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2006/06/26

投資勉強会

昨日は、何時もとは違うグループの勉強会へ参加してきました。
元々は、オーストラリア在住のドンガバチョさんの帰国にあわせ
お話を伺おうということだったようなのですが、
北は北海道、南は鹿児島や宮崎、果てはフランスからと、
40名以上の方が参加されていました。
特に北海道からは、キャラの濃いメンバーが団体で来られていて、
これまでの知人・友人がごくごくフツーに思える位でした(笑)。

ドンガバチョさんのお話は、とても興味深く、
今のアメリカの政策がどう狂って、世界で通用しなくなりつつあるのか、
常にアメリカを追いかけてきた日本が、どれだけ足腰が弱っているのか、
どうして日本における不動産投資に限界があるとお考えなのか、
日本を外から眺める視点があってこそのお話で、勉強になりました。

最近、つくづく自分の浅学さを恥ずかしく思うことが増え、
もっともっと広い視点を身につけたいと思っていましたので、
勉強会の後の懇談会では、積極的に色々な方のお話を伺いました。

今回は不動産をお持ちの方、株やFXをされている方など、
色々な方が参加されていて、それぞれの考え方を色々教えて頂きました。
一度にこれだけ沢山の初対面の方と話したのは久しぶりでしたので、
まだ消化しきれていないほど、刺激の多い一日でした。

帰りには、とっても綺麗なたろうさんの奥様に、
ドンガバチョ画伯の鮮やかな絵を頂きました。
ありがとうございました。

せっかくですので、
初めてお目にかかった濃いキャラの一部の方々をご紹介します。。。
ドンガバチョさんは・・・とてもバランス感覚のある、思慮深い方でした~。
ドキンちゃんは、とっても鋭い視点を持っていて、並みの主婦ではありません。
しかも、濃いキャラのメンバーを次々に斬っていき、「あっぱれ」でした(笑)!
CASHFLOW101さんは、本当に不動産が好きなのがビシビシと伝わってくる、
北海道にいたら、雪も溶けちゃうでしょう(笑)という位、熱い方でした。
たろうさんは、ブログそのままの優しく、茶目っ気のある方でした。


今回、ちょっと嬉しかったのは、
すっかり休み休み更新が定着しているブログにも関わらず、
「楽しみにしていますよ」と沢山声をかけて頂けたことです。
ちょっと、恐縮してしまう位だったのですが、とても励みになりました。
ありがとうございました。
これからも、休み休み(笑)続けていきますので~。

それと、ちょっと可笑しかったのは、
私に、ムサシさんと、撫子さんへの伝言が多かったこと。
すっかり、私達は3人セット扱いでした(笑)。
ムサシさんへは、ブログ再開を望む声が多く、
撫子さんへは、ママ頑張ってくださーいと言う伝言多数でした。

改めて、遠く離れていたり、会ったことがない方とも、
親近感を覚えるブログってすごいPOWERを持っているんだなーと、
感心させられました。

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2006/06/22

REITの側面

先日、世田谷区の不動産屋さんから見た、
今の不動産市況を伺ってきました。

私、個人は、
そろそろ不動産投資はピークアウトしたと思っていたのですが、
今でも、退職後の生活の一助とするための賃貸物件を
購入したいというニーズは続いているのだそうです。

まあ、私が不動産投資を始めた頃の流行とは違い、
自己資金を半分入れ、10年程度のローンを組み、
退職金で一括返済も視野にいれた購入が増えているそうですが。
一時の自己資金0円で買えるものを探していた人に比べると、
地に足がついた投資手法なのかもしれません。

一方で、その方の知り合いのREITの運用担当者さんは、
ここ半年程、新しい物件の購入は見合わせているのだとか。
都内でも月15万円以上の賃貸物件が過剰になっているそうです。

原因の1つは、家賃補助などの福利厚生がまだ緩和されていないこと。
他にも、若者の所得水準が低く、
景気回復の恩恵を受けにくい雇用環境が増加していることもあるようです。

今回のお話の中で、私が一番興味深かったのは、
REITの運用担当者さんの多くは、
不動産投資を金融商品の1つと位置づけ、物件購入時の利回りありきで、
建物のメンテナンスを効果的に行い、長期に使っていこうという意識は低く、
また、そのノウハウも持たない人が多いということでした。

何となく、勝手に、建築のプロが関わっているのだからと思っていたので、
これは目からウロコでした。
まあ、REITの中には、母体が大規模大家さん系の会社もありますので、
一概には言えないのでしょうけれど。

私が福岡で信頼している不動産屋さんもそうなのですが、
今回お話を伺った不動産屋さんも、屋根や外壁の塗装を定期的にやることで、
建物は、(税務)法定以上に長く使えるとおっしゃっていました。
うーん、うちの2軒目も塗装をやり直さなくちゃー!

他にも色々な面から見た、今の不動産市況を伺ったのですが、
今日のところは、この位にしておきます。。。

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2006/06/16

不動産投資の転換期?

最近、ちょっと目を通していなかった全国賃貸住宅新聞に、
まとめて目を通している(汗)のですが、
住居系の収益物件を抱えるREITは苦戦しているんですね。
物件の取得価格は上がり続けているのに、
住居系は商業系ほど家賃を上げられないようです。

少し前に、不動産業界全体のレポートを読んだのですが、
都内の再開発は、規制緩和の恩恵を受けてのものなので、
商業地域の再開発は、今後もまだまだ大量に続くのですね。
全然知りませんでした。。。

そういえば、先日、久しぶりに六本木へ行ったら、
防衛庁跡地のビルは、あっという間に聳えて、
完成も間近というカンジでした。

一方で、今のニーズに応えられないビルはスクラップされ、
供給過多にはなっていないとも書かれていました。
しかも、少子化を睨んでのことなのでしょうけれど、
大学院や専門学校などが、
中心部ビルへの入居を進めているのだとか。

金利に関しては、
当面、日銀はゼロ金利政策を続けるようですが、
まあ、この「当面」という言葉は、どうにでも解釈できます。
株の方が持ち直したら、この課題は再燃する気もしますし。。。

どちらかというと、REITにとって課題になっているのは、
当局の姿勢の変化なのかもしれませんね。
先日から、いい加減な査定をしていた会社に
厳正な処分(見せしめ?)をしたりもしていましたし。

だからこそ、住居系の1階等を店舗にして、収益拡大を狙ったり、
地方へ向かったり(ちょっと遅い気もしますが)、
あの手この手で工夫しているようです。

先日、収益不動産のアドバイザリーをされている方と話していて、
まとめ買い(1棟丸ごと買う)して、区分所有として売る。。。
という手法も、1戸1戸が高くはけるので、
物件によっては検討されるようになるのかもしれないという
お話を伺って、ちょっと目からウロコでした。

来週は、都内の人気エリアの不動産屋さんに、
都内の不動産市況を伺う機会がありますので、
今後の自宅購入も含めて、じっくりお話を伺いたいと思っています。

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2006/06/12

投資のスタンス

この週末、細切れの時間を使って、
株のししょーお勧めの本を読んでいました。

オニール氏の本と重なる部分も多く、
日米の違いがあっても、基本の考え方だけでなく、
テクニック面でも共通することが多く、驚きました。
日本人には、この本の解説の方が使い勝手がいいかもしれません。

この本の中に、
人には「多数派同調バイアス」と「正常性バイアス」があると
書かれていました。
多数派同調バイアスとは、読んで字の如くですね。
正常性バイアスとは、
自分に起こっている異常事態(含み損の拡大)を認めず、
正常視して何も対処しないため、塩漬け株の山を抱え込むことだとか。

この週末、色々な番組で経済評論家の方が、
其々の視点で、株式市場の現状を語ってありましたが、
とにかく、株式市場全体が一時より大きく下げています。

もちろん、私もストップロスにかかって損ぎりしたり、
空売りに挑戦したのに、怖くなって直ぐに撤収したりで、
それなりの損もしましたが、これも勉強代かな?と思っています。

というのも、以前の私なら、まさに「正常性バイアス」が働き、
ロスカットできずに、塩漬け株を抱えていただろうなーと、
自分で分かるからなのです。

株式投資を再開して、もうすぐ一年。
師匠やコーチや勉強会の仲間と一緒に、
楽観的な上げ相場と、大きな下げ相場を体験できるなんて、
ある意味、中々ないチャンスなんだなと思うようになりました。

この一年で得られた知識と経験は、
これから先、ずっと私の投資のベースになっていってくれるんだなと。
そう思うと、今がとっても楽しいのです♪

株で利益を上げようとすると、
「多数派同調バイアス」も「正常性バイアス」にも
かからないようにならなくてはいけないので、
今よりもっと変な人になっていく可能性は大ですが(苦笑)。
まあ、変な人の中に混ざっていれば目立たないでしょう。多分(笑)。

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2006/06/06

住宅ローンの営業

私が不動産投資のために、
自宅にこもって(?)、早3年目。
まあ、ずーっと家にいた訳ではありませんが、
昨日、びっくりの電話がかかってきました。

某超大手都市銀行から、
「住宅ローン」セールスの電話です。
ここは、私が投資用物件の融資をお願いに行った時、
私のことを鼻で笑った銀行です(ちょっと恨んでる?・笑)。

最初は柔らかく、
「ウチは投資用物件の借り入れが大きいので」と
言ってみたのですが、意味がわかっていないのか、
全然へこたれません(笑)。
投資用の借入と、住宅ローンは別だと言うのです。
ホント~(疑いのマナザシ・笑)?

今回は、とにかく、少々のイヤミを織り交ぜて(笑)、
丁重にお断りしたのですが、
住宅ローンのセールス電話をかけるようになっているなんて!
と、改めて思いました。

この銀行の口座には、数万円しか入っていませんので、
ウチへの電話がかかってくるということは、
相当幅広くセールスをかけているということですよね。

今のところ、投資用物件資金を借りている2行を始め、
近くの地銀などからもアプローチはありませんが、
これからは増えてくるのかもしれませんね。

中期的に考えると、調達コストが上がっていく上に、
今後の住宅融資は競争が激化することが予想されるため、
今のうちに、有利な運用先を1軒でも多く確保しなければ!
ということなのでしょうか。

いやー、こんなちょっとしたことからも、
経済の動きが見えてくるんだなーと思ったのでした。

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2006/06/05

差別化極まる

土曜日のWBS版をたまたま見ていて、
南町田で販売された、マークスプリングスという
住居群に・・・圧倒されました。

まさに、1つの街をプロデュースしたカンジです。
マンションと戸建てを同時に、南欧風の外観にまとめ、
病院や商業施設も、
街全体にとけこむよう配慮されています。
なんだか、映画のセットみたい。。。
開発面積、なんと約54,000m2だとか。。。すご~(汗)。

このプロジェクトは、南町田駅から徒歩17分という立地に、
魅力を持たせるために行われたようですが、
思惑通り、
「リゾート地にいるよう」と好評ですぐに完売したのだそうです。
近くに海はありませんので、あくまで気分なのでしょうけれど。。。

番組では、次に同様の規模の街を流山市に作るとか。
販売会社のオリックスのサイトを見てみると、
他にも、五月台に北ヨーロッパ風の戸建ての計画もあるようですね。
東京でこのような形態の団地が流行り始めると、
いずれ地方でも、こういうプロジェクトが始動するんだろうなーと
思いながら見ていました。

昔の団地といえば、
自分の家が見分けがつかないのでは?と心配になるくらい、
一定の規格に沿った同じものの集合体でしたが、
これからの団地は、街全体の外観は統一するものの、
個性を演出しないと売れないということなのでしょうね。

マイホーム購入層の若い世代は、
個性的なものを好むようになっているとはいえ、
1軒として見ると素敵な建物でも、
周りがあきらかに昔ながらの民家ばかりだったり、
全然テイストの違う個性的な家が並んでいても、
その魅力がくすんでしまうことがある気がします。

その点でも、ここまで徹底した周辺環境づくり、
駅から遠い土地に魅力を持たせる1つの手法として
とても勉強になりました。

・・・ま、まあ、
それだけの土地と建物を用意するには資金規模が莫大ですし、
その街のテイストが、その時の志向からずれてしまうと、
無限大のリスクを負うことになりますので、
個人投資家レベルで真似できるものではありませんが(笑)。

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2006/06/02

当局の厳しい姿勢

この所、生命保険会社の不払い問題、
公認会計士の監査体制、昨日からの駐車取締りなど、
当局の厳しく取り締まる姿勢が明確になる中、
今日は村上氏のインサイダー問題。。。

もちろん、ルールはルールできちんと守るべきですし、
違反者は取り締まるべきではありますが、
なんだか、急激な取締り強化のイメージが強く、
これらの本意はどこにあるのだろう?などと考えてしまいます。

今年に入って、株式相場はそれらのことに動揺し、
だんだん、投資家の心理まで悪化し、過敏に反応しています。

これらのことで、私が怖いなーと思っているのは、
投資信託の運用成績悪化です。
私のいた証券会社で、バブル崩壊後のセールスの悩みは、
投信の値下がりに対するクレームが一番大きかったのです。
顧客には「自己責任」なんて意識は全くありませんでした。。。

特に今は、その投信を銀行や郵便局で薦められて購入した
層がかなり厚くなっています。
投信の基準価格下落は、銀行の信用力を悪化させるでしょうし、
ひいては、株式市場に資金が戻ってこなくなることも考えられます。
またもや、「貯金が一番!」ということになるのかもしれません。

昨日のWBSでは、既に外人は日本株から日本の債券に
資金を大きくシフトしていると報道されていました。
やはり、本物のプロは時流を読み、資金をシフトするのですね。
こういう大きなお金の流れを無視して投資はできないなー
とも思います。

当局は当然の取締りをしているだけなのでしょうけれど、
日銀の政策転換を牽制?・・・なんて邪推のしすぎでしょうか。。。

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