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2005/10/24

資産の入れ替え

最近、他の方のブログなどや、全国賃貸住宅新聞を見ていても、
資産の入れ替えを考えるオーナーが増えているようですね。

これまで、私の周りでは買いが主流でしたが、
銀行の融資姿勢の変化や、金利上昇への準備として、
手持ちのイマイチ物件から手放したり、
高く売れる内に売って、一旦、キャッシュにしておき、
別の物件を吟味して購入準備など、
それぞれのスタンスで、調整されているようです。

逆に考えると、
今、低い利回りで売りに出されている物件というのは、
そういう資産の入れ替えをしようとしている方の、
イマイチ物件が多いのかもしれません(汗)。

去年までは、ローン返済に行き詰った売り物も多かったのに、
たった1年で、市況は大きく変化しているようです。

そういうこともあってか、
最近、買われている方の視点を伺うと、
インカム狙いよりも、キャピタルを得られるのか?
という視点で物件を選別されているようです。

ですので、今売りに回っている方が、
将来発生するかもしれないキャピタルを逃しても、
今、売ろうとされている背景を見極められるだけの力は必要ですね。

今後のことを考えると、お金を借りるなら、
なるべく早く銀行から借入れしておくべきと言えます。
買い手が借りにくくなることを考えると、
売りたい人は、今の内に売ってしまう。
だから、私の周辺でも動きが加速しているのかもしれません。

もちろん、返済をしながら、
市況を見ているオーナーも沢山いらっしゃいますが。

不動産投資家は銀行の動きに目を凝らし、
銀行は日銀の動きに目を凝らし、
日銀は、消費者物価の動きに目を凝らし・・・。

巡り巡ると、結局、
自分の身の回りで、気付ける変化は沢山あるのかもしれません。

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コメント

今売りに出されている物件って、利回りがどうのこうのというより、自分が持っている物件の中でも一番悪い物件というのが多いように思います。

空室に悩まされていたり、修繕費がかかりすぎたり、やっかいな入居者がいたりとか・・・・

そういうの、表面利回りさえ高ければ買ってくれる人多いですから・・・・

投稿: ムサシ | 2005/10/24 11:10

>自分が持っている物件の中でも一番悪い物件というのが多い
・・・ムサシさん、やっぱりですか?!
表面利回りがいいものの方が、要注意なんですね。
だからといって、利回りが低いものを自己資金を入れて買うのも・・・
うーん、本当に見きわめが難しくなってきましたね。

投稿: 三田 | 2005/10/24 11:24

以前いくつかのブログで話題になった「出口戦略」を
今もう一度やると話は変わってるかもしれませんね。

[←↓EXIT↑→] Oh,My・・・

投稿: ヒデル | 2005/10/24 16:11

今買った時の値段で売ると、手元にどれ位残るのでしょうか?
不動産を所有してまだ1年弱で税金(短期譲渡所得)も高いし、不動産取得税も払ったばかりですので、たいした金額は残らないでしょうね。みたさん、シュミレーションお願いします。(^_^)ひとまかせー??


投稿: ガンタロウ | 2005/10/24 16:20

マイナス:
仲介手数料x2、登記料、不動産取得税、その他諸経費(ローン手数料、印紙代等)、短期譲渡所得に対する税金
プラス:
税引き後家賃収入、建物分の償却費、ローン元本返済分

結局、仲介手数料x2で物件価格の約6%と不動産取得税が大きくてかなりのマイナスではないでしょうか?

投稿: ムサシ | 2005/10/24 16:26

不動産て買っても、売っても、所有しても税金がかかりますよね。重た~い。
地方はすべてにおいて遅れてやってきます。
どうも、まだ不動産投資熱も感じられません。3年後くらいに東京の投資家がどうしたかを真似すればいい??

投稿: うっちゃん | 2005/10/24 16:40

ヒデルさん、そうですねー。
チョット前まで、長期保有前提で話す方が多かったのに、
最近は、出口戦略で「転売」の要素が大きくなってきています。
転売できるから、目先、インカムが小さくても・・・
なんて、バブル期のような発言も。。。
名義を個人で買うか、法人で買うかでも戦略は変わりそうですね。

ガンタロウ先生、
ムサシさんの答えを見ると、計算するまでもなく、
マイナスに挙がっている項目が多い・・・(汗)。
特に、個人の短期譲渡は厳しいですね。
ウチなんて、外壁塗装もしちゃいましたし(笑)。

ムサシさん、フォローをありがとうございます。
首都圏の一部地域などは、例外もあるのでしょうけれど、
仲介手数料と税金等を補って余りあるだけの価格で売ることが大前提ですね。

・・・って、ウチは売りませんけど(苦笑)。

投稿: 三田 | 2005/10/24 16:42

あらら、のんびりコメント書いてたら、
うっちゃんと入れ違いになりました。

不動産熱も、地域によって温度差があるのでしょうね。
当然ながら、福岡も広いですので、
去年も今もずーっと同じ売り物件がでている地域もあったりします。
利回りよりも、価格よりも、やはり立地なんでしょうね。

不動産投資は・・・ホント、税金や補修など、
株に比べると、保有してるだけでコストが高いですね。

投稿: 三田 | 2005/10/24 16:49

撫子は結局自宅だったマンションを貸しに出しただけで、その間に劇的に状況が変わっていました。
郊外とはいえ、山手線駅に直結の沿線だったのと、地下鉄に乗り入れる沿線だったのが不幸中の幸い。
まあ、気長にまたお金を貯めます…。

投稿: 撫子 | 2005/10/24 18:28

今の物件を購入して7ヶ月。
頭の中では、所有か、買い増しか、買い替えか、売買して資金をビジネスに回すのか・・・
考え方次第で、方向はぐ~んと変わりそうですが、まだしばらくは所有かと(^^;)

物件がきれいになってきて、愛着でてきてる気も少し・・・
でも、資産として市場や、自分達の置かれてる状況を見極める力が必要ですね。

投稿: ぺっぺ | 2005/10/24 20:20

ムサシさん、みたさんありがとうございます。

倍くらいで売らないと、おいしくないですね。やっぱり、大きく投資して、ちょっとづつ回収します。できることをやって、とりあえず返済を前倒ししましょうか。

投稿: ガンタロウ | 2005/10/24 22:52

撫子さん、最近の賃貸事情を聞いていると、撫子さんちがいい店子さんにいいタイミングで貸せたのだと思います。
最近はREITの賃貸物件で、家賃15万円以上の物件が過剰になりつつあるようですので。
何事もタイミングですよね。
次のチャンスを一緒に待ちましょー!

ぺっぺさん、そうですね。
戦略はそれぞれの市況判断や地域性を勘案する必要があると思います。
ウチも、当面ホールド。CFを次の物件に入れるのは・・・様子見のつもりです。
余程の物件が出てくれば別ですが、福岡も不動産投資熱で、目端の利く不動産屋が多いので、簡単には見つけられそうにありませんが。

ガ・・・ガンタロウ先生、倍ですか(笑)?すごい。
私の場合、物件に工夫するのが楽しくなってきていますので、当面、ホールドでいきます。

投稿: 三田 | 2005/10/25 09:28

賃貸用に購入した物件はこれから長く所有したい予定なのですが、自宅はどうなんだろう。今、購入6年後に売却すると、手数料や税金を考えると、賃貸に住んでた方が得だった計算。売りなのか、待ちなのか、日々心が揺れるのですよぉ。

投稿: ちは | 2005/10/25 23:05

みたさん、今売るなら倍くらいでないと、おいしくないと書いたまでです(^_^;)
当然その値段では、売れませんので、地道に回収と言う意味です、ハイ。

投稿: ガンタロウ | 2005/10/26 10:15

ちはさん、コメントありがとうございます。

自宅に関しては、持ち家VS賃貸 というスケールだけでは測れない部分がありますよね。
売却するかどうかは、売却して、その後、どういう戦略をとるのか?のような気がします。

購入後6年だと、売却代金とローン返済後の代金の差がそんなに大きくない気もしますが、最近の分譲マンションの過剰ぶりを考えると、売却しておくという選択もあるかもしれませんし。。。

買い替えであれば、今後の金利動向も気になるところですよね。。。何が正解かは、時間が経ってみないと分からないのが辛いトコですね。

投稿: 三田 | 2005/10/26 10:19

ガンタロウ先生、行き違いになってしまいました。

わかってますよー(笑)!
私も倍で売れるなら、売るかもしれませんし(笑)。

投稿: 三田 | 2005/10/26 10:20

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