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2005/10/19

量的緩和解除予測による金利上昇

ムサシさんのブログが顕在なら、
ムサシさんが書かれたネタだったはずで、
私はそれを読みながら、「ウチはどーしよ?」と考えればよかったのに、
自分で問題を整理しなくちゃいけないなんて(←コラコラ)。。。

昨日の日経 7面に、
「個人向け金利、じわり上昇」という記事がでていました。
先日の撫子さんのブログにもあった、
日銀の量的緩和解除が早めに実施されるのでは?という観測があり、
国債や住宅ローンの金利が上昇している というものでした。

・・・やっぱり?今回の日銀総裁の会見で、
「そろそろ、量的緩和やめるねー」
という印象を受けた人が多かったようですね(涙)。

一昨日は、グリーンスパン氏が日銀の招きで来日され、
今後のアナウンスメント手法などアドバイスを求めるものと
言われているようです。

ちなみに、ここ6ケ月の長期金利はこんな状態です。
kinri2
(出典:DreamVisor.com)

アパートローンなどの金利は、
この長期金利をベースに各行が決めますので、
どこの銀行でも上昇傾向だと思われます。

短期でみると、急に上がっているようにも見えますので、
5年間の長期金利の推移を見てみると・・・
kinri3
(出典:DreamVisor.com)

どちらにしても、上昇傾向であることは否めませんね(汗)。
・・・まあ、ウチが最初に買い逃した物件を買っていたとしたら、
去年の6月でしたので、金利水準はかなり高めだったんですねー。
こればっかりは、時間が経ってみないと分からないことではありますが。

ウチの借入は、とりあえず、固定期間があるので、
直ぐに影響はでませんが、変動で借りている人は厳しいですね。
2001年に導入された量的緩和が、
年末、若しくは来年早々に見直されるとなると、
ゼロ金利政策の転換時期までは決まっていないとしても、
将来的には、どう考えても金利は上がるしかありません。
・・・ううう・・・

先日の日経ビジネスの記事からすると、
借入金利上昇に以外に弱いREITが、
首都圏の不動産の価格高騰と、賃貸料低下で、
トリプル・パンチを受け、物件を売り始めることを懸念する人もいます。
まあ、当初は、出遅れたファンドが拾っていくのでしょうけれど、
市場の流れが変れば、後発ファンドほど、金利変動は厳しいはず。
急速に下落はしないかもしれませんが、
バブル崩壊の記憶がある人にとっては、逃げも一手と考えられますし。

そうなった時・・・借入金利が上昇していても買い時とみるのか、
今の保有物件の収益を繰り上げ返済用に回すのか、
それぞれの戦略が問われるシーンがでてくるんだなーと、
考えさせられました。

ん?キャピタル狙いの売りなら、今がチャンスってこと?
キャッシュさえあれば、REITの売りを拾えるチャンスもあるのかも?
・・・でも、ウチは2軒しかないんですもーん(涙)。
インカム・ゲインが無くなるのも嫌だし。。。
金利上昇に備えて・・・本当にどーしよう・・・?(汗)

****************************************************
<参考>
長期金利について:ココ(←原則論として読んでください)
量的緩和について:ココココ
アラン・グリーンスパン氏:ココ

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コメント

今月、自宅の固定期間が終了し、手続きを行いましたが、
金融機関のミスで、通常の金利の返済予定表が送られて来ました。
しっかりと、金利が上がっていました。

腹黒い私は。。。色々と勉強してもらいましたが。。。
何でも言ってみるもんです!

投稿: ゴック | 2005/10/19 10:04

金利が徐々に上昇しようとしてる今こそ売りとされる方もおられれば、数年後に、
金利上昇から投売りされた物件に買い換えようとされる方もおられるかな・・・
個人のバックグラウンドや物件の立地などにもよって、対策は様々かもしれませんね。

経営と考えるのであれば、月々の、年間の収支を考え、ある程度の利益がでていれば、
しばらくは所有し続けていいかと思います。
投資と考えると、方法は違ってくるのでしょうが・・・(^^;)

投稿: ぺっぺ | 2005/10/19 10:18

うちは持ち続けるのが基本なので、変動金利の場合、どのタイミングで固定にきりかえるかが問題です。
今は変動金利の利率も1%台なので助かっていますが、固定にきりかえる基準みたいのがあるんですかね?例えば固定金利4%になったらとか?
本当、金利に関しては勉強しないと思っています。

投稿: 大塚 | 2005/10/19 10:44

ゴックさん、勉強してくれるんですかー?
うーん、その交渉力、見習いたいです~。
今度、レクチャーしてくださいね。

ぺっぺさん、確かに、経営と投資としての視点は少し変ってきますよね。
ただ、経営と捉えて、バブル崩壊以降、持ち続けて痛みを増幅してきた大家さんも多かったようですので、対策だけは練っておかないと怖いなーと思っています。

大塚さん、そうですね。
何パーセントになったら・・・というより、
私なら金利上昇の流れは変らないという確信が持てた時点で切り替えると思います。
目先は、去年6月の金利を抜けてくるかは注目しておきたいなーと。

まあ、原油高で米国の景気が減速するとも言われていますし、それが中国、日本に影響を与えることになれば、日本もゼロ金利を解除しにくくなることも考えられますし、暫くは注視するしかないカンジですね。

投稿: 三田 | 2005/10/19 11:18

確かに、私がブログ書いてたら、書いてた話題でしょうね。
5%前後の利回りの都心部の物件がんがん買っていたREIT、どうなるんだか・・・・

特に居住用の新築分譲マンション大量買いしているとこ、金利以前に、埋まらないと思いますが・・・・

投稿: ムサシ | 2005/10/19 11:28

そーでしょう(笑)?
ムサシさんのブログでの高度な意見交換、何時も楽しみに拝見していたのに・・・ぶつぶつ・・・(笑)

そうですよね。空室ばっかりじゃ、運用益でませんし。。。

考えてみると、既存のREITが手放し始めるとしても、まずはイマイチ物件からでしょうね。
オイシイ物件は最後まで手元においておきたいのが人情ですから(笑)。

投稿: 三田 | 2005/10/19 12:01

金利上昇は心配ですが、固定金利でスタートしたばかりで
特にどうなるわけでもなく・・・

どちらかというと景気がよくなって事業がやりやすい環境が
あれば起業したいな・・と密かに期待しております。

それにしても金利は安いに越したことはない。
矛盾してますねぇ。

投稿: ヒデル | 2005/10/19 14:46

ヒデルさん、
ウチも2棟目は、固定10年にしてるので、今のところ影響は少ないのですが。。。
もしかすると、短期固定の個人住宅ローンの方が先にヤバくなるかもしれませんね。
給料が急激に上がるカンジしませんし。

事業を起こそうと思ってらっしゃるんですね。
え?お笑いチームはどうなるのでしょう?(笑)
私とぺっぺさん、失業しちゃうじゃないですか?!(笑)

金利も、何時を基準に見るかで随分変わりますよね。
私が入社した時代から見ると、3%でも安く感じたはずですし。
視点を変えると、見えるものが変わりますね。

投稿: 三田 | 2005/10/19 14:54

失業は困ります(TT)

  by マネージャー

投稿: ぺっぺ | 2005/10/19 20:33

正直なところ、私には量的緩和解除後のイメージがあまりありません。
というか、それから徐々に金利が上がると、今度は財政はどうなっちゃうの?と思いますし、そうなったら悪い金利上昇ってことになるし…。
幾つかのパターンをシミュレーションしておくに越したことはないようですね…。

投稿: 撫子 | 2005/10/19 22:20

ぺっぺさん、景気がよくなってきているので、他の職場もアリかも?
それとも、別のお笑いスターを探す?
どーしましょうね(笑)?

撫子さん、私もあまり実感はないのですが、
悪いシナリオもシミュレーションしておかないと、
慌ててしまいそうなので。
確かに、最近の個人向け国債は変動金利ですし、
金利上昇は、日本の財政に影響大ですよね。。。
ホント、どうなっちゃうんでしょう???

投稿: 三田 | 2005/10/19 23:41

 うちは数ヵ月後には新築アパート建築用の融資を受ける予定なので、契約内容をどうするかによって影響大です。やっぱり住宅公庫とかで長期固定3.0%ぐらい狙ったほうがいいのかなぁ。

投稿: ひろ | 2005/10/20 15:29

プロパティマネージャーのトゥイークと申します。いつも読ませていただいてますが、コメントさせていただくのは初めてだと思います。
金利上昇は、景気が良くなる過程の出来事なので、悲観的になることはないと思います。金利上昇に2,3年遅行して家賃も上昇するはずですから、長期と短期、変動と固定をうまく組み合わせれば、よほどムリな借入れでない限り乗り切れなくはないと思います。
それとREITの物件売却ですが、損失を確定するような売り方は投資家が許さないので、イマイチ物件とピカピカ物件を組み合わせてプラスになるように売却すると思います。オリックスの最近の売り方がそんな感じでした。

投稿: トゥイーク | 2005/10/20 17:13

ひろさん、そうですね。
これから融資を受ける場合には、
熟考したいですよね。
できれば、長期固定の金利が安いものを利用できればありがたいですね。
頑張ってください。

トゥイークさん、コメントありがとうございます。
・・・金利上昇に続いて、家賃の値上げ・・・
福岡は更新料の制度がなく、
一度、入居されると、家賃値上げのタイミングが難しいという面もあります。

>損失を確定するような売り方は投資家が許さないので
なるほど。確かに、そういう面はありますね。
でも、証券会社時代に、
ファンドからの投資資金流出で、損切りであっても、売らざるをえないケースも見てきていますので。。。
さすがに、今はそんな売り方はしないのでしょうけれど。
貴重なご意見をありがとうございます。
今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 三田 | 2005/10/20 18:14

>ファンドからの投資資金流出で、損切りであっても、売らざるをえないケースも
なるほど。非常事態に初めてファンドの真の実力がわかりますね。
REITのホルダーは、主に地銀や年金基金なので、個人をだますようにはいかないと思いますので、気にしておきたいです。
(あれ、証券会社は個人をだましたような書き方になってしまいました。こちらは気にしないでください f(^_^;) )

投稿: トゥイーク | 2005/10/20 19:22

そうですね。
ただ、運用商品が見つけにくかった時期に、外資系証券の仕組み債などを買っていたのも、地銀などだったと聞いています。
一くくりで機関投資家といっても、理解レベルが色々ですので、だまされる時は、個人と一緒というのが、私の見ていて感じたコトだったりもします(汗)。
投資の場合には、儲かっている人がいる=損をしている人がいる ので、自分がどちらになりたいか?と考えて、カモにされないための知識をつけることが大事なのかな?と思っています。

投稿: 三田 | 2005/10/21 09:13

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