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2009/01/25

管理会社の1年の締め方

今年も確定申告が近づき、入力に追われていますwobbly

単身向けの管理会社を変えて1年が過ぎ、
12月分の家賃表には、トラックレコードなるものがついてきました。
エイ○ルの時には、年間の締めはなく、
ウチの2DKの管理会社の方は、確定申告に使えるように、
部屋別の1年の家賃一覧がついてきます。
会社によって、締め方も様々なのですね。

特に経営という視点から見た、こういうデータをもらったのは、
初めてだったので、中々面白かったです。

内容は、
・ここが管理している物件の年間の稼働率や平均居住日数一覧
・ウチの物件の部屋別稼動日数
・昨年一年の空室日数平均
・昨年の退去者の平均居住日数

特に、「本当に?」と驚いたのは、管理物件の平均稼働率が
トータルで9割を超えていること。。。
あれ程、空室率が上がっていると囁かれる福岡で?!

いくつか6~70%台の稼働率のものが含まれていますし、
管理物件数という点では、まだまだ少ないので優秀な成績を
収められている部分もあるのでしょうけれど、
賃貸市況を考えると、日々の営業力なくして達成できる数字では
ありません。

しかも、ここ自体は客付けをしておらず、賃貸客付け専門の
業者へ委託しているのです。。。
面白いなと思うのは、以前、エイ○ルに管理してもらっていた
時と違い、客付けできない根拠を家賃だけに求めない点です。

複数の客付け業者とやりとりがある分、
現在の賃貸ニーズのトレンドや必要となる設備などの情報を
広く集めていて、私たちに対して「家賃はこのままでいいが、
こういうのが今のトレンドなのでやってみていいか?」
という提案をしてきてくれることです。

もちろん、時々は、こちらの意図とは違う提案もありますが、
管理会社ビジネスとして見ると、小さいのに、優秀な会社だな
と思うことが、昨年一年でもいくつかありました。

実は、内廊下や階段の塗装をした時に、入居者や案内業者が
ペンキ塗りたての上を歩いてしまい、複数の足跡が残ってしまい、
塗装業者であるダンナの友達から「貼紙してたのに!」と
クレームが入って、ダンナは「塗装やりなおしの費用がかかる分、
どの業者が案内したのか調べて欲しい」と連絡をしたらしいのです。

ダンナから話を聞いて、あまりに極端な言い分にも思えたので、
私の方から「言いすぎましたが、改善の余地はないでしょうか」
というメールを送っておいたら、数日後にきちんと調べてメールが
もどってきました。

写真入で、塗装業者の張り紙がA4用紙に小さく手書きして、
テープで1ケ所止めただけのもので、風で丸まって見えにくかった
点を指摘し、管理会社で大きく印字した紙をパウチし、
見えやすいように掲示しなおしてくれた写真があり、
塗装業者の「ペンキ塗りたて注意の掲示自体にも問題があった」
という報告と、気付かずに、靴がペンキで汚れた入居者や
案内業者の人たちも被害者という面があるのです。
と、書かれていて、私は「確かにね」と納得させられました。

結局、塗装業者から、この修正に結構な金額を請求された時に、
この点を、友人に、ダンナが強く主張できなかったので、
ウチがもつしかなかったのですが。。。

この時に、遠方の物件でも、管理会社さえしっかりしていれば、
安心して任せていられるんだなーとも改めて思ったのです。
もちろん、業者の選別は必要ですけれど。
管理に関しては、ここはプロを目指してるなーと思わせてくれる
業者との出会いは、義妹の縁のお陰。感謝。感謝です。

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2009/01/19

面白いことをとことんやれば、「起業」は必ずうまくいく。

Book00254面白いことをとことんやれば、「起業」は必ずうまくいく。
フレッシュネスバーガー社長の現場的発想法

栗原 幹雄 著

フレッシュネスバーガーは、一度行って、
すっかり気に入り、その後は、見かけると
入るようになったのですが、
どういう風に設立されたのかは、
全く知りませんでした。

どう表現したらいいのか、わかりませんが、
この本ほど、プラスのオーラが溢れている本に、
久しぶりに出あった気がします。
読むと、不思議に前向きな気持ちになるし、
何というのか、ワクワクしてしまう一冊でした。

私の尊敬するワタミの渡邉社長とは、
実現の仕方としては対極にあるものの、
その両者が目指すものは全く同じ、
「人に喜んでもらいたい」という点だというのも、
とても興味深く感じました。

そして、私の心に一番残ったのは、
FC展開をしていて、
>ただ儲かりそうだからという理由だけで始めた
>オーナーの店と、情熱を持って運営している
>オーナーの店とでは、同じノウハウで運営している
>にもかかわらず、長い年月の間には差がついてしまう
という記述でした。

これって、不動産にしても同じことなのかもしれないなと。
マニュアルやノウハウだけに走って、
あれもこれもと取り入れるより、どうしたら、自分の保有する
物件の入居者が喜んで居心地よく暮してくれるだろうか?
と考えるオーナーの方が長い目でみると生き残れる
可能性があると。

この本を読んだだけでも、情熱のようなものって
感染(うつ)るなーとも思いました。

この本は、今年の私のベスト10に必ず残る一冊になりそうです。

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2009/01/12

億万長者のカンニングペーパー

Book00253億万長者のカンニングペーパー
平 秀信、 林 洋一 著

2009年、最初にご紹介する本にしては、
一気に読みきれる内容なのですが、
私自身の大きな問題点に気付かされたので、
ご紹介します。

この本を読むまでは、沢山のビジネス書を読み、
色々な考え方や、成功事例を知り、たゆまぬ努力をすることが、
成功への近道のように過信していた部分が私の中にあって、
いつの間にか、自己満足のための勉強になっていなかったか?
と考えてみると、「・・・確かに・・・」と気付かされました。

あー、くやしい。
勉強ありきではないんですよね。

この本を読んでみて、私の身近な例でみても、
沢さんや、うっちゃん、yukaさん達が着々と前進している
その根底には、この本に書かれている成功者や成功事例に
どう近づけるか?という視点があったことに気付かされました。

その1点につきるのですが、
私にとっては、とてもとても大きな気付きになりました。

今年は、読書にかける時間の配分も、ちからの配分も
すっかり変えていくことになります。

早速、メルマガの収拾も始めましたし(笑)。
課題は、参考にする成功者のメルマガをピックアップすること。

ここにきても、自分の思考が、不動産系に限定されて、
内向きになってしまっていたことに気付かされます。

ホント、「見ようとしないと見えない」ことって、沢山ありますね。
私にとっては、とてもいい刺激になった一冊でした。

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2009/01/06

帰省してきました

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い致します。

今年も、年末年始の帰省では、福岡で雪に降られてしまいました。
これで、3年連続ではないかな?という頻度bearing
福岡は誤解されがちですが、結構、寒いです。

今回も、会社が30日の午前中まであったので、
スケジュールが超タイトだった上に、
ダンナの実家で雪に降られ、予定が大幅に狂ってしまいました。
とはいえ、単身者向けの残りの1室だけは、
バッチリ綺麗にしてきました~。

まずは、玄関ドアと共用廊下の塗装をチェック。
100_1447
おお!想定していた通り!
随分、明るく、いいカンジに仕上がってる~!
良かった~!

交換した照明もOK!
後は、イメージアップのキラキラ照明をどこに設置してもらうか、
ダンナと打ち合わせ。。。
あ~でもない。こ~でもないと、結局、結論がでないまま。。。
んー、照明は印象が変わるから、本当に難しい選択ですね。


その後、気をとり直し、最後の空室に入り、
ロフトのニス塗りと、床のワックスがけを。
入居してくれる人のために、念をこめますbleah

でもって、ちょっぴりサプライズのために、
壁にシールなんぞも貼ってみました。
100_14611
これは、少し前から気になっていたもので、
お花のようなタイプと、この本棚タイプを用意して行ったのですが、
部屋の雰囲気を考えて、今回は本棚タイプを使ってみました。

こういうのを面白がってくれる人に入居してもらえたらなと
思っているのですが、さてさて、そううまくいくでしょうか?

とにもかくにも、この部屋に
喜んで住んでくれる人との出会いがありますように~。

今年も不動産を楽しんで運営していくぞー!
どうぞ、ブログ共々、今年もよろしくお願い致します~。

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