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2005/10/25

都市再生機構の「楽隠居」

賃貸住宅を運営していく上で、
今後、無視できなくなるのが高齢者への対応ですよね。
私も、都心で物件を探していた時期は、
高齢者向け優良賃貸住宅制度などについても勉強し、
担当部署に電話をかけて、ヒアリングしたこともありました。

高齢者が賃貸物件を借りにくい現状で、
都市再生機構が開発したというのが「楽隠居(リンク先の一番下)」。

environment2_item2_plan4

普通のファミリー向け賃貸物件の2LDK等の1室(6帖)を、
寝室部分と可変性のある水回りに改造するのだそうです。
これは、既についているバス、トイレとは別です。
介護の進行に合わせて、トイレにしたり、お風呂にしたり。。。
可変性のある楽隠居ユニットの説明はココをどうぞ)

この楽隠居ユニットを、昭和50年代に建てられた物件を
中心に改修していくとか。。。
・・・それって、建物にエレベーターついてる?
楽隠居の居室まで、車椅子で移動できるの???

・・・なんだか、発想がとてもお役人的だと思ったのは、
私だけでしょうか???

しかも、改修費用の約350万円は、入居者負担。。。
一括払いにするのか、家賃上乗せで分割払いにするのか、
今後詰めるとのことですが、相手が高齢者となると、
分割払いの場合、回収できるのか?や、
退去後、次に入居したした人から費用をとるのかなど、
かなり問題点が多い気がするのですが・・・。

民間の賃貸住宅でも、
こういう費用を表に出して請求することは考えられませんし、
ましてや、民間より、
入居が難しい家族を支援すべきだと思うのですが。。。

高齢者向けの賃貸事情も、二極化していくのでしょうね。

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コメント

どちらかと言うと、マイホームとして購入した自宅のリフォーム用に適しているような気が・・・・

賃貸だと、いろいろと難しい部分があるように思います。
賃料も高そうですしね。

投稿: ムサシ | 2005/10/25 10:56

高層やRCは難しそうですね。
一昔前の長屋型公営住宅ならなんとかなりそうです。

私が高齢者なら「可変性のある"火"回り」を・・。
囲炉裏になったりかまどになったり、
ときには火鉢か七輪か・・・

・・楽しそうだけどたぶん家燃やしますね。
やっぱりいらん。

投稿: ヒデル | 2005/10/25 11:44

ムサシさん、ほんとですね。
自宅マンションを持つ人への提案ならアリだと思いますが。。。
でも、自宅のお風呂やトイレをバリアフリーに改築するのと、どっちが高いんでしょうね?
主婦的には、2LDKにお風呂2つもあっても、掃除が大変なんですけど・・・ってカンジです(苦笑)。

ヒデルさん、あはは。
ただ高齢者は、消し忘れが増えるので、「火」を増やすのは禁物ですねー。

投稿: 三田 | 2005/10/25 14:51

高齢になるにしたがって、動ける範囲が、徐々に狭くなることを考えると、
可変性のある住まいというのは、ユニークな発想だと思います(^^)
年配の方で、分譲ワンルームを購入される方も増えてきているとのことですし・・・
建て替えは費用がかかりすぎるのかなあ~という思いがします。

投稿: ぺっぺ | 2005/10/25 14:57

ぺっぺさん、確かにユニークではありますね。
でも、田舎では高齢者の方って、広い家でそれなりに暮らしてありますよね。
6帖の中に、ベットとお風呂がつめこまれてるのって、
なんだか年配の方が、ちょっとかわいそうな気もしました。

私が電話でヒアリングした時も、「年配の方は荷物を捨てられない方が多いので、広い部屋なら尚よい」と言われてましたし。。。
それで、都内で、交通も至便で、家賃5万円前後って・・・ウチが物件を買えても直ぐに提供できそうにもなかったので、それっきりになってしまいましたが。。。

分譲ワンルームを買える高齢者の層とは、明らかに違う層のようでした。。。
将来はどうなっていくのでしょうね。。。

投稿: 三田 | 2005/10/25 15:23

全珍新聞にも高齢者対策でてました。
(すっかり伝染)
なんだかな~と思う気持ちとは裏腹に頭の中の5桁までしかない計算機が勝手に計算を始めました。
生き残りは人がやりたがらないことをいち早くやることだと痛感しています。

投稿: うっちゃん | 2005/10/25 16:51

>生き残りは人がやりたがらないことをいち早くやること
うっちゃん、さすがー!私も見習わなくちゃ!
私が老人になる頃には、高齢者向けの賃貸住宅なんて、ありふれたものになるのかもしれませんね。
人がやる前に!1棟目には既に年配の方がいらっしゃるので、まずは、あの方達に喜ばれる設備を考えてみます。

・・・それにしても、うっちゃんの計算機が5桁?それじゃ、不動産投資できませんってー!
その計算機、「不動産ボタン」を押したら、イキナリ、10桁対応になるんでしょう?(笑)

投稿: 三田 | 2005/10/25 18:37

三田さんへ、
今日の賃貸新聞で福岡で、ファミリー向けの賃料が1年間で4万数千円下がったという記事をみました。確か購読開始されていましたよね。詳細を読んでコメントお願いしますぅ。

投稿: カーツ今岡 | 2005/10/25 19:38

はーい!了解しました。
チビが木曜日から熱と嘔吐で、ずっと保育園を休んでいたので、じっくり読んだり、考えたりというのができずにいます。
明日は・・・多分、大丈夫ではないかと期待しています。
読んだら、ブログでアップしまーす!

投稿: 三田 | 2005/10/25 20:25

高額な改造費を入居者に直接負担させる方法、少し無理があるような気が…
一つは、付加した物が建物と一体になるので、造った時点で所有権が大家に移動し贈与となり贈与税に対象に(多分)。
もう一つは、高額であるので借地借家法の造作物の範疇にはいるかどうか?
妥当な線は、耐用年数で按分して利益を少々、これを家賃に上乗せというところでしょうか?

投稿: 風来坊 | 2005/10/26 09:37

風来坊さん、税理士の先生の回答は、この前のところに書いておきましたので、ご覧下さい。

>所有権が大家に移動し贈与となり贈与税に対象に(多分)。
贈与税が発生?!うーん、どうなんでしょうね。
お役所系がすることなので、まさか贈与税は課税されないと思いますが。。。

>耐用年数で按分して利益を少々、これを家賃に上乗せ
この辺が妥協ラインですよね。。。
じゃなきゃ、賃貸としての競争力に欠ける気がしますし。
私にはお役所仕事は理解不能です。。。

投稿: 三田 | 2005/10/26 10:25

>発想がとてもお役人的・・・・

まったくです。このままではお話にならないですね。しかし、介護保険施設入所の前段階的アパートなら、だぶん入居が順番待ちとなるでしょうね。中古ならやっぱり長屋風な建物がベストな気がします。

投稿: ガンタロウ | 2005/10/26 10:39

ガンタロウ先生、そうですね。
>介護保険施設入所の前段階的アパートなら、
>だぶん入居が順番待ちとなるでしょうね。
本来、公的機関こそ、こういうものを提供すべきですよね。
先に、改修費に350万円もとられると、介護施設に入るお金がなくなる人だってでてくるでしょうし。。。
ホント、不思議な制度です。。。

投稿: 三田 | 2005/10/26 12:10

>税理士の先生の回答
大変ありがとうございました。
自分で選べるとしたら、減価償却で必要経費化するのと
修繕費で必要経費化するのとどちらが税務上有利なんでしょうね?
普通は、修繕費でしょうけど。

>お役所系がすることなので
お役所系が、「補助金出すよ」でなく「入居者に費用全額持たせろ」と言っているのですか?ビックリです。

投稿: 風来坊 | 2005/10/26 20:27

>「入居者に費用全額持たせろ」と言っているのですか
都市再生機構の物件をこういう風にリフォームしてあげるから、費用は持ってねってことだと思います。

投稿: 三田 | 2005/10/26 21:19

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