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2006/11/08

ガイアの夜明け-100年マンション-

昨日のガイアの夜明け、
100年マンションを目指せ!~永住時代の開発競争~
丁度、読んでいる本とかぶっていたので、じっくり見ました。

先日の本の中で、この本が勧められていたので、
読んでいる途中なのです。
Book00178jpg日本のマンションにひそむ
史上最大のミステーク

赤池  学
江本  央
金谷 年展 共著
TBSブリタニカ

不動産投資を始めて、よく言われていたのが、
「RCは頑丈だから」という言葉だったのですが、
沢山の物件の下見をする内に、
クラックのある建物や、もろくなっているコンクリなどを見、
色々聞いてみると、「30~40年で建替えるんですよ」
と聞いて、素人心に「結構もたないもんなんだなー」とは
思っていたのでした。

その原因が、
日本の湿気の多い地域性にあるのかと思っていたら、
建物の構造に問題があったなんて、
私は全然知りませんでした。

この本によると、
以前は、日本も欧米も無断熱が主流だったけれど、
オイルショックの後、欧米は外断熱のマンションに、
日本は内断熱のマンションに主流が分かれたのだそうです。

それが、ここにきて、
内断熱の建物は、冷暖房に長時間かかることから、
ヒートアイランド現象がおきたり、
雨ざらしのコンクリートは傷み易いことから、
30年程で、スクラップ&ビルドを繰り返すことで、
有限の資源を無駄にしていると、
海外の識者から指摘されたりしているのだとか。

・・・ホント、知らないことは沢山あるんだと、
つくづく思いました。

外断熱のメリットは、この他にも、
結露をおさえることができるため、カビやダニの発生が減り、
喘息やアトピーの子供の根本原因を抑えられることも
本の中で紹介されています。

ちょっと、本題からずれるのですが、
私が初めて海外旅行をした十ん年前(笑)に、
国連の建物がアスベスト除去のため、
周辺が立ち入り禁止にされていたのに、
日本で、アスベストが大問題になったのは、
ものすごーく時差がありました。

このことを思い出しながら、
内断熱と外断熱についてが広く認知されるには、
あの時と同様、
もう少し時間がかかってしまうのかもしれないなーと
考えながら、昨日のTVを見ていました。

最後まで読んでいないのですが、
あまりにタイムリーだったので、ご紹介します。

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コメント

 この共著の一方の方は、ユニットバスで名を馳せた江本工業のファウンダーです。その本社だった建物が、この本の写真に載っています。
 所在地は、札幌の白石神社の裏手に当たります。

 この本を読んだ時には、ボクも外断熱!!……と思いました。残念ながら断念したのは、その価格面と、どうしても必要な(実利上は不要な)ベランダを作る場合の技術的な問題がクリアされていなかったからです。

 現在は、お役所(北海道)が、試行しようとしています。と言うのも、民間では価格的に
「合わない……」
 からなんですね。

 考え方の根本は、合点の行く話で、技術的にも価格的にもこなれてきたなら採用しようと思っています。

 そのためには、おっしゃるように世間から認められるのが先なんでしょうねえ……。

投稿: サムマネー | 2006/11/08 11:31

サムマネーさん
おお、流石、ご存知&既読だったんですね。
なるほど、まだまだ、問題点もあるのですね。
多くの人が認知し、
「外断熱でなければ!」という人が増え、
世の中のスタンダードになれば、
解決する技法が考えられたり、
低価格化してくるのかもしれませんね。

まあ、昨日の番組は、その一石を投じたことになり、
これから静かに波紋が広がっていくのでしょうね。

投稿: 三田 | 2006/11/08 11:38

サムマネーさん同じくトライしてみたものの
断念しました。
値段がねー。。見た目も問題ありましたが。。

そんなわけで技術的に問題の少ない
屋上だけ外断熱。
夏場は最上階に熱が籠もりにくいのでいいようです。

投稿: ランゲルハンス島 | 2006/11/08 16:09

売れ行きが問題になっていたマンションはこれですね。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/man_type_all?rps=1&pf=13&md=area&pflag=1&sap=1&geo=13117&code=0000000001228&dtl=1

下の方に同じ北区のマンションが出ています。
いろいろと違いはあるのでしょうが、価格帯が明らかに違うような・・・・(笑)

投稿: ムサシ | 2006/11/08 16:29

ランゲルハンス島さん
さすが、勉強家ですね。
そうなんですかー。まだコストに見合わないんですね。
屋上の外断熱という方法もあるんですね。勉強になります。
先日の本に、最近、流行の屋上緑化は、
やはり建物にダメージが大きいという話がでていて、
それはそれで「へぇー」と思ったのでした。

ムサシさん
この価格差が、正当なものだったねと評価が出るまでに、
まだまだ相当時間がかかるので、
認知までの道程は遠そうですね。。。
でも、「賃貸か、購入か」の時に、
「家賃は払いっぱなしだが、買えばモノが残る」と
これまで言われていたのに、昨日の番組を見ていたら、
「35年ローン払い終わったら、モノ残ってるの?」
なんて思って見ていたのでした。
問題は、今の日本の外断熱がホントに100年持つか?
ってトコなんでしょうね。

投稿: 三田 | 2006/11/08 20:29

三田さん、はじめまして。沢さんのメルマガで三田さんに興味を持ち、すっかりこのブログのファンになり、楽しく拝見させていただいてます。

証券OLというところや、WBS(我が家は専らモーサテですが)、ガイヤの夜明けを見ているところ、保険は全労災など私と似ていて、親近感を感じています。

昨日、今日の日経新聞に、築20年以上経ったマンションの修繕積立金の滞納が5割にのぼると出ていましたが、この数字にびっくりしてしまいました。やはり、多数の人が住んでいるマンションは、いろんな人がいます。これから更に高齢が進む日本では、この比率はもっと高くなることでしょう。100年マンションは、初期コストがかかるようですが、修繕積立金は安いのでしょうか?マンションには興味がありませんが、外断熱には大いに興味を持ちました。

投稿: やすこ | 2006/11/08 21:11

うわー。何だか一番嬉しいコメントをありがとうございます。
やすこさん、こちらこそ、よろしくお願い致します。
やすこさんは、今も証券OLですか?
私も証券OLの頃は、朝が早かったので、モーサテ派でした(笑)。
それにしても、全労災まで一緒とは!?超親近感!(笑)
(って、私、そんなことまで、どこに書いてましたっけ?!)

修繕積立金の問題は、資産価値を保つためには、
とても大事な項目であるにも関わらず、
その必要性を知らない人が多いのでしょうね。
5割滞納されると、建替えどころか、メンテナンスもできそうにありませんね。

外断熱タイプが、修繕積立金が高いのかどうかは、マンションによると思います。
私が知っている範囲ですが、従来のマンションでも、野○系のマンションは、管理費や修繕積立金が高かった印象でした。
では、このような積立金が安ければいいのかというと、結局、5年後、10年後に必要となるメンテナンスもままなりませんし、住民のメンテナンス意識も低い気がするので、長期に保有するには問題がありそうな気もします。
まー、だからといって、マンションの管理会社だけが潤ってもらっても困りますけれど。
本によっては、「新築マンションを買って、10年経つ前に売って逃げる」とか、「10年程度経ったマンションのメンテナンス具合と、管理組合が良好に運営されているかを見て買う」とか、色々なアドバイスがありましたが、結局、其々の判断なんでしょうね。。。
こういうことを考え始めると、マンション購入に二の足を踏むんですけどね。。。


投稿: 三田 | 2006/11/08 23:48

三田さん、コメントありがとうございます。はい、現役OLです。

三田さんのブログは、一応全部読みました。(読んだつもり?)
とても丁寧で好感の持てる文章で、何ておもしろい、頭のいい人なのだろうと関心しました。アパートの壁の色のシミュレーションには、思わず爆笑。是非、本を出版して欲しいです。

私も、2004年11月から、都内(主に中央線の中野~吉祥寺の間)でアパートを探していました。当時私は賃貸に住んでいましたので、
「アパートを買って、その一室に住みたいんです」と三井のリハウスのおじさんにいうと、
「へぇ~、普通アパートを購入される方は、持ち家があって、それを担保にアパート買うんです。一室に住むなんて人はいませんよ。」と呆れ顔。

女一人では不動産屋に馬鹿されるのではないかと(実際そういう業者もありました)自分なりに勉強し、戸建て・土地も含めて80件位、物件を見ました。いい物件は、足が速く、仕事をしながら土日一人で探すのは、なかなか大変だとわかりました。業者がライバルですから。

ご夫婦で探されている方は、奥さんが平日下見をし、土曜にご主人が決めるらしく、何度かタッチの差で物件を買い逃しました。同じ土俵で探すのは無理があるとあきらめ、縁あって、2005年5月に中古の一戸建てを購入しました。売主さんとすっかり仲良くなり、その後も手紙のやりとりをしています。その際、火災保険として、(全労災ではなく)全労済に入りました。

なので、既に大家さんをされている三田さんがうらやましいです。
私の大家さんへの道のりは、まだまだだからです。
三田さんのブログ楽しみにしているので、頑張って下さいね。応援しています。

投稿: やすこ | 2006/11/09 22:05

やすこさん、現役ですかー。すごいなー。

私のブログ、そんな風に感じて読んでいただけたなんて、
本当に恐縮してしまいます。
(全労災以外の誤字脱字もあったでしょう?オハズカシー!)

やすこさんも頑張った人なんですねー。
この頑張りを伺うと、もっともっと親近感がわきました。
戸建て一軒屋は、浦田さんの本によると、不動産投資の流行の先端じゃないですかー。
働きながら、そこまで辿り着いただけでも、尊敬してしまいます。
機会があれば、是非、お会いしてお話を伺ってみたいです。
いつか、ランチでもしましょ~♪
都内なら、私が会社の側まで出向きますので。
気が向いたら、プロフィールの中にあるメルアドへメール下さい。
楽しみにしてます。

投稿: 三田 | 2006/11/10 10:55

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