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2005/10/21

管理会社からの提案

先日の続きです。

あの後、管理会社から、
南側の最後の空室も入居者が決まったと連絡がありました。
残りは、北側の空室3つのみ。

これに対する対策として、管理会社からの提案は、
敷金を減らして、家賃を上げる方法でした。
店頭で、この物件のレベルの家賃を選ぶ入居者にとって、
悩む原因の1つが、引越し費用などの一時金の大きさ。
これをクリアするための手法です。

本で見たことがありましたが、
「そっかー、その手があった」と、思ってしまいました。

管理会社からの提案を元に、
私達の方から、選択肢を増やす提案をしてみました。

1. 現行家賃+3,000円 敷金1ケ月

2. 現行家賃+5,000円 敷金なし
  (最悪1000円引きまで検討する)

店頭で、入居者の懐具合に合わせて選択してもらう方法です。
確か、この方法もどなたかの本で見たような気がします(笑)。

但し、条件としては、2年以内に退去した場合は、違約金をとる。
これだと、2年いてもらえれば、
現在の敷金10万円レベルと変わらなくなります。
まあ、入居時の仲介料と広告料はウチの持ち出しになりますが、
敷居が低くなることで、入居につながるなら、長い目で見て、
悪いプランではないと判断しました。

3室の空室の内、どちらの選択が多いのか、ちょっと楽しみです♪

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コメント

敷金じゃなくて、礼金でしょうか?
敷金なしでも、退去時に現状復帰費用
とりますでしょ?と考えると

>現在の敷金10万円レベルと変わらなくなります。
10万円とられたあげく、さらに現状復帰費用
とられる見ないな感じが。

投稿: | 2005/10/21 10:33

いろいろ工夫してみるのはとてもいいと思いますので、結果が出たらまた報告してくださいね。

ところで提案で出ている「敷金」ですが、「敷金」は返還しなければいけないお金なので、通常は「礼金」と天秤の方がいいと思うのですが。。。

福岡では礼金がないんでしたけ?それとも礼金ゼロ物件だとか(^_^;)

投稿: 大塚 | 2005/10/21 10:38

最初のコメントを頂いた方、コメントありがとうございます。
福岡には礼金の制度がありません。
今は敷引きになっていますが、ですので今後のことを考えても、
この敷金を減らして、家賃としてもらう方が、
大家にもメリットがある気がしています。

>10万円とられたあげく、さらに現状復帰費用
>とられる見ないな感じが。
書き方が悪くてすみません。私の頭の中での計算です。
敷金を、家賃未納や原状回復に備えて前受けするものと考えると、
前受けしない分、こちらもリスクを負いますので、
どの位いてもらえたら、敷金と同等になるのかを試算したまでです。

大塚さん。
はい。ちゃんとここで報告します(笑)。
上にも書きましたが、福岡には礼金の制度がないのです。
最近の敷金トラブルを考えると、
将来は、こういう流れに変わっていくのかも知れませんね。

投稿: 三田 | 2005/10/21 10:53

東京近辺の慣習とはちょっと違うようですね。
福岡の場合はなんともわかりませんが、家賃を上げて初期費用を少なくするのは、いい作戦だと思います。

投稿: ムサシ | 2005/10/21 11:07

今後、東京ルールが全国に波及することを考えると、原状回復に充てるという考えは最初から捨てて、敷金はあくまで契約期間中の担保であって解約時には返すものだと割り切ることができます。
そう考えると、返さなくてもいい家賃をたくさんもらえる案が、大家さんにとって最善だと思います。
仕事では、借主の属性から担保(敷金)の額を判断し、条件交渉を進めています。

投稿: トゥイーク | 2005/10/21 13:10

最低2年住まなければ違約金。
という契約ができれば理想ですね。
私もしようとしたのですが、
賃貸という入居者自身も先がわからないものに対して、契約内容を理由に法的に債権として成立するかは疑問が残ります。

投稿: ひろ | 2005/10/21 13:27

ムサシさん、ありがとうございます。
この作戦でどこまで勝負できるのか、ちょっと様子を見てみようと思っています。

トゥイークさん、そうですね。
福岡の不動産屋さんも「東京ルール以降、敷金はトラブルの元!」とよく言われます。
試行錯誤しながら、入居者にも喜ばれる、ウチも助かる方法を考えて見たいと思っています。

ひろさん、そうですね。
契約はしても、法的な拘束力は弱いだろうと私も思います。
ですので、2年以内で退去の場合は、原状回復との兼ね合いで、話し合いをすることになるのかな?と思っています。
短期なので、部屋がそんなに傷んでなければ、ウチもクリーニングだけで、次に貸せますし、短期でひどく部屋を汚しているようであれば、管理会社を通して交渉してもらいます。
落としどころは、ケースbyケースになりそうです。

投稿: 三田 | 2005/10/21 14:30

敷金分割可!なんてのもありますよ。

いずれ安くなると思って長く入居してもらえたり、
途中退去は残金を清算する必要があるという
認識も持ってもらえるのではないでしょうか。

いずれにしても「東京ルール」の九州上陸が
避けられないとすれば・・・

いち早く「東京ルール適用アパート」で宣伝?

投稿: ヒデル | 2005/10/21 15:28

お!それは面白い売り文句かもしれませんねー。
ヒデルさん、1POINT!(少ない?!)

そっかー、敷金分割可!ねー。
言葉は使いようですね。勉強になりました~!

投稿: 三田 | 2005/10/21 16:20

敷金下げて、家賃は上げる・・・という提案をしていただいた管理会社さん、
大家さん側の思いを汲んでくださってるようで嬉しいですね。
家賃の相場がわからいのですが、敷金も少しいただいて、
無理のない範囲の家賃アップがいいですね。

(いつか抱擁しましょうね・・・今日コメント読みました^^;)

投稿: ぺっぺ | 2005/10/21 16:36

ぺっぺさん、
この提案も、スケールメリットの1つかもしれません。
これまでとは、客付け意欲が変わった印象があります(苦笑)。
選択肢にしたので、入居希望者次第ですねー。
どれが人気があったのか、いずれ報告します~。

(はい。お会いしたら、あんなことも、こんなことも、そんなことも沢山話したいですねー。楽しみにしています♪)

投稿: 三田 | 2005/10/21 16:44

>2年以内に退去した場合は、違約金

定期建物賃貸借の事ですか?
でも、転勤などやもえない理由で一ヶ月前までに解約の申し入れされると
違約金取れないみたいですよ。
この法律は、貸し主が契約期間満了のみ理由で契約更新を拒否
できるようにする事が一番の目的で定められたと聞いています。
(但し、手続きを間違えると無効になりますが。)

ところで、以前取り上げた修繕費の正しい経理分かりました?
本当に正しい経理は、
 保険会社からもらう修理代は収入に計上しなくて良い。
 修理代の内保険会社からもらった分は必要経費にできない。
だと思うのですが…
それから、修繕費か資本的支出かどうかの件、
修理に価値をたかめたり寿命を延ばす効果が無いと断言できないので、
形式基準というのができたそうです。
ですから、60万を越えかつ前期末の取得費の10%を越える場合、
明らに修繕費であると客観的に証明しなければならないので、
予め税務署の承認を取っておくべきと聞いています。

追伸
この件、未経験です。
青色申告を始めようとした時、本か何かで見て気になっていて、
話題が出たので便乗して聞いてみようと思った次第です。

投稿: 風来坊 | 2005/10/21 18:27

フリーレントつける代わりに、短期解約の場合違約金の特約をつけることはよくあります。長く借りて欲しい貸主と、支出を抑えたい借主のベクトルを同じ方向にする条件だからと説明すると理解してもらえますよ。
あと、敷金分割もたまにあります。オフィスビルだと敷金だけで数千万円になるので、中小企業に配慮した条件を提示したりします。

投稿: トゥイーク | 2005/10/21 19:20

風来坊さん、こんにちは。
もちろん、そういう理由であれば、相談にのるとは思います。
ただ、定期借家はまだ使っていません。
福岡の不動産屋さんに抵抗が根強くて。
使った方がいいとも聞きますので、
状況を見ながら変えて行きたいと思っています。

経費の件は、沢さんに伺うのを忘れてました。
昨日、顧問をお願いしている税理士の先生にメールしてみましたので、先生の答えがあったら、前回の所に結果を書いておきますね。
http://nimbles.cocolog-nifty.com/diary/2005/09/post_ac8d.html

トゥイークさん、そうなんですね。
お互いにとってメリットがある方法なら、理解してもらえますよね。
アドバイスをありがとうございます。

投稿: 三田 | 2005/10/22 08:53

仲介会社が入居者を入れる為に、大家には仲介会社が通常の月分渡しておいて仲介会社と入居者間で礼金・敷金分割を3ヶ月分割で貸借していたことがあったようです。

でも大家としても複数月になっても敷金・礼金はしっかりもらえた方がいいですよね。そんなやり方で入るならもっと早く教えてよ!という気がしました。家賃と敷金・礼金の月数で5パターン作って、仲介会社に渡していた家賃表に敷金・礼金分割コースも作ろうかな!

投稿: きん | 2005/10/23 14:49

きんさん、
その仲介会社の柔軟な対応は、優秀ですね。

福岡の場合は礼金の制度がありませんし、敷金が、今後、東京ルールでもめるのであれば、敷金の預り方に柔軟性がでてきてもいいのかなー?と、個人的には思っています。

投稿: 三田 | 2005/10/24 09:49

>前回の所に結果を
お手数かけてどうもすみません。

それから解約の件、これに関することが借地借家法に明記してありまして。
定期で無い場合、まず、
「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」
多分、借り主にいつ解約されても文句が言えないのかなと
また、1年以上の契約の場合、借り主からの解約について触れてませんが、定期より拘束力があると思えないので、
定期の場合
「第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。 」
さらに、これらの「規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」とも書かれています。
因みに、第一項の規定とは、定期でない契約の「規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする」を適用しなくする契約のことです。

どうも、裁判になると「敷き引き」の二の舞になりそうな予感がします。

投稿: 風来坊 | 2005/10/24 21:57

風来坊さま

>1年以上の契約の場合、定期より拘束力があると思えないので
これは、どうでしょう?法令をそのまま解釈すれば、
・1年未満の契約=期間の定めがない
・1年以上の契約=期間の定めがある
としか読めませんが・・・。

>規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする
この規定は、確か、オーナー都合での退去させるなどを意図した法令だったと記憶しています。

以前、どこかのサイトで読んだものの、どこだったのか見つけられませんでしたが、賃借人にとって、著しく不利と判断される金額は、今回ウチが違約金と定めた金額に及びませんし、何より、片手で足りるような金額のために裁判を起こす入居者は少なく、引き受ける弁護士もいないと思われます。
せいぜい、オーナーとの話し合いを勧める程度では?と。

また、この判例を読んでも、
http://www.bmi.or.jp/ishizue/ishizue090-100/5094n05.html
事務所賃貸借ですので、状況は少し違いますが、この条件が認められるのであれば、特に、ウチの契約がトラブルになる可能性は低いかな?と思います。

投稿: 三田 | 2005/10/25 09:17

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