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2006/04/06

不動産バブル抑制措置?

昨日、JPモルガン信託の不動産信託が金融庁から
半年の業務停止処分
をうけていましたね。

概略をまとめると、
証券化するために信託された不動産に、
違法建築があったり、評価をかさ上げした物件を
受け入れていた ことが問題視されているようです。

・・・半年って、かなり重い処分だと思います。
審査体制が不備だったってだけなら、
せいぜい数ケ月の処分だと思われますので、
かなり意図的に受け入れていた事実があったのかな?
と、邪推してしまいました(汗)。

今朝の日経には、信託協会の会長の発言として、
>一部で過熱感はあるが、土地の価格の決め方は
>収益還元などを重視しているので、
>全体的に見れば前回のバブル経済期とは違う
と書かれていました。

・・・が、都内の立地のいい場所に関しては、
収益還元法では考えられない、
転売益を見込んだ価格付けも増えていると聞きます。

もちろん、モルガンが扱っているような規模の物件が
どの位の収益率で試算されているのかは分かりませんが、
国としては、過去の不動産バブルの記憶がまだ深い傷として残っており、
不動産価格のバブル化に早め早めに手を打とうという意思が働いた結果、
見せしめ的な意味もある処分なのかな?
と思ってしまいました。

以前のバブルの時は、
「たいていの場所なら土地さえ持っていれば勝ち組」のように
言われたこともありましたので、今とは状況がかなり違いますが。。。

経済は生き物といういい方をする方もいます。
不動産価格や株価、金利、為替・・・様々な思惑で変動するものですので、
政府がどこまでうまく制御できるか、
中期的にみて難しい判断が必要な時期にきているのだろうなー
と思ったニュースでした。

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コメント

収益還元と大義名分を掲げても、実際に買っているのは大都市の中心部の低利回りのものばかりというのがREITですね。

彼らは3年後の売却価格とかを想定していて、言ってる事(収益還元)と、やってること(キャピタル狙い)が違うように思いますが・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2006/04/06 12:54

ムサシさん
この3年後の転売の時に、買い手が現れなかったら・・・株式と違い、市場で売買されるものではありませんので、不動産は「買い手市場」と「売り手市場運」のどちらかに大きく傾く性質があるように思います。

今後の金利動向を考えると、3年後の不動産市況の予測ですら、不透明に感じてしまうのは私だけでしょうか。。。

投稿: 三田 | 2006/04/06 13:14

こちらの、ほんの一部の人気地域と言われるあたりの土地も、
業者間での売買もよくされているようで、適正な値段とは何なのか。。。
という状態になってるようです。
それがいつまで続くのかな・・?
あせらずに、もうしばらく様子をみてみようと思っています。

投稿: ぺっぺ | 2006/04/07 09:45

そうですよね。
収益還元の考え方であっても、適正な価格というのは、家賃が下がってきたり、金利が上がってきたりすると、刻々と変わっていくものですし、不動産は相対取引ですので、お互いが納得する価格が「適正だった」というしかないのかな?と。

ただ、今回は転売益を狙う投資家が、前回のバブルの頃ほど多くないので、青天井ということにはならないかな?と思ってみています。

投稿: 三田 | 2006/04/07 12:39

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