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2007/09/29

雑感

会社員に復帰して、あっ!という間に1ケ月が経ちました。
朝の空気の中を歩いていくのは、案外、気持ちのいいものですし、
会社勤めも思いの外、楽しんでいます(笑)。

復帰前に、撫子さんに、「三田さんの価値観が変わっているから、
復帰してみたら、自分の感じ方が変わっていることに驚くかも?」
と言われていたのですが、まさに、その通りのようです。

以前だったら、腹がたったようなことが、なんでもないことに思え、
周りのみんながネガティブオーラ全開の時でも、
柳に風と受け流せるし、とても穏やかな気持ちで過ごせています(笑)。

ただ、予想以上だったのは、私が職場を離れていた5年強の間に、
証券業界に絡む法令が、とても投資家保護の立場で強化されていて、
天下のN証券系のシステムを使っていても、
コンプライアンスのチェックは後手後手に回らざるを得ず、
現場は、其々の社員の知識レベルに頼らざるを得ない状況で、
私のブランクを埋めるのが、かなり大変(汗)ってことでしょうか。
まあ、お陰で、毎日、頭にはいい刺激になっていますケド(笑)。

で、そんな法令の変化で、セールス方法も変わったのかと思いきや、
この時代に、ネット証券を使わず、
対面営業の証券会社に口座を持つ顧客というのは、
相変わらず、「どうして上がったのか(下がったのか)」と聞いてくるし、
セールスは、市場の動きの理由付けを探してるんですね(苦笑)。
その理由が、昨日の話と矛盾していても、お構いなし(笑)。

フリーパパさん推薦のこの本をやっと読み終わったのですが、
この本の中に、株式市場における、投資家への2つの罠として、
・すべての結果に対して個別の原因を探そうとすること
・マーケットそのものを理解しようとせずに、個別の情報に
 こだわってしまうこと(例えばレーティング等)
というものが紹介されていました。

まあ、私は、未だに、情報によって気持ちがブレがちですが(汗)、
フリーパパさんや、松本氏のお話を伺ってみると、
本当に、日々の上げ下げの原因には、無関心というか、
動じることなく、相場を眺めつつ、トータルで勝ってあるし、
ムサシさんが、マーケットの流れに乗って勝つのも、
日々のメールのやり取りで見せてもらってきたので、
勝者と敗者の違いのようなものが、日々勉強になっています。

What is important is NOT WHY a price moves,
but WHEN and HOW MUCH it moves.

「重要なのは、なぜ価格が動くかではなく、いつ、どのくらい動くかである」
By 松本 鉄郎
(長年の経験からくる座右の銘だそうです。)


そうそう、話は全然変わりますが、
今日、自宅にいたら、2回も、投資用不動産を買いませんか?
という電話をとりました(別々の会社)。
2年位前に、ダンナが投資用不動産に問い合わせをした会社から。
過去の問い合わせ客にまで、電話セールスが始まったとなると、
いよいよ売れなくなってきている雰囲気ですね。

最近は、夕方以降に、自宅マンションを買いませんか?
というセールス電話もかなり増えてきましたし、
自宅用も投資用も、不動産売買が難しくなってきているのを、
肌で感じる今日この頃です。

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2007/09/22

ホップ?

2DKの方の空室が、やっと一部屋、入居が決まりました~。
少し前にも申込みはあったのですが、審査が通らなかったり、
中々前進しなかったので、やきもきしていたのでした。

ただ、最初、2000円引きの交渉が入りました。
しかも、管理会社の営業の人は、ほとんど仮OKした雰囲気。

・・・でも、この部屋は、結構コストがかかっています。
・壁紙やCFの貼り替え等のリフォーム
・新品のカラーキッチン設置
・TVモニターフォン設置
・エアコン設置(管理会社からの強い要望)
・キッチンのシャンデリア風照明設置
・その他、プチモデルルーム

こちらとしては、周辺と比較しても、
これだけの充実内容に対して安い位の家賃なので、
値段交渉してこられたことも、少々がっかりでした。

で、ダンナと色々話して、
どうも客付けの弱い、この管理会社で妥協するより、
既に管理会社に予告した通り、来月から、
客付け専門業者へ、自分達で情報を流してみる方が
いいのではないか?という結論に至り、
一旦、「値引きはしない」と伝えたのでした。


・・・すると、1日経って、
入居希望者が、値引きしてくれなくていいから、
プチモデルルームで設置したものをつけて欲しい
という要望が来ました。

むむむ・・・そうきたかー。
キッチンの照明やレースのカーテンは、
元々プレゼントするつもりだったのですが、
実は、ココ、お盆に沢山回ったホームセンターで、
現品限りだった、コレクションテーブルを置いて
おいたのです。
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私、ちょっと気に入ってたので・・・ちょっと残念。
ま、仕方ない。それで手をうちましょう!ということになり、
ナント、26日から引越しをしてくるそうです。
・・・もしや、値交渉は「言ってみるだけタダ」気分だったの?

残るは、後2室。
すっきり、リフォーム済みの部屋と、
これからリフォームにかかる部屋です。

リフォーム済みの部屋の方の雑貨をあげてしまうと、
残りの部屋に飾る雑貨を買いにはいけないので、
次の部屋は、さすがにあげられませんと、
管理会社には、事前にメールをしておきました。

それにしても・・・
この3室には、管理会社をたてて、エアコンまで設置したのに、
入居希望者にアピールできる暑い季節を逃されたんじゃ、
意味ナイんですけど~。

ん~、満室稼動している間は気にしていませんでしたが、
客付けの弱い管理会社に頼んでる場合じゃないですね。

とにかく、これをホップとして、
大きくステップ、ジャンプといきたいところです♪

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2007/09/17

不動産の今後

先週は、通勤の時間に、フリーパパさんがお勧めされてた本、
元リクルートの江副さんが書かれた「不動産は値下がりする!」を
読みました。

ビジネス書が苦手な方には、とっつきにくい文章かもしれませんが、
とても、知性あふれる、すっきりした文章で、
かなり現状に合わせて加筆されていて勉強になりました。
実は、今回、江副さんの文章を初めて読んだのですが、
マスコミによる先入観が強かったためか、とても驚きつつ拝読しました。

私が一番、なるほどねーと考えさせられたのは、
都市部の埋め立てと、高層化による今後益々の増床でした。

一般に、日本の国土は狭くて、土地には限りがあるので、
不動産はインフレに強いと言われていますが、
埋め立てによって、江東区が発足当初から既に1.8倍、
品川区や大田区でも1.4倍に増えていることなどが
紹介されています。

また、六本木や、丸の内、汐留、品川の再開発風景をみても、
高層化による、増床は、すごい勢いで進んでいます。
最近、通勤するようになった、茅場町近辺でも、
いくつか、新しいビルが建っていて驚きました。
・・・更に、今後、まだまだ予定されている再開発を考えると、
確かに、「不動産は限りある資産」というカンジがしません(汗)。

少し前まで、団塊の世代が、自然を求めて郊外へ移住する
という話題でもちきりでしたが、
江副さんは、医療の充実などを求め、高齢者も都市部に集まる
と書かれていました。

まあ、世代や育った環境の違いもあるのかもしれませんが、
都心部に生まれ育ってきた世代が高齢化する時には、益々、
生活拠点には、都心部を選ぶようになるのかもしれないなと、
考えさせられました。

不動産にまつわる、様々な話題がとりあげられていますので、
気になる点は、其々違うのかもしれませんが、
とても為になる一冊でしたので、ご紹介しました。

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2007/09/08

客付け業者の力

2DKの方の空室が中々埋まらないので、
お盆の時に、今月一杯は、仲介料に色をつける
という話になっていたのですが、それでも反応がイマイチ。。。
しかも、仲介専門店へのインセンティブとしての色だったのに、
どうも仲介専門店からの紹介は入ってない様子。
この部屋には、管理会社の提案で付けた設備もチョコチョコ
あるというのに、困ったものです。

先週末、福岡から親しい友人が来ていたので、
一緒に夕飯を食べに行きました。
その時、たまたま、友人が、数年前、借りる家を探していた時に、
この不動産屋さんに最初に行ったという話しが出ました。
(この地区では老舗の不動産屋なので)

友人の条件は、駅から近い新婚向けの家。
すると、1軒目は、駅から1分のカビだらけの物件、
2軒目は駅から遠い新築の物件、
3軒目はとてもビミョウな物件。
この手順は、所謂、客付け業者が使う昔ながらの紹介法。
ただ、この後、一旦帰って、幾つか問い合わせをしたのに、
返事がないままで、再度、問い合わせをしてもナシのつぶて(汗)。
もー、最悪だったと、プンプン怒りながら話していたのでした。

結局、友人は、駅前にあった別の客付け専門業者に行き、
1軒目に紹介された家が、まさに条件にぴったりだったので、
その場で決めたと話してくれました。

2DKをリフォームするにあたり、担当の男性に、
「とにかく女性が気に入る部屋を作ってください」と言われたのですが、
この管理会社の仲介の店頭にいる営業は、8割が男性。
この人達が、女性のニーズを掴めているのやら・・・かなり不安。

お盆に帰省した時に、駅前の別の客付け専門の不動産屋へ
周辺の賃貸状況を聞きに行った時は、
店頭の3人共女性で、なんだか活気があったのです。
ウチの物件に関しても、立地、リフォーム、価格帯、
ニーズに合致していて、はりきって客付けしてくれる雰囲気でした。

この業者へ、直接、仲介を依頼することも考えたのですが、
ここからも、地元の大手管理会社との関係は良好なので、
直で依頼する前に、管理会社の顔はたててくださいね~
とお願いされましたが。。。(苦笑)

ということで、管理会社の方には、今月いっぱい待つけれど、
それでも決められなければ、来月以降、自分達で仲介業者へ
依頼をかける・・・という話を事前にしておきました。

少し前までは、この駅前で仲介では、ダントツの強さだったのに、
今は、沢山の仲介専門店が進出し、ここは、
どうも、今のターゲットの中心である女性のニーズに合わせた
営業の変化についていけてないのが、何となく分かってきました。

ま、こうして問題点がクリアになり、
管理会社からも文句がでないような手順を踏んでいるので、
ひとまず、一歩前進かな?と思っています。

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2007/09/02

次のステージ?!

金曜日、明日から行く会社へ、ちょっと挨拶に行ってきました。

この会社を辞めて、かれこれ5年以上。
その間に、他の会社で東京の会社の職場環境にふれたり、
チビも産まれ、不動産経営を始め、人の縁が広がり・・・と、
私にとっては、様々な面で、沢山の人に助けられ、
充実した日々をすごしてくることができました。

で、私同様に、当時、私が辞める原因の一つだった、
パワハラ(パワーハラスメント)のおじさんは、
取締役になって、益々絶好調!(苦笑)になっているらしく、
金曜日に会った、当時のことを知る同僚達に、
とても、とても心配されてしまったのでした(汗)。

私にとって、彼は、今や乗り越えた過去の事であり、
彼の存在があったからこそ、不動産投資への活力になったと、
今となっては、ちょっぴり(笑)感謝している位なのです。

でも、考えてみれば、今も会社に残るみんなにとって、
彼の存在は現在進行形で、何の解決もしてない事だったんだ~。
と、つくづく思ったのでした。

更に、私の復活が寝耳に水だったおじさんが、
大動揺してるらしい噂も耳に入り、おじさんサイドからは、
私のことも現在進行形なのね・・・
と、妙におかしくなってしまったのでした(笑)。


まあ、私にとっての懸念は、
よく自己啓発本にある、『ポジティブな環境にいるようにするべきであって、
こんなネガティブな環境は避けるべきなんじゃないか?』という事でしたが、
久々に、先輩へのプレゼント用に買った斎藤一人さんの本を読んでいて、
普通はつらいよ―おもしろくて、楽しくて、すずやかに生きるコツ
どうも、この復職は、神様が用意してくださった一つ上の修行だから、
上をめざして、ただただ行ってみればいいんだなーと思ったら、
ス-っと気持ちが楽になったのでした。


さー、明日からの新しい修行、
おもしろく、たのしく、すずやかに、やってやろーじゃないの!(笑)

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