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2006/07/14

週刊東洋経済とダイヤモンドのマンション特集

週刊東洋経済でマンション特集があるというのを伺って、
本屋さんへ行ってみたら、週刊ダイヤモンドも同様の企画。
H20060715_1B060715_s
面白いので、両方読んで比較してみました。

大胆にまとめてしまうと、
ダイヤモンドは、買いあおりともとれる内容。
東洋経済の方は、バランスのとれた内容になっている印象でした。

とにかく、ダイヤモンドだけ読んでいたら、地域にもよりますが、
「明日にも、マンションを買いに行こう!」とお財布を掴みたくなります(笑)。
バブル期の紙面を読んでいるかのような、タイムスリップした気分でした。

東洋経済の方を読むと、
高値で仕入れた土地に建つマンション販売が秋にも始まるため、
地域によっては、「新価格」マンションが売り出されるとのこともあり、
これまでは、在庫を売り急いでいたデベロッパーも、顧客の感触を見ながら、
今後、高値で売るため、売り惜しみを始めたりしているとか。

一方で、このマンション・バブルが発生した背景に、
REITや私募ファンドの存在があったが、
最近は、買い手から売り手に変わってきていることや、
今後、予定されている大量の賃貸住宅もあわせて、
需要がどこまで続くのか?という問題提起もされていました。

このどちらの読みがあたるのかは神のみぞ知るですが、
慎重な意見もでるという時期は、ある意味健全なのかもしれませんね。
バブル崩壊の記憶が鮮明な世代が多いからなのかもしれませんが。

今日は、ゼロ金利も解除され、
後で振り返ると、節目の日になるのかもしれないなー
(市場では既に織り込み済みでしたが)と思いながら読みました。

これから、あのバブルの時のような、
日本のばら色の高成長を誰もが永遠に続くと信じる時期が来るのでしょうか?
世界的には不穏なことが続いていますし、
米国式が色々な場面で通用しなくなりつつある中で、
これからの変化が怖くもあり、興味津々でもあります。。。

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コメント

今のマンションブーム、団塊ジュニアの世代が持ち家取得に走っているからなんですよね。

このブームが去った後は、20代、30代人口の大幅減少の時代となり、買い手不在の新築マンションの売れ残りの山、賃貸も空室の山とならないことを祈りますが・・・・・(大汗)

参照:人口ピラミッド
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/2004np/

20代、30代はどんどん減っていき、10年後には今より25%くらい減りますが・・・・

投稿: ムサシ | 2006/07/15 00:20

ムサシさん
長年、「マンションは余る」と言われてきたし、少子化は進んでいるというのに、中々飽和しないですねー。
それとも、空き家は既に想像以上に増えているのでしょうか???
私、ずーっと「家は余るはずなのに、こんなに建ち続けて、売れているのは何故?」と思ってきたのです。
これから、どーなっていくんでしょうね???

投稿: 三田 | 2006/07/15 10:22


こんちわ♪
ほんとどうなるんでしょう?
東洋経済とダイヤモンド、立ち読みしてみます(ケチ~買えよ)
ゼロ金利解除されました~
我が家の住宅ローンいくら上がるか、ドキドキです(´ヘ`;) ハァ

単純に考えて、今後マンションの値段が
上がるとは思えませんよね、だんだん落ちていくのかな
場所にもよると思いますが。。。。。。
それに耐えれる家計でいなければと、悩むこのごろです(^▽^笑)


話し変わりますが、おもしろいマンガ見つけました~!
歳はちょっと違いますが、我が家がモデルのような
マンガです、三田さん見て笑ってちょ!
我が家はこのマンガのような日常の毎日です
http://ameblo.jp/3shimai/

早く大きくなれ~、おっぺけぺ三姉妹ども~~
超かわいいんだけどね~
超疲れる~んだよね~ε- (^、^; はぁ~~

投稿: ドキンちゃん | 2006/07/15 14:27

地方だと、この間取りでこの設備でこの安い値段?という
マンションが建築されてたりしますが、好立地でなければ
そこまでしないと購入されないのか。。。と思ったりも
してしまいます。
今までのマンションや家の値段って何だったのかなあ~って。

ゼロ金利も解除されましたが、景気の回復、あまり感じないん
ですけどね(・・;)

投稿: ぺっぺ | 2006/07/15 23:03

ドキンちゃん
このマンガ、私のツボにはまってしまい、ブログを一気に読んでしまいました(笑)。
男の子と女の子は違う部分もあるものの、同じような体験もあり、何度もふきだしました(笑)。
女の子三人も大変そうですが、男の子三人はもっともっと大変そうですよー(義妹のところ)。
ウチは一人でも大変です。しかも結構、おっぺけぺーだし(笑)。
今度、そちらの武勇伝も聞かせてくださいね。

ぺっぺさん
私もまだ景気の回復を実感できないでいます。
バブルの頃とは随分違うなーと。
まあ、あの時が異常だといってしまえば、それまでですが。。。

投稿: 三田 | 2006/07/16 00:01

こんにちは。しまりすです。
3月の大家さん学びの会セミナーでお話を伺って以来ですので、
随分ご無沙汰しています。
ブログは拝見していますが、知識も経験も不足していて、
なかなか書き込む勇気がでません(笑)

今回は、ある物件について、三田さんのご意見をお伺いしたくて
出て参りました。DOMBEさんのブログにも同様の書き込みをさせて
いただいています。重複してすみません。

ずっと木造かS造のアパート1棟を探してきましたが、
今回業者さんから、表面利回り8%のRC1棟物件を紹介されました。
価格は諸経費込みで約1億1千万円、自己資金は1200万程で
大丈夫ということです。
税引き前の年間キャッシュフローは150万円ほどです。

場所は神奈川県西部で、昨日見てきましたが、
立地も周辺環境も悪くありません。
ただ、築15年で改修工事を一度もしておらず、建物が
痛んでいる感じがします。
防水工事や外壁塗り直しは必要かもしれません。

古い鉄骨アパートを1棟持っていますが、減価償却があまりないので、
このRC物件で減価償却を稼ぐということなんですが・・・
果たして、業者さんが勧めるよう約1億円を
借り入れしてまで購入するべきなのかどうか迷っています。

これまでアパートに絞って探してきたので、RC物件を検討したことは
なく、判断がつきません。
この物件、どう思われますでしょうか。
ご無沙汰していましたのに、こんな質問で申し訳ありませんが、
ご助言いただければ幸いです。

投稿: しまりす | 2006/07/16 16:45

はじめましてしまりすさん。

現在木造とRCを所有しています。RCで築15年であれば大規模修繕が必要な時期になっていると考えられます。どの位の修繕費用がかかるか業者に見積もらせる必要があります。そしてさらに長期所有に値する良質な建築であるか否か、判断してもらうと良いと思います。

私は5年以上前にRCの物件を購入しました。単純利回り15%です。ローン10年返済で購入しました。今売れば最低でも買値の50%増し(利回り10%)で売れます。売却して利益確定するか、保有し続けるかどうかで悩んでいます。

今は収益物件の絶好の売り場と考えています。相場で言えば9合目から天井に差し掛かリつつあるという認識です。
このような時期に物件を購入するのはリスクが大きいのではないかと考えます。どうしても購入したいのならば自己資金を半分程度投入しないと安定的な経営はできないと思います。

投稿: 借金魔王 | 2006/07/17 07:05

三田さん、

上の人口ピラミッドの意味、しっかりと考えてみる必要があると思います。

現在不動産天国なのは、
(1)優良顧客である20代、30代が団塊ジュニアでどんどん増えてきていた
(2)デフレで新築を建てる人が少なかった
という2大メリットがあったからだと思っています。

今後は、20代、30代が減っていき、60歳以上の方が増えていきますね。
私は現在72室保有していますが、新規入居者は20代、30代の方がほとんどで、60歳以上の新規入居者は実は1室もありません。
この人口ピラミッドを見ると、今後年金が減っていくだろうということも明白で、想像以上に厳しい時代になると思っています。

こういう状況でも(2)の新築はどんどん建てられていくのかなぁと思うと、恐怖なんですよね。
私は今後減っていく20代、30代争奪戦に勝てる物件を作っていくという作戦ですが、うまくいくのかどうか?(大汗)

投稿: ムサシ | 2006/07/17 08:49

しまりすさん
こんにちは。お返事が遅くなっている内に、
借金魔王さんに先にコメントして頂いたようですが、
私もだいたい同じ意見です。
この物件を購入するメリットが減価償却のためだけだとしたら、私は買いません。この利回りなら新築を検討されてもいいような気もします。
逆に、とても立地がよく、常に満室経営が見込め、古くても1室あたりが広めで、将来的にも運営が楽なら・・・(そんないい物件がこの時期にでる可能性はきわめて低いとは思いますが)、そして自己資金を半分位用意できるなら、購入するかもしれません。
ゼロ金利解除も決まりましたし、私は手持ちの物件を売却も含めて、どう保有していこうか?という方に意識を向けております。

借金魔王さま
貴重なご意見をありがとうございました。
>相場で言えば9合目から天井に差し掛かリつつあるという認識です。
なるほど。なるほど。
とても勉強になりました。

投稿: 三田 | 2006/07/17 08:52

ムサシさん
なるほど。こう解説して頂くと、危機感が増しますね。
>(2)デフレで新築を建てる人が少なかった
これは、指摘されるとなるほどと思います。

上の雑誌に、「高額物件でも、共働きの世帯なら払える」ようなことが書かれていましたが、そうなると、奥さんも自宅のために仕事を辞めることができなくなりますし、益々少子化が進むのかな?と思ってしまいました。

前回のバブルでは、「一生給与は上がり続ける」と考える人が、次々自宅を購入していったかんじでしたが、今の人達はそこまで過信しているのかどうか。。。

東洋経済の方には、将来予想されるマンション建替え費用を考えると、「一生賃貸」が有利になるケースもあると書かれていました。
これからの賃貸需要は、高齢者が中心に変わっていくのでしょうか???

投稿: 三田 | 2006/07/17 09:04

三田さんこんばんは
>手持ちの物件を売却も含めて、どう保有していこうか?という方に意識を向けております。

私の物件の隣には20階近くのマンションが建っています。3件隣にも10階以上のマンションが建っています。その間の更地に20階近くのマンションが建設中で、さらに真向かいもマンション建設予定です。駅に近いからといって安心は出来ません。すさまじい供給になっています。また物件の老朽化により修繕費も加速度的に増えていきます。今後は少しでも早く借金を減らして、本格的淘汰の時代に備えることが大切だと実感しています。

投稿: 借金魔王 | 2006/07/17 22:33

借金魔王さま、三田さま

お忙しい中、手前勝手な質問にお返事いただきありがとうございました。

私もあれこれシミュレーションしてみましたが、よい結果は得られませんでした。
ですが、RCを検討するのは初めてですし、悪い業者さんではないので、
数字には出てこないこの物件のよさが自分には理解できていないのかも
しれないと思い、質問させていただきました。

この1年くらい、今は買い時ではないという気持ちと、これが最終列車かも
しれないという気持ちの両方があり、物件情報を見る度にがっかりしたり
葛藤したりの日々です。

お二人のご意見、大変勉強になりました。
いつかよい物件に巡り会えることを信じて辛抱強く探し続けます。
ありがとうございました。

投稿: しまりす | 2006/07/18 00:44

博多再考、いや最高でした、アジアだよね、あそこw。
ただ、おすすめの水炊き、、旅ずかれ?の風ダウンでゆかれず残念でした、、また次期待でおます。

おいらより神さんが気に入り、博多ならすんでもええとのこと、、

有田と博多の行き来になりそうです。

てなわけで、、こんごともヨロシクです。

投稿: ドンガバチョ | 2006/07/18 09:44

借金魔王さま
地域によって、新築が次々・・・というのは確かにあるでしょうね。
ウチの2軒目は、地域的に人気のエリアなので、物件の特徴を出しやすいのですが、1軒目は住宅エリアですので、空室が出たら、ライバルは多いと改めて覚悟しているところです。
税務面で足がでてでも売るという決断をつけるまでは、とにかく顧客満足度を上げていこうと思っています。

しまりすさま
私の意見が参考になれば幸いです。
先日、お目にかかった世田谷の不動産屋さんによると、最近は業者間の売買が活発になっているけれど、過去の経験から、「最後のババを引きたくない」と、選別にはかなり慎重になっている業者が増えていると伺いました。
そのことを踏まえて、物件を見きわめる必要があるのでしょうね。。。

ドンガバチョさま
博多を楽しんでいただけたようで何よりです。
風邪をひかれていたんですか?
滞在中は雨が多かったのでは?と心配しておりました。
次の機会には是非!
有田と博多の行き来ですか。それもいいかもしれませんね。
こちらこそ、今後ともよろしくお願い致します。

投稿: 三田 | 2006/07/18 11:01

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