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2005/11/08

週刊ダイヤモンド「資産バブル再燃!」

dw_H週刊ダイヤモンドの「資産バブル再燃!」
の特集記事を読みました。

・・・ちょっと、不動産投資って大丈夫なのー?!
と、不動産を買ってしまった私が思います(汗)。

まあ、ここに挙げられている、銀座や表参道は、
以前から、海外ブランドの出店ラッシュでしたし、
当然、地価も賃料も上がっているんだろうなー
位は想像していましたが、そ・れ・に・し・て・も~!

何しろ、不動産編の最初の言葉が、
「”地上げ屋”静かに復活!」・・・ですからね。。。
・・・しかも、後半のREITのコラムでは、
>銀座や表参道の物件のなかには、
>利回りが2%台の事例も出始めているといわれる。
とも書かれています。

・・・確か、私が去年、物件を探していた時に、
沢山の方に言われたのが、
「これからの不動産価格は、収益還元法で決まります。
 バブルの頃は、利回り1%でも売買されていましたが、
 あれが異常だったんですよ」
・・・だったような・・・うーん。。。
そんな投資資金を出して大丈夫なの?銀行さん?!
公的資金を入れた時に、
バブル当時のような貸付はしないと心に誓ったのかと
思っていましたけど。。。(笑)


怖いなーと思ったのは、中古マンション価格上昇のコラム。
首都圏の駅ごとの価格を分析すると、
22ケ所も2桁上昇しているエリアがでてきてるのだとか。。。
・・・ほんとに?!
よくよく見てみると、何だか微妙に郊外ばかり。
しかも、「築年9年以上11年未満」の中古マンションが対象。
・・・ものすごく物件が限定されてる気がするんですが。。。
しかも、それらの物件を選んだ根拠が示されてなくて・・・。

>10年前に分譲された東京都心のマンションは、
>地価が下がり切っていない時期の販売なので、
>中古価格の上昇は見られない
・・・そうでしょー(笑)。
こういうデーターって、どの部分を取り上げるかで、
見え方が違うから、鵜呑みは怖いんだなーと思いました。


それから、後半に出てくるのですが、
今年上場したJ-REITの11銘柄中、5銘柄が
既に公募価格を割っているとは知りませんでした。
イールドギャップは去年に比べると縮小してきていますし、
>仮に金利が1%上がれば、
>過半数の不動産ファンドはたちゆかなくなる
とも書かれています。
確かに金利差1%は大きいけれど、
逆にたった1%で?とも思います。。。


来年の不動産投資市況がどう変化していくのか?
去年から今年にかけての変化から察するに、
・・・実は、今、想像している以上の変化になるのかもしれないなー
と、改めて思いました。

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コメント

今日はこんな記事もありました。

長期金利、1.63%に上昇・今年最高を更新
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20051108AT1F0700U07112005.html

賃貸需給の悪化と金利の上昇で、早ければ来年にでも大きな変化があるかもしれませんね。

投稿: ムサシ | 2005/11/08 11:10

みたさんへ
面白そうですね。早速私も買って読んでみます。私も自分のブログへ書こうと思ったのですが、高層マンションが売れているのは、某女性のように高層マンションで10億円資産形成したという話などにもあるとおり、高層マンションを投資として購入する層が増えているためとみています。あと、3、4年後にどうなるか誰もわかりませんが。。。。

投稿: カーツ今岡 | 2005/11/08 11:47

ムサシさん・・・
ウチ、去年の今頃は、1棟目の確保に奔走していたのです。
不動産はまだまだいける!とにかく1棟買いたい!と・・・。
来年の今頃はどうなっちゃってるんでしょう???
怖くなってきました。

今岡さん、
そう、その彼女も実は載っています。
しかも、近々ここから本も出る予定だそうです。
ココを見ると、彼女も金融畑の出身だったそうで、
http://ameblo.jp/aisaka/theme-10000979656.html
なんと、撫子さんは一度会ったことのある人だったそうです。
(忘れてたそうですが・笑)
人物評は・・・撫子さんに聞いてください(汗)。

投稿: 三田 | 2005/11/08 12:36

なるほどねぇ。

こう聞くと三田さんの投資ターゲットが不動産から
キャンドルに移行するのもうなずけますなぁ。
メモメモ φ(。。)きゃ・ん・ど・・

ん? いらんわ!
ポイッ(  ̄~ ̄)ノ~O

投稿: ヒデル | 2005/11/08 13:55

そうそう!
原材料費と為替が上昇を続けた場合、このキャンドルも・・・(笑)。
・・・って、株じゃないんだから~!(笑)

投稿: 三田 | 2005/11/08 14:22

あっ!何、ポイしてるんですか?!
ちゃんと、拾わないと・・・クシャ、、アッふんずけた(・・)

需要よりもはるかに供給が上回っているのに、値段が上昇しているのは、理解しがたいことです。
売れ残りの分譲があるにもかかわらず新築が建設されるのも・・・

しっかりと先を見据えていく必要があるのですね。


投稿: ぺっぺ | 2005/11/08 14:28

ぺっぺさーん!
ヒデルさんにモノを大事にするように指導ヨロシク!

>需要よりもはるかに供給が上回っているのに、
>値段が上昇しているのは、理解しがたい
そうなんですよね。
このダイヤモンドを読んで、本気で郊外の中古マンションをキャピタル狙いで買う人がでてきたら、どーすんのー?と思ったりもしました。

これこそ、投資は自己責任の世界なのでしょうけれど、不動産は株みたいには売れませんからね。。。

投稿: 三田 | 2005/11/08 14:33

>売れ残りの分譲があるにもかかわらず新築が建設されるのも・・・

横レスですが、この部分はちょっと違います。
「マンション商戦、超高層がけん引・首都圏契約率97%超す」
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2005110702985p2

空前のマイホームブームと、REITが売れ残り物件を買っているため、売れ残りがほとんどない状況のようです。

マイホーム買った人はまず賃貸には戻ってきませんし、REITが買ったものも賃貸に回しているわけで、いずれにしても賃貸需給は急速に悪化しています。

そして、売れ残りがほとんどないので、今もがんがん建設中、さらにその後もどんどん建つのでしょうね。

投稿: ムサシ | 2005/11/08 15:03

ムサシさん、
都心部ではそうなのかもしれませんが、
実際、ウチから見える、駅から10分の三○地所のマンション、
何時からだっけ???と、もう分からなくなる位ずーっと、
売れ残ってます。。。
目の前にショッピングモールもあり、立地はソコソコなのですが。
REITなどにも買ってもらえないって・・・いったい・・・(汗)。
あの様子だと、値引きしてくれる桁が違いそうです(笑)。

投稿: 三田 | 2005/11/08 15:37

あれま、2%台でも買っちゃってるんですね。
バブル崩壊前の1985年くらいから、崩壊後まで、勝ち組はどんなことをしたのか、知りたい所ですね。(こんな講義受けたい→ http://homepage1.nifty.com/sakamoton/keizai2.htm )

投稿: ガンタロウ | 2005/11/08 18:58

http://homepage1.nifty.com/sakamoton/keizai2.htm

みたさん、ごめんなさい。訂正↑お願いします。(^_^;)

投稿: ガンタロウ | 2005/11/08 19:01

昨日は、この話題で随分と盛り上がらせていただきました。
例の女性の話はまた今度の勉強会の時にでも。
それしても、短期で桁違いに儲ける人はやはり価値観や勝負のしどころも別世界だと再認識しました。

投稿: 撫子 | 2005/11/08 20:05

はやく買わないと。
いつもそう思って
ぼーっとお菓子を食べてたりして
いつのまにか売り切れています。
5歳児並のエミゾウちゃんでした。
 

投稿: エミゾウ | 2005/11/08 21:50

ガンタロウ先生、
バブルの絶頂期をその渦中でピタリと当てられた人は少なかったかと思います。
ただ一つ、日本の株価と米国の株価の最高潮時に共通点がありました。
投資信託の説明会で、
「これまで株価は波動を繰り返すとされてきましたが、
 今回の波は違います。このまま上昇を続け、
 新しい歴史の一ページを開くのです!」
と、びっくりする位、同じようなコメントがありました。
・・・でも、歴史は繰り返しました。
周りでそういう話が出てきたら、要注意だと思っててください。

撫子さん・・・是非!(笑)
短期で桁違いに儲ける人は、短期で桁違いの負債もつくりやすいという噂も(笑)。
本当に資産を50億にしてたら、あっぱれ!シールを進呈しましょう(笑)。

投稿: 三田 | 2005/11/08 21:53

おお、私が大好きなエミゾウさん!
私も、週刊モノは買い逃してしまうこともしばしばです。
そういう時には、バックナンバーも置かれている銀座の本屋さんまで出かけます。
行くと、時間と交通費のコストを考えて、反省するのですが、
何故かよくやってます。。。(汗)

投稿: 三田 | 2005/11/08 21:57

すいませんm(_ _)m
トラックバック3通も送ってしまい、重なってしまいました

初心者なのでお許しください

投稿: <不動産>中古マンション相場感を養う方のための虎の巻 | 2005/11/09 19:27

えっと、どう呼ばせていただいたらいいのかわかりませんが、ブログで引用し、回答まで付けて頂いてありがとうございました。

なるほど・・・この築年にもそれなりの理由がありそうですね。
設備面と残債面ですか・・・参考になりました。
ホントは、ダイヤモンドの中で説明して欲しい内容ではありますが、とても勉強になりました。
今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 三田 | 2005/11/09 23:40

収益還元法の一つである
DCF法の最後の項は確か売却価格、すると、
バブル状態だと利回り1%でも成り立ってしまう。
収益還元法の計算式自体は非常に単純ですが、
入力データの見積もりが(私に取っては)非常に難しいです。
どんな立派な手法も適正なデータを入力できないと
何の役にも立ちませんよね。
それから出力されるデータが何を表しているか、
その本質が理解できてないと。

まあどうでもよいかと思うので、
ブームが去った後こっそりコメントします。

投稿: 風来坊 | 2005/11/10 22:32

そうですね。
不動産価格の適正価格って、どうとでも説明がつく部分がありますので。。。

>ブームが去った後こっそりコメントします。
・・・すごく気になるのですが。。。(笑)

投稿: 三田 | 2005/11/11 10:04

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