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2007/05/31

流し台の値段のナゾ

以前の日本の家では、キッチンは北側と相場がきまっていて、
私が子供の頃、母が「暗い、寒い」と言ってるのを聞いていました。
なので、大抵、友達の家のキッチンも、北側にあって、
雑然として、閉鎖的なカンジの場所が多かった気がします。

ところが今は、女性が住まいの決定権を持つ時代。
女性が喜ぶ設備をと考えると、『明るくて気持ちのいいキッチン』は、
もはや定番になっています。

それもあって、単身者向けの部屋も、2DKの方も、
本当に手を入れたいのは、キッチンなのです。
ところが、設備として変えたい流し台が高い!

確かに、流し台に多く使われているステンレスなどが、
中国などの需要逼迫で上がっているのは知っています。
(↓ステンレスの材料、ニッケルの週足チャート)出典:東京コムウェル
Ni_week
・・・バブル時はもっと高かったと
言われればそれまですが、
流し台って、デフレが続いてきた割に、
価格破壊されたカンジしない。。。

確かに、ステンレスの成型って技術が必要とは聞きますが、
これほど、昔から、大きく形が変わっていない上に、
流し台の下や上の棚だって、収納機能がプラスされた程度。

デフレによって、海外から安い家具や収納製品が入り、
軒並み、価格が下落しているのを考えると、下がってな~い!
まあ、普通、家やマンションを買った時についてるし、
その後、リフォームで1回、変えるか変えないかなので、
そうそう流通していないと言えばそれまでなのでしょうけれど、
賃貸物件のオーナーとしては、部屋は複数あるのに、毎回、
一般家庭の様な費用をかけて交換していられない。

実際、ウチでも、一番、女性の目がキッチンに注がれる2DKで、
3回のリフォームで1回しか流し台交換ができてないのは、
この費用が大きすぎるからです。

単身者向けの物件なんて、扉だけでもカラーに変えられたら、
ぐんと見栄えが良くなるはずなのになー。
カラーシート貼りもしてみましたが、一見いいけど、微妙にしょぼい(汗)。

何とかしようと、ホームセンターを見てまわったり、
ネットなどを検索していたのですが、
安くなってるけど、賃貸用の部屋で複数交換するには高い(苦笑)。


何かいい方法がないか悩んでた時に、
今、検討している自宅のリフォーム屋さんからの見積を見て、
「何コレ?自宅用にしては安いじゃん。。。」
・・・早速、カタログ価格を確認してみると、半額以下なんですよ~(涙)。
コレは、ツテがあっての業者間価格ですが。

結局、誰を知っているかで、仕入れ値が大きく変わってしまう
商品ということなんでしょうね。。。

安くていい流し台メーカーなど、ご存知の方がいらしたら、
教えてください~!

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2007/05/29

入居者の不満にどう対応するか

いよいよ2DK、3つ目の部屋のリフォームが始まっています。
前回は、ダンナにお任せしてしまいましたが、
今回は、予算内で、私が念願のカラーのキッチンを注文。
仕上がりが楽しみになっています。

で、この物件、8室中、1室だけ老夫婦がお住まいなのですが、
前回のリフォームの時から、
部屋の中を覗きに来られているらしいのです。

今日は、おばあちゃんの方が来られたとか。。。
綺麗になっていく室内を見て、
業者さんに、自分の所もあちこち変更して欲しいことや、
キッチンも取替えて欲しいなど、ちょっとグチ交じりに話されたそうです。
業者さんの方は、「退去後に対応されてるんですよー」と、
軽く受け流してくれていたらしいのですが、
その中で、
「上の部屋から水漏れして、天井を替えてくれるって言ったのに、
 1年経っても替えてくれない」という話がでたとか。
気の効く業者さんは、気になられたようでウチに電話がありました。

慌てて、管理会社に確認。
管理会社も慌てて、記録を調べてくれました。
エイ○ルならともかく、こっちの管理会社は、1年も放置なんて、
やらないはずなのにな・・・と、思っていたのですが。。。

結果、話は4年ほど前、前オーナーの時。
上の入居者の洗濯機のホースが外れて水漏れさせてしまい、
1階のおばちゃん達の部屋のジブトン版に染みができたとか。
その時に、管理会社としては、
「塗装することもできますが、かなり臭いし、
 退去時に、この費用は請求しませんから」と話をつけていた
らしいのです。

・・・人の記憶というのは、ほんとうにあやふやなモノ。
歳をとれば、更にあやふやになっても仕方ないのでしょう。

事情はわかったのですが、対策をどうしようかと思いました。
こちらとしては、知らなかったとはいえ、
できる範囲で入居者の不満を解消し、気持ちよく住んで欲しい。
それによって、長く入居してもらえるなら、それが一番!です。

業者さんに相談すると、明日、丁度、大工さんが入るので、
手持ちのジプトン板を予め持ってきて頂いて、
それがあうようなら、とりかえてもらい、
合わなければ、塗装もできるけれど、室内が暫く臭くなるけれど、
どうしましょうか?と聞いてもらうことにしました。

今回は、3室続けてリフォームしたので、
ウチも費用がキビシイのですが、一定以上住まれたお宅には、
キッチンの取替えや、換気扇の取替えなど、
幾つかの選択肢から選んでもらうサービスもしたいなとは
思っています。

そのためにも、不動産経営の効率を上げて、
無駄な費用は使わないようにしないと。。。

管理会社の変更先にも苦慮している今日この頃。
課題は、まだまだ沢山ありますー。

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2007/05/26

中古住宅と住宅財形

もう随分前から、ダンナは自宅を買いたくて、
フリーの住宅情報をウチに溜め込んだり、
週末の新聞折込チラシを目を皿のようにして眺めてたのでした。

これだけ住宅が余ると予想されてる今、
土地の権利がちょっぴりしかない新築マンションをプレミア価格で
買うのだけは却下し、住み潰すつもりで安い中古マンションか、
ボロい土地付戸建てをリフォームという条件で探しておりました。

で、少し前に、古屋付土地としてでていた地元の物件に目をとめ、
「一緒に見に行ってみよう」と言うので、あまり期待せずに
ついていったのでした。

そしたら、あらら、意外に、しっかりしてる。
なんでも、元々中小企業の亡きオーナーさんが所有されていて、
一人で住んであったおばあちゃんがホームに入られたため、
箪笥や不要になった荷物が沢山残ったままでしたが、
直感的に「リフォームしたらばける」と思える家でした。

1階は、キッチンと居間と洋間が詰め込まれていましたが、
2階には、ナント、9畳の茶室が設けてあります。
着物用の桐ダンスや茶道具用の棚など、
おばあちゃまの趣味人ぶりが窺える部屋でした。

ここ、不動産屋さんは、
更地にして、建築条件付きで売るつもりだったのですが、
ちょっとしたご縁のある方だったので、私達には、建物付き土地値でも
いいですよというお話になったのでした。

その後、不動産屋さんのご紹介でリフォーム屋さんと一緒に、
どこを直してもらいたいかを言って見積もってもらうことにしたのですが、
リフォーム屋さんも「すごくしっかりした、いい建物だ」と言われ、
私の話を聞いて、様子を見に来て下さった、ムサシさんやタニアさんも、
「建物は想像してたのより、全然いいねー」とお褒め頂いたのでした。

・・・ところが!です。
中古住宅を借入で購入しようとすると、こんなにハードルが高いとは
思いもしませんでした。
・・・ってゆーか、国の政策は中古を買う人を想定して作られてない。

最初、財形貯蓄を担保に、ダンナの社内の利子補給を受けて、
資金調達しようと思ったのですが、
土地が100m2以上、借り入れ上限2000万円まで。
こんな借入で買える家なんて、
福岡市内でも、駅から徒歩圏では見つけられません。
まして、首都圏では無理!

せめて、財形の非課税枠位は使おうと思っていたら、
ナント、中古物件の場合、築5年以内のものでなければ、
利子の非課税対象にならないと。。。
中古の範囲が、築5年以内?!ありえないし!
おいおい。。。中古を流通させる気あんのかー!

で、借り入れだけは、「フラット35」を使おうかと思っていたら、
中古の条件、床下の高さが45cmの条件をクリアできないと。。。
築30年経ってない建物の床下は30cm。。。

他にも幾つか事情があって、民間の銀行の住宅ローンに
申し込んでみる事になりそうですが、
金利が割高な上に、ココでは、ダンナの返済能力が問われるので、
不動産投資がネックになる可能性もでてきました。


ご近所のおばさまによると、この家は、建売ではなく、
注文住宅で拘って作られた建物だったとか。
そりゃーそーでしょうね。9畳の茶室のある建売はありえないし。

先日のWBSの特集を見ながら、
中古の流通を本気で考えるなら、国の制度を見直さないと、
こんなにしっかり建っている家まで壊されて、
イマドキの小さな家にされてしまうなんてもったいないと、
つくづく思ったのでした。

・・・この家を買って、大事に愛しんでいけるかどうかは、
結局、私たちとの縁なのでしょうね。
無理してまでは買えませんが、とても惹かれる家なのです。

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2007/05/22

WBS特集"家余り時代”

昨日のWBS特集「ニッポンの住宅"家余り時代”」を見て、
なんだか、どほほ・・・気分になってしまいました。

住宅の欧米と比較して、建物の耐用年数が短い
(英国77年、米国55年、日本30年)のは知ってましたが、
その背景には、日本人が新築を好むため、古家付き土地として、
新築を建てる前提で売買されてしまってるんですね。

まあ、東京で、
これだけ湾岸エリアに新築の高層マンションが増えると、
その周辺で、古いマンションや戸建てが出ても、
仕様は古くなってしまうし、かといってリフォームしてないものも多く、
買った側のリフォーム費用を考えた価格にもなってないし、
不動産価格が下がり続けた中で、ローンの残債との兼ね合いで、
安く売れない事情もあるのでしょうけど、
これじゃ、中々売れないですよね。

番組の中で、
中古マンションをフルリノベーションフォームして転売する業者が
紹介されていましたが、79m2の2LDK、家具付きで4700万円!
周辺の中古物件価格4000万円と比較すると、
割安に見えるのかもしれませんが・・・。

4700万円も払って、築17年の配管など古くなってるかもしれず、
その辺のメンテナンスが、きちんとされているのか、
マンション全体の管理が行き届いてるかわからない物件を買うの?!
飾り立てられた表面だけで、中古物件を買うと、
思わぬトラブルが起こるんじゃないかと、
私はちょっと怖くなってしまったのでした。

しかも、このビジネスモデル、今は目新しいらしく、
「中古住宅でも、この方法なら結構売れます」と言われてましたが、
労働人口が減り、新築物件は建ち続ける一方の市況から考えて、
いずれ、新築との顧客争奪になるのは必死だと思うのです。

最近の新築の戸建てを見ていると、
ちょっと見デザインが素敵だったりするものの、
建物としてはペラペラの安物だと分かるものも多く、
それをローンで一生かかって払っても、
自分の年と伴に味わいが増すタイプの家ではないので、
いずれは、子供が建替えるか、古屋付土地で叩かれる・・・
日本はいつまでこんな事を続けるんでしょうか???
本当にもったいないことだと思いました。

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2007/05/18

キッザニアへ行って来ました

今日は、前から連れて行ってみようと思っていたキッザニアへ、
保育園のお友達3人で行って来ました。

ここへ行くのは初めてだったこともあり、
あらゆることが初めてで戸惑うばかり。
まずは、入場して、ぐるっと一周し、
たまたま目に付いたクレーンに惹かれて工事作業員体験。

Pict6056
ひときわ小さい工事作業員3人組。
・・・だ、大丈夫なんだろーか?!

お姉さんに色々説明を受けるのを聞きながら、
思わず、子供に話しかけたら、係の方に、叱られました。
本当に、子供を働く一人前の人として扱い、
根気強く説明し、子供達自身に決めさせる方針なのです。

クレーン係になったチビは、クレーンに鉄板を乗せるのも、
どう運んで、どう重ねたらいいか考えなさいと言われ、
最初は戸惑っておりました。。。
Pict6057
で、こうやって運ぶことにしました。。。
クレーンの機械も交代で操作し、
親がビックリする程、手際よく、2階へ運んでおりました。

この後、目に付いたのは、やっぱり車!
カーディーラーと、車の整備士、ガソリンスタンドの中で、
ガソリンスタンドの仕事をすることにして、
ご挨拶から、給油、ボディの拭きあげまで体験。

お腹がすいたので、ピザ屋さんの体験もしようとしたのですが、
丁度、お昼時で混んでいて、焼きあがるのを待てない子供達。
結局、2階のピザーラで完成したピザをがつがつ食べ、
小さい子が遊べるコーナーで、お料理ごっこで盛り上がりました。

その時にみかけた消防士の仕事をしたいと言い出したので、
待ち時間を聞きに行くと、1時間半待ち。。。ひぇー!

諦めて、銀行へ行って、トラベラーズチェックを換金することに。
大行列で、何度も脱走したのですが、なんとか窓口へ。
ココも大人が入れないので、3人並んでお姉さんの話を聞き、
三井住友銀行に、キッゾ(ここの通貨)口座を開設し、
キャッシュカードに其々サインをし、
銀行でもらったお財布をもって、意気揚々と戻ってきました。

最後は、ソフトクリーム作成体験をして、
自分の作ったソフトを食べて、満足げなチビ達でした。

それでも、今日できたのは、たった3つの仕事のみ!
「帰るよー」と言ったら、ブーイングの嵐でした(汗)。

やってみたかったらしい体験は、パイロット、消防隊員、
マジシャン、ピザ屋さん、パン屋さんなどなど。。。

チビ達にはまだ無理そうでしたが、大和ハウスのブースでは、
建物の内装の建材やカラーバランスを、
様々に組み合わせる体験などもされていて、
大人が見ていても面白そうでした。
大きい子は、経営者の体験や、証券会社の体験なども
面白いのかもしれません。

女の子だったら、ヒラヒラ衣装で舞台デビューできるモデルや、
エイベックスのダンサーなどでしょうか?

後、数回は行くことになりそうです。。。(笑)

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2007/05/15

こら~!

先日、管理会社からの家賃の精算表を見ていてびっくり!
ナント、「共用部の蛍光灯の交換」という項目の請求が12万円!
この物件は3階建で、廊下の蛍光灯は合計15ケ所。
2本づつついていたとしても、30本。
「どんな蛍光灯だよー!」とびっくりぎょうてんしてしまいました(汗)。

交渉はダンナに任せ、GWで帰省した時に、義妹と話していて、
「それって、管理会社に払ってる清掃管理に含まれてなかった?」
と言われて、ハタと気付く私。

ダンナに契約書を確認してもらい、
管理会社に問い合わせをいれると、
蛍光灯ではなく、電灯自体を3ケ所交換したとのこと。
電灯本体ってこういうの?!
Ft33001
でも、これ、ネットで調べると、メーカー希望価格でも、
15000円前後の物がほとんど。
これなら、自分でホームセンターとかに依頼するよー。
まったく。。。

だいたい、連絡ナシに工事して、
管理会社の領収書で「一式工事」になってる時点で怪しい。

しかも、ダンナによると、
これ、昨年の台風でマンション全体の電気がダウンした時、
原因を調べた結果、この3つの機器の故障が原因のようだ
というので取り替えたとか。。。

・・・台風っていつの話だよー!おいおい!
まあ、この原因を聞いた時点でも、眉唾に思えていたのですが、
損保への請求箇所が他にもあったので、
すっかり忘れていたのでした。。。

もう、完全にぼられているのを覚悟して、
「どこの機器を使ったのかメーカーと品番を教えてください」
と、担当者へ伝言したところ・・・
三菱電機のKVK226IAIL 定価23,100円(税抜)
だと、FAXが。。。
ダンナには、「損保から保険でたんだから文句いうな」っぽい
電話まであったとか。。。

このFAXを見て、私はあきれ返りました。
あのねー、その前に送ってきた、工事詳細の中の本体価格は
28,000円になってるっつーの!自分でバラしてどーすんのー。
どうせ、仕入れは、もっと安いはずで、
1万円前後のほとんどが管理会社へ落ちたのでしょう。。。

こんなことしてて、信頼関係なんて作っていけるのかねー。
会社の方針なんだろうけど、ほとほと呆れました。
もー、面倒くさくなって先延ばしにしてましたが、
管理会社を変更する準備を始めました。
ばかにしすぎでしょー!あきれたエイ○ルなのでした。

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2007/05/11

楽しいランチ

GWは、命がけ?の国東半島トレッキングで、
足がスムースに動かない中、
楽しみにしていた、小場さまとのランチへ行って来ました。

福岡の大家さんで、しかも、女性というだけでも嬉しかったのに、
100軒を超える居室を自主管理されながら、
95%以上の稼働率を誇るというスゴイ方でした。

客付けの依頼も、ご自身で積極的に動かれているだけあり、
ウチの物件エリアだと、今はどこの業者が客付けに強いとか、
どういう間取りにニーズがあり、家賃想定が幾ら位になるとか、
もー、美味しいランチ、そっちのけでメモっておりました(汗)。

小場さまは、二代目大家さんなのですが、
子供の頃から、週末はアパートの清掃につれていかれるなど、
不動産経営に関して、色々とお父様からレクチャーがあったそうです。
(幾つか、小場さまのブログに紹介されてます→コチラコチラ

>資産運用は玉乗りみたいなもんじゃ。
>うまく乗るのは難しい。
>
>子に大きい玉を残すより
>玉の乗り方を教えたほうがいい。
>
>才能ある子なら
>爆発的に増やせるし
>
>才能がなくても
>減らすことはなかろう。
(小場さんのブログより)

これは、お会いしてお話を伺った時にも話されていたのですが、
私もまったくその通りだと、常々思っていたのです。

ところが、これまでにお会いした大家さん友達の中でも、
案外、こんな風に思ってある方が少ないのです。
もちろん、子供から聞いてくれば教えられると思うのですが、
私のように、「子供にはきちんと金銭教育を教えておきたい」と
強く思っている方は少数派。。。

だから、もー、その点でも嬉しくて。
どのお話も面白く、時間を忘れて話し込んでしまいました(笑)。

しかも、最後の最後になって、
ウチの伯母が長年住んでいるマンションで、
たまたま、伯母夫婦の部屋の下に住んであった時期があり、
伯母夫婦とも交流があったことがわかり、更にびっくり!

縁とは不思議なものですね。。。
不動産をやるようになって、何故か、この伯母夫婦と縁がある方に
よく出会います。
今回の出会いは、きっと、先日亡くなった伯父の引き合わせ。
ありがたい縁に、感謝!です。


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2007/05/08

GWは大忙し

長い長いお休みから戻ってきましたー。
色々ありましたが、こちらのブログでは、やはり不動産ネタを。。。

今回の若草グリーン部屋のリフォームを見てきました。
私的には、もう少し、グリーンを多用したかった。。。(涙)
色々あって、結局、このリフォームはダンナに任せたのですが、
彼があまりグリーンが好きではなかったらしく、
『ちょっぴりグリーンな部屋』位になっておりました。。。
まあ、それでも、ピカピカになっていて、気持ちよかったのですが。

ただ、リフォーム会社の彼女がトイレだけは、
ちょっと遊び心を加えてくれていて、
私は、何度も、トイレを開けて、「ココいいねー」と連呼してました(笑)。
Pict60251_1
(本当は両側の壁は淡いグリーン系です。)
なんか、見るだけで、気分が爽やか~。

部屋全体をこういう風に、「爽やか~」にしてみたかったのですが。。。
ま、次がある(笑)。

そうそう、で、この部屋は、例の追突事故があった部屋だったのです。
内壁の方は大丈夫だろうと勝手に思い込んでいたのですが、
洗面台を替える時に、クロスなどの調整をしていたら、
そちら側の壁がボロボロと崩れてきた!というから大慌て。

結局、内壁の影響があった部分も変えて、
ついでにここの部屋のクロスも全部変えてもらいました。
保険が下りてたから、ま、いーけど。。。
改めて、「どんなぶつけ方したんだよー」と思いました(汗)。
ちなみに、鉄骨の方は問題なかったそうです。よかったー。

後は、築年数も経っていることもあり、
回してみると、全然動いてないことが発覚した、
台所やお風呂、トイレの換気扇も総取替え。
この前の部屋は大丈夫だったのかなー???(←遅い)

湿気や油汚れは換気扇頼りなので、
次の部屋からは、取替えすることにしようと決めました。
後、和室で残した部屋に、エアコン用の穴が無い事も発覚。。。
「入居者がエアコン工事を頼めば、業者がやってくれますよ」
とは言われましたが、次の部屋では、対応しなくちゃ。。。
福岡の夏の夜をエアコンなしで過ごすのは無理だろうし。。。

リフォームって数をこなして見えてくるものがありますねー。
女性に受ける部屋。入居者の喜ぶ部屋づくりって、
面白いし、勉強になります~。
これだから、不動産はやめられないのかも(笑)。

次回は、福岡でお目にかかった、福岡の最強女性大家さんとの
美味しいランチ話をご紹介する予定です。。。

そうそう、うっかりしていましたが、私が参加を泣く泣く断念した
うっちゃんと行く、フロリダ不動産視察ツアー』が、
いよいよ明日、出発です。いいなー。
うっちゃん、しのさん、yukaさん、お土産(話)、待ってまーす!
いってらっしゃーい!!!

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