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2007/02/27

確定申告~。。。

昨日の夜、やっと、ここ数日合わなくて悩んでいた、
確定申告の家賃の総額が合いました。。。

今年の確定申告の入力は、前回の反省と、
年末年始が忙しくなることを見越して、
昨年の11月末に、それまでの経費を入れておいたので、
かなり気持ちに余裕があったのがいけなかった。。。

細かい数字を合わせ始めると、合わないし、
昨年末までに通帳上で収支を合わせておくべきミスも発見(汗)。
あー、年末年始にかかる仕事は、もう請けられない~。
(って、ゆーか、今年こそは外注に出したい~)
来年の確定申告に向けての反省です。。。

後は、私の分を、ガーッと力技で入力して、
証券用の申請書類を税務署にもらいにいって・・・
3/10~、北海道のゴックさんの新築物件の見学に行けないものかと、
画策しているのですが、これが終わらないことには、
何しろ、確定申告の締め切り直前のスケジュール。。。

美味しそうなウニやイクラ丼、本場のジンギスカン。。。
今、話題の動物園や、チビのスキー・デビューなどなど・・・を
(・・・その合間に、ゴックさんの物件見学)
想像しながら、追い込みに入っております。
間に合わせたい~~~!

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2007/02/22

間取りのフリーソフト

今回の2DK、管理会社の募集サイトで、
どんな風に案内されているのかを確認したら、
外壁は塗装前のままだし、リフォームして、
和室は1つになっているのに、和室2つの間取り図。。。

まあ、このサイトを見て、問い合わせてくる人が少ない
のかもしれませんが、ちょっと納得がいかない私(汗)。

さっそく、リフォームの参考に買った雑誌の付録で、
間取り図を作ってみました。
202
↓キッチン(その他の色など)修正後↓
202

使ってみると、このソフト、フリーソフトなのに、
すごく使いやすくて驚きました。
この間取り図を作るのに20分程。
GIFに直して修正するのに20分程。
(修正版はPNGで保存してみました。)

元々は、
自宅の間取りプランを試行錯誤するためのソフトのようで、
そのソフトの中では、3D画像風にしてみることもできます。
壁紙や床、天井の色や模様も、20~30種類から選べるので、
イメージするのにも使えるソフトです。

とっても、お勧めソフトなので、ここでご紹介しておきますー。
せっけい倶楽部

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2007/02/19

プチモデルルーム化作戦

週末に2DKの物件のリフォームが終わり、
両親と弟夫婦と、リフォーム会社の女性で、
プチモデルルーム化作戦を実行してくれました。

まずは、気になる義妹の部屋の印象は、
「かわいい!」・・・よかった~!!!

外壁の塗装の時に、小さいサンプルで想像したのと、
実際に広い範囲に色が入った時の印象が違うことが
分かっていたので、選んだ色に迷いはなかったのですが、
全体のバランスが非常に心配だったのです。

でもって、義妹にお願いして完成した
プチモデルルームはこちら。。。
202

く・・・黒いビニールが気になりますよね?(笑)
これは、管理会社が畳の日焼け防止のために
敷いておくようにと指導されたのだそうです。

私が弟にデジカメを持っていってもらうのを忘れて、
携帯のカメラで撮ってもらったので、
壁紙の黄色みなどは、ちょっと分かりませんが、
なんだか、ほっとする和室ならではの雰囲気があって、いいカンジ。
やはり、こういう時には、センスのいい女性に頼むべきですね~。
ありがとー!

ちなみに、クッション2コとランプはニトリ。
カーテンは、ハンズマンの特価品。
丸いちゃぶ台は、単身者の方の部屋で前の入居者が置いていったのを、
私がタワシでゴシゴシ洗っておきました(笑)。
ちゃぶ台の上の小物は、全部、100円ショップ。
後は、玄関の靴箱の飾り棚に、ポプリを飾ってもらいました。
部屋全体のプチモデルルーム化で1万円弱。
これで、入居者がいい印象を持ってくれるなら、安いものです。
さあ、私の狙ったターゲットの入居者が決まってくれるのか。。。
ちょっとドキドキです。

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2007/02/15

すごいタイミング

昨日の夕方、ロイターのニュースを見ていて、
「あちゃー、きたきた」と思ったのが、ダヴィンチのニュース。

[東京 14日 ロイター] 証券取引等監視委員会は14日、ダヴィンチ・セレクト(東京都中央区)を検査した結果、投資信託委託業者に対する法令違反があったことから、金融庁に対して行政処分を行うよう勧告したと発表した。

 法令違反の内容は、投資資産運用業にかかる善管注意義務違反。具体的には、ダヴィンチ・セレクトがDAオフィス投資法人の資産運用を行なうにあたり、運用資産に組み入れる不動産の取得時に行なう資産評価手続きで、鑑定を依頼した不動産鑑定業者に対し適切な資料を提示せず、さらにその鑑定評価内容を確認しなかったことなどから、誤った鑑定評価内容により過大に算定された鑑定評価額をもとに資産の取得を行ったことなどによる。  ダヴィンチ・セレクトがDAオフィスの資産運用のために取得した不動産は、オフィスビルを中心とした貸しビル38物件で、このうち5物件が今回の善管注意義務違反に抵触した。また、38物件はすべてダヴィンチ・セレクトの親会社であるダヴィンチ・アドバイザーズ 4314.OJ の私募ファンドから購入した物件だった。  しかし、証券監視委では「故意に行なったものではないと考えている」とし、善管注意義務違反として勧告を行なった。

(詳細は、今朝の日経に載っています)

これは、証取委からの、軽めの警告ってことなのでしょうね。
だって、素人判断だと、どう考えても、「故意に行ったもの」でしょー?!
と思う内容なので、この真意は、
「ちょーしに乗ると、そのうち叩くよ」ってこと(汗)なのかと、
一人で深読みしてしまいました(笑)。

リートが収益還元法で適格として買える物件は限られているのに、
相変わらず、リートにお金がじゃぶついていることを考えれば、
新しく組成するファンドが、高値づかみさせられているのは、
ちょっと考えれば、私でも分かります。

案の定、株の師匠からも、「これは予兆です」という内容のメールを
頂きました。。。

そんな中、ウチの2DKのアパートより、2分駅に近い角地に、
同様の2DKが8戸のアパートが売りに出たと両親から電話がありました。
「もしかして、売りに出した?」って。。。
リフォーム中なのに、そんなわけないしー(苦笑)。

一応、現地を見に行ってもらいましたが、建物は良かったらしいのです。
現状の想定利回りは10.5%。(現在3室空き)
外壁の塗装などがされてないらしいので、買うなら、
塗装費用+αは値引きしてもらわないとダメだと思います。

不動産市況がじわじわと厳しさを増す中、
似たような物件を売るという選択肢を考えている人がいるんだ
というのを痛感させられています。。。

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2007/02/12

後味の悪い経験

単身者向けの物件は、現状、3室空室で、
1室はリフォーム済みで、入居者も決まり、
もう1室はリフォーム始める前に入居者が決まり、
残り1室も、リフォーム済みの部屋を見せて、
入居者を決めるばかりになっていました。

すると先日、管理会社から、もう1室、退去の話が。。。
去年の8月にフローリングを貼り替えた部屋に入った子が、
結婚が決まったとか。(ナント19歳の女子大生!)
まー、真偽の程は別として、おめでたい話しだし、
今なら時期もいいし、さすがに今回はクリーニング程度で、
もう一度貸せるかな?と思っていたところでした。

それが、週末の夜9時頃、
ダンナがリフォームの最終確認で話していると、
その部屋に入居希望者がいるというのです。
そして、希望家賃が、こちらが提示した額より6000円も安く。。。
なんでも、隣のアパートが、その位の家賃だから仕方ないですよね。
というようなノリで、ダンナに話してる様子。

私は、電話のこっちで、
「この入居のハイシーズンに、何でそんなに割引するの?
 じゃあ、隣の長屋アパートに入ってもらえばいいじゃない?
 あの部屋、フローリングのリフォームしたばっかなんだよー」
とダンナに言ったのですが、
結局、「検討してください」ということになってしまいました。

翌日の朝、その管理会社で、私が問題児と見なしているU君が
やはり今回も問題の客付け担当だったらしく、
ダンナへ説得工作の電話をかけてきました。
どうも、彼は、こちらに確認もせずに、契約まで済ませてしまったらしく、
泣きを入れてきたのです。

このU君、去年の今頃も、こういう大幅値引きの客付けをしたのです。
ただ、あの時は、買って以来の空室を2月には満室にしたい
と思っていたので、渋々了承したのですが、
結局、その後、ものすごい数の問い合わせがあり、
このU君の条件を呑んだ事を激しく反省した・・・ことがあったのです。

夜になると、管理会社から、今回やるリフォームを割引しますとか、
じゃあ、4000円安い家賃で、今回だけ了承してくれないか?
と交渉してくる始末。。。おいおい!

私は、私なりの意見を言い、交渉はダンナに任せました。

最終的には、何とか、この契約を断ったのですが、
電話を切った後、
「U君とHさん(ウチの担当者)に悪いことした。」
・・・と、すっかり、ブルーになってしまったダンナ。。。(汗)

でも・・・、
元はといえば、オーナーに確認もせずに、
6000円ダウンの家賃で契約まで済ませたU君が悪いのであり、
社員の独断を許した管理会社の姿勢に問題があると思うのです。
まあ、ウチもその話が出た最初の時点で、即、却下すれば、
こんなに話がこじれることはなかったのですが。。。

まあ、ウチの一番の問題点は、そこまで管理会社になめられていた
・・・ということじゃないかと思います。

管理会社サイドで考えると、
「○万円以下の部屋を探してる」という人が来た時に、
手持ちの物件のオーナーの顔を思い浮かべ、
・価格交渉なんてできないオーナー
・聞いてみたらOKと言ってくれるオーナー
・聞かなくても丸め込めるオーナー
という風に、大雑把な分類の中で、ウチに白羽の矢をたてた(汗)
・・・ってことなんですよね。

管理会社に、なめられず、かといって嫌われず、
尊重してもらえる信頼関係を構築する道程は
・・・まだまだ通そうです。
はー、本気で管理会社変えたくなってきたー!

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2007/02/07

2DKリフォームのテーマ

今回の2DKリフォームのテーマですが、
後々、自分で見直すためにも、考えたことをまとめておこうと
思います。

ターゲット:20代半ばの新婚さん、若しくは女性の一人暮し

何故、20代半ばに設定したかというと、
この時期の女性は、自分で働いて収入もありつつ、
結婚も考えていて、割とソフトなものを好みます。

これが、30代近くになって第一線で働く女性になると、
モダンなもの、スタイリッシュなものに惹かれたり、
よりセンスのある暮らしを求めるようになると思うのです。

で、この2DKの物件のある地域自体を考えると、
後者が物件探しに来る地域ではありません。
また、地域の家賃相場を見ても、
ここにスタイリッシュな空間を設けても、
費用対効果で考えて、無理があると考えました。

また、この物件の場合、外壁の色が既に、
男性受けを狙っていませんので、
ターゲットの間口を広げるより、絞ることにしました。
Tosougo2


では、実際にどんな暮らしを入居者がするのかを考えました。
物件のある地域は、ごくごく庶民の住宅街なのですが、
この物件と、今回のリフォームで創る空間は、
入居者と同世代の女性が集える居心地のよいものにしたいと
思いました。

イメージ的には、アフタヌーンティー(雑貨屋さん)の雑貨を
置いて、楽しくお喋りに花をさかせるような部屋。
例えば、吉祥寺のイメージです。
庶民的な暮らしの中に、ちょっとおしゃれでかわいいモノが
エッセンスとして散りばめられている。

生活そのものを楽しんでいる女性に住んで欲しいと
思ってプランニングしてみました。

そして、その暮らしを具体的にイメージさせる小道具が、
プチモデルルーム作戦(笑)。
女性には、具体的な提案をしてこそ、
購買意欲がわくと先日の本にも書かれていました。

実際の雑貨は、アフタヌーンティーのものではなく、
ほとんど、100円ショップやニトリのグッズなのですが、
それでも、センスよく配置すれば、それなりに見えます。

今回は、私は帰れませんので、
義妹の力を借りることにしました。
憩える空間の提案が、どこまでできるか・・・楽しみです♪

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2007/02/05

女性客のハートをギュッとつかむ方法、教えます

先週は、叔父が急逝したため、福岡に帰っておりました。
本当に急なことで、とても残念でした。
皆様もお身体には暮々もお気をつけ下さい。。。

Book00190女性客のハートをギュッとつかむ方法、教えます
高比良 亜以 著
大和出版

著者は、船井総合研究所で
店舗などのコンサルをされている女性です。

内容としては、賃貸物件ではないのですが、
今の小売において、女性を無視したマーケティングは
ありえない点では、賃貸物件と共通ですので、
とっても参考になる一冊でした。

女性の私でも、改めて、
「確かに、そういうの好き」とか、「心惹かれるナ~」と、
気付かされることもあり、妙に納得してしまいました。

この本を読むと、賃貸物件において、
「ちょっとウキウキする暮らし」をイメージさせる戦略は、
とても有効であることがわかります。

その手法として、簡単な家具の配置で、
分譲マンションのようにプチモデルルーム化することや、
かわいらしい手作りPOPが効果があるのも頷けます。

この本の分析を読んで、
納得できる男性は少ないのかもしれませんが(笑)。

今回の急な帰省で、
リフォーム屋さんと再度打ち合わせをしました。
こういう時、あちらが女性であること、
しかも彼女の方が入居者に近い年齢であることが、
幸いし、スムースに話を進めることができました。

激戦区に物件をお持ちの男性大家の皆様。
女性に支持される部屋にするなら、リフォーム前に、
奥様かお嬢さんにこの本を読んでもらって、
リフォームのアドバイスをもらうことをお勧めします(笑)!


ちなみに、今回の帰省で、プチモデルルーム化作戦のために、
ふらりと立ち寄ったニトリで、
非常に使える、女性好みのシンプルでカラフルな雑貨が
お手ごろ価格で沢山あるのに驚きました。
私は木製の床置きのランプを買いましたが、女性の評判は上々。
プチモデルルーム化作戦には、使えるお店だと思います!

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