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2006/07/26

沢さんの新刊

Otakara06エクセルでドカンと築く「お宝不動産」

松井 幹彦、沢 孝史 共著
技術評論社

この本、昨日発売になりました。
(自称)愛弟子の私(笑)には、
一足早く届けてくださったので、
早速、読みましたよー。

今回の本は、沢さんの第一作を読んだ時に、
「こんなに自分の手の内を明かしてくれる人がいるのかー?!」
と、本当にびっくりしたのを思い出してしまった位の力作でした。

もちろん、その沢理論を、
エクセルで誰でも使えるようにされた松井さん(『金持ちAさんに
なるエクセルの賢い使い方』の著者)の力も大きいのですが、
不動産投資にこんな視点をとりいれた本はホントなかったと思います。

(自称)愛弟子が、もろ手を挙げてほめたって、
疑いのマナザシでみられそうな気もしますので(汗)、
試しに、ウチの物件で、其々BSとPLを作ってみました。
過去の資料をひっくりかえして、集計しましたよー。はい。

ウチの物件の安全性は・・・
Shihyo1
(グラフをクリックして頂くと、拡大します)
物件1は、自己資金を1/4入れてますし、
不動産からの収入は、不動産絡み以外には使ってないので、
ものすごく、流動比率が高い。。。(我ながらびっくりしました)

さしずめ、企業なら、「資金を寝かしておく位なら、活用しろ」
と、お叱りを受けそうな位ですが、
物件1は、来年末に金利の見直しがきた時に、
一部繰上げ返済をしようと思っていますので、
中期的に、自己資本比率を上げていく方向です。
(今回の本では繰上返済の金額シミュレーションもできます!)
・・・なんだか、株主総会の説明のようですね(笑)。

次に収益性ですが・・・
Shihyo2
(グラフをクリックして頂くと、拡大します)
やっぱり、自己資金を少ししか入れなかった物件02の
自己資本利益率はすごいですね(汗)。。。
本来は、もう少し圧縮しておきたいところですが。

物件1の方は、外壁の塗装に国金から借入れしたので、
実質利回りが落ちてる~。でも仕方ない~。
物件2も年末には、
外壁と屋根の塗装をやらなくちゃと思っているので、
どの位の費用までかけるかを考える目安になりますね。

最後に、集計表を開いて(すみません図はありません)、
安全度メーターをチェックすると、「+」になってる。ほー。
ん?でも、数字がオカシイ。。。あ、ここは手入力するのかー。
で、入力しなおしてみると、ぎょぎょー「-」です。
減価償却費より、年間返済額がぐんと大きいのです。
そうなると、どしんと税金がかかってくる可能性大!
うー、年末が怖いよー。

・・・このようなシミュレーションを自宅で行うことができます。
総合的に現状分析ができるのは自分だけですので、
とりあえず大枠をつかめるこのソフトは助かるなーと思いました。
物件をお持ちの方は、是非、使ってみましょー♪

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コメント

最近の暴落で少し心配
また、バブル崩壊がきそう
土地値も大丈夫でしょうか?

ちょっと寄り道
今日、知ったのですが、
青木さやか と バブル青田 は別人

てっきり、青木さやかの歌手名がバブル青田だと思ってた

バブルを知らない世代より

投稿: ひまわりくん | 2006/07/26 15:04

ひまわりくんさん
そうですね。
このところの株を見ていると、怖い気がしています。

私はバブルを知ってる世代です(笑)。
扇子は持ってませんでしたが、夜遊びはしてました(笑)。
懐かしい思い出です♪
ホント言って、あの頃の世の中の好景気な気分は、今とは比較になりません。
この位でバブルって言ってるようじゃ、ホントはしょぼい気もするんですけどね(笑)。

投稿: 三田 | 2006/07/26 16:24

おお^出たんですね。

さっそくアマゾンで購入しなくっちゃ。

自分の物件も見直すいい機会かもしれません。
(もうあまりやることないので、放置状態ですので・・・(^_^;)

投稿: ガンタロウ | 2006/07/26 17:07

ガンタロウ先生
この本、使えますよー。
物件所有している方に、特にお勧めです。

投稿: 三田 | 2006/07/26 22:52

うにゃ バブル三田御嬢様

だから、借金できる勇気があるのですね?
これからは、バブル三田御嬢様とバブル撫子御嬢様と呼ばせて

自分達なんか、高校で父がリストラされた友達とか、事情で働きながら大学へが、ごく普通でした。

借金する位なら、タバコもメールもしませんでした。
社会人になってから、i-mode

バブル崩壊世代は、借金に臆病かも??

投稿: ひまわりくん | 2006/07/27 07:50

エクセルでは簡単な表計算しかしたことがなかったのですが、
学校の広報誌作りでエクセルで図やグラフや写真などたくさんの
使い方を知り、ただ今勉強中。
早速、うちも買って分析をしてみます。
きちんと見つめなおしておかないといけませんしね(^^;)

投稿: ぺっぺ | 2006/07/27 12:39

おお、出たのですね。

Macのエクセルでも使えるなら、
買ってみようと思ってました。

んー、それにしても
数値を入力するのが怖いかも。。。(笑)

投稿: ランゲルハンス島 | 2006/07/27 14:06

こんちわ~♪
良い本が出ましたね~

ところで私もバブルのころ、青春でした~!!!
夜遊びしてましたよ~、扇子持って(≧∇≦)/ ハハハ
当時着ていたボディコン、もう着れないし着たら警察に捕まる(-^〇^-)
当時体重も-10キロよ~んあ~懐かしい
あの時と比べると今は、ぜんぜんバブルじゃないね~
景気のいい実感まったくなし
それよりも物価が上がり、家計にチクチク
困ったもんです

三田さん家のチビちゃんも荒川遊園好きなのね~
家の子も大好きです、
遊園地の入り口付近に駄菓子屋&もんじゃ屋が
あるんですけど、1人前250円とかで
安くて美味しいのよ~、
たこせん100円と言うのもあります
機会があれば行ってみてください~

今日は日経上がってます
ジムロジャーズは、2007~2008年
日本株は、また上昇トレンド入りすると
言っています、今は調整中でしょうか?
ムサシさ~んどうでしょうね??


投稿: ドキンちゃん | 2006/07/27 14:09

ドキンちゃん、

現在の日本株は、売られすぎでしょうね。
ただ、そんなに力強い上昇相場にもならないような気が・・・・・

バブルと言えば、都心部の住宅地はバブルだと思います。
ただ、バブルはなかなかはじけないからバブルなんですが・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2006/07/27 18:57

注文したんですが、今日来るかと思ったらまだこないなあ。

そっか、でもその比率の割合が多いのか少ないのか決算書を良く見比べたことがない(株のファンダメンタル)のでわかんないなあ。

最終的に+になれば安心という事ですか。
そろそろ来ると思うのでやってみますね。
わかんないことあったら教えてください。

投稿: おざわ | 2006/07/27 22:04

ひまわりくんさん
逆です。逆。
バブルの頃は、不動産を買わないヤツはおバカとでも言わんばかりの風潮があり、当時、結婚していて自宅を持っていない人は肩身が狭い位だったのです。
それが、バブルが崩壊し、ボーナスや給与が減らされ、次々に支払いに行き詰る人が周りにでてきました。
ですから、借金に抵抗がない訳ではないのです。
デメリットも解かった上で、利用する決断をしただけのことですよ。

ぺっぺさん
エクセルは本当に便利です。
私が働いている時、とにかく、あらゆる事をエクセルを使ってこなしていました。
ちなみに、沢さんの一作目の本を自分なりにシミュレーション表に起こし、今も銀行向け資料に使っています。
はまると面白いですよー。
じゃんじゃん使ってみてください。

投稿: 三田 | 2006/07/27 22:09

ランゲルさん
Macのエクセルですかー。
使ったことがないので、大丈夫なのか私にも分かりません。。。
でも、この本、現状を知り、中期的にどういう作戦をとっていくかを検証できるようになっているので、一度は自分の物件のメリット、デメリットを把握しておいた方がいいかも?!と思います。

ドキンちゃん
あはは。仲間、仲間~。
株どーなっていくんでしょうね???
>ジムロジャーズは・・・
こういう話は、話半分で聞いておかないと(笑)。
自分の手持ちを高く処分したいがためにというケースもなきにしもあらずですしね(笑)。
もちろん、高くなってくれると嬉しいのは嬉しいんですが。。。

投稿: 三田 | 2006/07/27 22:16

ムサシさん
株はどうにも不透明なことが続いてますね。
今回は過去のバブルとは違い、原材料高が企業を蝕んでいるカンジです。
この影響がどっちに転ぶかなのかなー?と思って眺めています。

おざわさん
かなり、アマゾンに注文が集中したようなので、一度に全員分の本が揃っていないのでしょうね。
ちなみに、分析結果の見方も、きちんと解説されていますよー。
もちろん、私で解かることなら聞いてみてくださいませ。

投稿: 三田 | 2006/07/27 22:20

私もわからなくなったら聞きますのでよろしく。

特に後半は松井さんのスーパーエクセル脳全開になって、
沢「これどうやって使うの?」
松井さん「だからねー、2作目で沢さんが書いたことはこういうことなんだからね、ここの数値をこれで割るととこうなるでしょ・・・」
沢「へえー、なるほど、面白いね~」
松井さん「いや、いや、だから、この本は沢さんの書いたことがベースになってるんだから!!!
もう~」
沢「すいません、忘れちゃいました」
という場面が度々
でもね~、これでいいんですよ。
だって共著!ですから。

投稿: 沢孝史 | 2006/07/28 00:02

沢さんったら(笑)。
松井さんとの掛け合いも見てみたいですね(笑)。
エクセル好きの私にとっては、ソフトの作りもかなり勉強になっています。
今回の本、とってもいいと思います。はい。

投稿: 三田 | 2006/07/28 10:26

うーん、amazonちゃん。
まだ届かないよー。

投稿: おざわ | 2006/07/29 20:24

おざわさん
沢さんのお手伝いがてら、チェックしてみたのですが、そろそろ発送になっているんじゃないかなー?と思います。

投稿: 三田 | 2006/07/30 22:36

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