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2006/10/30

賃貸アパート・賃貸マンション 経営の極意

Book00175jpg賃貸アパート・
賃貸マンション
経営の極意

20人中19人が失敗している
業界の常識を打ち破る

松原 民樹 著
ダイヤモンド社

不動産投資の本では、
・誰でも読み易い「庶民派」系 と、
・完全なビジネス書系 に大きく分かれると思います。
この本は、完全に後者なのですが、
この手の本に多い、判断指標がズラズラと並び、
結局、よくわからなかった(汗)本とは一線を画していました。

2002年に発刊されているので、
既読の方も多いのかもしれませんが、
私にとっては久々の硬派な良書だと思いました。

この本の最後に書かれているのですが、
>市場経済を形成している根幹となっているのは
>「株」と「金融」と「不動産」です。
>そしてこれらが影響を受けるのは
>「税制」と「法律」なのです。
と完結にまとめ、これからの子ども達が社会に出る前に、
その基礎を知っておくべきではないか?と結ばれています。

不動産投資の本を読んでいて、時々思うのが、
「この人、全く株式投資をやったことがないな」と思われる、
一方的な株式投資への批判ですが、
この著者の本は、それらの本とはニュアンスが違うなーと
思って読んでいたら、ベースにこのような理解があったんだと、
妙に納得してしまいました。

最近、大家さん友達とお話していて思うのが、
不動産投資をサービス業と捉え、「顧客満足度」を意識し、
常に勉強し、実行している大家さんと、
不動産を買ったことに満足し、手持ち物件に手をかけることに
あまり感心がない方に分かれてきたなーということです。

この辺りが、株式投資やFXとは違って、
購入後も手やお金がかかることは事実なのですが、
「顧客満足度をあげる」ことを考えるのは楽しいし、
色々手を入れることで安定的な収入があるのは、
私の場合は、心の平和に大きく影響を与えています。

この本を読むと、非効率な部分もあるけれど、
改めて、不動産という投資手法もアリだと私は思いました。

ビジネス書を読みなれていない方には、
とっつきにくい文体かもしれませんが、
不動産にまつわる背景、税制や法律などの方針転換の経緯など
かなり深い知識に基づいて書かれている良書です。

つい先日の「どろぼー」で発覚した、
入居者がかけていた損害保険について、
どうして、更新時に自動車保険のような「無事故割引」がないのか?
という問題提起にも、目からウロコが落ちました。
ホント、世の中は、色々な視点で見ることが大事ですね。

まだ読まれていない方がいらしたら、ご一読下さい。

そうそう、マサさんは、既にこの方のセミナーに行かれている様子。
さすが、勉強熱心ですね。頭が下がります。はい。

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2006/10/26

どろぼ~!!!2

さっき、やっと管理会社の担当者と電話が繋がり話してみると、
ナント、管理会社の方では、泥棒の話は聞いていないとか(汗)。
で、色々話してみて、どうも、入居時に入った損保さんに、
入居者が直接、相談したのでは?という話になりました(汗)。
で、警察に被害届を出し、ガラス屋さんを呼んだのでは?と。

管理会社の方によると、
オーナーが入っている保険は、建物に関するものなので、
もしも、金品の被害があった場合は、補償されないそうなのです。
でも、入居者が入っている保険は、金品の補償もついているし、
大家さんは、今回はノータッチで大丈夫でしょうとのことでした。

色々勉強になります。はい。

で、私の防犯対策を話してみると、不審者の可能性は低いと。
この地域では、圧倒的にガラスを割って窃盗というのが多く、
対策としては、防犯シャッターと小窓には格子を勧めているとか。
でも~、この1階に2軒タイプは、通常35万円もかかるそうです。
ウチは2棟建てなので、70万?ひぃ~(汗)。

たまたま、今日、実家の近くにある巨大ホームセンターが、
大々的なセールをやっているらしく、
母が「防犯フィルムA42枚で、95円とかみたいよー。」というので、
早速、70枚(あればですが)頼みました。
まあ、少し多めですが、余れば、もう1棟でも使えますので。

シャッター+格子で70万円と、
警報機と防犯フィルム、センサーライトと防犯砂利で4万円程。。。
・・・と、当面は、これで様子をみてみます(汗)。

それにしても、こういうことが起こってみると、
つくづく、損害保険は入っておくべきですねー。

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2006/10/25

どろぼ~!!!

昨日の夕方、実家の母から電話があり、
実家近くのアパートの一室に、窓を割って泥棒が入ったとか!
うっそー!?(汗)
入居者がたまたまそれに気付いたので、未遂に終わった
そうなのですが、本当に油断大敵ですね。。。

たまたま、母が掃除に行ったら、業者の人が窓ガラスを
取り替えていたので、事情を聞いたのだそうです。
(まだ管理会社からは電話ありません。しかも今日は休みだし。)

Ap3

このAPの周り、結構、立派な戸建ても多いのです。
何で、この部屋だったんだろう???
ガラス屋さんからの情報なので、
詳しいことはまだ分かっていないのですが、
もしも、女性を狙った不審者だったら、
泥棒よりも、なんだか気持ち悪い気もします。。。

まずは、今朝一番に近くのホームセンターで、
ガラスを割った振動で警報がなるセンサーを、
一階の部屋の全部の窓の分購入し、
さきほど、一階の4軒宛に、速達で送りました。

本当は、窓ガラスを割れにくくするフィルムを
買おうかと思ったのですが、色々調べてみると、
結構、貼るのにコツがいるようなのです。
私が入居者なら、枚数が多くて(最大12ケ所)、
面倒くさくなってしまいそうだったので、
簡単に設置できるものを、まず配布することにしました。

後は、さっき一緒に買ってきたラミネーターで、
この防犯サイトの該当ページをパウチして、実家の母に、
共同ポストの上に貼ってもらおうと思っています。

年末を控え、このような事件も起きやすい時期。
皆様もお気をつけ下さい~!

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2006/10/23

リフォームを真剣に考える

Book00173jpgリフォームを真剣に考える
失敗しない業者選びとプランニング

 鈴木 隆 著
 光文社新書

図書館で予約していたのを忘れていて、
先日、手にした本だったのですが、
中々どうして、侮れない本でした(笑)。

この本の著者、鈴木氏は、大阪ガスのサラリーマン。
その社内プロジェクトとして、
「優秀な営業マンが電話一本で最適な業者を差配するのを
組織的な営業のしくみとしてできないか」という課題に取り組み、
ネットの普及を期に、「ホームプロ」という子会社?
関連会社?を立ち上げたメンバーの一人が書かれた本でした。

不動産投資を始めて、一番困るのが、
リフォームの相場が分からないのに、次々と様々な箇所の
リフォームを管理会社から「どうしますか?」と聞かれること。

最初に買った物件の外壁の塗装業者を決めるのにも、
散々、思いつく限りのツテを頼ってアイミツをとったのに、
価格も内容も全然違っていて、素人では比較もできない!
という状況には、ほとほと困りました。

この時は、幸い、ギリギリになって、
ダンナの学生時代の友人の力を借りましたが、
未だに、内装工事では「???」ということが多々あります。

この本は、リフォーム現場の実情を丁寧に説明し、
実際にリフォームをする場所を決め、
業者に依頼する前に、其々の人がやっておくべきことが
きちんとまとめてあります。

この辺りは、沢山のニーズに応えてきたからこその、
「かゆい所へ手が届く」ような詳しく、かつ、理論的説明
となっていて、本当に参考になりました。

福岡は「ホームプロ」のサービスエリアになっているので、
急がないけどやるべきリフォームがあったら、
一度利用してみようかな?と思っています。

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2006/10/20

福岡の賃貸市況

最初に買った物件の管理会社。
このところ、賃料の精算書に、
ちょっとしたコラムを一緒に送ってくれます。
これが、結構、勉強になるのですが、
今月号はナント、同じ系列の不動産屋さんで集計した、
福岡の賃貸市況。。。
Sikyo1
(※クリックすると大きくなります)

・・・き、厳しい。。。
ある程度、想像はしていましたが、
こんなに供給過多だとは。。。
まあ、このアンケートをとった地域がはっきりしないし、
「供給過多」の割合から考えて、
家賃の「大幅下落」が今後も少ない気もするので、
判断に迷うところではありますが、
とにかく、顧客満足度を意識しない大家さんは、
確実に取り残されていくことになりそうですね。

この状況の中、30室中、空室1室というウチは、
健闘している方なのかもしれません。

・・・ただ、私達お気に入りの赤いキッチン。
先日、TVで人気の風水の先生が、
「台所やお財布に赤を使うと、無駄遣いします!」と
断言されていて、ぎょ~っとしたのです。。。
き、気をつけねば。。。
ということで、アサヒペイントさん!是非!
もっとやわらかい黄色のシートも発売してくださ~い!


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2006/10/17

日本人は、なぜ同じ失敗を繰り返すのか

Book00172jpg日本人は、なぜ同じことを繰り返すのか
撤退戦の研究

半藤一利、江坂彰 著
光文社

先日、株の師匠から勧められて読んでみました。
このジャンルの本は、多分、自分で買うことは
なかったと思いますし、何より、近代史、
特に、太平洋戦争の頃の知識がほとんどない
ことを、改めて反省させられました。。。

この本を読むと、
私がワーカーホリック気味に働いていた会社で起こっていた事の原因が、
あの会社だけでなく、日本の会社ではよく見られる光景だったことが
よく分かりました。

・責任の所在が不明確な組織
・誰も責任をとろうとしない上層部
・年功序列などに拘る人材の配置
・優等生主義の弱さ、硬直性
・前例主義から抜けられなかったこと
・失敗から学べず、成功体験に固執するところ
・状況や先々を俯瞰して判断できる人材が少ないこと
・問題先送りの体質

・・・この日本人の体質が、軍の時代から培われてきたものだと知り、
やるせない気持ちになりました。
何しろ、あっちは、直に命にかかわりますので。。。
その上、未だに同じ問題を抱えている企業が多いということは、
ちっとも成長できていないってことですし。。。

この本の帯には、「賢者は歴史に学び、愚者は体験に学ぶ」と
書かれていましたが、そういえば、私が教わってきた歴史の授業は、
年代別におこった事象を丹念に追うばかりで、
その時代の人が何を考えたのか、どうして戦争が起こってしまったのか
などをチラッとでも考えるような授業を受けた記憶がありません。
(私だけかもしれませんが・・・)

私は学校で「歴史を学」んできたつもり(近代は超かけあし)でしたが、
本当の意味で「歴史を学」べていなかったんだなーと、
つくづく思いました。
だからこそ、日本は官僚だけでなく、小さな会社でも、
昔と同じ失敗を繰り返し、能力ある人材を抜擢して配置するより、
出る杭を打ってしまうんだなーと思いました。

本来は、もっともっと、
自分の足元を見直さなければいけないのでしょうけれど、
私は、あまりにも近代戦争史に無知な自分を反省するばかりでした。
司馬さんの著書など、もっと幅を広げて読んでみなければと思いました。

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2006/10/12

大富豪のおじいさんの教え

Book00171jpg大富豪のおじいさんの教え
高橋フミアキ著
Nanaブックス

丸善で何となく手にとってみた本だったのですが、
久しぶりに、心が温かくなり、
背中を押してもらった気分になれた一冊でした。

丁度、ランゲルハンス島さんのブログでも、
同じような話題が上がっていて驚いたのですが、
これまでは、子ども達に「お金」のことを教えたい
と思ってきたのですが、私が考えている「お金」とは、
「ただお金さえ儲かればいい」ということではないし・・・
と、一人モヤモヤしたものを抱えていました。

それもあって、私のもう一つのブログも停滞していたのですが、
この本の中の一文で、視界がぱぁ~っと開けた気がしました。
>お金さえあれば幸せになれるというのは間違っていますが、
>お金は絶対に必要です。
>お金に対する不安がある限り、人は幸せになれません。
>幸福を求めるならば、まずはお金の不安から解放される
>必要があります。

私が子どもに教えておきたいのはこういうことだなーと、
しみじみ思いました。

「お金に対する不安を抱える額」というのは、
その人の生活スタイルで全然違ってくると思いますし、
私の世代は、確実に老後のお金の不安も無くしておかないと、
心がお金から自由になれないのかもしれないと思っています。

一方で、お金だけに執着してしまうと、自分が生きていく上で
大事にすべきものの本質を見失うこともあると思うのです。
今の私にとって、最優先事項は、子供との時間を楽しむこと。
仕事に追われて、子どもを振り返る余裕をなくしかけたことで、
自分の時間を確保できる不動産投資に至ったのですし、
ホント、成長していく瞬間、瞬間を大事にしておかないと、
あっという間に大切な時間は過ぎていってしまうんだなーと
ちょっと前に撮った子供のビデオを見ていて思います。


この本は、著者がライターとして出会った成功者へのインタビュー
からつむぎ出された物語になっていて、読み手の心に、
じんわり、じんわり沁みてくるカンジになっています。
確かに、他の成功本とかぶる部分もあるのですが、
著者に「商売っ気」を感じないせいか、心が素直に温まります。

最初から終わりまで、沢山の気付きに出会えた本。
知識を吸収すればする程、「傲慢」になりがちであること。
周囲に信頼される人にならなければいけないこと。
沢山の人に応援される人でいること。
・・・箇条書きにしてみると、分かりきったことにも思えるのですが、
物語の中で、主人公の「僕」と同化していると、
何度も何度も納得し、改めて気付かされました。

この本は、もう一冊買っておいて、
子どもが社会に出る前にプレゼントしようと思っています。

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2006/10/10

読書の秋(笑)

先日、来年用の手帳を買ってきました♪
本当は、ワタミの渡邉社長の手帳を買おうかと思ったのですが、
私自身が達成したい具体的な夢(ダーゲット)に、
ロックオン(笑)できていないこともあり、
日記帳代わりの「見て楽しくなる」手帳を買ってきました。

投資用不動産が2つ買え、
去年は、改めて株式投資の勉強を再スタートして、
とても充実した1年間だったのですが、
せっかく教わった手法は、今の市場環境には合わず、
ここで無理するより、他のことを始めようと思っていて、
多くの大家さん友達と同じく、
やっとFX口座の申込みを先日済ませました。

ただ、為替は、買ったら、スワップ狙いですし、
買った時点で、ストップロス注文を出しておき、
場をじっと眺めるのは、やめようと思っています。
(だって、眠れなくなるので)

・・・で、何をしようか?
というより、今後、何をしていきたいんだろう?
という思いが強くなり、久々に本を大量に買ったり、
図書館で借りてきて、来年用の日記手帳に、
ガンガン気に入った言葉を書き写しながら、
かなりのスピードで本ばかり読んでいます。

ふと思い返すと、不動産投資に入る前にも、
同じようなことをやっていたなーと、
ちょっと懐かしくなりました。

あの時点では、こうして投資用不動産を買った、
今の私の姿は全く見えていませんでしたが、
結果的に満足する結果に繋がったのだから、
今の試行錯誤も、
きっと、何かの始まりなんだろうと思うことにしました(笑)。
「一期一会」を大事にしながら前進してみようと思ってます。

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2006/10/02

内壁のうき

今回の福岡は、ずっといい天気。
日中はまだまだ残暑厳しいくせに、夜はぐっと冷え込むカンジで、
この夏は、鼻風邪をひかずにきていたチビがとうとう風邪をひきました。
まあ、千葉にいても、すごい雨続きだったようですので、
やっぱり風邪をひいたのかもしれませんが(笑)。

今回のメイン課題は、先日空いた単身者向けの1室の内見です。
退去後のリフォームの見積りが、ナント27万円!
通常10万円前後に収まるので、びっくりして聞いたら、
室内の壁に浮きが発生していて、下地からやり直すとのこと。

室内に入ってみると、退去した学生は1年しか住んでいなかったので、
清掃前というのに、キッチンもお風呂もトイレも、とても綺麗でした。
101
で、問題の壁ですが、左図のオレンジ部分が、
確かに、下に行くほど、ぶわんと浮いています。
ただ、細い木枠に囲まれた部分のみ。。。
確認ため、右側の壁の他の部分の下地も見る
のは分かるのですが、左壁もベランダ手前の
目の高さの壁紙を大胆に剥がし、下地の部分
まで掌大の穴が開けてありました。。。

私、個人としては、心配するのは左壁より、
右隣の部屋の左壁の気がするのですが。。。
どう見ても、貼り替えて1年目の壁紙。
穴がなければ、貼り替える必要もなさそうなのに。

見積りでは、この室内の右と左の壁を
そっくり全部、下地からやり直すことになってます。
本当にそんな必要があるのでしょうか???

昨日、管理会社にその辺りを電話してみると、
下見に行った担当者から折り返しと言ったっきりです。

物件が近くにあれば、
こういう工事会社の下見の時にも立ち会って、
左壁に説明もなく穴なんて開けさせなかったのに~!
こういう場合は、本当は担当者などを呼びつけてクレームを言うべき
だったのかもしれませんね。
あの場では思いつかなかったのですが。。。(涙)

とにかく、この日は、流し台を大理石柄に貼り替え、
建物の入り口にある共同の郵便受けに作り直した部屋番号シールを
貼って帰ってきました。。。

さー、工事会社や管理会社からの反応やいかに?!(笑)

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