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2006/07/28

株主気分、実体験

昨日、リンク・セオリーの株主優待セールへ行って来ました。

ご存知ない方のためにご紹介すると、
働く20代~30代の女性向けの衣類を展開しているアパレルです。
メインのTheoryは、かなりの細身で、産後は着られなくなった(涙)ので、
私がチェックするのは、専ら、kulsonというブランドの服。
特に冬物に面白いデザインのものが多いので、チェックするのですが、
これが中々お高い(笑)。
それなら、株券買って、株主優待セールをリサーチしてみようと、
この権利をとるためだけに買ってみたのです。(超短期保有~)

セールは、さすが、若い女性が多い。
ナント、Theoryは65%off、kulsonに至っては75%offだったのです。
こりゃー、皆来るはずー。納得。納得。
Theoryなんて、セール時期も店頭では、大して安くなってないブランド。
こりゃー、株買って、このセールに来る価値はあるかも?
(OLは会社を休む必要があるのでしょうけど)

私も気になったものを幾つか試着してみましたが、
同じサイズのはずなのに、スカートはブカブカだったり、
パンツはピタピタだったりで、悩む。悩む。

一通り、自分のものを物色した後で、
フロア探検に行ってみると、少ないなりに、メンズや子供服もあります。
ぎょー、定番の服が沢山1000円~4000円位ででています。
ウチのチビには、まだ大きいサイズでしたが、
theoryのサマーウールのパンツが1000円なら、
履けるようになるまで保管しておきますとも(笑)。
(ちなみに、定価は17000円です)

ということで、精算を済ませ、
その後は、白金の八芳園での株主向け夕食会へ。
以前、八芳園の前は通ったことがあったのですが、
中へ入ってみると、白金にあれだけの広い土地。すごいです。
お庭は、お見合いにぴったり(したことないけど)な雰囲気です。

お料理は・・・美味しかった。うん。
美味しかったんですけど、着席ビュッフェ・スタイルなんですね。
言い方を変えると、食べ放題状態なわけです。
私は一人で行ったので、まあ適量とって食べて・・・
もう一回行こうかと思ったら、既に、何も残っていない。。。
せめてコーヒー位飲んで帰ろうと思ったのに、
「後で、デザートと一緒にサーブします」と言ったっきり、
会場側は、後から後から到着する株主の食事準備に大わらわ。
座る席が無い人がいる位なので、コーヒーも諦めて帰ってきました。

あの食事会、スマートとは程遠くて、ブランドイメージぶち壊し?!
あれなら、食事会はしなくてもいいんじゃないかと思う位でした。

会社側は、予め、出欠の確認をしていないので、
出席人数が読みにくいのはあるのでしょうけれど、
席もお料理も足りないし、段取り悪すぎな気がしました。

例え、一手間かかっても、往復はがきで出欠と人数を確認し、
当日、急な増減があっても、大体の人数を掴んでおけばいいし、
出席者によって食事開始時刻に大きなズレがありましたので、
会場を二つ用意しておいて、後から来られる方にも、
気持ちよく食事してもらう工夫をしたらいいのになーと思ったり。

とりあえず、冬物の株主優待セールも見てみたいので、
また、ここの株を買ってみようとは思っていますが、
実は、私が売買した時から株価は半値になってしまっています。
米国での訴訟なども原因の一つではあるようですが、
一時のような小売絶好調の空気もトーンダウンしているし、
今後の舵取りを間違うと、かなり厳しいんだろうなーと、
食事会で挨拶をされる佐々木社長を見ながら思っていました。

はてさて、何時買うのか?それが問題だ~(笑)。

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2006/07/26

沢さんの新刊

Otakara06エクセルでドカンと築く「お宝不動産」

松井 幹彦、沢 孝史 共著
技術評論社

この本、昨日発売になりました。
(自称)愛弟子の私(笑)には、
一足早く届けてくださったので、
早速、読みましたよー。

今回の本は、沢さんの第一作を読んだ時に、
「こんなに自分の手の内を明かしてくれる人がいるのかー?!」
と、本当にびっくりしたのを思い出してしまった位の力作でした。

もちろん、その沢理論を、
エクセルで誰でも使えるようにされた松井さん(『金持ちAさんに
なるエクセルの賢い使い方』の著者)の力も大きいのですが、
不動産投資にこんな視点をとりいれた本はホントなかったと思います。

(自称)愛弟子が、もろ手を挙げてほめたって、
疑いのマナザシでみられそうな気もしますので(汗)、
試しに、ウチの物件で、其々BSとPLを作ってみました。
過去の資料をひっくりかえして、集計しましたよー。はい。

ウチの物件の安全性は・・・
Shihyo1
(グラフをクリックして頂くと、拡大します)
物件1は、自己資金を1/4入れてますし、
不動産からの収入は、不動産絡み以外には使ってないので、
ものすごく、流動比率が高い。。。(我ながらびっくりしました)

さしずめ、企業なら、「資金を寝かしておく位なら、活用しろ」
と、お叱りを受けそうな位ですが、
物件1は、来年末に金利の見直しがきた時に、
一部繰上げ返済をしようと思っていますので、
中期的に、自己資本比率を上げていく方向です。
(今回の本では繰上返済の金額シミュレーションもできます!)
・・・なんだか、株主総会の説明のようですね(笑)。

次に収益性ですが・・・
Shihyo2
(グラフをクリックして頂くと、拡大します)
やっぱり、自己資金を少ししか入れなかった物件02の
自己資本利益率はすごいですね(汗)。。。
本来は、もう少し圧縮しておきたいところですが。

物件1の方は、外壁の塗装に国金から借入れしたので、
実質利回りが落ちてる~。でも仕方ない~。
物件2も年末には、
外壁と屋根の塗装をやらなくちゃと思っているので、
どの位の費用までかけるかを考える目安になりますね。

最後に、集計表を開いて(すみません図はありません)、
安全度メーターをチェックすると、「+」になってる。ほー。
ん?でも、数字がオカシイ。。。あ、ここは手入力するのかー。
で、入力しなおしてみると、ぎょぎょー「-」です。
減価償却費より、年間返済額がぐんと大きいのです。
そうなると、どしんと税金がかかってくる可能性大!
うー、年末が怖いよー。

・・・このようなシミュレーションを自宅で行うことができます。
総合的に現状分析ができるのは自分だけですので、
とりあえず大枠をつかめるこのソフトは助かるなーと思いました。
物件をお持ちの方は、是非、使ってみましょー♪

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2006/07/24

ボリショイサーカスへ

週末、ボリショイサーカスへ行ってきました。
というのも、チビが宮崎駿監督のこのDVDが大好きで、
「パンダコとパンダ(本当は、「パンダ」「コパンダ」)のサーカス行くー」
と、あまりにうるさいので(笑)、仕方なく、サーカスを探したのです。

チケットは結構なお値段したのですが、
せっかく行くならと、アリーナ席にしてみました。
届いたチケットを見ると、なんと1列目です。ぎょー。

当日、チビにライオン柄のTシャツを着せた時に、
「ライオンもでるかな~?」などと余計なことを言ったせいで、
「ライオン?!やっぱり、怖いから行かない~」と大泣きされ、
「ライオンが来たら、ママがパンチするからね」となだめすかして(汗)、
無理やり連れて行きました(だってチケット高かったし・笑)。

会場へ行ってみると、1列目とは言っても、正面ではなかったし、
しかも、ショーの内容によっては、1列目では見辛いものも多く、
チビには、まだ、ワザの素晴らしさが解からなかったらしく、
楽しんでいたのは、私とダンナの方でした(笑)。

よくよく考えると、私も目の前でサーカスを見たのは初めて。
空中ブランコは、想像以上の迫力でしたし、
ロシアが体操やスケートなどが強いのも納得する華麗さでした。
しかも、あれだけの装置を出したり、片付けたりするショーなのに、
本当に手際がよく、驚かされました。

途中、ダンナがショーに招かれた時には、
ライオンと共演させられるとでも思ったのか、
チビは「パパが~」と大泣きして、後追いしてました(汗)。
ライオンと共演もなく、ちゃんと生きて戻ってきましたが(笑)。

チビはというと、2時間も暗い中で過ごすと、
眠い&飽きたでご機嫌ナナメ。
しかも、この後に、お友達とのスイミングスクールだったので、
「もー帰る。プール行く」と後半は半分叫んでました(汗)。

そのくせ、帰りは、「ライオンでなかったねー」とケロリとしてました。
「ママがライオンは怖いから、クマにしてくださいってお願いしたんだよ」
と、少々からかうと、「ふーん」と聞き流されました(苦笑)。

結局、彼にとっては、何時ものスイミングスクールと、
夜からの地元の夜祭りの方がずっとずっと楽しかった様子。。。
果たして、サーカスに行った記憶が残るのやら。。。とほほ。

全然、不動産ネタではありませんが、たまにはいいかな?と(笑)。

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2006/07/18

宮崎へ

今年も8/11~13に、宮崎へ行くことになりました。
しかも、なんと、今年は、四国からうっちゃん
北海道代表(?)ゴックさんまで参加されるそうなので、
とても賑やかになりそうです。

もしも、お近くにお住まいの方がいらしたら、
是非、ご連絡ください。コメントでもメールでも結構です。
大人数でワイワイお話できた方が楽しいので。
子供連れでも大歓迎です!
宿泊希望の方は、ご一報頂けると、
ガンタロウ先生の知り合いの方にお願いできるかもしれません。

滞在中のスケジュールは特に決めていませんが、
今回は、うっちゃんとゴックさんのために、
多少の観光の他、美味しいものも食べないと。。。
ま、食事は、食通のガンタロウ先生にお任せということで。
お勧めのスポットがある方は教えてくださいませ~。

*****************************************************
先日のドンガバチョ祭でお目にかかった方々へ・・・
先にメールでお知らせしようと思ったのですが、
ダンナに名刺入れを貸した時に、「失くさない様にココにしまっとこ」と思った、
「ココ」が思い出せないという大マヌケな私です(汗)。
大変申し訳ありませんが、メール(プロフィールページから送れます)
頂けると幸いです~。
ホント、申し訳ありません。

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2006/07/14

週刊東洋経済とダイヤモンドのマンション特集

週刊東洋経済でマンション特集があるというのを伺って、
本屋さんへ行ってみたら、週刊ダイヤモンドも同様の企画。
H20060715_1B060715_s
面白いので、両方読んで比較してみました。

大胆にまとめてしまうと、
ダイヤモンドは、買いあおりともとれる内容。
東洋経済の方は、バランスのとれた内容になっている印象でした。

とにかく、ダイヤモンドだけ読んでいたら、地域にもよりますが、
「明日にも、マンションを買いに行こう!」とお財布を掴みたくなります(笑)。
バブル期の紙面を読んでいるかのような、タイムスリップした気分でした。

東洋経済の方を読むと、
高値で仕入れた土地に建つマンション販売が秋にも始まるため、
地域によっては、「新価格」マンションが売り出されるとのこともあり、
これまでは、在庫を売り急いでいたデベロッパーも、顧客の感触を見ながら、
今後、高値で売るため、売り惜しみを始めたりしているとか。

一方で、このマンション・バブルが発生した背景に、
REITや私募ファンドの存在があったが、
最近は、買い手から売り手に変わってきていることや、
今後、予定されている大量の賃貸住宅もあわせて、
需要がどこまで続くのか?という問題提起もされていました。

このどちらの読みがあたるのかは神のみぞ知るですが、
慎重な意見もでるという時期は、ある意味健全なのかもしれませんね。
バブル崩壊の記憶が鮮明な世代が多いからなのかもしれませんが。

今日は、ゼロ金利も解除され、
後で振り返ると、節目の日になるのかもしれないなー
(市場では既に織り込み済みでしたが)と思いながら読みました。

これから、あのバブルの時のような、
日本のばら色の高成長を誰もが永遠に続くと信じる時期が来るのでしょうか?
世界的には不穏なことが続いていますし、
米国式が色々な場面で通用しなくなりつつある中で、
これからの変化が怖くもあり、興味津々でもあります。。。

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2006/07/10

リフォーム見学へ

先日、完成しつつあるムサシさんのこの物件のリフォーム後
コンサルの方に混じって、見学させて頂きました。

想像していた以上に綺麗になっていて、びっくりしました。
元々、2LDKにしては大きすぎるキッチンがついていた所は、
梁のでっぱりを活かした黄色いアイランドキッチンに変身。
床も、明るいテラコッタ風のCFになっていました。

以前は、ガス釜のついていたお風呂は、
給湯器つきの今どきのお風呂に大変身。
元を見せてもらっていただけに、「綺麗~♪」と感心(笑)。
2層式用の洗濯機バンも、今どきの選択乾燥機仕様に変更。
これだけで、脱衣スペースに余裕ができていました。

目の前が小学校ですし、
私の周りのお友達ママの暮らしから考えても、
夫婦に子供1人位の世帯に喜ばれそうだなーと思いました。

その後、もう1つ、別のタイプの部屋も見せていただくことに。
こちらは、2DKを1LDKに変更。
広々していた押入れを両方の部屋から使うクローゼットにし、
床は、大理石風のCF、キッチンは木目調のものに。
今どきの分譲マンションのようなシックな佇まいに変身。
こちらは新婚さんを考えてリフォームしたそうです。

ウチが最初に買った2DKも空室が出たら、
和室2間をリフォームすることになるのですが、
どちらを真似しようか、迷うほどです。

やっぱり、リフォームや新築の部屋づくりは、ターゲットを絞り、
その中の多数派の女性のニーズを掴み、その一歩上をいくことが、
将来の競争力に繋がっていくんだなーと改めて思いました。
自分の趣味だけに走ると、好き嫌いが分かれてしまうんですね。

次は、外壁の塗装の話も出ていました。
廊下側の窓についた凝った柄の柵はアルミ製に替えるとか。
私は結構好きなのですが、再塗装に手間がかかるのは明らかですし、
仕方のないところなのでしょうね。

外壁の塗装が終わったら、また見学させてもらおうと思います。
楽しみにしていますー!

*****************************************************
7/11 14:00 ~ 7/13 14:00、ココログのメンテ予定のようです。
見ることもできないのか、コメントできないのか、
詳しいことはわかりませんが、ご迷惑をおかけしますー。

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2006/07/03

不動産投資なので・・・

最近、色々な方のお話を伺う中で、
ハッとさせられることが増えてきました。

私は、少々ひねくれた見方をする方だと自認しています(汗)が、
それでも、物事の本質や説明されないリスクなどに
お話を伺った時点では、思い至らないことがよくあります。
そういう視点は他の人と話している時に気付かされたり、
家でお風呂に入っている時などに、突然気付いたりします。

経済の勉強の中で、デフレの中ではキャッシュが一番。
インフレの中では、借り入れている人は借り得と聞きました。
早ければ、今月にもゼロ金利が解除される観測もでていますが、
じゃあ、これからが借り得の時代になっていくのか?と考えた時、
物の価値が上がれば借り得となるのでしょうけれど、
ウチの物件は更新制度のない土地柄から、インフレになったとしても、
すぐに家賃は上げられませんので、収益還元法で考えると、
不動産時価は据え置き、悪くすると下落してしまいます。

もちろん、周辺の土地の価格が上がれば、
銀行の物件評価はゆとりもでると思えますが、
収益還元法での時価と乖離すると、いずれ収斂されていく
と思うのです。

先日の日経新聞に、家計にゆとりがでて、
アパレルや百貨店では、今年の夏のセール時期を遅らせたり、
割引率を小さくしたりしていると書かれていました。
でも、今の時期に、この方法で高い売上を上げられる企業は
ごくごく限られたところだけだろうと思うのです。

一世を風靡したナルミヤが少女服ブランド展開に行き詰まり、
次の一手を模索しいるように、アパレルは競争が熾烈ですし、
幾つか、ちょっと贅沢するものはあっても、
何でも欲しいもの全てを高く買ってもいいというバブルの頃の
空気はまだ感じられませんし。

最近は、賃貸業も競争が激しくなっていると思います。
ただ、アパレルと違い、ほとんどが個人事業主ですので、
危機感が広がるのが遅いだけのような気がするのです。

そして、客付けのための対策をとったり、
究極、保有し続けてもいいかどうかを考えたりの結論が
非常に時間がかかりそうな気がしています。

キヨサキさんの本を読んで、不動産さえ買えば、
一生安泰だと思い込んでいましたが、
不動産は株以上に、いざとなったら、売る判断力が
必要なんだなと改めて考えています。

バブルの頃を思い返すと、まず、株が下がり、
不動産価格が下がり、長期金利が下がっていきました。
株と不動産が下がり始めた時点で、
銀行は資金回収に動くでしょうね。
不良債権の山でまた危機に陥る訳にはいきませんので。

ウチの場合、2つ目に買った物件は、
商業地にあり、道路付けがいいとは言えないので、
土地の評価全体が下がったら、ダブルパンチで下落します。
銀行の担保評価もいずれ問題がでてきて、
借り入れ残が大きいままだと、持っていたくても、
銀行からの圧力が強まるかもしれません。

銀行から圧力がかかる前に、先に市況を判断し、
売るか、借り入れ残を減らすか、心構えだけはしておかなくちゃ
いけないなーと思っています。

これは、ウチの場合、投資の1つと不動産を捉えていること、
また、経営という点で考えても、必要な判断になるのかな?
ということですので、其々スタンスは違うかと思いますが。。。

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