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2006/04/28

帰省しますー

今回のGWも長いので、土曜から1週間、
福岡へ帰省して、芝生植えに勤しむことに致しました。
去年、うまく根付かなかった芝生への対策をする予定。

・・・ただ、母によると、
今年の福岡はまだ寒い日も多いらしく、
芝生は青く芽吹くレベルまでいってないらしいのです。
どうなることやら。。。
・・・ええ。ウチのアパートは今のところ不労所得ではありませんとも(笑)。

このところ、帰省する度にアパートの手入れなどで
子供をたいくつさせていますので、
今回は、子供が大ファンの「パン君とジェームス」に会いに、
熊本のカドリードミニオンへも行って来ようと思っています。

大人は、久しぶりに呼子のイカを食べに行きたいところですが。
時間があるのかどうか。。。
最近、向こうの友人に会う時間も中々とれないのが寂しいところ。
おそらく、また、あっという間の1週間になるだろうと予想されます。
楽しんできまーす♪

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2006/04/25

アスベスト問題

いよいよ、昨日、4月24日から、
重要事項説明の時に、アスベスト調査と耐震診断の有無を
説明するという法令が施行されました。

この法令改正は、不動産売買の時だけなのかと思っていたら、
実は、賃貸契約の際、入居希望者に対しても説明すべき内容と
なっていたんですね。
2軒目の管理会社から、早速、このお伺い文書が届きました。

とはいえ、今のところ、満室だし、
どうせ、GWに帰省したら、ダンナが挨拶しに行くだろうしと、
ほったらかしておりました(汗)。

そしたら、週末に、管理会社から電話があり、
「アスベストの検査はどうしましょーか?
 宅建業法の改正で、説明しなければいけなくなったんですが」
と言います。
電話口で、あせるダンナ。「どーする?」
「まだ、しなくていーよ」と私(笑)。
わけが分からずに、困惑するダンナ。
私に電話を替われという合図。

管理会社の方が改めて説明されます。
言葉が巧みで、けしてウソを言っている訳ではない所がミソ。
ウチのお勧めの業者で検査を早速やりましょうのノリです(苦笑)。
「あれって、検査をしていた場合には、公表する必要があるのであって、
 直ぐに、検査を受けなさいという内容の法改正ではなかったでしょう?」
と、私が言うと、ぐっと言葉に詰まります。

管「確かにそうです。ただ、あの物件、配管室にアスベストらしきものが
  ありますよね」
私「そうですね。ただ、あそこは、誰でもが開けるところではありませんし、
  法改正も、あの部分を直ぐに補修しろと言っている訳ではないですよね」
・・・この辺りで、管理会社の態度が急に軟化。
私のように、カモにならない大家に時間を割くより、
他をあたることにしたようです(苦笑)。

おそらく、管理会社内で、この法改正を期に、アスベスト検査を受注し、
手数料かせぎのノルマがあるのかな???・・・なんて邪推しました。

それにしても、なんで、アスベストだけを取り上げるんだろう?
耐震構造の検査については一言も言いませんでした(笑)。
去年の福岡の地震でヒビ一つ入らなかったせいでしょうか?(笑)
1軒目の管理会社からは、何にも言ってこないし(笑)。

・・・2軒目の配管室のアスベストだけは、いずれ何とかしなくちゃ。
WBSを見ていると、アスベストの処理方法も日々進化している様子。
早く、安価で安全な処理方法が開発されることを願っております。

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2006/04/21

中古RCのリフォームプラン

先日、ムサシさんの新しい物件のリフォームプランについて、
建築家の先生と、コンサルタントさん、管理会社さんが集まる
大事な現地打ち合わせを見学させて頂きました。

物件は、埼玉県のとある駅。
初めて降りたのですが、予想していたより(笑)かなり大きな街でした。
その駅から歩いて5分ちょっと。
裏は小学校で、大きなスーパーも数分の所にあるという好立地。

その広めの土地に、ゆったりしたカンジで建物が建っていました。
L字型の5階建て。どどーん!
「ぎょー!これを1棟丸ごと買ったんですか???」状態です(笑)。
建築家の先生と、コンサルタントさんが、
物件周りをぐるりと回られる間、ただただ圧倒されている私。
・・・ム、ムサシさんって何者~?(汗)

その後、室内へ。
古い公団タイプの室内をいかにリフォームすべきか?
建築家の先生は、さすがの視点で、
コンサルの方は、期待家賃との費用対効果という視点で、
沢山のアイディアが出ては検討され、出ては消え。出ては消え。
しかも、私にはちんぷんかんぷんの建築用語が飛び交います。
え?・・・私は主婦の視点で(・・・しょぼい・・・)。

それにしても、外壁の塗装だけで1000万円~2000万円。
配管の取替えや、今の賃貸ニーズに合ったリフォーム。。。
・・・ピコ、ピコ、ピコ・・・ボ~ン!
私の頭の電卓は容量オーバー(涙)。

ちゅ、中古のRCって、資金的に余力のある投資家でないと、
期待利回りを叩き出すリフォームもできないんだー!!!
・・・ということに、今更気付かされました。
うーむ。ウチの体力じゃ、ここより小さい規模のRCだって買えません。

あと、感心したのは、ここの管理会社さん。
話を伺っていると、プロ意識がすごいのです。
リフォームの知識も素晴らしいだけでなく、
費用対効果をきちんと考えて発言されています。
・・・なんなのよー。ウチの管理会社サン達はー(涙)。

いやはや、管理を任せるならこういう方達なんだわー。
とほほ。ウチは人選(管理会社選?)が間違ってましたよ。
とっても勉強になりました。ありがとうございました~。

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2006/04/19

長期金利の上昇

先週の長期金利の動きが急ピッチでしたので、
今週は調整するかも?という話もありましたが、
今日、一時、10年もの国債が2%台をつけたとか。

3月の量的緩和解除後が1.65%位でしたので、
1ケ月ほどで2%台をつけたとなると、
政府も多少警戒し始めたようですね。

一方で、先日のWBSを見ていると、
異業種の金融業への参入が続き、
住宅ローンなどの金利を上げにくい事情もあるようです。
まあ、従来型の銀行は、店舗や人員の維持の面で、
ネットバンクとは比較にならないコストがかかりますので、
競争には限界もあるでしょうけれど。。。

アパートや事業系の融資に関しては、
ネットバンクで力を入れているところは少ないはずなので、
住宅ローンに比べると、金利上昇の影響が大きいのかも?

今週の全賃新聞には、
信託銀行が改めて富裕者層へ向けて、
アパートローンに力を入れ始めたと書かれていました。
ある大手では、公示地価上昇で、安心感が広がり、
これから富裕者層が動いてくると読んでいるようでしたが、
正直、「これから動くような富裕者の投資眼ってどうなの?」
と思ったりもして(笑)。

しかも、「地価上昇してこそ」の不動産担保融資というのも、
過去のバブルを思わせます。

先日、TVで、金融機関でも、
資金調達に金利がかかるという経験の無い社員が増えたため、
過去の担当者を戻して「金利のかかる」経済へ体制強化を
急いでいると報道されていました。

「ゼロ金利解除」のタイミング、市場が先行しているだけに、
日銀は難しい舵取りが必要になりそうですね。

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2006/04/17

ババ抜き始動?

週末にダンナがチラシにあった高利回り物件を見て、
早速、問い合わせ。
どれどれ・・・と、FAXを覗いてびっくり。
「利回り10%超えてるからって、この駅から20分だよー。
 全然ダメじゃん。」
「えー、でも、この辺に住んでる人も多いよー」

私はカラー刷りのチラシをみてまたびっくり。
アパート専門の不動産を名乗って、
利回り10%超の物件で注意をひいていますが、
どれも、通勤エリアとしては難あり。
こりゃー、まさに売り急ぎの匂いがします(笑)。

そうこうする内に、不動産屋さんから電話があり、
もっとお勧め物件があるとのこと。(きたよ~)
私が子供とお昼寝している隙に、
なんと、ダンナは下見にまでいってきたとのこと。(おいおい)

物件の場所は、ウチの駅の1つ隣。
丸の内辺りまでなら30分前後。
その駅から、徒歩7分。
それなのに、利回り13%超え。(あやしー!)

築17年の(ペラペラ)木造で、R社の家賃補償物件。
「げー!R社?
 契約更新のトラブルで投げ売り物件が多いって知ってる?」
急に不安になるダンナ。。。(前にも何度か話したんだけど。。。)

よくよく聞いてみると、
同じオーナーが2つ同時に売りに出していて、
1つは既に買い手がいるらしいのです。
しかも、地銀が20年の金利2%台のローンが可能と言ってるとか。
(でも、まさか固定20年で2%台はありえない・・・)

うーん、限りなくババに近い物件だよー(笑)。
建物はシ○ハラばりと聞いているから、いずれ建てかえるとしても、
売主がどうして、そんな利回りにしてまで売るのかと考えると、
土地の転用もききにくいのでは?と思ったのです。

ここの所の市場金利の上昇から、都銀の貸出金利は上昇してますし、
既に不動産を買い込んだ方達が、資産の選別と組み替えをしたり、
客付けに難のあるもので、金利上昇前の投げ売り物件などが
そろそろ市場にでてきているということなのかな?と思いました。

この時点から買う物件は、
これまで以上に、リスクを洗い出し、
自分の許容範囲内なのかを見きわめないと、
金利上昇に、(インフレでも)家賃下落、空室率UP、増税など、
不動産投資には中々難しい局面がきそうな気がしています。。。

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2006/04/14

プロとしてどーなの?

昨日のWBSで、またまた不動産ネタがとりあげられていました。
こういう時には、ヒトコトいいたくなるんです(苦笑)。

最初は、人形町の辺りにマンションが建ち、
あの辺りを生活の場とする人が増えたので、
駐輪の問題が大きくなっているという話題。
日本橋三越に、駐輪場ができているなんて知らなかったので、
かなりびっくりしてしまいました。

私が最後にいた会社が人形町にあったのですが、
当時は、マンション開発ラッシュ。
当時はワンルームばかりでしたが、あの頃に既に飽和していたので、
ファミリー向けに方針転換したということなのでしょうね。

人形町の辺りは、大型スーパーなどはありませんが、
昔ながらのお店、串揚げの衣で揚げたトンカツ屋さん等や、
初めて食べる味なのに、クセになる新進気鋭のカレー屋さん。
「麺は堅めで!」と頼んでも、柔らか麺の美味しい坦々麺など、
東京にしては安価な食の楽しみがあります。
しかも、銀座や丸の内、秋葉原へも自転車で行けますし。
「人形町に住む」・・・面白いのかもなーと思ってしまいました。

一方、去年のブログで取り上げたサイトにでていた御殿山ハウス
賃料平均45万円の室内などが紹介され、
入居状況まで公開されました。入居率はぁー、8割!
だめぢゃん!(笑)

元々分譲用に建てられた物件をファンドが1棟丸ごと買い取り、
全部賃貸に出したという物件です。
世の中の人は、
「ファンド」=「プロに任せて安心!」と思っているのに、
新築で、3月末の重要なシーズンを終えて8割は厳しい。
うーん、プロとして、どーよ(苦笑)。

これだけのサイトを用意して、以前から広告もしていましたし、
いくら、高級賃貸市況が悪化しているとはいえ、
空室のままだと、想定利回りも確保できていないはずです。

まあ、年末に通っていた六本木もマンション建設ラッシュ。
昨日のWBSでは、千代田区にもマンション建設ラッシュのようですし、
競争が厳しいのは事実なのでしょうけれど。。。

福岡の場合は、高級住宅地として認知され、
みんなが憧れる地域は一部しかないのですが、
東京の場合は、個性のある地域が複数あるために、
こういう競争が激しくなるのかもしれないなーと思いました。

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2006/04/12

ブログの役割

今日の更新が遅れたからではないのです(先に言い訳?)。
昨年末あたりから、
「不動産投資ブログの役割は終わったのかな?」
と思うようになっていました。

まあ、個人的に、
去年の夏から蕪を再開したことも大きかったのですが、
ここ数ケ月、他のブログを見ていても、
FANの多いブログを除いて、コメントする人も減ったなーと
思うようになってきました。

私自身も、最近は、日常的に考えているのは蕪のことなのに、
不動産ネタを探す時間も、少々めんどうになっておりまして(汗)。
ニーズが減っているようなので、
ん?私の情熱が他に移ったことが顕著だからかもしれませんが、
不定期に、気が向いた時に更新していくことにしようかな?
と思うに至りました。

以前より、
ブログの題名を変えたら?とのご意見は頂いていましたが、
まあ、ここは不動産ネタがある時に更新する場にさせて頂きます。
もし、「日々楽しみにしてたのにー」という稀有な方がいらしたら、
申し訳ありません。
RSSを使って更新チェックして頂くか、時々見に来て頂けたら幸いです。

今日は蕪の師匠から、
5年後の目標を明文化しましょうという課題を頂きまして、
その目標に標準を合わせた行動をどんどん進めていきたいとも
思っております。

長らくコメントを入れていただきました方々には、
本当に感謝しております。
ありがとうございました。(って、終わる訳ではないはず・・・多分・笑)

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2006/04/11

不動産取引価格の公表

今朝の日経に、
不動産の取引価格をネットで四半期ごとに公表する
という記事が載っていました。
これをひどく恐れている人々もいるようですが、
私にしてみれば、「ふーん」というカンジ(笑)。

国交省は「不動産取引の透明化」と言っていますが、
不動産は株式などと違い、唯一無二のものですので、
1本通りを隔てただけでも、条件は変わりますし、
例え同じマンションでも、階数が違ったり、
どうしても急いで売買したい事情があることもありますし、
「あそこが幾らなんだったら、ここも幾らで売れるはず」と、
不動産取引経験のない一般的な人は誤解もする気がします。

それより、何より、
取引価格はネットで公表するのに、
情報収集の方法が・・・
登記簿情報に基づき、不動産購入者に調査票を送り、
売買価格が適正なのかを不動産鑑定士が精査するとか。。。

登記簿から売買物件をピックアップする人、
調査票の送料、回収、精査・・・あまりにも人の手がかかりすぎ。
人の手がかかる=税金も沢山使われるわけですから、
正直、「おいおい・・・」と思いました。
まさか、今まで既にきていた「土地取引調査票」と、
別々にきたりしないよねー?
役所は縦割り行政なので、ありえる気もしますが。。。

登記簿を元に調査するんだったら、
登記の申請に来た人に渡せば済むことじゃん。
どこまでの強制力を持たせるのかは知りませんが、
本気で情報収集したいなら、
不動産業者に報告を義務づけしたっていいのだし。

・・・同じ紙面に、
総務省が地方公務員を5.3%減らす記事がありましたが、
ホント、こんな遠回りな面倒な仕事ばかり増やして、
公務員を減らしてて、大丈夫なのかなー?
公務員ママ達の話を聞いてると、大丈夫じゃなさそうですが(汗)。
業務の効率化を、バッポンテキに見直したほうがよろしいのでは?
と、思ってしまった記事でした。。。


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2006/04/10

固定資産税

今年も来ました。固定資産税の通知。
今のところ1軒目だけですが、去年のものと比べてびっくり。
年税額で、38,000円も安くなっています。

「ぎょー!もしや、そんなに土地の評価額が下がったってこと?」
びくびくしながら、通知書の3枚目を見比べると、
土地の評価額は、1m2あたり1000円強の値下がり。
まあ、これは住宅地だし、去年の路線価を思い出しても、
まあまあ、想定の範囲内。

ん?個別の税額でみると、
新築軽減税額という欄で、軽減するどころか増やされていて、
土地に関する、税額は高くなってる。。。
添付されていた資料によると・・・
Save0002
Save0003
(↑クリックすると、大きくなります)

ウチの数字を検証してみると、
下図の一般住宅用地の場合で計算されているみたい。

まあ、それでも、建物の評価額がぐんと減っていたので、
結局、税額は減っていましたが。。。
アパート1棟あたり、100万円ちょっとの減。
・・・1年で、こんなに下がってしまうんですね。
外壁を塗りなおしたので、見た目は見違えりましたが(汗)。

保有してみて分かることって沢山ありますねー。

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2006/04/07

カニ効果?!(笑)

以前書いた給湯器の取替えですが、
その後、何の音沙汰もないため、電話してみました。

新しい給湯器は用意できたけれど、
301号室に電話しても、連絡がつかないとのこと。
うーん、だからって、もう1週間経つぞー。
給湯器の調子が悪くて、お湯が使えなかったら、
入居者の方に悪いのにー。

仕方なく、管理会社へも電話したところ、
保証人さんへ電話してくれたのですが、
そちらも連絡がつかなかったらしいのです。

で、管理会社の担当者から出た言葉は、
「電話がダメなら、お手紙を入れることもできるはず。
 僕の方から、ガス会社の方へ言っておきますので、
 連絡先を教えてください」

・・・あ・・・自分で手紙を入れにいく訳じゃないのね(笑)。
でも、この管理会社にしては、初の能動的な言葉(笑)。
私からガス会社へ電話をいれてもよかったのですが、
まあ、そう言ってくれるのなら、お願いしましょう。
ん?これって、なにげにカニ効果?!(笑)

今年の春は、
4月になっても例年に比べると肌寒い気がします。
福岡の気温は分かりませんが、
早く取り替えてあげてくださいましー。
今回も費用を負担しないオーナーは強く言えないのでありました(汗)。

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2006/04/06

不動産バブル抑制措置?

昨日、JPモルガン信託の不動産信託が金融庁から
半年の業務停止処分
をうけていましたね。

概略をまとめると、
証券化するために信託された不動産に、
違法建築があったり、評価をかさ上げした物件を
受け入れていた ことが問題視されているようです。

・・・半年って、かなり重い処分だと思います。
審査体制が不備だったってだけなら、
せいぜい数ケ月の処分だと思われますので、
かなり意図的に受け入れていた事実があったのかな?
と、邪推してしまいました(汗)。

今朝の日経には、信託協会の会長の発言として、
>一部で過熱感はあるが、土地の価格の決め方は
>収益還元などを重視しているので、
>全体的に見れば前回のバブル経済期とは違う
と書かれていました。

・・・が、都内の立地のいい場所に関しては、
収益還元法では考えられない、
転売益を見込んだ価格付けも増えていると聞きます。

もちろん、モルガンが扱っているような規模の物件が
どの位の収益率で試算されているのかは分かりませんが、
国としては、過去の不動産バブルの記憶がまだ深い傷として残っており、
不動産価格のバブル化に早め早めに手を打とうという意思が働いた結果、
見せしめ的な意味もある処分なのかな?
と思ってしまいました。

以前のバブルの時は、
「たいていの場所なら土地さえ持っていれば勝ち組」のように
言われたこともありましたので、今とは状況がかなり違いますが。。。

経済は生き物といういい方をする方もいます。
不動産価格や株価、金利、為替・・・様々な思惑で変動するものですので、
政府がどこまでうまく制御できるか、
中期的にみて難しい判断が必要な時期にきているのだろうなー
と思ったニュースでした。

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2006/04/05

4月の入居状況

このアパートの前を先日通ったら、
4/1時点で、左は満室(入居シーズンには完成済)、
右は2階2室が空室(3月末ギリギリに完成)、
真ん中は・・・この日の時点では全空室でした。

まー、ここは4/1時点でも、外側の最後の仕上げをしていたので、
完全に入居シーズンに間にあわなかったのでしょうし、
右側に空室があると、そっちから埋まってしまうという事情も
考えられます。。。

・・・同じ不動産賃貸業をする者としては、
同情してしまったりもして(汗)。

とはいえ、出来上がってみると、さすが新築。
こざっぱりしていて、中々どうして好感が持てます(笑)。
一番左の建物が、基礎も柱も多くて頑丈そうでしたが、
こうして建ち上がってしまうと、
外観では、柱が少なめだった右側が格好いい!
うーむ。外観にだまされてはいけないのだなーと、
つくづく考えさせられました。

特に、真ん中は、ギリギリまでの工事。
先日のコメントでも指摘されていた通り
見えないところで手抜きや雑な仕事があったハズです。
物件を借りるときも買う時も、築年だけでなく、
築月を確認してみるのも大事なのかも?と思ったりしました。

この真ん中が、いつ満室になるか・・・
勝手にウォッチを続けていきます(笑)。

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2006/04/04

司法書士のお仕事

先日、今は育児休業中の保育園ママ友達の家へ
遊びに行ってきました。

以前、毎日19:15の閉園ぎりぎりのお迎えをしていたので、
仕事を聞いてみたら、司法書士事務所へお勤めしていたのです。
もちろん、彼女も有資格者。

司法書士のお仕事に興味津々だったので、
お家にお邪魔して、色々聞いてきました。
もちろん、私がこういうコトをしていることも話しました。

司法書士のお仕事と聞くと、
断然、裁判関連が多いイメージだったのですが、
実際に多いのは、やはり不動産登記。
しかも、裁判絡みに比べると、登記の方が、
費用対労力でみると、断然お得なのだそうです。

まあ、登記の申請にはフォームがありますので、
必要事項を入力して印刷して提出するだけ。
もちろん、面倒なケースもあるようでしたが。。。

それに、今は、法務局がネットワーク化されたので、
担当外の地域の登記も簡単にできるようになったけれど、
以前は、管轄の法務局に出向く必要があり、
相当面倒だったという話など聞いてきました。

ただ、実際は、
「法律の仕事より建築の仕事が好き」だと後で気付いたそうで(笑)、
彼女がこだわって作った自宅についての話も聞いてきました。
女性、特に子供が小さいうちは、とにかく大きな収納!
壁面一杯の収納にびっくり。閉めてしまえばすっきり(笑)。

私なんて、「無ければ工夫してしまう」タイプで、
家に関して「これがない!」と不満を感じることが少なかったので、
いい勉強になりました。

あれ?司法書士のお仕事の話じゃなくなってるし(笑)。

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2006/04/03

お花見紀行

土曜日は、よみうりランドの近くに住む親友と一緒に、
よみうりランドでお花見を楽しみ、
昨日は、子供を船に乗せてあげようと思い、
浜離宮公園から浅草までの船にのってきました。

浜離宮に行くのは、久しぶり。
新橋の駅を降りて歩いていこうとしたら、
新しい高層ビルが、雨後の筍のように建ち、
ほんの数年前とは、全く違う街並みになっていて、
本当にびっくりしてしまいました(苦笑)。

この時期の浜離宮は、菜の花も満開です。
Hanami01
これだけの量の菜の花が咲くと、驚く程の香りなのです。
チビは初めて見る菜の花と香りにびっくりしていました。

浜離宮は、香りのよい山桜も沢山植わっているのですが、
さすがに、菜の花の香りに圧され気味でした。。。
本数は少ないのですが、普通の桜も植わっています。
Hanami02

都内には、桜の名所が沢山ありますね。
私が行ったことのあるところだけでも、
新宿御苑や、砧公園、上野、六義園、旧古河邸、
千鳥が淵の辺りや浅草、井の頭公園などなど。。。
他にも地元の人に愛される桜の名所も沢山あります。
三鷹市役所の周りの桜や、今の社宅の側にも桜並木があります。
今回初めて行った、よみうりランドも綺麗でした。

子供には、まだまだお花見の醍醐味は分からないようで、
船に乗れたことが一番嬉しかったようでしたが、
一緒に行ってくれるうちに、色々な所へ連れて行きたいなー
と、改めて思いました(笑)。


・・・それにしても、新橋や丸の内、六本木、表参道・・・
どんどんビルが建っていて、こんなに会社があるのでしょうか?
当面、景気拡大が続いて、テナントが増えるとしても、
資金は何年くらいで回収するんだろうねーと、
妙なことにまで思いを馳せた、お花見になりました(笑)。

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