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2005/11/10

不動産ファンドの統合?!

全国賃貸住宅新聞を読んでいたら、
不動産ファンドの競争が激化したことで、
合併や統合の可能性が噂されていると出ていました。

上場REITはちょっと特徴が違ってしまうので置いといて、
私募や公募の不動産ファンドの場合は、
運用側だけの都合で、合併・統合できるものなのかな?
と、読んでいて思ってしまいました。

合併・統合を模索する背景として、
私募ファンドなどは特に、運用期間終了後には、
手持ち物件をいかに高く売却するのかが問われるのだとか。
とはいえ、高く売る=利回り低下 ですので、
都内の一等地のようにキャピタル狙いの資金が集まる場所以外、
これを継続していくのが難しいことは、普通に考えれば分かります。

また、別の理由として、運用会社同士の合併された場合、
複数のファンドを個別に運用するより、統合することで、
資金額が大きくなり、投資家の安心感が増すとのこと。
・・・うむむむ・・・そうかなー?

過去、銀行や証券の合併で、幾つかの投資顧問も合併していましたが、
其々のファンドを統合したという話は聞いたことがありません。
というのも、投資先や運用方法などが変わってしまうと、
投資家の混乱が予想されますし、
投資家全員が等しく満足する結果を得られるとは考えにくいと思うのです。

ことに、不動産の場合は、
市場で公の価格で取引されるものではありません。
合併・統合が簡単にできるとなると、
投資家の不利益が表面化してくるのは後手後手になり、
かえって安心して投資できる先ではなくなると思うのですが。。。

私の場合、株でも不動産でも、
投資に関しては、自分でコントロールが効かない、
リスクを自己責任だけで請け負えない投資はさけたいので、
他人任せの投資は除外することにしていますが、
ファンドを持っている方は注視すべき話題なのかな?と思いました。


話は変わりますが、
いよいよ「賃貸住宅フェア2005 in 東京」が近づいてきました。
セミナーも色々予定されているので、
12/2はホント、駆け足で回ることになりそうです。
12/2、会場で私を見かけたら、声をかけてくださいませ。

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コメント

市場で流通しない不動産ファンドは、ヘッジファンドのように何でもありなんでしょうね。

勝手に統合したりするのは、やばいファンドを優良ファンドとくっつけて証拠隠滅かと思ってしまいますが・・・・

投稿: ムサシ | 2005/11/10 12:34

昔の投信のように、物件のつけかえとかしちゃうんでしょうかね???
市場で見えないファンドは、扱う不動産価格も見えないので、
どこまで信用していいのか?というのも、ちょっと怖い点かな?と。
もちろん、そんなのばっかりではないでしょうけれど。。。

投稿: 三田 | 2005/11/10 13:16

企業の場合の合併、統合、といわれると、もう単体では利益を残せない企業の苦肉索的
なものかと思えるのですが・・・ファンドも同じことがいえるのでしょうか?

>他人任せの投資は除外・・・
先日銀行さんに、お付き合いということで・・・と投資信託を勧め(お願い?)られましたが、
考え方の違いから、お断りしました(^^;)

投稿: ぺっぺ | 2005/11/10 15:14

企業の場合は合併や統合もありだと思います。
スケールメリットもありますし。
株式などのファンドの場合は、大きくなりすぎると何をしても目立つというデメリットもありますね。。。某N証券の戦略ファンドは有名でした。

インカムを得ながら、キャピタルも狙える投資というのは、株式ファンドならその企業の商品の売上が伸び続けることでしょうけど、不動産なら賃収も伸び、地価も上がり続ける必要がありますよね。
株式ファンドは売上のいい企業に乗り換えることは割りと簡単ですが(銘柄選別は難しいとしても)、不動産の場合はここの流動性に問題がある気がします。

銀行で投資信託・・・株式市況が上昇している今はいいのですが、下落傾向に転じた時のクレームが怖いですね。。。
私はバブル崩壊の時、証券会社でクレーム処理が嫌で辞めていく社員を沢山見ていましたので。。。(汗)

投稿: 三田 | 2005/11/10 15:53

なぜか、こういうのって喉元過ぎれば…という傾向がありますね。
どうしていつも、必ず来た道を通ってしまうのでしょう??
かえすがえすも自分でコントロールの効かない投資は避けたいと同じく思います。

投稿: 撫子 | 2005/11/10 16:37

本当にそうですね。
銀行も一時は変額保険を絡めた融資で、かなりトラブルになったと聞いていますが、手数料収入の魅力が大きいのでしょうか???

見ていて、とても危うさを感じてしまいますね。

投稿: 三田 | 2005/11/10 16:43

だれかうちの"おとうさんファンド"と統合しませんか~?

投稿: ヒデル | 2005/11/10 18:59

うっ、
なんかいつもグサッとくる。
他人任せの投資信託よくやってますが・・・・・
今は中国株投信とバリュー株投信。
任せっきり投信家ってダメでしょうか?

投稿: ムサシ | 2005/11/10 19:26

ヒデルさん、破格の安値なら・・・(笑)。
そして、ぺっぺさんと2人で、
「ヒデルお笑い漫談集」DVDで一儲け(笑)。
売上で、何、買おっかなー♪

ムサシさん、あれ、グサッときましたか?!
ムサシさん程の利益を上げる投資家が、
どうして人任せに憧れるのか???
投資資金が大きくなってみないと理解できない世界なのかもしれませんが。。。
ムサシ投信なら、一口のります(笑)。

投稿: 三田 | 2005/11/10 20:32

三田さん、私も2日参加予定です、夫とウロウロしてると思うので見つけたら声かけてくださいませ!

投稿: ちは | 2005/11/10 21:34

ちはさん、ご夫婦でお仕事お休みですか?!
会場でお会いできるといいですね。

投稿: 三田 | 2005/11/10 21:36

人任せだと楽でいいかと・・・・
投資信託で儲かれば、ほぼ完全な不労所得でしょう。

調べてみたら、2年弱運用したものは、小型成長株投信=>中国株投信と乗り換え、結果はプラス68%でした。

確かにベストとは言えないでしょうが、そんなにみんなでよってたかっていじめたらかわいそうかと・・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2005/11/10 22:24

12/2日は私もいきますので、現地でおあいしましょう。。。。

投稿: カーツ今岡 | 2005/11/10 23:04

ムサシさん、2年弱で+68%はすごいですね。
投信も選ぶ目とタイミングが合えば、
いい結果もでるということで・・・(笑)。

今岡さん、走り回っている人がいたら、きっとそれが私です(笑)。

投稿: 三田 | 2005/11/11 10:02

不動産だけを売却するより、不動産所有会社ごと吸収合併された方が明らかに支払税額が安いため、資産が不動産しかないような会社は、不動産売買と同じ意味で不動産所有会社がM&Aされています。
不動産ファンド合併の可能性は、このことと関係あるのではないかなぁと考えてます。(すいません、不勉強で確かなことは言えませんが)
アメリカで頻繁に起こっているREITの合併の事例を勉強したいと思ってます。

投稿: トゥイーク | 2005/11/12 00:54

えええ?!
アメリカでは既に運用会社の合併だけでなく、REITそのものの合併も行われているんですか?!
知りませんでした。
クローズ期間のあるような商品だと、投資家は文句があっても、解約もできないでしょうし。。。
どんな風に投資家保護されているのか分かりましたら、教えてください。
よろしくお願いします。

投稿: 三田 | 2005/11/12 08:17

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