
ビンテージ壁紙 1、2
一軒家を借りて、アットホームなカフェ始めよう 1~3
ペンキ塗り体験の巻 
などなど・・・うーん、こちらは若者に受けそうな企画です。
なるほど。なるほど。
サイトもよくよく見ないで判断してはいけませんね。反省。
こちらの特集の写真はぐんといいので、ご覧になってみてください。

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2005/10/13

管理会社の変更2

この週末、以前書いた義妹のトコに関する電話も入りました。

弟と義妹が行ったのは、
その地域で学生が入りやすそうな賃貸専門の客付会社2社。

その内のA社は、ウチの2棟目の管理会社でもあります。
弟達が行った時、店長らしき方が応対されたらしく、
どの質問にも無難な答えばかりで、
最終的に「満室にできると思いますか?」と聞いてみると、
「最近は、賃貸業界が厳しくて、満室経営は中々難しいんですよ」
との答えが返ってきて、二人はがっかりしたと聞いていました。

それに対し、B社の方は、やる気満々の担当者。
自分達は、こんな方法で募集します。
学生に対しては、何時から活動を始めます。
・・・などの具体的、かつ、積極的な話を聞かせてくれ、
最終的な質問に対しては、
「まかせてください!」と熱い意気込みを聞かせてくれたそうです。

どちらに決めるのか迷いながらも、
2人の気持ちは、やはりB社に傾いていたようです。
というのも、結局は担当者との相性が一番。
「問い合わせの方、どうなってる?」と気軽に聞けると、
オーナーも気分が随分楽だと思うのです。

・・・ただ、改めて、幾つかの本を読んでいて考えさせられたのは、
必ずしも、いい話だけをする管理会社が客付けに強いとは限らず、
場合によっては、
他社に比べて高めの家賃設定でオーナーをつり、管理契約を結ばせ、
結果、高い家賃設定で顧客が見つからないまま半年程経って、
オーナーがじれて「家賃を下げる」と言うのを待つ確信犯の会社もある
・・・ということでした。

弟達にもその話だけは伝え、9月中には決めるつもりだと聞いていました。

・・・あれから、約1ケ月。
ウチの管理もしているA社の(ウチとは別の)担当者から電話があり、
「その後、どうなっているのでしょうか?」と、突然問い合わせが。。。
私が事情を話すと、
弟達が来た日、内覧の案内があって、店長に代理をしてもらったが、
本当の担当者は自分であり、店長の慎重な話は最もではあっても、
自分は客付けできる自信があった。是非、もう一度お話したい。
・・・と、私に熱く語りかけます(苦笑)。

・・・そうはいってもね・・・
もう1ケ月もすぎているのです。
フォローの電話を入れるなら、弟達が来た夜なり、翌日なり、
幾らでもチャンスはあったと思うのです。
弟達に電話をするのは構わないけれど、契約終わってたら、後の祭り。

私は営業経験はありませんが、
こういう対応には苦笑するのみです。
店長も店長。担当者も担当者。
うーん、やっぱり、B社で正解だったのでは?と思った週末でした。
・・・って、ウチの管理会社としてどーなの?!(汗)

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2005/10/12

色々あった週末2

心は千路に乱れていたものの、土曜日は楽しい1日を過ごしました。
北海道から、大家さん仲間のchobbyさん夫妻+チビちゃんと、
わざわざ自分まで出張を入れて合流されたゴックさんと同僚の方と、
青山のこどもの城で集合しました。

「せっかくの上京なので、お会いできないでしょうか?」と、
ご指名がありましたので、ご指名のあった方、数人に声をかけた所、
大御所(公開していいか確認するの忘れました)まで登場してくださり、
こどもの城のベビールームに、物件写真を広げ、
不動産投資について熱く語る、怪しい集団の登場となりました(笑)。

ホント言うと、ウチのチビ以外は赤ちゃんでしたので、
もっと落ち着いた場所でもよかったはずでしたが、
何しろ、ウチのチビが落ち着かない(汗)ものですから・・・。
皆さま、ご協力をありがとうございました。

Chobbyさんは若くてしっかり者。
不動産投資のきっかけは、結婚前の奥様が競売で区分所有物件を購入した事だったそうなのですが、今じゃ、すっかりご自分が不動産マニアです(笑)。でもって、身の回りのことは、てんでダメ(笑)で、奥様まかせなトコが、見ていて微笑ましかったです。

ゴックさんは・・・ダイエットしたそうなのですが、「!?」・・・自己申告がなかったら、分かりませんでした(汗)。次の機会を楽しみにしてます(笑)。

ゴックさんの同僚の方は、最近、不動産投資を志されたそうなのですが、周りがあまりにマニアックで・・・完全に引き気味でした(笑)。今後の課題は、家族のモチベーション!大変ではありますが、是非、頑張ってくださいませ。応援しています。

今回、たまたま、同じ5ケ月の赤ちゃんが2名。
どちらも可愛い女の子。
ウチのチビに、「成人した時に、物件沢山持ってる方にしよう!」と囁いた悪い母親は私です(笑)。

私はチビに昼寝を促すため、お歌のコーナーや、
FC東京主催の幼児用サッカー教室などに連れて行きましたが、
ますます、興奮状態。。。
一向に昼寝をしてくれないチビに翻弄され、
私は、中々じっくりお話できませんでしたが、
他の皆さんは楽しんでいただけたようですので、
ホッと一安心しました。

お忙しい中、時間を割いて頂いた、大御所各位、
上京に合わせて声をかけてくださった北海道組(?)、
本当に楽しかったです。ありがとうございました。

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2005/10/11

色々あった週末1

なんだか、すごいタイミングでココログがメンテ(9時-16時)だったので、
今日は更新が遅くなりましたし、コメントもできなかったと思います。
申し訳ありません。

この週末は色々なことがありました。
事情をご存じない方のために説明すると、
こういう本が発売になって、R・キヨサキ氏の本はフィクションだった?
という話題でもちきりになったのです。

当初は、
体験記だと思っていた分、どこまでが実話なのか?という疑問や、
「金持ち父さん」シリーズはCFゲームの販促本だったのか?と嘆く声、
・・・様々でした。
私個人のスタンスとしては、ことの真偽はともかく、
去年出された数冊を読んで、私個人が疑問に思っていたことの謎が
少し解けた気がする・・・というものでした。

暫くして、お友達からのメールで、
某社のサイトが大荒れになっているのを知りました。
ちなみに、キヨサキ氏の日本窓口のサイトではありません。
この会社は、キヨサキ氏の言葉を上手に使い、
キヨサキ氏のものも含めセミナーや学習ソフトその他を販売している会社でした。

・・・ですので、顧客のクレームに対し、真摯に対処できたはずなのです。
ところが、ワンマン経営なのか、稚拙さが前面にでる対応を繰り返し、
収拾がつかないところまで追い込まれてしまいました。
今回、沢山のファンを持つブロガーを一人失い、沢山の潜在客を失いました。
一番苦悩しているのは、状況を打開できない部下なのかもしれません。
私もこういう上司に悩まされた経験があったものですから・・・。

「ピンチこそ最大のチャンス!」
これが沢山の成功者の本を読んで学んだ結論です。
顧客(相手)の話をよく聞き、不満の原因がどこにあるのかを推察し、
誤解があれば解き、誤りがあれば誠意をもって謝る。
そうした態度が、顧客の信頼を生み、根強いファンを作る。。。
今回のことは、そういう意味でとても考えさせられました。

考えをまとめたくて、数冊の本を読んだのですが、
この本に、こんなことが書かれていました。
>成功するには、人を動かせなくてはならない。
>そしてそれには、プライドを捨てることが必要となる。
>いかにプライドを捨てることができるかは、
>成功するための最初の関門であるといえる。
(中略)
>田中角栄が天才的なのは、まさにこの点である。
>頭を下げなければならない局面がきたら、すぐに下げる。
>当たり前のことのようだが、これがなかなかできない。
>頭を下げることに何となく抵抗感を覚えるという人は、
>どこかにコンプレックスがあるということだ。
>頭を下げることは「カッコ悪いこと」ではなく、
>むしろ「カッコいいこと」と思えなければ、
>ネットワークはつくれないと知るべきである。

・・・田中角栄氏の政治手法への賛否はともかく、
田中氏がとても愛された政治家だったことを私はこの本で知りました。
鈴木宗男氏とは対照的に。。。
ネットワークを恐怖と権力で動かすのか?人間的魅力で動かすのか?
そういう視点で考えると、とるべき選択肢は自ずと見えてくると思います。

奇しくも、金持ち父さんの言葉とされるものに、こんなのがありました。
>人間は言葉だ。
>最終的に人間が持っているのは言葉だけだ。
>言葉がよくなければ、その人自身もよくない。

私は、成功のためというより、
この1年、私のブログを支えてくださった方々に、沢山の感謝をこめて、
今後も大事に言葉を使い、誤った時にはきちんと謝罪をしていこうと、
改めて思っております。
今後ともどうぞよろしくお願い致します。
今日はすっかり長くなって申し訳ありません。

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2005/10/07

発見しました!

先日、芳香剤の話題を書きましたが、
私の先入観で書いてしまっていたことを知って、反省しました。

というのも、どうも「100円ショップ」って奥が深いらしい。。。
という情報を得たからです(笑)。
考えてみると、私の「100円ショップ」のイメージは、
業界最大手のダイソーのもの。
ウチの近くの駅の周りには、ダイソーが2店と、ダイエー系1店、シルク1店
がありますが、商品に多少の違いはあっても、同じイメージでした。

ところが、業界2位のキャン・ドゥのサイトで、
「和の香りの蝋燭」というのを発見!
思わず、「ということは、洋風の香りのキャンドルもあるかも?」と、
早速、他のお店にも行ってみることにしました。

近場で探したところ、業界3位のセリアが2つ先の駅にあることを発見!
入り口の辺りでの印象は、ダイソーと変らなかったのですが、
よく見てみると、結構、こだわった品揃えです。

ダイソーの商品配置は、雑然としている印象ですが、
ここは、ファイル1つとっても、
「安ければどんな柄でもいい」ダイソーとは違い、
「私達が選んでみました」的な品揃えです(笑)。
陳列棚の高さも低めで、見通しがきくし、こぎれいなのです。

DVC00099
DVC00100

アイボリーやチョコ色のタオル。キッチングッズもカラフルでかわいい!

そして、発見しました!香りのキャンドル!
DVC00096
なんと、2コで100円です!
素晴らしい(笑)!
香りも芳香剤とはダン違いです(笑)。
私が買いたかったバニラの香りは、
やはり人気で、残り1つになっていました。
でも、円錐型に固めたお香のバニラも発見。
これも、中々いい香りです。


・・・結局、こんなに買ってしまいました(笑)。
空室は4室です(笑)。はい。
PICT3763

お店が変ると、品揃えって、こんなに変るんですね。
ダイソーで、私が見つけられなかっただけかもしれませんが。。。
今回のお店は、100円ショップというより雑貨屋さんにいる気分になれるお店で、
「本当にこれ、全部100円でいいんですか?」と聞きたくなるものもありました。
セリア、お勧めです!

近々、キャン・ドゥにも潜入してみるつもりです(笑)!

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2005/10/06

高い賃貸物件

全国賃貸住宅新聞を見ていたら、
今、こんなサイトが出来ているんですね。
ここは、15万円~200万円の高級賃貸物件専門に紹介するサイトだとか。
しかも、人気エリア10区に絞った物件のみ。

田舎モノの私は、この10区の人気エリアに興味津々です(笑)。
・赤坂・六本木エリア
・麻布・広尾エリア
・原宿・表参道エリア
・白金・高輪エリア
・恵比寿・代官山エリア
・ベイエリア
・四谷・番町エリア
・松涛・上原エリア
・駒沢・自由が丘エリア
・学芸大・中目黒エリア
・・・見事に、東京の南東揃いですね(笑)。

最初は、物件のパノラマ・ビューなどをみて、
私も、気分だけ「エグゼクティブ」気分を楽しんでみましたが(笑)、
冷静に見てみると、結構、空室が多いんですね。。。
2003年に建ったもので、私がチェックしたページで7室。。。
まあ、ずっと空室だった訳ではないのでしょうけれど。。。

御殿山の名前がついた物件も、今月から入居開始で、
この成約率って・・・と、同じ大家さんとしては(レベルが違うけど)、
心臓が痛くなってしまいました(汗)。

試しに、(完全に遊んでます)
千代田区、港区、渋谷区、目黒区のエリアで、
100万円以上の物件をチェックすると、15軒ヒット!

一番高かったのは、
元麻布の2002年6月築 4SLDK、267.35m2 1階部分で、月210万円!
1年間空室だと・・・こ・怖すぎます。。。
まあ、「借してもいいけど」位のお金持ちがオーナーなのでしょう。
・・・じゃなきゃ、怖すぎますものね(汗)。

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2005/10/05

こんな風になりました

2棟目の外壁塗装が終わり、塗装屋さんから写真を送って頂きました。
こんなカンジです。
ap006
(普通の写真をスキャナーで取り込んだので画質が悪くてすみません)

こちらの方が色がわかりやすいかもしれません。
ap007

やはり、色を塗ると、かなり明るくなるんですね。
母が植えてくれたお花とも色が合いそうなので、
随分、印象がよくなったなーと自画自賛しております(笑)。

購入以来、満室が続いているアパートなので、
今後もよろしくお願いします!という気持ちでいっぱいです♪

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2005/10/04

学生の入居ニーズ

昨日、お昼ごはんを食べながら、TVで「いいとも」を見ていたら、
たまたま、「大学生が一人暮らしに優先するもの」ランキングを
やっていました。

それ(エイブル調べ・男女共通)によると・・・
1位 バス・トイレ別
2位 フローリング
3位 駅・コンビニに近い
4位 エアコン完備
5位 2階以上
6位 広さ
7位 日あたり
8位 角部屋
9位 オートロック
10位 洗濯機置き場が室内にある

・・・ウチの2棟目で一番ネックと考えていた狭めの1R。
学生にとっては、そんなに敬遠する理由にならないと知り、
ちょっと「へぇ~」ってカンジでした(笑)。

それから、男女共通なのに、
1位が「バス・トイレ別」というのにも、ちょっとびっくり!
男子学生でも、結構、気になることなんですね。
2人以上で暮らす場合には分かる気がするのですが、
1人暮らしで、この項目が1位なんだ・・・。
ちょっと、トレンドについていけてない私(笑)。

きっと、バブルの頃の同じアンケートだったら、
「新築」だとか、「駐車場完備」「眺望」なども、ランクインしていたのでは?
・・・なんて思ってしまいました。

ウチの学生向け物件は、今のところ、4位までクリアしていますが、
差別化を考えると、他の工夫も必要だなーと思っています。
先日から、リフォームDVDなどを参考に、
お金は必要最小限で、他の物件にはない特徴を持たせたいと、
費用対効果を含めて、色々考えているところです。

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2005/10/03

人口減少の問題

昨日から、日経で「人口減と生きる」シリーズが始まりましたね。
これに関連してムサシさんや、撫子さんも書かれていましたが、
首都圏から大きく「地方」とくくっても、
その深刻さには差があるんだな~とつくづく思いました。

一般的な転居のタイミングを考えると、
大学進学、就職、転勤、転職、定年退職などになります。
それを考えると、
魅力ある大学か、魅力ある職場か、魅力ある老後の生活などを
提供できない地域からは、人が流出する一方になってしまいます。

私の出身地である福岡は、
主要な企業の支店があり、転勤で始めて住む人も多く、
九州全域からは、福岡で就職したいという若者も集まりますし、
住んでみて「長く住みたくなった」と伺うことも、よくあります。

こういう現象は、地方の主要な都市、共通だとは思いますが、
反面、他地域の人が住む機会のない地域も沢山あります。
実際、福岡県内でも、中心部に通勤可能な範囲は限られますので、
それ以外の地域はかなり苦戦しているはずなのです。

今日の日経で取り上げられていたのは、
島根や北海道の室蘭市が出した「ふる里便り」でしたが、
この手紙をもらって、「懐かしいな」「帰りたいな」と思い、
実際に帰れる人は、本当に少数だろうなと思いました。

というのも、一度、便利な生活に慣れてしまうと、
不便な生活に戻るのは、本人にも家族にも、かなりの決断になります。
特に、そのふる里から離れて育った子供達の抵抗ぶりは、
想像するにあまりあります(私だったら、抵抗します)。

今日の日経の「ふる里便り」作戦を見ながら、
本来なら、現在住んでいる若者の定着を進めるべきなのに、
もう一歩進んで、退職後の団塊の世代のUターンに期待せざるをえない、
今の地方の状況に、少子化の厳しい現実を思い知らされました。

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