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2006/07/03

不動産投資なので・・・

最近、色々な方のお話を伺う中で、
ハッとさせられることが増えてきました。

私は、少々ひねくれた見方をする方だと自認しています(汗)が、
それでも、物事の本質や説明されないリスクなどに
お話を伺った時点では、思い至らないことがよくあります。
そういう視点は他の人と話している時に気付かされたり、
家でお風呂に入っている時などに、突然気付いたりします。

経済の勉強の中で、デフレの中ではキャッシュが一番。
インフレの中では、借り入れている人は借り得と聞きました。
早ければ、今月にもゼロ金利が解除される観測もでていますが、
じゃあ、これからが借り得の時代になっていくのか?と考えた時、
物の価値が上がれば借り得となるのでしょうけれど、
ウチの物件は更新制度のない土地柄から、インフレになったとしても、
すぐに家賃は上げられませんので、収益還元法で考えると、
不動産時価は据え置き、悪くすると下落してしまいます。

もちろん、周辺の土地の価格が上がれば、
銀行の物件評価はゆとりもでると思えますが、
収益還元法での時価と乖離すると、いずれ収斂されていく
と思うのです。

先日の日経新聞に、家計にゆとりがでて、
アパレルや百貨店では、今年の夏のセール時期を遅らせたり、
割引率を小さくしたりしていると書かれていました。
でも、今の時期に、この方法で高い売上を上げられる企業は
ごくごく限られたところだけだろうと思うのです。

一世を風靡したナルミヤが少女服ブランド展開に行き詰まり、
次の一手を模索しいるように、アパレルは競争が熾烈ですし、
幾つか、ちょっと贅沢するものはあっても、
何でも欲しいもの全てを高く買ってもいいというバブルの頃の
空気はまだ感じられませんし。

最近は、賃貸業も競争が激しくなっていると思います。
ただ、アパレルと違い、ほとんどが個人事業主ですので、
危機感が広がるのが遅いだけのような気がするのです。

そして、客付けのための対策をとったり、
究極、保有し続けてもいいかどうかを考えたりの結論が
非常に時間がかかりそうな気がしています。

キヨサキさんの本を読んで、不動産さえ買えば、
一生安泰だと思い込んでいましたが、
不動産は株以上に、いざとなったら、売る判断力が
必要なんだなと改めて考えています。

バブルの頃を思い返すと、まず、株が下がり、
不動産価格が下がり、長期金利が下がっていきました。
株と不動産が下がり始めた時点で、
銀行は資金回収に動くでしょうね。
不良債権の山でまた危機に陥る訳にはいきませんので。

ウチの場合、2つ目に買った物件は、
商業地にあり、道路付けがいいとは言えないので、
土地の評価全体が下がったら、ダブルパンチで下落します。
銀行の担保評価もいずれ問題がでてきて、
借り入れ残が大きいままだと、持っていたくても、
銀行からの圧力が強まるかもしれません。

銀行から圧力がかかる前に、先に市況を判断し、
売るか、借り入れ残を減らすか、心構えだけはしておかなくちゃ
いけないなーと思っています。

これは、ウチの場合、投資の1つと不動産を捉えていること、
また、経営という点で考えても、必要な判断になるのかな?
ということですので、其々スタンスは違うかと思いますが。。。

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コメント

インフレだと一般に物価が上がりますが、すべてが上がるわけではないです。
例えば、電化製品なんかは、インフレだろうとデフレだろうと毎年どんどん下がっています。
技術が進歩してより良い製品がどんどん大量生産されていくので、需給が崩れるのでしょうね。

土地や賃料はどうかということですが、将来的な人口減を考えると、インフレでも逆に下がる可能性
が高いと思っています。

キヨサキ氏のアメリカはどんどん人口が増えているので、日本とは状況が違うのでしょうね。


まあ、賃貸需給の悪化や金利上昇なんかもありますが、それらをしっかり計算に入れた上で儲かる方法を考えていくところなんでしょうね。

投稿: ムサシ | 2006/07/03 16:04

ムサシさん、そうですね。
小売だけでなく、賃貸にとっても、少子化はだんだん効いてくるようになるのでしょうね。。。

>賃貸需給の悪化や金利上昇なんかもありますが、
>それらをしっかり計算に入れた上で儲かる方法を
>考えていくところなんでしょうね
ん~!そんな方法があったら、教えてくださいませませ。

今日はこんなことを考えていて、バブルの頃に、NTTの株を「孫の代まで残せる」と買っていた方達を思い出していました。。。

投稿: 三田 | 2006/07/03 16:11

沢さんおお宝不動産って、もともとデフレで土地も賃料も下がることを想定してそれでも儲けるというものだったので、少子高齢化もその応用でいいかと思いますが・・・・・

また、金利が上昇しても、三田さんならその分株で稼げるかと・・・・・

投稿: ムサシ | 2006/07/03 16:25

ムサシさん
そうなんですけど、やっぱり不安もあります。
今は色々なサイクルが速く速くなっているので、次の不動産大幅下落の大波が来るまでに、借り入れをどの位圧縮できているかが勝負になりそうですね。

投稿: 三田 | 2006/07/03 16:43

こんにちわ。

教えてください。

「銀行からの圧力」とは金消契約の毎月の返済額以上の返済を求められるということでしょうか?

そして、他の方法で、返済できないのであれば、銀行の言い値で物件を売却して返済しなければならないのでしょうか?

また、以上のことは金消契約に書いてあり、そのようなことがあっても法律上問題がないということでしょうか?

長くてすみません。

投稿: てんまち | 2006/07/04 11:39

てんまちさま
>「銀行からの圧力」とは金消契約の毎月の返済額以上の返済を
>求められるということでしょうか?
地価が仮に下落して、借り入れ残が多いままだと、借り入れに対する不動産の担保価値が減り、追加担保を要求され、それに応じられない時には高い金利を要求され。。。というケースが過去にはあったと聞いています。

まあ、上がり始めた地価が下落に転じるのは、もう少し先だと思いますので、どう運用していくのか、幾つかの選択肢を考えておきたいと思っています。

投稿: 三田 | 2006/07/04 16:39

うーーん、圧力って(^_^;)
不動産担保で、運転資金とか借りていたら、理解できますけど、、。
 家賃が、十分に取れて、返済をきちんとしていたら、大丈夫だと思いますけど??(ちがうかなあ?)
 もちろん、変動の場合は、金利にリスクを乗せてくる可能性はありますけど、交渉次第でしょう。
 それでなくても、金融庁は、担保評価のみでなく、収益還元も考慮した貸し出しを、金融機関に進めていたみたいなので。
 キャピタルゲインの為の購入でなく、インカムの借り入れであれば、特に問題ないと思ってます。評価の低下は。。。
 でも、そのときは、購入にはブレーキになるでしょうね。

投稿: おかず | 2006/07/04 16:52

みたさんへ、大丈夫ですよ。借金なんか全額返してあまるくらいになりますからね。それを信じることが大切ですよね。

投稿: フリーパパ | 2006/07/04 17:45

おかずさん
>インカムの借り入れであれば
うーん、インカムの基準自体がですね(笑)。
金利や物価が上がったのに、賃料が中々上げられない物件の場合は、収益還元法での不動産価格自体が揺らぐ気もするのです。
>交渉次第でしょう
貸出先を選別しはじめた時期の銀行との交渉は簡単ではないと思います。
・・・別に脅かすつもりではなく、そういうことも考えておこうと思っているということです。

フリーパパさま。
うーん、力強いお言葉(笑)。
私もそれを信じています。

投稿: 三田 | 2006/07/04 18:24

銀行からの圧力ですが、地価の下落等で担保価値が下がれば追加担保を要求されます。

収益還元法ですが、計算式が変われば同様に追加担保を要求されると思います。

例えば、収益還元法の金利を4%で計算していたのを、金利6%で計算するように変更されれば、追加担保を要求されると思います。

銀行は、やばそうになると自分の安全第一ですから・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2006/07/04 19:36

ムサシさん
そうですよね。
ゼロ金利が解除され、じわじわ長期金利が上昇してくると、預金者への支払い金利が上がるのに、安い金利の貸出先が多いと、銀行は差益がとれませんので、収益を圧迫しますよね。
その辺りは理解しておかないとと改めて思っています。

投稿: 三田 | 2006/07/04 21:50

皆様、ありがとうございます。

勉強になりました。

投稿: てんまち | 2006/07/05 11:17

ウチも私が経営を引き継いだ頃には
追加担保をガンガンに要求されていました~。
2年前のことです。
担保に入れられるものなど無いのを承知の上で、
金利を上げる話にもっていくんですね。

今は、あまり繰り上げ返済しないで下さいと
言ってきていますが・・・

投稿: タニア | 2006/07/05 15:33

てんまちさま
そういうケースもあるという程度で参考になればと思います。

う・・・タニアさん
ありがとうございます。専業大家さんの体験談を披露して頂いて。
>2年前のことです。
時期的には、予想よりも遅く感じました。
まあ、銀行にもよるでしょうね。。。

投稿: 三田 | 2006/07/05 17:31

おお、良いタイミングで。

ちょっとおいらのほうを見てお知恵を下さい。
固定がいいかなあやっぱり。

投稿: おざわ | 2006/07/06 00:01

あ、書き方がまずかったですね~。
10年ぐらい前から始まって2年前までは
毎年毎年、追加担保&利上げの
要求をされていました~。

で、気付いたら全ての物件が共担の
がんじがらめに・・・

ある借入なんて、全額繰上げ返済したのに、
抵当権を外さないとか言ってきたので、
担当者と上司を深夜に呼びつけて
激怒したこともありました(大汗)

投稿: タニア | 2006/07/06 00:42

とっても出遅れました(・・;)

タニアさんの経験談がすごく説得力あります。
でも、こういうことが実際にあるのですから、自分が所有する
物件の価値や出口を常に考えておくことが大事なんですね。

不動産の流れはゆるやかですから、ついつい見過ごしてしまい
がちになることもたくさんある気がします。
これからの物件探しは、今まで以上に慎重に。。。です。

投稿: ぺっぺ | 2006/07/06 01:06

不動産投資に限らないのですが、
銀行は、景気がいいときは最高のパートナー、悪くなると地獄に突き落とす悪魔の使者に急変するので、本当に注意が必要ですね。

投稿: ムサシ | 2006/07/06 08:53

おざわさん
もう、既にゼロ金利解除にロックオンしている状態ですから、私なら、なるべく長く固定にします。
もちろん、この時期、銀行も金利が上がっていくのを承知の上で固定期間の金利を提示してくるでしょうから、長くなる程金利条件は厳しいとは思いますが。。。
返済と家賃見込み表をつくって、幾つか比較してみられてはいかがでしょうか?

タニアさん、
>10年ぐらい前から始まって2年前までは
>毎年毎年、追加担保&利上げの
>要求をされていました~。
うん、うん、これなら時期的には納得です。

>ある借入なんて、全額繰上げ返済したのに、
>抵当権を外さないとか言ってきたので、
これは、根拠が理解不能ですね。
私でも瞬間湯沸かし器に変身しそうです(笑)。

投稿: 三田 | 2006/07/06 11:35

ぺっぺさん
そうですよね。
不動産取引は相対取引ですし、個別要件によって、時価なんてどうにでも評価できますので、結局は、経済全体に注意を払っておく必要があるのかな?と思っています。

ムサシさん
借り手が少ない時期に、安い金利で借りた顧客は、経済状況が変わると、早い時期に高い金利で貸しなおしたい対象に変わるのでしょうね。
ウチの1つ目の来年末の金利交渉は、結構、頑張らなくちゃいけないことになりそうです。

投稿: 三田 | 2006/07/06 11:44

三田さん、ありがと。

そうか、できるだけ長い期間固定ねえ。
10年だと4%だなあ。安心料といえばそうですね。

投稿: おざわ | 2006/07/07 10:56

おざわさん

本当に市況が悪化した場合は、金利の固定期間中であっても、追加担保を要求されたケースが(過去に)あったそうです。

固定期間を短くして、元本をがんがん返すのが沢さんの方式でしたが、これから借りる場合には、どちらがいいのか神のみぞ知る!なのかもしれません。。。

投稿: 三田 | 2006/07/08 10:49

雑誌で読んだ記憶というレベルですが、固定金利でも、追加担保を要求し、出せなければ金利を上げたというケースがあったようです。

さて、今週はいよいよゼロ金利解除か?

時代は大きく変わろうとしていますね。
最近の物価の上昇はかなりのものなので、金利も思ったより上がりそうな予感がしています。
困ったもんですが・・・・・

投稿: ムサシ | 2006/07/09 10:41

ムサシさん、私もそういう話を聞いたことがありました。
もちろん、銀行によっても違うとは思いますが。

本当に時代が大きく動こうとしているんですね。
後で振り返った時、「あそこがポイントだったよね」と、話すことになるのでしょうか?

最終的には、何としてでも、生き残っていたいものです。

投稿: 三田 | 2006/07/10 16:15

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