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2006/09/22

今日もお知らせ

来週の日曜~木曜は、
退去予定だった部屋のリフォーム打ち合わせ用に
飛行機を予約してしまっていたので、福岡へ帰ります。
ほとんど、1週間ですね。

チビと2人で帰るので、遊ばせる時間を確保しつつ、
2つめの物件のキッチン張替えや郵便受けの掃除など、
結局、いつも通りバタバタしてしまいそうですが、
今回は、ものすごく久しぶりにメールをくれた、
高校時代の友人が会社を休んでまで会いに来ると
言ってくれているので、再会してきます♪

それから、11/19(日)~20(月)は、
うっちゃんのところへ伺って、リノベーション物件の見学を
させてもらうことになりました。
言ってみれば、「うっしっし会高松編?」
今回は、ぺっぺさん夫妻や、うっちゃんの周りを固めるメンバーに
お目にかかれるようなので、とっても楽しみにしています。

ちなみに、この日も、チビ連れです(笑)。
たまには一人で羽を伸ばしたかったのですが、却下されたので、
「チビの不動産眼をきたえられるチャンスに違いない」
とプラスに捉えることにしました(笑)。

私が最近ハマっている本にも書かれていましたが、
なるべく幼少期から、いいものを見る機会を作ること。
モノの本質を知るには、とにかく数多く見る必要があるとか。
で、美術品も不動産も今から沢山見せておくことにしました(笑)。
うーん、将来が楽しみだ♪(←親バカ)


全然話題は変わってしまいますが、
「ばんそうこう」何と呼ぶ? ←これ、面白いですね。
私は専ら「ばんそうこう」か「バンドエイド」と言っていましたが、
そういえば、子供の頃、福岡で「リバテープ」とか「カットバン」
と言っている人もいました。
「サビオ」と「キズバン」は聞いたことないな~。

4歳のチビにとって、「ばんそうこう」は魔法の薬と思っているらしく、
風邪で喉が痛い時も、やけどの時も、蚊にさされても、
何でも「ばんそうこう貼る~」と言い、しかたなく貼ってやると、
満足するのか、気持ちの問題なのか、解決します(笑)。
「ばんそうこう」が「万能薬」ではないと気付くのは何時なんでしょうね?

福岡に行ったら、「リバテープ」と「カットバン」も探してみます。
行ってきます~!

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2006/09/21

お知らせが2つ

えっと・・・今日はお知らせが2つ。

1つ目は、私の株のししょーのセミナーが開催されます。
・・・といっても、今回は株ではなくて、不動産の話。
既に、株でしっかり稼いであったのですが、
フト、「不動産でこんなに利回りでるなら買ってみよう」と、
2000年から再開されたという不動産投資。

昨日、セミナーのレジュメを見せていただいたのですが、
ちょっと、不動産投資環境を俯瞰して見直すための内容でした。

そういえば、私が始めて株の勉強会に参加した時、
「○○さんは、どうして成功したと思う?」と聞かれたり、
「世の中の流れは、1歩先を見たら早すぎる。
 半歩先を見通す位が丁度いいし、大事なんだよ」と、
それまで深く考えることのなかった視点を沢山教えてもらいました。

あまり沢山の前で話すのを嫌ってありましたし、
今回は、コテツさんのお願いに応える形ですので、
多分、もう一度・・・ということはないだろうと思います。
・・・といっても、コテツさんが、「もう残りは数席しかないよー」
と言われていましたが。。。
ご興味のある方は、是非!


で、私のもう一人のししょー、沢さんの方のセミナーもご紹介しないと、
ちょっと、(私の中で)バランスが悪いので(汗)。。。
沢さんの方は、セミナーのお手伝いをしている都合上、
これまで私がお勧めするのも気が引けていたのですが。

今回の講師、小林さんとは、セミナーでどういう話をして頂くか、
電話で数回お話しました。

・・・一言で言うと、
「なんだか、と~っても熱い人だなー」という印象。
仕事もトップセールスらしく、いつも忙しそうで、
どこをどうやったら、こんな時間がつくれるんだろう?
と、不思議になってしまう位のアイディアと行動力なのです。
・・・多分、ほとんど寝てないんじゃないかと思います(笑)。
気合いで走りきっているカンジです。しかも楽しみながら♪

これは、セミナーに参加した人なら誰でも驚くと思うのですが、
私が「どうして、そんな事に気付くわけ~?」とびっくりして聞く位、
彼は、ものすごく独自の視点を持っていて、
自分の中にわいた疑問を深く掘り下げ、対処法を導く過程には、
ほとほと感心しました。

こちらも、興味のある方は是非!


・・・って勧めておきながら、
チビの運動会などと重なって、私はこの2つに参加できないのです。。。
く・・・くやしい。。。DVDで我慢することにします(涙)。

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2006/09/19

きました!台風の被害

先日九州を横断した台風、かなりの風台風だったらしく、
実家の母によると、「今まで経験したことがない程、家がゆれてた」上に、
ナント、庭にあった、実家の愛犬、ラブラドール・レトリーバー用の、
父が作った、かなり大きな犬小屋が吹き飛ばされたそうです(汗)。
他にも、家の周りの夏みかんの木やさんしょの木が根こそぎ倒れていたり。

びっくりして、宮崎のガンタロウ先生のところへお電話してみると、
「いやー、いい風でしたよー」と。。。
ホント何事もなくて何よりでした(汗)。

2つのアパートのことも気になって、管理会社に電話してみたところ、
実家に近い方は、今のところ、特にトラブルの連絡はないものの、
単身者向けの方で、1人、屋根の一部が剥がれていると連絡があったとか。
ひょえー!どんな風に剥がれてるんだろう???雨が降ったら大変かもー?!
とにかく、業者に確認してもらい、対処することにしました。

暫くして、実家に近い方のAPにかけた損保の担当者さんからお電話が。
「台風の被害はいかがでしたでしょうか?金額次第で補償できますので、
 何かあったら、ご連絡くださいね」との頼もしいお言葉!

そっかー!損保の活用をするんだったー!
慌てて、単身者向けの物件にかけた損保へ、屋根の破損を聞いてみると、
非常に事務的な回答が。。。
しかも、「あちゃー、被害の連絡がきちゃったよー」という気持ちが
何となく感じられ、「大丈夫でしたか?」というニュアンスは皆無(苦笑)。

別にドライでも、ビジネスライクでも構わないのですが、
1顧客として、この2社を比較すると・・・、次の機会があったら、
絶対に前者の損保にお願いしちゃうなー。

最近、すっかりハマって読んでいる本にも書かれていましたが、
最終的に、どんな商品でも、担当する人の誠実さが顧客の心を動かす。。。
私も、入居者の方達への心づかいには、十分気をつけなくちゃ・・・
と思った次第です。

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2006/09/15

日本一不動産を買い続ける男

先日、株の師匠のところへお邪魔した時に、
「この本、読んでおくといいよ」と貸してもらった一冊です。
(書棚にある師匠の読み終わった本は何時も借り放題なので)

Book00168日本一不動産を買い続ける男

須田 忠雄 著

著者の須田さんといえば、
(株)やすらぎの社長さん。
確か、最初の著書は読んだなあ
と思って読み始めたのですが、
改めて、頭をガツンとやられました(汗)。

>土地は所有するだけでは無価値なのです。
>この立地で何をしたら土地が生きるのかを考えて、
>正解を出す人でないと、単なる所有者になってしまいます。
>(中略)
>初めに事業ありき、です。
>事業の構想がまずあって、そのために不動産を探す、
>という態度でないと、本当によい不動産を探し出し、
>活用することはできません。

・・・本当にそうなんですよね。
私、収益不動産を買ったつもりでいたのに、
心の底に、「土地がついてるから安心」とか、
「不動産は保有することに価値がある」と、慢心があったかも?と
今更ながら気付かされ、反省しました(汗)。

今後、住居系であれ、商業系であれ、
利用価値がない不動産は下がり続ける可能性が高いこと、
そして、金利上昇局面では、
金利上昇を吸収できるだけの賃料上昇を狙えないものは、
結局、住居系・商業系に関わらず、価格が下がること。。。

chobbyさんドンガバチョさんのブログで話題になっていた、
「売る」・・・という二文字が、再度、重くのしかかってきました(汗)。
「売るなら今なんだろうな」、
「でも、短期譲渡で課税されるし、家賃収入がなくなるのはなー」
「まとまった資金が戻ってきても、次に活かせないと意味がない」
この葛藤の答えは、まだ見えてきそうにありませんが。。。


また、この本の後半で語られている相続の問題。
つくづく、専門家の知恵を借りて、早め早めに準備しないといけないし、
仮に、不動産を子供に引き継ぐのであれば、
子供にも、それなりの教育をしておかなければ、
不動産にまつわる種々のことを、
子供自身が、プロに相談することもできないんだなと改めて思いました。
(さすがに4歳では無理ですが。。。)

ちなみに、須田社長の事業の小さい版がうっちゃんが取組んである、
「中古戸建て、再婚への道」シリーズとかぶってるんですよね。
うーん、うっちゃんはやっぱり、さすがです。

この本、自分の立ち位置を見直すきっかけになる一冊です。
興味のある方は、読んでみられることをお勧めします。

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2006/09/13

高層マンションのメンテナンス

昨日のWBSをご覧になった方は多かったかもしれませんが、
高層マンションのメンテナンス問題には驚きました。

地震等への防災対策や、外観のデザイン優先で作られ、
実は、将来のメンテナンスについて考慮したものには
なっていないとか。。。
実際、バブル期に建てられた日本橋のビルで、
斜線規制で斜めになっていた外壁が剥落し、
通行人にけが人が出た事例も紹介されていました。
・・・怖いー!!!

番組の中では、
丁度、始まったばかりの高層マンションのメンテナンス風景も
うつっていましたが、タイルのチェックって、今でも、
かなづちを、1枚1枚に沿わせていってチェックするんですねー。
上手い言葉が見つかりませんが、原始的というのか、
「えー?他に方法ないのー?」とTVを見ながら呟いてしまいました。
こりゃー、人手が沢山いるし、時間もかかりますよね。。。

ここの場合は、三井系の運営だったからいいようなものの、
外壁、ベランダ防水などのメンテナンス総額は莫大な費用がかかり、
中小規模のREITはここまでやれないでしょうし、
ましてや、他人同士の集まりである分譲マンションで、
このメンテナンスを住民の合意で将来的に実施できるのか・・・
そう思うと、「高層マンションは、賃貸に限る」のかもしれませんね(笑)。

そして、今日は、何故か朝のNHK教育の子供番組の中で、
クレームだらけだったマンションが、住みよいマンションへ変貌していく
までの話が放送されていたので、私が真剣に見ていたのですが(笑)、
結局、一番のポイントはルールづくりではなく、
隣近所との程よい付き合い方にあったと説明されていて、
妙に、感心してしまったのでした。

見知らぬ他人がたてる騒音や、ペットのことでは問題がこじれるのに、
お互いに顔見知りになると、自然と互いに配慮した行動をとり、
トラブル自体が激減したのだそうです。

高層マンションで、これをやろうとしても、世帯が多すぎて、
並大抵のことではないでしょうけど。。。
やっぱり、何事にも程よさというものがあるのかもしれませんね。。。

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2006/09/11

びっくり~!エイブル

今日届いた全国賃貸住宅新聞を見て、
久々に開いた口がふさがりませんでした(汗)。

社長報酬を従来比10倍増の年2億5200万円にする?!
ぎょ~っっっ!

不動産業界は、どうしても社員の独立志向が強いため、
優秀な人材に長く働いてもらうためのインセンティブにする
目的で、各役職の給与を順に上げていくのだそうです。
2009年までに、
支店長の半数以上を年収1000万円以上に、
部長の半数以上を年収2000万円以上にするとか。。。
うーん、年齢を考えると、金融機関並みですね。すごいです。

ご存知の通り、エイブルのメイン業務は、
賃貸の客付けと、賃貸物件の管理など。
最近は、子会社を作って、駐車場経営などもしているようですが、
売買専門の会社のように、急に売上が増える業態ではありません。

・・・となると、株主目線で見ると、その報酬原資をどうするのか?
という疑問が起こります。
新聞には、役員退職慰労金や役員社宅廃止など書かれていましたが、
全国の支店数を考えると、それで補えるとは思えません。
しかも、今、見てみたら、営業収入に対する販管費などの比率は、
前期で既に70%・・・。ひぃ~。
まあ、IRを見ると、この報酬変更は8/23に公表されているようですし、
株主総会でも、議決済みの内容ではあるようですが。。。

大家の視点で見ると、管理物件のリフォーム費用など、
これまででも、結構、不透明な部分が多かったのですから、
今後は、もっと、搾取される可能性も高まります。。。うーん。


確かに、社員の定着率は少しは上がるのかもしれませんが、
大家や入居希望者の立場にたった仕事をしてくれるのやら・・・。

うがった見方をすると、そこまで支払っても利益がでるのだとしたら、
実力のある人ほど、やっぱり独立してやるぞ!と思う気もしたりして(笑)。

・・・それにしても、社長さんが給与としてもらう2億5200万円の半分位は、
税金にもっていかれるんでしょうね。
それはそれで、なんだかなーと思ってしまったのでした(汗)。

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2006/09/09

今度こそ、再開?!

ついに?いよいよ?
ムサシさんがブログを再開するそうです。

最初に大評判だったブログは、ご存知の方は知っている事情でやめられ、
その後再開したブログは、種々の事情でやめられ、
今度は、ついに、どこにも属さない、ブログを開設されました。
今度は、継続してくださる・・・ことでしょう(笑)。ね?!

ムサシさんの経済を見る目は鋭く、
決して、あのライブドアアパターみたいな人ではありません(笑)。

過去のムサシさんのブログをご存じない方のために、基礎知識。
株や不動産で十分な利益を得ていながら、
日中は、なんちゃってサラリーマンで、結構な給料ももらい、
本人はフツーと言い張るものの、全然フツーではない人生を歩む、
頭脳明晰、座右の銘は「平常心」という方です(笑)。
わかっていただけたでしょうか?(かえってわかり辛い?)

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2006/09/07

嬉しいような、残念なような(笑)

最初に買った2DKの物件の退去予定だった方が、
退去を取り消しにしたいとご連絡がありました。。。
どうも、家族と同居の予定だったのが、白紙に戻ったのだとか。
管理会社の方に、「延期なんでしょうか?白紙なんでしょうか?」
と、念のために確認してみたら、「白紙だそうです」とのことでした。

・・・こんなことってあるんですね。
も、もちろん、私達としては、長く住んでいただける方が嬉しいし、
感謝!感謝!なのですが、
・・・打ち合わせのために飛行機を予約してたのに。。。(汗)

先日、2つめの単身者向け物件の空室がでたのですが、
ココがかなり傷んでいるらしく、一度、中を見ておきたいので、
キッチンクロスの貼り替えがてら、確認に行くことにしました。

ふぅー!とうとう、2DK初退去か!?とドキドキした1軒目は、
購入以来、もう直ぐ2年、ずっと満室稼動。
本当にありがたいです~。
リフォームの勉強が伸びた位、なんてことありません。(当たり前!)

単身者向けも、退去の部屋は、9/15~入居が決まったので、
残す空室は、空いたばかりのこっちの1コのみ。
今年は、中々いいカンジで稼動してくれています。
ホント、ありがたい~。

ん?先日、上京した不動産投資を志す女子大生ちゃんに、
「もっと年配なのかと思いました~」と言われたのは、
こうやって、「ありがたい」「ありがたい」・・・なんて、
呪文のように唱えているからでしょうか?!ひぃ~(涙)。
ん、「思っていたより若い」て言われた方がいいのかな。
うっ。。。自分で自分を慰めてちゃーいかんのにぃ!

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2006/09/04

不動産屋さんへ

週末は、福岡の不動産屋さんにご紹介頂いた、
近所の不動産屋さんへ家族で行ってきました。

20人弱の営業を抱える社長さんだったのですが、
とても優しい雰囲気の方で、かなり驚きました(笑)。
業務の中心は、戸建ての開発販売と、戸建ての仲介が中心。
でも、ご自身も、法人名義で複数の賃貸アパートを
これまでに購入してこられているそうで、
2年前に投資用物件を探していた頃に、
この方とお会いできていれば、
こちらで物件を買っていたのかもしれないなーと思いました。

そういう背景もあり、私達のこれまでの投資については、
すんなりご理解いただけ、今後、探していきたい物件について、
色々と相談にのって頂きました。
まあ、ある程度、覚悟していた通り、
そうそう出てくるものではなさそうでしたが(汗)、
こんな方との縁が広がったのですから、きっと新しい展開があると
勝手に信じてみることにしました(笑)♪

最近の不動産市況を伺ってみると、
数年前までは、この周辺の戸建ての開発案件は、
こちらと、もう一社の2社がメインで取組んでいたそうなのですが、
この2年程、銀行の融資がゆるくなった途端、
沢山の業者が参入してきて、今では、驚くような価格で
土地を買い取る業者が増え、転売が盛んになっているそうです。

これが、
以前の「土地神話」の時のようなバブルになるか?については、
一度、流れが変わると暫く続くと思われますが、
需要と供給のバランスが、
中期的に需要旺盛とはなりにくい社会背景もある気がしますし、
都心部の官舎の再開発が進むことを考えると、
この周辺の地価が上がり続けるのか・・・は、難しいかな?
と、私個人は思っておりますが。。。

ま、諦めず、希望物件を地道に探していこうと思っております。

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