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2006/09/13

高層マンションのメンテナンス

昨日のWBSをご覧になった方は多かったかもしれませんが、
高層マンションのメンテナンス問題には驚きました。

地震等への防災対策や、外観のデザイン優先で作られ、
実は、将来のメンテナンスについて考慮したものには
なっていないとか。。。
実際、バブル期に建てられた日本橋のビルで、
斜線規制で斜めになっていた外壁が剥落し、
通行人にけが人が出た事例も紹介されていました。
・・・怖いー!!!

番組の中では、
丁度、始まったばかりの高層マンションのメンテナンス風景も
うつっていましたが、タイルのチェックって、今でも、
かなづちを、1枚1枚に沿わせていってチェックするんですねー。
上手い言葉が見つかりませんが、原始的というのか、
「えー?他に方法ないのー?」とTVを見ながら呟いてしまいました。
こりゃー、人手が沢山いるし、時間もかかりますよね。。。

ここの場合は、三井系の運営だったからいいようなものの、
外壁、ベランダ防水などのメンテナンス総額は莫大な費用がかかり、
中小規模のREITはここまでやれないでしょうし、
ましてや、他人同士の集まりである分譲マンションで、
このメンテナンスを住民の合意で将来的に実施できるのか・・・
そう思うと、「高層マンションは、賃貸に限る」のかもしれませんね(笑)。

そして、今日は、何故か朝のNHK教育の子供番組の中で、
クレームだらけだったマンションが、住みよいマンションへ変貌していく
までの話が放送されていたので、私が真剣に見ていたのですが(笑)、
結局、一番のポイントはルールづくりではなく、
隣近所との程よい付き合い方にあったと説明されていて、
妙に、感心してしまったのでした。

見知らぬ他人がたてる騒音や、ペットのことでは問題がこじれるのに、
お互いに顔見知りになると、自然と互いに配慮した行動をとり、
トラブル自体が激減したのだそうです。

高層マンションで、これをやろうとしても、世帯が多すぎて、
並大抵のことではないでしょうけど。。。
やっぱり、何事にも程よさというものがあるのかもしれませんね。。。

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コメント

メンテナンスもそうですが、建替えは、無理っぽそうな気も・・・・
将来的にどうなるんでしょうかね?

買う人は、そんなこと眼中にないのでしょうが・・・

投稿: ムサシ | 2006/09/13 15:28

ムサシさん

さすがに、昨日の放送を見た人は、「メンテナンスは眼中にない」と言い切って買える人は少ない気もします。

何しろ、安全に関わることですし、住宅ローンを払って資産を手に入れようとしている人にとっては、その資産価値を脅かすワケですから。。。

建替えは・・・無理でしょうね。
世帯数が多いので、建替え期間中の住む所を確保するのも大変でしょうし、そもそも、あの高層マンションを都心部で壊すだけでも、想像を絶するお金がかかる気がします。

投稿: 三田 | 2006/09/13 16:14

高速道路でもセメントの離脱は金槌で打って音で確認する風景を見た事があります。
区分所有の歴史は浅く、古くなったらどうなるのだろうと常々思っています。買うときは若く、力があっても人生行路、人の先は分かりません。共同でお金の問題は結論が出るのでしょうか?長いスパンで物を考える場合にはやはり歴史がある基本を選択することにします。

投稿: やどかり | 2006/09/13 17:34

やどかりさんって、ブログを拝見したところ、鹿児島のけいはん亭さんでしょうか?
もし、そうだとしたら、お噂はかねがね伺っておりました。
今後ともよろしくお願い致します。

区分所有の場合、私もやどかりさん同様、メンテナンスの不安を抱えて、投資を手控えました。

沢さんのところで区分所有物件を中心に投資をされている方のお話を伺ったことがありますが、基本的に、ご自分の寿命位は持つ建物で、賃貸により資金回収できるもの・・・という風に、非常にドライに考え、投資できる金額を決めてあったのが印象的でした。

昨日は、一棟ものの場合も、メンテナンスの資金は確保して、長期に渡り、活用できる視点が必要なんだなと思い、更に、メンテナンス費用がウチにとって負担にならない規模に抑えることも大事だなと、私は思いました。

投稿: 三田 | 2006/09/13 18:36

マンションの住人でなかなか合意がとれないことは、以前住んでいたところで経験済みです(^^)
よくもまぁ、こんな些細なことで…と思うようなことでも「そうくるか~」というような不満が出ます。
最下階の人はエレベーターの分の修繕費を積み立てる必要はないだろう!みたいな。
じゃあ、上の階に用事があるときは絶対階段で来るの~?とツッコミしたくなりましたもん。

投稿: 撫子 | 2006/09/13 23:26

阪神大震災で建物が被害を受けていながら、なかなか住民の合意が得られず、
最近になってようやく取り壊し、建替えとなった物件もあります。
建替えたい気持ちはあっても、経済的にそれが出来ない方々も
いるということなのかと思います。
不動産は今だけではなく、遠い将来も見つめておかないと。。。
ってしみじみ思いました。

投稿: ぺっぺ | 2006/09/14 06:44

撫子さん
NHK教育に出てあった、元理事の方も、最初は7人の代表理事の意見の取り纏めにも苦労されていましたが、結局、入居者全員へのアンケートから、みんなの合意できるラインを決めていかれていました。

でも、それも、年に数回行う、マンション全員(参加自由)での行事などで住民同士の交流をはかることで、トラブル自体が激減し、作り直したマンション規約を引用する機会は減ったというお話でした。

共同生活をしている意識が高まることで、譲り合う気持ちが住民の中に生まれたのだそうです。
理想論かもしれませんが、日本人の特性を活かした方法かも?と思ったりしました。

ぺっぺさん、
そうでしたね。阪神大震災の時のことを思うと、今、聳えているタワーマンションの大人数の合意がいかに大変なことになるか・・・ちょっと想像もつきません。
不動産は、長期利用を前提とした買い物ですので、思わぬことが起こり、対処する必要がでてくることも頭に入れておく必要があるのかもしれませんね。。。

投稿: 三田 | 2006/09/14 11:24

ご質問の通り鹿児島のけいはん亭です。
以前から毎回ブログを読んで知恵を沢山頂いています。有難うございます。以前からブログを始めたいと思いながら力不足でしり込みをしていました。レベルの高い方々におかしな事を書くと思いますが、そこは心の広い皆様、年のたわごとと見逃しくだい。
今後ともよろしくお願いします。

投稿: やどかり | 2006/09/14 12:35

三田さんのブログをみて、バブルのころのNHKで見たことを思い出しまして、
それは、マンションは買った値段と同じ位のメンテナンス費用がかかる、でした。
それ以来、そうなんだと思い込んでいましたが、修繕積立金の実例を見るとかなりリーズナブルな印象です。

実際、どうなんでしょう?
それから、本当の耐用年数は何年でしょうね?

投稿: 遊牧民 | 2006/09/14 12:47

やどかり様
こちらこそ、本当によろしくお願い致します。
私の方こそ、若輩者のたわごとも多いかと思いますが、笑ってお見逃しください。

遊牧民さま
バブル期にそんな良心的な番組が放送されていたんですね。。。
修繕費用がどのくらいかかるのかは、構造や外壁などによっても違うでしょうし、配管の施工によっても違うようですので、金額だけ比べて正解を探すのは難しいような気がします。
メンテナンスは、お金をかければ、際限なくかかるのでしょうし、かといって、「放置してしまうと、耐用年数はぐっと短くなってしまう」と懇意の不動産屋さんは言われていました。
1棟ものだとオーナー次第、区分所有だと、住民の経済状況次第なのかもしれませんね。管理会社が積立金を吸い上げてしまう所は論外でしょうけれど。。。

投稿: 三田 | 2006/09/14 14:20

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