シェアハウスで蘇る！不動産”新”ビジネス

シェアハウスで蘇る！不動産”新”ビジネス

水谷　紀枝　著

最近、TVなどでも、時々取り上げられる
ようになったシェアハウスを運営している
会社の女性社長の本です。

この本は、ノウハウ本ではなく、経験談をまとめた内容
でした。

私も、身近にシェアハウスの運営をされている方がいるので、
これまでに、２軒のシェアハウスを見せていただいたことが
あるのですが、その方達は、既に普通の賃貸物件も大家さん
だったこともあり、この方が最初に手がけたシェアハウスの
写真より、随分、きれいな物件（ココも今は綺麗なようです）
だったんだなーと、変なところに感心してしまいました。

いい物件が見つかり、うまく運営できれば、ある程度の利回りが
確保できる事は、その方々から伺っていたので、興味はあった
のですが、私の今の状況（会社員、主婦業、大家業）を考えると、
運営されている方に聞いたような現場に飛んでいかなくては
いけないようなトラブルに迅速に対応できないのが、踏み出せ
ない原因だったように思います。

この本にも、具体性は欠けますが、やはり、人が増えるとトラブル
も増えるという問題点が書かれていて、個別の部屋を貸している
のとは違う、運営の手間が垣間見えます。

とはいえ、私が見せていただいた、女性専用のシェアハウスの
オーナーの「夢をかなえたくて頑張っている女の子を応援したい」
という思いには、本当に共感させられますし、このビジネスモデルは、
やはりある程度、家賃のとれる関東圏でないと、居住のニーズや、
他の一般的賃貸物件と価格帯が競合してしまうので、関東圏に
住んでいるからこそチャレンジしがいがあるのかもなーとも
思ってしまいます。

・・・ただ、この本の最後にもあるように、利潤が高いからと、既に、
参入者が増えているため、今後、行政による規制も予想されます。
最初に借上げる物件を見つけるコツのようなものも知りたいなあ
（まあ、それをオープンにすると真似されるから言えないのでしょう
けど）と思った一冊でした。

なにはともあれ、確かに、程よい距離に人の気配があって、
気が向いたら話相手もいるというのがシェアハウスのいいところ。
パラサイトしている子供達より、社会性が身につく点でも、
社会貢献できそうですね。

んー、これを始めたら、会社は辞めちゃいそうだなー。

モノポリー

子どもが小さい頃から、いつか、子どもとやろうと、
ウチには、cashflow101　や for KIZ　、モノポリーなどの
ボードゲームを買い揃えてありました。

半年程前までは、家にじっといることに堪えられなかったのに、
小学生になると、買い集めていた、ボードゲームのルールが
理解できるようになり、子どもの方からゲームに誘ってくる
ようになってきました。

とはいえ、最初は、親二人も初心者なので、ルールブック片手に、
ああでもない、こうでもないと続ける内に、其々勝つ方法が
見えてくるようになってきました。

こうなると、親二人は、同じ色の敷地を独占させない為に、
（独占しないと家やホテルが建てられない）お互いの手と、
手元資金を見ながら、熾烈な足の引っ張り合いを繰り広げます。

さすがに、子どもの敷地の邪魔をするとかわいそうなので、
子どもに手加減しつつ・・・とやっていく内、気付いたら、
子どもに鉄道会社を買い占められ、親二人、鉄道に止まる度、
2000万円も払うハメに。。。
なんでよー！！！高すぎる～！
・・・バカな大人が二人。

ダンナは、一度、その鉄道会社のオーナーへの多大な支払いに
追われ、破産させられたり、チャレンジカードで、通常の二倍の
料金を払わされたり。。。
人生の辛苦を疑似体験させられています。

当初、停まる場所を手当たり次第に買い占めようとして、
資金がショートする事を繰り返す中で、投資スタンス自体に問題
アリなのか？と、本人も気付いたようで、モノポリーの奥深さ、
恐るべし！なのでした。

私はというと、緻密に考えて土地を購入しているようで、どこかザル
なので、「ああ～！」と後悔することしきり。。。
んー、投資する時には、土地の価格、建築費、通行料のリターンを
熟考せねば～！

それにしても、モノポリーは、キヨサキさんが言うように、
現実の社会で気付かされることも多いとはいえ、
鉄道会社が、不動産と比較して、この価格で買ってオーナーに
なれることはないよなー。
通行料も、投下資金に対して、こんなに利回りいいかなー？
などと、色々考えてしまいました。

思えば、数十年前までは、こういう鉄道など全て、
国が所有してたんですよねー。
不動産だって、個人が所有しているように見えて、
税金で一番おいしく稼いでいるのは国。。。

国っていいなー！
・・・と、結局、私の思考はいつもソコに行き着くのでした。

モノポリー、ただ一つの問題は、家族3人でやってると、
中々決着がつかない所。最後はいつも、消耗戦。。。
子どもがもう少し大きくなったら、同じ色の土地を交渉して買い取ったり
交換したりできるようになり、面白さが増すのでしょうけど。
まだまだ先のようです。

壁面塗装にチャレンジ！

けーちゃんのブログを読んで、Porter's PAINTを知り、
「へぇー面白そう！」と、早速、家族でワークショップへ
行ってきました～。

壁の塗装は以前から興味があり、コストが見合えば、
使ってみたかったことと、「自分で塗ってみたい！」という
好奇心もあって、ウキウキの参加です。

溝ノ口から歩いて工房へ行き、２階のワークショップ専用の
部屋で始まりました。
参加者は、ウチの３人以外に女性3名、男性１名。
テーブルに置かれた色見本は、日本人好みな淡い色合い
も沢山あり、使えそうです。（高いのですが。。。）

最初は、この会社が扱っている商品の説明を、実際に
塗られている壁面を見ながら説明を聞き、
次に、実際に自分で塗装することを予定している参加者が、
マスキングの練習をさせてもらっていました。

・・・マスキングは、ウチは、単身者物件でニス塗りした時に
体験済み。ただ、素人のやり方だったので、テープの２枚
遣いの意味など、やっぱり参考になったのでした。

で、いよいよ、壁塗り！
それまで携帯ゲームで遊んでいた息子の目がキラン！
えー！？興味ないって言ってたじゃん～！

塗るは、塗るは・・・。
やっぱり、楽しいんでしょうねー。

息子はハケを独り占めしていたので、ダンナのハケを借りて、
私も塗ってみたのですが、このハケが結構重い。
塗料をつけると、益々重い。。。

最初はまあるく、それを伸ばして～と、教わった通りに
２、３回、塗っただけで、結構腕にきます。
その横で、ランラン♪と楽しそうに塗る息子。。。
病み上がりとはいえ、自分の体力の無さに呆然でした。

壁塗りに夢中になった息子は、二回も髪に塗料が付く位、
熱心にやっておりました。（塗料は水洗いで落ちます。）

壁の後は、持って行った小物の塗装も体験。
ウニの瓶づめが入っていた箱と、息子が使わなくなった
積み木。。。こんな風になりました。

結構、かわいい（自画自賛）。

興味のある方はお勧めです。
・・・ただ、帰り道、お酒の好きな方には、
誘惑の多い道筋があり、駅に着くまでに、
相当な酔っ払いになってしまうこと請け合いですので、
誘惑に弱い方は、奥さんと行きましょう。

Reno Ж Reno と HIDAMARI.R

いよいよ、とうとう会社復帰～。
･･･してしまうと、あまりの体力のなさにヘトヘトな毎日です。

で、会社員復帰以来の長～～～いお休みの間、
実は、ちょっと不動産購入を検討しておりました。

物件は、こちらのもの。
まずは、銀行へ軽く打診し、まずまずの手ごたえだったこともあり、
銀行が見たいと思われる、ウチの不動産運営状況の表を作成。
あとは、現金資金の状況を一覧にし、私が銀行員だったら、
「まあ、貸しても大丈夫」と思ってもらえる体裁に整え（たつもり）、
後は、中のプランニングです。

最初は、この時にお世話になった不動産屋さんの紹介で、
ざっくりしたプランを内装屋さんに見積りしてもらったのですが、
男性の業者さんらしい見積りがあがってきて、私が思い描く
室内にしてもらうには、こりゃ、相当バトルすることになりそうだと
思っていたのでした。

そんな時に、yukaさんに、「東京でもリノベやってみることになった」
と聞いたものですから、大興奮！
私が休んでいる間に、上京すると伺って、無理を言って、物件を
見てもらいました。

というのも、先々、子どもの進学によっては、ここは貸すことも想定
しているので、ただの設備全般を新しくするリフォームだと、
貸す前に、再度、設備を広範に取替えしなければいけなくなる可能
性が高いので、古いものでも、女性好みの味わいになってくれたら
・・・という思いもあったのです。

で、当日、yukaさんだけかと思っていたら、うっちゃんも登場！
そうです。二人は「北千住ものがたり」の決済で上京中。
そこの工事をされている、女性社長さんも同行され、女4人。
物件を案内してくれていた、不動産屋さんもたじたじ。
ほとんど、パシリに使われていました。あはは。

久しぶりに入ると、やっぱり狭いかな～。
（今の社宅よりは広いのですが・・・）
ここをどう使うか、yukaさんの頭の中にはイメージがどんどん膨らんでく
様子です。

うむむ・・・さすがだ。
この３人の姿を、じっくり見ていたら、うっちゃんの静かさにびっくり。
んー、本当に任せるところは任せるスタンス。
経験に裏打ちされた、この態度に、とっても感心させられました。

さてさて、この築古のマンションがyukaさんの味付けで、どう変わるのか？
すごく楽しみなので、このマイホーム・プロジェクトは完成させたい～！

ウチのダンナのお尻を叩いて、有利な金利での融資を実現させなくては～。

部屋貸し業

暫く、婦人科の治療で、ＮＴＴ東日本関東病院へ入院してました。
お陰様で、手術後の経過もよく退院し、今は自宅で療養中です～。

ところで、この病院。
たまたま、ダンナの学生時代の友人がここの婦人科で先生をしてた
というだけのご縁で、お世話になったのですが、患者満足度(？)
に結構拘った病院だったらしく、色々なことにびっくりし通しでした。

まずは、病棟の広い廊下。
廊下に点滴などの機材が全く置かれていません。
そして、病棟の静けさ。
看護師さんがバタバタしている様子もほとんど見かけません。
福岡で、高齢者の病院への同行ボランティアをしていた母も、
「こんな病院初めて！」とびっくりしてました。

入院に際し、事務の方から、施設の説明と、部屋の説明。
手術前に、看護師さんから、入院後の生活と、手術までの説明。
薬剤師さんがやってきて、薬の説明。
手術の前には、麻酔科の先生が聞き取りと麻酔の説明。
そして、主治医の先生からの手術の説明。
それぞれが、専門のことをプロとして責任を持って分担している
感じが中々かっこいいな～と、感心してしまいました。

私が知らなかっただけで、今の病院って、どこもこうなのでしょうか？
食事は、手術後は、おかゆでしたが、経過よく数日経つと、
朝と夕食のメニューは、３パターンから選択制（一部プラス料金）。
おかげで、私はパリパリのクロワッサンと、（ドトール並の）コーヒー
という、おいしい朝食を食べられました～。

経営先のせいもあるのでしょうけれど、ＰＣを持ち込めば、
回線使用料を払って、ベットでネットも使用可。
ＰＣを持ち込まなくても下のフロアへ行けば、ネットカフェがあり、
携帯電話も、入院フロアの指定の場所であれば、通話もＯＫ！

過去に通院した大学病院などでは、待合室で携帯のメールチェック
しているだけで、係の方から、徹底的に注意されたこともあるので、
本当に、「ところ変われば・・・」とびっくりしてしまいました。

そして・・・つくづく思ったのは、病院って、不動産賃貸業的な要素も
ビジネスの大きな収益源なんだなーということでした。
これって、聖路加のビジネスモデルなのかもしれませんが、
こんな料金体系になっていました。。。
これ、所謂、差額ベット代ですから、あくまで個人負担の金額です。

ここの医療技術や、医療サービスの質には、大満足でしたが、
差額ベット代を考えると、ウチの（個室の）物件より賃料/日が高い
という事実は、地域性を差し引いて考えても、なんか空しい。。。

いまや、病院経営は、ホテルに匹敵する部屋貸し業という側面で、
改善し、収益アップを狙う時代なのかもしれませんねー。

ま、何より、健康が一番！！！ってことですけどね。今回も
沢山の方にお世話になって、いい経験になりました～。感謝。感謝。

住宅用火災警報器

いよいよ、既存住宅も、火災警報器を設置する期限が
今月末に迫りました。

２つの物件の管理会社から、何度も見積りや案内書が届き、
その値段の高さにびっくり～！
これで業界は随分儲かるんでしょうねー。

半年程前に、子供と一緒に消防フェアみたいなものへ行った時、
女性の消防士さんに、「賃貸住宅の戸数が多いようなら、
配布して、入居者に設置してもらうといいですよ」と教えて
もらっていたので、ウチは、その方向で考えていました。

ところが、子供の卒園やら入学やらで、後回し後回しにし、
気付いたら、タイムリミットぎりぎり。やばい～。

慌てて、ネットでググってみて、ここのサイトから、
寝室に設置できるよう、煙式ホーチキの商品を１個お取り寄せ～。
重さをみて、実際に設置が簡単にできるかをチェック。
管理会社では、声で知らせるタイプになっていましたが、
聞きなれない大きな警報がなるんだから、大丈夫。大丈夫。

やってみると、これなら、壁にフック式の押しピンで、
女性でも簡単に取り付けられるし！
別に、天井じゃなく、壁でも、正しい位置につければ、
問題ないと消防士さんに聞いていたので、
これにすることに決めました。

・・・ということで、改めて、戸数分を取り寄せ、
ホーチキのサイトを参考に詳しい案内書や、
設置場所の図をつけて、郵送しました。

これ位、設置が簡単で、しかも、自分の命を守れるとなると、
多少位置が間違ったとしても、大半の人は設置してくれるはず。

・・・ところで、ウチの借り上げ社宅のオーナーからは、
全く設置の連絡無し。。。
まあ、罰則が無いから拘束力が無いと、先日読んだ週刊ダイアモンド
にも書かれていましたが、実際に火災が起こってしまうと、
オーナーも責任を逃れられないのでは？？？と思ってみたり。

・・・それを考えると、ウチも、設置してくれなきゃ意味がないのか｡｡｡
んー、自爆気味。。。

GW散歩

今日はあいにくの天気でしたが、GWはいいお天気が続いたので、
一人でブラブラあちこち散歩にでかけました。

2日は、最近のキッチンをチェックしに、新宿辺りをウロウロ。
最初に麹町のミカドのショールームで、木製のキッチンを見てしまうと、
新宿のサンウェーブや、ＩＮＡＸ、クリナップの木製風キッチンって、
木製とは比較してはいけないものなんですね。。。

賃貸用だから仕方ないとはいえ、安いキッチンは、やっぱりそれなり
なんだなーと、勉強になりました。。。
こういうのは、新品の流し台！ってことに意味があるカンジですね。
とほほ・・・。

3日は、銀座での約束の後に、一人で目黒の家具屋さんをチェック。
幾つか「店内の写真撮影禁止！」というお店があって、
「購入検討するもののみ撮影ＯＫです」って言われても、
他のお客さんの手前、気がひけて撮り辛い。

こんなにお店が集中してるエリアで、沢山お店を見てしまうと、
こういう店でどの家具が気にいったのやら、覚えていられないなー
と思っていたら、案の定、記憶があやふや・・・。

とはいえ、面白いお店も幾つかありました。
chamble de nimes（ちなみに撮影×の店）の道の反対側にあった、
開店したばかりという小さな店舗。（店名が不明です～）
ＧＷ中だけ！とのことでしたが、何もかもが安い～！
お値段に目が点になり、あれもこれも買いたいけれど、
物理的に無理。。。
ということで、こんなアイアンの壁掛けを購入！

帽子掛け？1,000円！
これを買った後は、他には何も持てませんでしたが。
ちなみに、スカーフは初めて覗いたＨ＆Ｍで買ってみました。

あと、sone chika　というお店も面白かった～。
様々なテイストの家具が所狭しと置いてあるだけでなく、
この歳になって、初めて、お店で棒つきキャンディを
「ど～ぞ～」と頂きました。
ココの家具はどう活かすかは購入者次第だけれど、
面白いものが安く買えるので好きな人にはたまらない
お店だな～と思いました。

この通りには、まだまだ沢山ショップがあるようなので、
また行って、じっくりチェックしてみたいと思っています。

う～ん、バランス釜

今日は、久々に物件を１つ見てきました。
・・・と言っても、投資用というよりは、まずは自宅用に。

今の社宅より、駅と子供の学校に近い場所にある築30年越の
マンションの一室です。

今の社宅は既に手狭ですし、
これからは不動産を買うには悪くない時期なので、
かなり本腰をいれてチェックしているのですが、
自宅用となると、まだまだ、いいものは足が速いのか、
コレという物件がありません。

今回見に行った物件は、もう半年以上売りに出ているものの、
売れていないこともあり、ほとんど好奇心で内見へ行きました。

外壁の塗装は、保育園への通園路だったので、
数年前に大規模にやり直ししているのは知っていて、
エントランスも含め、とても綺麗です。
管理人は、土日祝日以外は通いで来ている様子。
建物内へ入ってみての印象は、・・・天井が低い・・・。

エレベーターを降りて、部屋までは内廊下を歩くのですが、
廊下は広く、滑り止めの床が敷かれています。

さてさて、部屋は・・・んー、まずは電気の容量が30A。
やっぱり、少ないな～。

部屋の中は・・・あはは。
玄関から室内ほぼ全てカーペット張り。
とはいえ、当時は、中々高級なカーペットだったのだろうと
思われる今もフカフカのカーペット。

古い物件の良さは、収納スペース。
収納と決まった場所は、とことん収納になっています。

さてさて、水周りは。。。
キッチンの上の収納もスペースいっぱい吊り戸棚。
キッチンは、ガス台とガスコンロが考え物ですが、
まあまあ使えないことは無いレベル。

洗面設備は、要交換！
それにしても、脱衣スペースなどが広い。。。
うまく使えたらいいのだけれど。。。

トイレは、上だけウォシュレットに交換済み。
ダンナは、壁と便器がピンクで、軽く引き気味。

問題はお風呂。
バランス釜なのは、ある程度予想していたのですが、
このマンションが、内廊下にガス給湯を出せないらしく、
お風呂場はソコソコ広いのに、浴槽が小さいのです。

ウチは、この物件にとりあえず入居したとしても、
手狭になったら、貸す事も考えての購入検討です。
購入値段によっては、私達は我慢したとしても、
賃貸に出す時は、お風呂がネックになりかねない。。。

んー、立地は悪くないのですが。。。
どうしたものか、考え中です。

ありがたいのですが・・・

もうすぐ、３月も終わろうとしていますね。
ウチがアパートを買って以来の出来事ですが、
今年は、この移動最多シーズンに、退去者ナシで過ぎようと
しています。

先日のセミナー後の打ち上げでも、色々な方から、
「福岡の賃貸市況は相当厳しいのでしょう？」と聞かれたのですが、
昨年末の段階で、３室あった空室は、管理会社の努力で、
２室埋まったため、この厳しい環境の中、入居率96％～！
本当に、ありがたい。。。色々な方に感謝！感謝！な状況です。

とはいえ、２DKの方はともかく、単身者向けの物件の方で、
これほど人の動きが止まっているというのは、少々不気味でもあります。
私はあまり感じる機会が少ないのですが、世の中の消費の萎縮は
かなり進んでいるということなのかなぁと改めて考えさせられました。

この週末、子供のたっての希望で、富士サファリパークへ行ってきた
のですが、あの辺りのネットで見つけた評判店などで食事をしている間、
周りからチラチラ聞こえてくる話には、本当に厳しいものがありました。

まあ、それでも、開園１時間後に着いた富士サファリパークは、
信じられない程の大混雑で、サファリバスに乗ることすら諦め、
ウォーキングサファリなるものに参加した程、車も大渋滞だったので、
ココだけは不景気知らずだなーと思ったりもしましたが。。。

今、読んでいる本を見ても、欧米と比較すると、日本の個人に関しては、
未だ貯蓄率が高いことは事実なので、お財布の紐を絞る時に、
住居費などの固定費は節約しつつも、ここぞというところに使う人は、
まだまだいるということなのかなあと思ったりしました。

そういえば、一時、不動産オーナーに高級賃貸志向が増えていましたが、
ここ数年オープンした、世界的な高級ホテルの苦戦を見ても、
やはり、日本人相手では中々難しいビジネスなのだというのが
見えてきていますね。

ウチの２つの物件を見ていても、
地方の人気エリアにある単身者物件はゼロゼロが定着してきつつある半面、
これ程、ネットで情報がとれる時代にあっても、地方の更に地方物件は
今も敷金をいただくことができる・・・ということ等、沢山の気付きがあった
３月でした。

次のステップへ

金曜日に、無事に卒園式と謝恩会を終え、
少々エネルギー切れで、ぼーっとなっていましたが、
土曜日の沢さんのセミナーで、モチベーションがぐぐっ
と上がりました。

今回のセミナーは、大盛況！

１部では、NSX松田さんの最近の投資物件を探すヒント
が紹介され、ここでモチベーションぐぐっ！
私も、そろそろ、この波に乗る準備をしなきゃと思っていたので、
まずは物件チェックするべき、お勧めサイトをメモメモ。

２部では、神戸からきた、とっても美人な講師さんが紹介される
リノベの実例に、ため息をついたり、改めて、自分の失敗の
ポイントを再認識したり。。。

それにしても、沢さんのセミナーは男性が多いはずです（笑）。
沢さんったら、美人の講師をどんどん発掘するのですから。
他のセミナーと比較して「お宝セミナーは女性比率が低いなぁ」と、
前々から疑問に思っていたのですが、今回、膝を打ちました。ホントに。
男心をぎゅっと掴んで離さない、沢さんの戦略だったのですねー。
さすが、沢さん。（趣味と実益が伴っているとも言う？！）

３部では、松田さんの自分でやれるリフォームについて、
実際の材料を紹介しながら、説明を受けました。
私は、松田さん愛用の道具バッグに興味津々。
しかも、以前から悩んでいたフローリングの日焼けをどう誤魔化すか
についても、いいヒントがもらえたので、一度、チャレンジしてみようかと
思っているところです。（もちろん、ダンナ動員のもと。）
あー、私のガテンの血が騒ぐ～！

４部では、そんな松田さんのリフォームをセンスアップするコツを、
美人講師さんからプロならではのアドバイス。
私は必死でメモメモ。。。あー、ホントに何かやりたい！
物件が近くにあれば、明日にでもやってみるのに～のノリです（笑）。

そんなこんなで、気分が盛り上がっていたところへ、
昨日の日曜日、たまたま近くの雑貨店が閉店セールをしていた為、
ちょっと、こじゃれた照明器具や、飾りのグッズなど、まとめ買い
してしまいました。
・・・今のところ、残る空室は１室ですが。。。
本当は、もう少し買いたいところでしたが、福岡までの送料を考えて、
我慢しました。
・・・って、今日買いに行っちゃいそうな勢いですが（笑）。

小学校準備も山積みですが、気分はすっかり不動産になっています♪

確定申告も大詰め

例年、悪戦苦闘をしている確定申告。
やっと、出口が見えてきました。
月曜日に受け取る資料を入れたら、今週中には提出できそうです。
やれやれ。。。

今年は、チビの卒園式とその後の謝恩会の準備があるので、
忙しくなることを見越して、早め早めに準備にかかっていたため、
例年に比べると、随分早めに目処がついたカンジですが、
正直、これらと会社員の三本立ては厳しかった～。

ママ友に、「毎年、辛いのよー。誰か、いい税理士さん知らない？」
と、何気なくふってみたところ、中々有望そうな税理士さんが浮上！
おー！やっぱり頼れるのはママ友だなー！

税理士さんも、この時期はテンパってあるはずなので、
落ち着かれる時期に、一度、お会いして、お話を伺ってこようと
思っているところです。

ただ、ダンナの方は、「今までタダでできていた申告に、
お金を払うのか！？」などとのたまっております。
ムキーッ！人の苦労も知らないでー！
そんな事言うなら、今年分から、本気で自分でやってもらうぞー！

信頼し、任せられる相手（プロ）がいるのであれば、
アウトソースの感覚は、大事ですよね。
だって、時間は有限ですから。
例え、その時間を子供と遊ぶのだとしても、
母としては、それも大事なふれあいの時間ですし。

という訳で、第一段階は、税理士さんの力量をチェック。
第二段階は、ダンナ攻略（苦笑）。
来年の今頃を楽しく過ごすためにも、一頑張りです。

それがうまくいけば、久々に、不動産頭に切り換える準備体操と、
チェックを本格的に再始動し始めなくては！と思っているところです。

管理会社の１年の締め方

今年も確定申告が近づき、入力に追われています。

単身向けの管理会社を変えて１年が過ぎ、
12月分の家賃表には、トラックレコードなるものがついてきました。
エイ○ルの時には、年間の締めはなく、
ウチの２ＤＫの管理会社の方は、確定申告に使えるように、
部屋別の１年の家賃一覧がついてきます。
会社によって、締め方も様々なのですね。

特に経営という視点から見た、こういうデータをもらったのは、
初めてだったので、中々面白かったです。

内容は、
・ここが管理している物件の年間の稼働率や平均居住日数一覧
・ウチの物件の部屋別稼動日数
・昨年一年の空室日数平均
・昨年の退去者の平均居住日数

特に、「本当に？」と驚いたのは、管理物件の平均稼働率が
トータルで9割を超えていること。。。
あれ程、空室率が上がっていると囁かれる福岡で？！

いくつか6～70％台の稼働率のものが含まれていますし、
管理物件数という点では、まだまだ少ないので優秀な成績を
収められている部分もあるのでしょうけれど、
賃貸市況を考えると、日々の営業力なくして達成できる数字では
ありません。

しかも、ここ自体は客付けをしておらず、賃貸客付け専門の
業者へ委託しているのです。。。
面白いなと思うのは、以前、エイ○ルに管理してもらっていた
時と違い、客付けできない根拠を家賃だけに求めない点です。

複数の客付け業者とやりとりがある分、
現在の賃貸ニーズのトレンドや必要となる設備などの情報を
広く集めていて、私たちに対して「家賃はこのままでいいが、
こういうのが今のトレンドなのでやってみていいか？」
という提案をしてきてくれることです。

もちろん、時々は、こちらの意図とは違う提案もありますが、
管理会社ビジネスとして見ると、小さいのに、優秀な会社だな
と思うことが、昨年一年でもいくつかありました。

実は、内廊下や階段の塗装をした時に、入居者や案内業者が
ペンキ塗りたての上を歩いてしまい、複数の足跡が残ってしまい、
塗装業者であるダンナの友達から「貼紙してたのに！」と
クレームが入って、ダンナは「塗装やりなおしの費用がかかる分、
どの業者が案内したのか調べて欲しい」と連絡をしたらしいのです。

ダンナから話を聞いて、あまりに極端な言い分にも思えたので、
私の方から「言いすぎましたが、改善の余地はないでしょうか」
というメールを送っておいたら、数日後にきちんと調べてメールが
もどってきました。

写真入で、塗装業者の張り紙がＡ４用紙に小さく手書きして、
テープで１ケ所止めただけのもので、風で丸まって見えにくかった
点を指摘し、管理会社で大きく印字した紙をパウチし、
見えやすいように掲示しなおしてくれた写真があり、
塗装業者の「ペンキ塗りたて注意の掲示自体にも問題があった」
という報告と、気付かずに、靴がペンキで汚れた入居者や
案内業者の人たちも被害者という面があるのです。
と、書かれていて、私は「確かにね」と納得させられました。

結局、塗装業者から、この修正に結構な金額を請求された時に、
この点を、友人に、ダンナが強く主張できなかったので、
ウチがもつしかなかったのですが。。。

この時に、遠方の物件でも、管理会社さえしっかりしていれば、
安心して任せていられるんだなーとも改めて思ったのです。
もちろん、業者の選別は必要ですけれど。
管理に関しては、ここはプロを目指してるなーと思わせてくれる
業者との出会いは、義妹の縁のお陰。感謝。感謝です。

帰省してきました

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い致します。

今年も、年末年始の帰省では、福岡で雪に降られてしまいました。
これで、３年連続ではないかな？という頻度。
福岡は誤解されがちですが、結構、寒いです。

今回も、会社が30日の午前中まであったので、
スケジュールが超タイトだった上に、
ダンナの実家で雪に降られ、予定が大幅に狂ってしまいました。
とはいえ、単身者向けの残りの１室だけは、
バッチリ綺麗にしてきました～。

まずは、玄関ドアと共用廊下の塗装をチェック。

おお！想定していた通り！
随分、明るく、いいカンジに仕上がってる～！
良かった～！

交換した照明もOK！
後は、イメージアップのキラキラ照明をどこに設置してもらうか、
ダンナと打ち合わせ。。。
あ～でもない。こ～でもないと、結局、結論がでないまま。。。
んー、照明は印象が変わるから、本当に難しい選択ですね。

その後、気をとり直し、最後の空室に入り、
ロフトのニス塗りと、床のワックスがけを。
入居してくれる人のために、念をこめます。

でもって、ちょっぴりサプライズのために、
壁にシールなんぞも貼ってみました。

これは、少し前から気になっていたもので、
お花のようなタイプと、この本棚タイプを用意して行ったのですが、
部屋の雰囲気を考えて、今回は本棚タイプを使ってみました。

こういうのを面白がってくれる人に入居してもらえたらなと
思っているのですが、さてさて、そううまくいくでしょうか？

とにもかくにも、この部屋に
喜んで住んでくれる人との出会いがありますように～。

今年も不動産を楽しんで運営していくぞー！
どうぞ、ブログ共々、今年もよろしくお願い致します～。

感謝！感謝！感謝！

2008年もすぎていこうとしていますね。
今年を振り返ってみると、色々なことがあった一年でした。
子供と一緒に色々な場所へ行けたし、
保育園絡みで、耐震補強工事について勉強させてもらったし、
不動産関係でいうと、単身者物件の外装と照明の交換をしたし。

サラリーマンをしながらではありましたが、
不動産関連のお友達にも、今年は割と沢山お会いできて、
結構お話することもできました。
すごく恵まれていたと思います。皆様、ありがとー！

今年は、大家の師匠や友達の本が沢山店頭に並んだ一年でもありました。

会社の近くの本屋さんで見かける度に、
誰彼構わず、「これ、友達が書いたんです。読んでみませんか？」
と勧めたくなったりして。
琴奈ちゃんに至っては、巻末に私にとっては大きなサプライズを
用意してくれていました。
本当にありがと～！すごく感激しちゃいました！

先日は、久々に考えさせられた自己啓発のこの本を読みながら、
こうして本を出す皆は、自分の人生を戦略的に捉え、
着々と準備をしているんだなーと思ったのでした。
この、フィリップ・マグローの自己啓発本は、事例が
少々暗いものが多く、今の私にはちょっと辟易する
部分もありましたが、不動産投資を始めるまでの
自分の葛藤や、以前、仕事の人間関係で苦悶して
いた頃、そしてその会社に復帰した今の私の心境を、
とてもくっきりと描写されている部分があり、
あの葛藤の時期にこういう本に出会えていたらなー
と思わずにはいられませんでした。
でも、ま、回り道も、いい経験になりましたけど（笑）！

去年、今年と年間の読書冊数を100冊にしていましたが、
考えさせられる本や、じっくり味わいたい本に出会う度に、
目標はメドであり、やはり、読書は質で考えた方がいいなと
改めて気付かされた一年でもありました。

来年は、もっと、深く読書を楽しみたい♪と思っています。

あと、感謝と言えば、
２DKの空室も来年3月入居の申込みがあり、満室まで
残り１室になりました～！わーい！

この厳しい環境の中、家賃交渉を見越して色をつけた家賃を
設定していたにも関わらず、家賃交渉が入らない入居者との
縁を結んでくれたのは、管理会社の担当者さんのお陰。
本当に感謝！です。（前入居者より家賃2000円UP～！）

今年は、物件の魅力UPもさることながら、
やはり、最後は人とのご縁だなーと思った一年でもありました。
相手を尊重しつつ、熱心に物件のことを伝えていく内に、
こちらが期待する以上の工夫をしてくれたりと、嬉しいことが
沢山ありました。

本当にみなさま、お世話になりました～！
ブログを読んでくださった皆様にも感謝してます。
皆様にも、沢山の幸運が巡ってきますように。
来年もよろしくお願い致しま～す。

照明のショールームへ

先日から、夜は毎晩、アパートに設置する照明器具を
ネットで見ては、お気に入りに登録し続け、
ついに先日、もう、ほぼ確定の気分で、いくつか質問を
そのサイトへメールしてみました。

すると、うちが予定している場所に対し、私の選んだ照明では、
明るさが足りないことが判明！？
マジでー？また１からやり直し？！と軽くブルーになっていた
のですが、ここは、素人考えでやるよりも、専門家の意見を
聞きに行くしかないと思い立ち、家から近いショールームを
探してみました。

東京だと、
パナソニックが、こちら。
東芝ライテックがこちら。
小泉照明がこちら。
マックスレイがこちら。

とりあえず、一番気にいっていた照明が小泉照明のものだったので、
小泉照明のショールームへ行ってみました。

まずは、私が気に入っている照明について、ウチのアパートの外観を
見せながら質問してみると、確かに、サイトの方に指摘されたように、
明るさが足りないと教えてくれました。

特に、階段部分の足元が見えやすいようにと考えると、
蛍光灯の13Ｗ（白熱灯60Ｗ相当）ではやはり暗いそうなのです。
だけど、これより明るいものとなると、今度は、デザイン面で、
ほとんど選択肢がない。。。ひどい！！！

実はこの点においては、他社も似たり寄ったりで、
蛍光灯の18～20Ｗのもので、ちょっと、かわいい装飾のついた
照明って本当に作られていない～！

確かに、新築のアパートやマンションなら、
間接照明などをうまく使って、照明自体にデザイン性がなくても、
案外、光のトータルな演出で、やわらかさや華やかさを出すことも
できるのでしょうけれど、既存の建物の場合、ダウンライトどころか、
フットライトなんてなく、１台の灯りで、足元を照らし、防犯のための
明るさを確保するなど、実用性が優先されるため、
デザインを優先して明るさを落とすことができないのです。

んー、困った。
元々、２ケ所は、明かりを増設して、雰囲気アップを狙う
つもりだったのですが、こうなると、もう１、２ケ所、雰囲気ＵＰの
照明を増設するか。。。

もう少しヒントをもらいたくて、他のメーカーの照明も集まる
ヤマギワへ行ってみることに。
・・・ところが！今やココも照明専門じゃない～！
以前、来た時は、上から下まで、照明。照明。照明だらけだったのに。。。
がっくり。。。

こうなったら、もう一度、サイトで各社カタログを洗い直すしかありません。
はー！今日中に決めるつもりだったのに～。
１歩進んで２歩下がっている気がするのは私だけ？！

あ！でも、照明の交換を予定されている方！ショールームはお勧めです。
私、１台は壁面にキラキラと影がうつる照明にするつもりなのですが、
影の出方が確認できて、とても参考になりました。
あと、実際の大きさも実感できます。
小泉照明さん、お世話になりました～！

表参道～青山辺りの雑貨屋さん

うっちゃんの出版記念パーティーの会場が表参道だったので、
ついでに、いくつか雑貨屋さんを回って、リノベの時のヒントを
貯めておきたいと思い、いくつかお店をピックアップ！

・・・ただ・・・表参道界隈の朝は遅い。。。
早くて11時開店。通常12時開店。
となると、パーティーの前に行けるのは１店のみ。

悩んだ末に、まずは、Farmer's Table　へ行ってみました。
まあ、わかってはいたのですが、道に迷うこと。迷うこと。。。
裏通りにある上に、１階部分がcafeになっていることも知らず、
どこから２階の雑貨屋さんに入っていいのやら、
ホント分からなくて。
困りきって、思いきってcafeから入り、「すみません・・・」と、
２階へ上がらせてもらいました～。

こちらは商品が余裕をもって展示されているので、
とてもゆったりとしているのですが、
逆にいうと、ぐるりと見てまわると終わってしまう広さなので、
「おお！こんなところにこんなものが置かれてるのかー？」
といった、発見の楽しみは少ないとも言えます。
「あれを買いたい」という目的をもってくるお店なのかも
しれないなーと、お店を後にしました。
あ、でもお店の外観、佇まいはとてもステキでしたよ～。

その後、うっちゃんへ手土産にしようかと、
豆だいふくで有名な「まめ」へ。
ここも迷って辿り着いたのに、日曜はお休み。。。
うーむ、やはり、詰めが甘い。。。
結局、時間をロスして、何も手土産を持っていけずじまいでした。
ごめんね。うっちゃん。

パーティー後は、青学の近くにある
Orne de Feuilles （オルネ　ド　フォイユ　と読むそうです）
こちらは、私好みの発見の楽しみがあるタイプのお店。
中も奥が広く、様々な雑貨が置かれていて、
とっても楽しめました♪布小物が好きな方はお勧めです。

ここで、吉祥寺などのお店を紹介している本と、
とても綺麗なサンゴ色の麻糸を買ってきました～。

その後は、帰り道すがら、ちょこっと寄り道。
中々面白い照明が色々あったKaja Vivre で、
フォークとスプーンの金物のフックを衝動買い。
ここは、元々吉祥寺にお店があるようなので、いずれ
見にいかなくちゃー！

そして、書道教室帰りによく寄っていたBe-companyへも。
ここは、この日にいったどのお店より混んでいました。
家具全般、若者にはリーズナブルなのにちょっと面白いので、
人気があるようです。（平日昼間は空いています）
私も、洗面台に使えそうな鏡を見つけたので、
とりかえる機会があったら、福岡まで送るかどうか、
じっくり悩みに行こうと思っています。

最後は隣の麦工房で、チビの大好物のラスクを買って帰りました。

あー、好きなお店を好きなだけ見てまわれるのって、
やっぱり幸せ～♪
男の人には理解できない楽しみなのでしょうねー。

うっちゃんの出版記念パーティー

今日は、うっちゃんの出版記念パーティーへ行ってきました。

久しぶりの表参道だったので、少しブラブラしてから、
会場へ向かおうと歩いていると、
表参道の出口の前に「For Sale　ひだまり不動産」と書かれ、
おなじみのイラストが描かれた看板を持って立っている人が！？
ん？！あれって、もしや、ヒロさん？？？

目をよーくこすって、もう一度見てみても、やっぱりヒロさん！
ぎょー！うっちゃんってばー！すごすぎです。
ご主人に看板持ちしてもらえる奥さん。。。
ウチのダンナなら、ありえませんってば。すごい夫婦愛！
いきなり、感服です。

最初は遠慮もあって、声をかけられませんでしたが、
やっぱり道がよくわかんなくて、ヒロさんに教えて頂きました。
どーも、スミマセン。

会場へ辿り着いてみると、お姫様ドレスのうっちゃんに、
美人でしっかり者の受付の女性が2名。
なんと、こちらはお嬢さん～！？
こんなスラリとした美人のお嬢さん達だとはー！
いいなぁ～！

会場には、何時もの面々だけでなく、
久しぶりに会えた、ちはさんや、益々熊っぽさを増したゴッくん、
銀座の某有名店にお勤めのＤＯＭＢＥさん （鈍くてごめんなさい）、
更には、まるさん（沢さんの新刊でイラストを担当）の顔まで！
ここで会えるとはー！！！
会えると思っていなかった分、大興奮してしまいました～。

会場には、高松の物件のデザイナーをされている宮本さんも
みえていて、うっちゃんと一緒に、「ぶー・ふー・うー」のリノベ
について語られ、つくづく、うっちゃんは人を惹きつける力が
あるんだなーと感心しながら拝見しました。

その後の歓談の時間には、宮本さんご自身に、
更に、色々なお話を伺うこともでき、もー、私も何かやりたくて
やりたくて仕方なくなってしまいました（感化されやすいタチ）。

パーティーは、歌あり、笑いあり、家族の愛情たっぷりの
ステキな時間を楽しませてもらいました。
うっちゃんって、ホント羨ましい人です。

帰りは、赤ちゃんさんやゴッくん達からの温かいお誘いに
後ろ髪ひかれつつも、せっかくの表参道に、久しぶり～に
一人で来たのだからと、いそいそと雑貨屋さんを巡って
帰ってきました。

そちらの自己記録用レポートはまた後日。。。

福岡へ

福岡へ帰省し、先に福岡入りして、
業者や銀行回りをしていたダンナと合流し、
福岡の不動産情報を聞いてみると、やはり噂どおり、
相当厳しいことがヒシヒシと伝わってきます。
ウチのように、現状、入居率が90％を超えているのは、
とてもありがたい状況だというのが分かりました。

また、その厳しさのせいなのか、
ウチが今年、塗装をやり直した物件の隣に建っていた、
どうにも古ぼけたアパートが、ウチの物件の下の色に
合わせたかのような黄色系に塗装し直しし、
その色がくすんでいる為に、ウチのアパートまで、
くすんで見せている・・・という笑えない話まで。

多分、ウチのアパートに色見本を当てて、同じ色を選んだ
つもりだったのでしょうけれど、やはり、面積が広がると、
同じに見えて、同じ色じゃなかったということにだったのでしょうね。
・・・そんなことなら、色番教えたのに～。

まあ、ウチのはサイディング、あちらはモルタル？に色を塗っているので、
やはり、同じ色にはならなかったとは思いますが。。。
私が行った雨の日は、隣のアパートの壁もツヤがあるように見え、
特別、害にはなってないようにも見えましたが、
こればっかりは、もう、どうにもなりませんので、
後は中で勝負するしかない！と気持ちを切り替えました。

その後、今回のメインイベント、小場さまとの席へ。
またまた、リアルな福岡情報を頂き、今後のプランを伺ったり、
ゴットマザーの視点による、不動産経営の現状を伺ったりで、
もう、本当に濃くて濃くて、話はつきないし、
食事は美味しいしで、この後、小場さまの物件を見学に行く
予定だったのに、既に、外は真っ暗。。。

それでも、３つの部屋を見せて頂きました。
んー、ロフトが想像以上に広い。。。
それに、見せる工夫が沢山してあります。
なるほどー。本当に勉強になりました。
遅い時間までご案内頂いて、ありがとうございました。

帰りは、教わった集客の工夫を、どう取り入れ、
管理会社とバランスをとっていくか、
ダンナと色々話しながら帰り、とても濃い一日を終えました。

あー、とはいえ、会社員の身の上は辛いです。
本当なら２DK物件の庭周りをきれいに刈り込んだり、
単身者向けの空室の流し台にカッティングシートを貼ったり、
（本当はドアごと変えたいのですが・・・）
室内の飾り付けをしたり、色々やりたい所満載だったのに、
4泊５日では、時間が全然足りません～。

やっぱり、物件は近くにある方がいいなぁー。
と、痛感した帰省となりました。

ふたり旅

あまりにバタバタしてて、予告もしないまま、
今年は夏休みに突入してしまいました。

今年は、お盆前に、チビと二人で新幹線の旅。
チビの荷物は彼のカート兼リュックに詰めたのですが、
今回は、カートで引けない所は、自分で背負ってくれ、
前回の二人旅とは段違いの成長ぶり。
母は、メチャ助かりました！

今回は、沢山の子供達がいるところと話してあったので、
出発の日の１週間前からカウントダウン開始。
保育園の先生達には、
「新幹線に乗って、海に行くんだよ！」と自慢しきり。
（・・・海に行くために、新幹線に乗るんじゃないんだよ～）

初日は、久々の海に少々びびってましたが、
二日目は、地元の子か！？という位に馴染んでました。

ええ、ええ、私も広い空と、澄んだ海を見て、
ここの所すっかり「耐震補強」で凝り固まっていた頭を
リラーックスさせてもらいました。
リラックスしすぎて、夜はチビと一緒に寝てしまいましたが。

会社勤めをしていなければ、もう１日位いたいところでしたが、
１泊２日でトンボ帰り。
翌日、翌々日と会社へ行き、13日には、またチビと二人で羽田へ。
まるで出張続きのサラリーマンばりのタイトなスケジュール。
ごめんねー。

羽田についたら、帰省ラッシュを取材していたＮ○Ｋの撮影の人に
初めてインタビューされたものだから、チビは舞い上がってしまい、
おふざけコメントをしていたら、Ｎ○Ｋの取材の人に、
「しっかりお話しなさい！」と教育的指導を受けてました。
その日の夕方、ワクワクしながら、Ｎ○Ｋを見ていましたが、
当然、放送されませんでした。あはは。
うん、うん、世の中、そー甘くないのよ。
次の機会があったら、ビシッと話そう。（私もですが）

福岡での話は次の機会に。。。

耐震補強工事２

先日の続きです。

更に色々調べてみると、
市には、市内に120以上も耐震性の低い公共施設があって、
今年度だけでも17施設（内保育園が８ケ所）を補強し、
今後も緊急性の高いものから順次補強工事をすることが
わかってきました。

こうなると、保護者の一部が求めるような、
「補強工事ではなく、全面建替え」というのが、
かなり難しいんじゃないの～というのが見えてきました。

じゃあ、、補強工事がされるとして、
どんな工事なのか、その結果、どの位耐震性が上がるのか、
子供達が居ながら工事の予定なので、
子供達の健康と安全のために、何に気をつけるべきなのか？
・・・この辺りがどーも大事になってくるようなのです。

ネットで色々調べてみると、
阪神淡路大震災の後、実際、どのような建物が弱かったのか
原因はどこにあったのか、複数の識者によって検証されていて、
様々な自治体が、補助金を出して、個人宅の耐震補強を支援
していること、耐震補強工事とは、どのような補強をするのか等、
本当に沢山の情報が公開されていて驚きました。
いやはや、調べてみるものです。ホントに。

その中でも、とてもわかりやすかったのがこちらのサイトでした。
チビの通う保育園は、昭和40年代の建物なので、
昭和52年、平成13年の建築基準法の基準には、
全く準拠していないため、耐震補強診断で、
総合評点0.15という数字がでてきたことが予想できます。

このサイトを熟読してから、
市役所の設計担当の部署へ電話をかけて、
・工事したら、どのくらいの地震まで耐えられるの？
・実際、どんな工事で補強がなされるのか？
・総合評点が何点になるように工事をするのか？
ということについて質問してみました。

まあ、ウチの保育園は、のんびり構えていたので、
すでに親のクレーム漬けになっているらしい担当者は、
答え方が、やけに慎重。

「震度５までは耐えられるはずですが、かといって、
　震度５の地震で壊れないってことではなく・・・」
と、何とも歯切れが悪い。。。

私は、状況を理解したいのであって、
「あの時、ああ言ったじゃないのー」的な揚げ足とりする
つもりなんてないのに、言葉の端々に「保身」がくっつきます。

それでも、どうにか聞き出してみると、
当然ながら、平成13年度に施行された法にのっとった工法や、
金具が使用されることや、総合評点が1.13に上がる予定だと
いうことがわかってきました。

最初は頑なだった担当者も、建築のつっこんだ話を聞いてみると、
結構、嬉しそうに？スラスラと答えてくれることがわかり、
「なんだ、そんなに悪い人じゃないじゃん」と思ったのでした。

ながいなー、まだまだ続きます。
ってか、現在進行形なのですけどね（笑）。

耐震補強工事１

先日、チビの通う保育園の耐震補強工事の説明会へ
ほんとにかる～い気持ちで参加してきました。

状況がわかっている今になって思えば、
何とも役人的な当たり障りのない説明会でした。
私は１回目の説明会の日程を見落としていたので、
この日が初めての説明会だったのですが、
事前にどういう内容が話されるのかも知らされないまま、
その場で、保育園の平面図と工程スケジュールが配られ、
５クラスに分かれた１クラスだけ近隣のプレハブに移り、
それ以外の子供達がいるまま、居ながら工事をするむね、
粛々と、大事な事は全て口頭で説明されました。

これが一般的なビジネスシーンならば、
初めて参加する方のために、ざっと概要の説明や、
現在の状況が説明されるものなのに、
今の状況は知っているはず！
一回目の説明会後の配った資料も読んでるはず！
だから万事OKよね的な、過信に満ちた説明会で、
１回目もでていない、資料も読んでない、その上、
耐震工事なんて、完全にチンプンカンプンの私。

それから数日経って、仲良しのママ友から、
ヘルプメールが来るまで、すっかり説明会のことは
忘れてしまっていたのでした。

仲良しのママ友は、保育園の父母の会の係をやっていて、
そこへ、数人の保護者から、保育園の保護者の意見を
まとめられないか？という依頼がきたというのです。
依頼内容を見せてもらうと、少々感情的にも思えたのですが、
確かに不安を覚える部分もあり、結局、情報収集に奔走する
ことになってしまいました。

とはいえ、こうやって調べてみると、学びの場というのは、
本当にどこにでもあるもので、不動産経営をする上でも、
とても興味深いことが沢山ありました。

チビの通う保育園は木造で、公表されている耐震強度は0.15。
木造の場合は、総合評点で判別するので、0.15というと、
東海地方で公表されている表で見ると、Ⅲランク。
・・・ってゆーか、0.7と比較すると、0.15なんて、
所謂、ワラの家？！吹けば飛ぶ～？！マジ～？！

この数字、知らなければ、普通に保育園に通えますが、
知ってしまうと、ちょっとグラリと来ただけで、
恐ろしくなってしまう数値です。

実は、市では、７～８年前から、市内にある保育園の8園が、
その位の強度しかないのを知りながら、いずれ建て直そうと、
問題を先送りし続けてきていたらしいのです。
おいおい・・・子供達の命がかかってんのにぃ～！

長すぎるので、続きはまた～。

小場さまを囲んで

今日は、上京された小場さまを囲んでの夕食会へ
同席させて頂きました。
場所は、新宿の50階にあるレストラン。
お誕生日席に座る、小場さまが浮かんで見えました。

で、小場さまがYouTubeで公開されている画像のコピーを頂き、
ちょっと呆然。
・・・き、きれい。。。
家に帰って、早速、歌を拝聴してみると、声もなんと若々しいこと。
・・・ま、負けました。完敗です。
この実力と、遊び心と、好奇心にすっかりやられました。
さすがです。はい。

今日は、マサさんに、今後の不動産投資について熱く語ってもらったり、
結婚10周年のコテツ家のラブラブぶりにあてられたり、
ひまわりさんの所の投資のお話を伺ったり、
エミオット夫妻（ヒロシ夫妻ともいう）をからかいたおしたり、
喋ったり、笑ったり、大忙し。
これぞまさしくフガフガですよ。ね？

それから、何度か顔を合わせながらも、中々ゆっくり話せなかった
ｊｍさんともお話できました。
話している人をじっと見るくせのあるｊｍさんが、先の先を見ているあまり、
過去の記憶を随分と大事に物置に仕舞い込んでることを知り、
その人柄と、面白さを垣間見ることが出来ました。

でもって、つい先日ここで会ってちょっぴり話したにも関わらず、すっかり忘れ、
真顔で「いやー久しぶり、３年位前に会って以来２回目ですね」と、
私に声をかけた赤ちゃんさん。。。
きっと、明日になって、名刺入れの中に、私の名刺があるのをみて、
「えー、三田さん？来てたっけ？」と首をかしげるに違いありません。
お酒を飲むと、記憶がなくなるということだったので、
思いっきりつっこみを入れさせて頂きました。

ということで、今日は、
主催のエミオット夫妻（ヒロシ夫妻ともいう）の人徳で、
幅広い面々が集う中で、色々とお話ができて楽しい一時でした。
２人で気を遣って、かいがいしく動いてあって、ホントお疲れ様でした。
そして、お誘いありがとうございました。
ゆっくりお話できなかった方々、次の機会によろしくお願いします。

いそいそ物件見学

この週末、久しぶりに、近くで売りに出たアパートを
見に行ってきました。

利回りでいうと、全然、合わなかったのですが、
ファミリータイプだったので、空いたら（現状満室）、
１室自宅にすることも検討できる上、
この地域にしては、土地が広かったのです。

詳しい資料を取り寄せたら、早速、真っ暗な中、
チビを連れて、物件見学。

うむむ。。。こうきたか。。。
土地は広い。広いのですが、接道に対して、
土地の先端に向かうほど狭くなっているため、
土地の中心部に建物があり、手前は駐車場でしたが、
建物の奥は、いかにも、雑草をやっつけ刈りました・・・的な
どうにも活用の難しい空間が。。。

・・・あー、もったいない。
まあ、四角い建物を建てることを優先すると、
こんな風な無駄な空き地を残すのかもしれませんが。。。
他にいくらでも工夫の余地があったはずなのに。
そうじゃなくても、私がオーナーだったら、駐輪場や、
ウッドデッキなど、色々考えてみたはずなんだけどなあ。。。

ま、建物は、まだまだ築年が浅い軽量鉄骨でしたし、
レンガ調のサイディングだったので、
外壁塗装なども、当面、不要です。

次の問題は、周辺環境でした。
駅までは、想定していたより遠かったこと。
大きな神社の近くで、周辺は住宅地なので、
歩いて通勤するには、女性は夜がちょっと不安だな。。。

物件チェックの後、チビを連れて、周辺を歩いてみると、
駅までの道すがらに、競合物件が多いこと多いこと。
それでも、周辺も、案外、空室が少なかったので、
ある程度、ニーズはあるのかもしれませんが、
この建物に将来的に競争力があるかというと。。。
む、難しい。。。

近くには、どピンクの２階建てが３棟続いた物件などもありました。
あれが賃貸用なら、色はともかく、
出窓などが凝っていて、競争力がありそうだなー。

何はともあれ、久々の物件見学を楽しんできました♪

お宝セミナーへ

今日は、敬愛する不動産のししょー沢さんのセミナーへ行ってきました。
立場的には、本来、お手伝いをしなければいけなかったのに、
諸事情があり、着いた時には、既にセミナーが始まっていて
・・・全くの役立たず・・・すみません～。

そ、それにしても、今日はすごい参加者の数。
会場に、すし詰め状態です。

始めは、沢さんのお宝マンションのその後。。。
反省点と良かった点などの説明があり、
その後、説明された、さすが沢さん！という着眼点に、
もー、目からウロコが落ちました。
これ、私も以前から漠然と意識していながら、
クリアにできなかったもやもやだったので、思わず膝をうちました。
しかも、この試算ができる表がサイトからDLできるという特典付！
もー！沢さん太っ腹！（いえいえ、見た目ではなく）
沢さんって、こういうオープンなところがすごいんですよね。
さすが、ししょーです。はい。

中休みになって、周りを見回すと、
北野琴奈さんや、佐藤さんのお姿も。
他にも、ふりーパパさんの所でよく会うあいこちゃんまで。
みなさん、勉強熱心で、素晴らしいです。

短い休憩の後、いよいよ、けーちゃんのセミナー開始。
相変わらず、すごい行動力です。
なんだか、無性に置いていかれてる気がして焦るよ～！

とにかく、けーちゃんは人との会話のやりとりを楽しみ、
人間関係をうまく活用するタイプ。
例えば、こうやって聞いてるんですという事例が、
「この～聞き出し上手～！」なのでした。

うー、細かく書くとネタばらしになってしまうので、
セミナーのことはこの位にします。

で、今日は、久々に、ゆっくり懇親会へ。
先日会った時に、ゆっくり話せなかった美しく若いヒロシ嫁さんと、
そのお友達のおかぴーさん？と、不動産・・・ではなく、
子供の話で盛り上がり、そこへコテツさんまでやってきて、
相変わらず、性別を感じさせない絡みで大盛り上がり。。。
いったい何の懇親会だったのか、完全に路線がずれてる4人。
いーのか、それで～！
しかも、興奮しすぎると手が動く私はお茶をひっくり返すし。。。
あー、もー、よっぱらい～！

とはいえ、ちょっぴり融資の話や、銀行の話。
お互いのそもそも（不動産投資をどーして）論など、
あっという間に時間が経ってしまったのでした。

今回、そのほかにも、ちょこちょこ話したカンジだと、
「これから不動産を買いたいと思っています」という方も、
以前より増えている印象でした。

不動産投資・経営は、人との関わりなくしてできないものなので、
人として大きく成長させてもらえるし、
何より、新しい人との出会いが楽しく刺激的でもあります。

ヒロシ嫁さんなんて、ゆっくり話したのは初めてなのに、
すっかり、10年来の友達のような気分になってました。
ブログの文章力と、人柄ですねー。

喋りたりなかったものの、楽しい一日になりました。
お話した方々、ありがとうございました。

外壁塗装が終わりました

ダンナの友達の塗装屋さんから、
出来上がった外壁の写真をデータでもらいました。
こんなカンジです。

塗装前

↓↓↓塗装後↓↓↓

塗装前

↓↓↓塗装後↓↓↓

実物を見るのが楽しみになってきました！

ただ・・・外壁は終わったのですが、
各戸のドアの塗装は色が決まらず、
共用廊下に至っては、塗装するのか床材を張るのかも
決まってない状態です。
・・・落差がすごくみすぼらしいはずですが・・・
何とか、早く決めて欲しいものです。（←他人事）

ちなみに、屋根は、とてもきれいになりました！

これで、今年の台風は心配ナシです～！

サンゲツへ行ってきました

いよいよ、今日で４連休も終わり。
今日を除いて、イマイチ天気がよくなかったので、
チビ連れで、赤坂にあるサンゲツのショールームへ
行ってみました。

ダンナは一度、小場さまと福岡のショールーム体験済み。
なので、壁紙のノリの匂いにむせたチビを連れて、
結局、外で待機することになってしまいました。

入って左側はカーテンなどだったので、右側へ進み、
図書館の調べ物用デスクのようなコーナーにあった
受付票のようなものに記入。
これに書いて係の人に出せば、無料でサンプルが
もらえます。

基本的には、マイホームの人用に作られているので、
現地の概略の住所を書いて、アパート用と付記しました。

まずは、壁紙から。

アパート用なので、安い価格帯の柄や色を見て行きます。
ここでは大きめサンプルで見れるのがいいですね。

今回は、トイレやリビングの一部の壁だけ、
アクセントに使える壁紙を見に行ったのですが、
案外、一般的なモノが多いのに驚きました。
まー、リフォーム会社の彼女にもらっていたサンプルに
ほとんど含まれていたせいかもしれませんが。。。

んー、次は東リに期待だなー。
（東リのショールームも行きたかったのですが、
　GW中はお休みだったので、またの機会に行ってきます。）

それから、yukaさんに耐久性から勧められた、
フロアタイルのコーナーへ。

こちらは、思っていたより種類が豊富。
木目だけでも、価格帯や色み、蝕感など様々。
色々サンプルが欲しかったのですが、
何しろ、こちらはサンプルだけでも重い。
散々見比べて、なるべく絞って、サンプルをもらいました。

２DKの方は満室になってしまったので、
まずは、単身者向けの部屋で少し遊んでみるつもりでしたが、
この連休前に、今空いている２室の内、１室に申込みが入り、
結局、試せるのは１室になってしまいました。
嬉しい誤算です。

やっと外壁の塗装も終わったし、(写真は後日～)
速いトコ、残り１室を決めて、満室経営にしたいものです。

聞くに聞けない・・・

先日、２ＤＫのアパートの掃除に行っていた母から、
「あの管理会社の人、引越しするって聞いてる？」と
電話がありました。

私達が買って最初に力を入れてリフォームした部屋は、
管理会社のサイト管理をしている男性が気に入ったからと
誰よりも先に入居を決めてくれていたのです。

１人暮らしの男性で、２ＤＫ？！と思ったら、
彼女がいるので・・・というのは、別の管理会社の人に、
チラっと聞いていたのですが、母によると、
「どうも女の子も一緒に住んでたみたいよ。
　時々、挨拶してくれてた子がいたし」との事。

その後は、母と電話で、
「結婚することになって、広い部屋に移るのかなー？」とか、
「退去しても、管理会社の他の人がそのまま入ってくれる
かなー？」とか、色々言っていたのですが、
その後も、管理会社からは、退去の連絡はナシ。

もしも、退去なら、入居後、１年程度なので、
清掃だけで、次の人を探すかなー？などと、募集も含め、
色々考えていたのです。

電話で話してると、とうとう、母が、
「もしかして、彼女だけ、引越ししちゃったとか？！」
と言い出すしまつ。。。
えー？！マジ？？？
もしも、同棲してたのを会社に言ってたとしても、
彼女だけ引っ越したというのは、恥ずかしいから言えないよねー。
私達が余計な問い合わせをして、社内で別れたことが発覚する
のもかわいそうだよねー。
・・・などと、妄想が妄想を呼ぶ。呼ぶ。

とにかく、まずは、
今月分の家賃表が届くのを待っていたのでした。
すると、家賃表には、退去予定も書いていないし、
入居者も以前と同じ管理会社の男性のまま。。。

んー、結局、どういうことなのか、聞くに聞けない。
・・・でも、実のところ、どーなってるのか、気になる～のでした。

yukaさんのセミナー

昨日は、東京茅場町の会場で行われた
yukaさんのセミナーへ行ってきました。

いやー、超・勉強になるセミナーでした。
初めてお会いしたのは、2年程前なのに、
この経験値の差はいったい。。。と反省する位、
ガンガン前進している彼女をニコニコ支えるご主人。
強力なパートナーで羨ましいこと。羨ましいこと。

さすが、美容師の傍ら、ご主人の会社も支えてきただけあって、
yukaさんの地に足のついたリサーチやマーケティングなど、
とても徹底していて、リスク管理についても再考させられました。

とはいえ、やはり最期は、人と人。
私の知ってるyukaさんは気配りの人なので、
沢山の人の縁を集め、協力し合いながら、
とても流れに乗ってまい進されている様子が、
びんびん伝わってくる、エネルギッシュなセミナーでした。
参加してよかったです。

セミナー後、一度、フリーパパさんの勉強会で
ご一緒したヒロシさんもお誘いして、yukaさん夫妻と夕食へ。。。

この辺りって、私の今の職場に近いので、
どこにしようかと思ったのですが、
オフィス街なので、美味しいお店のほとんどが、
日曜日はお休みなんです。

確実に開いてる上に、予約なしで入れて、
中々美味しくて、長居ができる。。。と考えて、
チビとよく行く神戸屋キッチンへ行きました。

到着したのが、6時少し前、気付いたら、
閉店時間まで居座ったのでした。。。

yukaさんと私はカチッとスイッチが入り弾丸トーク開始。
いやはや、ブランクなんて感じられません。私たち。。。
その後、yukaさんのご主人の経営方針に驚嘆し、
ヒロシさんの投資の手腕を賞賛し、
最期は、そのヒロシさんに何故かご馳走になり
楽しい時間を満喫させてもらいました。
（ヒロシさん、ご馳走さまでした～！）

次は、今年の夏に、yukaさんちと福岡で家族で遊ぶ約束をして、
楽しい一日が終わったのでした。
yukaさん、大阪・東京と、２日連続のセミナーお疲れ様でした～。

塗装は進むよどこまでも

昨年末の帰省で、ダンナの友人の塗装屋さんに、
「何時できあがるかな？」と聞いたら、
「１月中には仕上がるよ」という話だったのに、
実は、未だ、塗装の途中という有様です。

まあ、今回は、私が確定申告まで気持ちも時間もゆとりがなく、
基本的にダンナと友人の塗装屋さんに任せっぱなしでしたし、
想定外の事が色々あったので、多少は仕方なかったのですが、
それにしても。。。遅い～！

塗装に先立ち、いい人だからと紹介された大工さんに、
物件を下から見てもらったところ、
コロニアルの屋根が傷んでいるし、塗装しても長く持たないので、
上からガルバリウムを張ることを薦められました。

ただ、この大工さん。
人はいいようなのですが、試しにお願いした２DKのリフォームは、
いつもお願いしている女性のリフォーム会社さんの仕事と比べると、
ご本人の評に比べて、仕上げが雑な部分が垣間見えたのでした。
まあ、これは、女性の気配りと比較したらの話なので、
この程度は許容範囲とすべきなのかもしれませんが。。。

私自身もネットで調べてみたり、知り合いに相談したりしてみたのですが、
どうしてもガルバリウム張りでなければならない訳でもなさそうで、
大工さんの話をどこまで信頼していいものやら、困ってしまったのでした。
しかも、ざっと試算してもらっただけで、百万円単位の金額。高っ！

ダンナの友人にも意見を聞いてみると、
塗装屋さんですから当然ですが、「塗装でダメなはずがないし、
下から見ただけじゃ分からないから、上がって見てから考えよう」
という話になり、やっとのことで足場組みまで辿り着いたのでした。

で、実際に屋根に上がって見てもらうと・・・
「想定していた以上に傷んでる～！」と電話が入りました。
ここで、直ぐに友人の馴染みの大工さんが工事に入ってくれるのかと
私は勝手に期待していたのですが、実は全く手配がされてなく、
直ぐに対応してもらえる大工さんを探すだけで、大騒ぎ。

結局、変わったばかりの管理会社の紹介で業者が決まり、
修理代も、30万円程度で納まると聞いてホッとしたものの、
材料が揃うのに２週間かかると連絡が入り、うっそ～！
その間、外壁の塗装すら進められない。。。
入居者は、足場が建ったまま、塗装のすすまない状態で、
待たされることになってしまったのでした。。。
本当に申し訳ないー！

しかも、塗装関連の工具を置きたいからと、
入居前の空室を貸すことにしていたのですが、
工事が大幅に遅れたため、その部屋が工事中に使えない
ことになってしまい、その対応だけでもてんやわんや。。。

とにもかくにも、会社の仕事と育児と家事と確定申告に忙殺され、
完全にキャパを超えていた私は、この件に関しては基本ノータッチ。
ダンナが一人でテンパってました。

物件が近くにないと、今の進行状況も聞くしかなく、
ホントにどこまで進んだのやら。。。
ん～丁寧に仕事はして欲しい！でも、速く～！！

春の客付け状況

例年のごとく、確定申告に忙殺されていたので、
不動産がらみも色々あったのですが、
慌しさの中で、すっかり過去のことになってしまってました。

まずは、客付け状況。
２ＤＫの方は去年の苦戦が嘘のようにこの時期にすんなり満室になり、
単身者向けは、元々空いていた４室も、小場さまのアドバイスを参考に
ちょっと工夫したら、決まり始め、今年退去予定の部屋も、
まだ空く前から、どんどん決まっていく勢いで、ホッとしました。
残るは、３月末ぎりぎりに退去する２室のみ。

ただ、今回、管理会社さんを変え、客付業者さんが広がったこともあってか、
競争激化でかなり不安だったのに、予想以上の反響があったので、
一安心しました。

去年まで、エイ○ルは、客付け力があるからと思っていましたが、
あそこは案外、それぞれの部屋の募集状況を把握してなく、
内見者の意見を吸い上げてくれなかったので、
対応のしようがなかったのです。

でも、今回は、管理会社さんを通じて、客付け業者さんの意見を
ウチに上げてもらったので、いいものは参考にさせてもらいました。

客付け業者さんが広がったことで、勉強になったのは、
やはり、こういう業者の方に、まず「決まり易い部屋」と覚えてもらう
工夫が必要なんだなという事でした。

考えてみれば、業者さんだって、
この時期は、１人のお客さんを案内する時間にも制限があります。
部屋数でいうと、やはり平均３室というところでしょう。
その３室で決めて欲しいのですから、内見に連れて行って、
「うーん・・・いいんだけど」と迷われてしまう部屋では、
案内した時間が無駄になってしまいますよね。

大家サイドとしては、そこに、内見者の背中を押す工夫があると、
内見者も、客付け業者さんも、大家もみんなハッピーなんだ
ということが分かってきました。

その工夫は、地域や入居ターゲットによって違うと思いますので、
一概に「これが！」とは言えませんし、ウチも試行錯誤してみました。
「これは喜んでもらえるかも？」と思ったものが、
全然、反応してもらえなかったり、アピール方法を変えてみたり。
ま、当然、これも毎年毎年、ヒアリングしながら変えていくべきもの
なのかな？とも思っています。

管理会社さんを変えて一番良かったのは、サラリーマン大家にとって、
込み入った内容や、跡を残しておきたい内容を、
お互いに、メールで確認できることでした。

この時期の管理会社さんにしてみれば、沢山の管理物件の空室を抱え、
職場にいるサラリーマン大家に電話が繋がるまで連絡し続けるよりは、
その場でメール連絡を済ませておき、大家側が質問があれば、
メールや電話連絡をもらう方が、時間が短縮できるに違いありません。

改めて、管理会社を変えて本当によかったです。
後は時間をかけながら、信頼関係を築いていくことだなと思っています。

ナチュラルな気分♪

うっちゃんのところへ行った時に、初めてお会いした、
広島の大家さん友達のyukaさん。
あの後、発進された会社が、うっちゃんに続いて、
大きく前進されています。

先日は、リノベして販売するお宅を会場に、
内見をかねて、雑貨屋さんと一緒に、雑貨販売のイベントを
したりされています。
さすがのセンスですねー。

私もここ半年、リフォームに悩み、
さんざん、本屋さんで雑誌を買い込み、
今はナチュラルな家具や雑貨が受けているのを知り、
個人大家ができる範囲で、取り入れてみたりもしたのですが、
費用的にどうしても限界があります。

その点、yukaさんのところはすごいですね。
元々のセンスもさることながら、
女性のココロをギュっと掴んで離さない仕上がりです。

私も色々調べてみて、やっと見えてきたのですが、
庶民の女性が「どうしても住んでみたくなる部屋」って、
案外、デザイナーズ系じゃないんですよね。

デザイナーズ系は、セレブ感があって、憧れはするのですが、
女性にとって身近なカンジがなかったりします。
なんて言えばいいんでしょう？
「とんがってる」カンジがするのです。

人が来たら、
「かっこいいー」とか「素敵！」とは言われるでしょうけれど、
毎日生活するとなると、肩が凝る、息がつまるカンジがします。

キッチンにしても、ピカピカのカラーキッチンより、
ナチュラル派は、木目やタイルのキッチンを選び、
時間とともに、使い込んで味を出したいようなスタンス。

つまり、賃貸にしても、愛着がわくので、
引越ししたくなくなる部屋が、ナチュラル系の良さだと思うのです。

そこを達成した１つの形が、このyukaさんの部屋にありますねー。
こういうのを見ると、私も、うっちゃんや、yukaさんに続きたく
なったりもするのですが。。。(笑)
それをやるには、福岡に帰らないと無理だろうなー。

あー、次のリフォームの機会が楽しみになってきました♪

防犯対策セミナー

昨日は、沢さんのところの防犯対策セミナーへ
行ってきました。
このセミナー、もう、面白くて、勉強になって、
とてもとてもタメになるセミナーでした。

今回のは、本当に本当に、
沢山の大家さんに聞いてもらいたい内容だったのですが、
窃盗に対して、案外、危機感がないオーナーの方が、
多いんだなーと思いました。

その理由も、このセミナーの中で語られたのですが、
入居者が泥棒に入られた場合、警察に連絡して、
壊されたガラスなどは損害保険から支払われ、
入居者は気持ち悪がって退去していくだけで、
管理会社も大家も、真実を知らされないままというケースが
案外多かったりするそうなのです。

そう言われてみると、確かに、
ウチの２DKの物件の空き巣未遂事件の時は、
たまたまアパートの掃除に行っていた母が、
ガラスを取り替えてる業者さんに気付いて、
事情を聞いて判明したのでした。
なるほど。管理会社も知らない訳だー。納得。
しかも、ウチの物件が何故狙われたのかも、
理由がわかってしまいましたー（涙）。しくしく。

今回の講師、佐藤さんは、警察官時代、
自分がAPオーナーであることは言わずに、
泥棒の現場見分に同行し、
その手口や、狙う物件と狙わない物件の差を、
じっくり聞いて、自分の物件の防犯対策に
活用してこられたというのですから無敵です（笑）。

なので、高いお金を払ってもほぼ効果のない防犯グッズや、
逆に安価なのに効果的な防犯グッズの紹介があり、
ご自身の新築物件において取り入れられた防犯のノウハウ等
目からウロコのアイディアで、びっくりすることが沢山でした。

佐藤さんのオーナーとしての視点は明快です。
近隣に沢山あるアパートの中で、泥棒からみて、
自分の物件を「この物件、面倒くさそう！」と思ってもらうのが
とにかくミソ（笑）。

しかも、佐藤さんは、泥棒にアピールする防犯をしつつ、
それを効果的に入居の内見に来た方にアピールするという、
商売上手（？）。

いやー、今後のウチの物件の防犯に大いに活用できる、
とてもとてもいいセミナーでした。
佐藤さん、ありがとうございました！

今日は冬至

今日は冬至。
今日から発売される一陽来復のオフダを受けに行くことに。

会社員復帰で、冬至の日には行けないだろうなと
思っていたのですが、今年は、たまたま土曜日。
小雨がぱらついていたので、しっかり防寒してでかけました。

出かけるのが予定より遅れたので、
着いたのは、丁度、お昼前。
そこにあったのは、延々と続く人の列でした（汗）。
ここ数年通った中では、最大の人出だったかも。。。
やっぱりすごいです。穴八幡。

土曜日ということもあってか、今日は子供の姿も多く、
親子だけでなく、三世代一緒という姿も見られました。
こうして風習のようなものは受け継がれていくんだなー
なんて思いながら、並んで買ってきました。

このオフダに先立って、嬉しいニュースが一つ。
２DKの１室が、1月から入居が決まったとか。
ここは、前回のリフォームの反省から、
部屋の統一感をとるため、とてもシンプルにしてもらい、
ちょっぴりだけ遊びを加えた部屋。

この時期の不動産屋さんは、既にお休みモードと
聞いていたので、プチ・モデルルーム化は、
今度の帰省の時にするつもりだったし、
家賃交渉が入ることを考えて高めに設定していたし、
広告料２ケ月分は、来月再開するつもりで、
今月はお休みしていたというのに。。。

決まる時は、
案外、あっけなく決まるものなのかもしれませんね。
これで、２DKの残りは１室！

年末の固定期間終了に併せ、
借入元本の1/3を繰上返済しますし、
銀行からは、思っていたより低い金利提示があり、
モチベーションを上げた状態で来年を迎えられそうです。

それもこれも、このオフダの引寄せてくれた縁でしょうか。
感謝。感謝。
これからの１年もどうぞよろしくお願いしますー！
という願いをこめて、12時ジャストにお供えします。

新しい管理会社

今月から、単身者向け物件の管理会社が変わり、
初めて、家賃表他が送られてきました。

いやはや、管理会社によって、こんなにも違うものだとは、
思いもしませんでした。
エイ○ルは、ともかく、もう一つの物件の管理会社も、
こんな報告書だしてきてくれていません。

家賃表に関しては、そう大きくは変わっていないのですが、
「こういうのを管理の仕事っていうのかもしれないなー」と、
驚く位、これまで、気付きもしなかった部分に、
「この器具には、本来カバーがあるものなので、
　修理が必要です」とか、
「ここには、鍵をつけた方がいいです」
・・・など、写真付で報告されてきました。

うう・・・今更ながら、自分達の物件なのに、
知らなかったことだらけ(汗)。

来年始めに予定している外壁の塗装の時に、
ダンナのお友達に対応してもらえるもの以外は、
どこかへ依頼しなければいけないので、
この報告書を、お友達にも見てもらわなくちゃ。。。

外壁の色見本も届き、
ここにきて、ピンクベージュにするか、
得意のイエローベースでいくか、
いよいよ迷っております（笑）。

忘年会

昨日は、沢さん達と、コテツさんグループの忘年会に
参加させてもらいました。

例年の忘年会では、企画する側だったのですが、
今年は、ホントに１参加者として楽しむことができ、
とてもリラックスして話し込むことができました♪
幹事のけーちゃん、お疲れ様でした。

昨日は、思いがけず、
気が合うのに中々会えないエミゾウさんに再会でき、
すっかり話し込んでしまいました。
特に、今の職場でされている外国人相手の高級賃貸や、
そこにあるニッチな市場など、面白いお話を聞けて
ホント楽しかった♪また、会おうね！

少し遅れて登場した北野の琴ちゃん。
相変わらず、お美しい。
男性陣の「おおっ」という動揺が目に見えるようでした（笑）。

何時ものごとく、あっという間に１次会は終わり、
100％出席の二次会へ。。。
あまりの人数のため、忘年会ハイシーズンの昨日は、
急に場所がとれなかったため、
沢さんが宿泊予定だったホテルのラウンジへ。

・・・ハイソな雰囲気漂うロビーから入るラウンジは、
一次会の時のように、大声で話したり笑ってはイケナイ空気。
・・・だ、大丈夫だろうか。。。（汗）
という心配も、高い天井に吸い込まれるように消え、
心地よく談笑できたのでした。

３次会は、男性陣のみで流れていかれましたが、
結構な人数。。。
無事に、（どんな）お店へ流れていかれたのやら。。。

皆さんとはお話できず、ちょっと残念でしたが、
またの機会を楽しみにしておりますー。

不動産投資はどこへいく

先日、ダンナが新しい管理会社の方からの情報として、
最近の福岡の客付けでは、広告料を300％や500％も
出しているケースがでてきているという話をしていました。

ここまで焦って客付けをしている背景から考えて、
REITが満室にして、物件を売却にかかっているのか？
・・・と想像するのは考えすぎでしょうか？

だって、広告料500％って、
中長期的な不動産経営という視点から見ると、
ちょっと行き過ぎの感があります。

そんなこんなで、最近のREITの現状を知りたいなーと
思い始めていたら、
つい先日、AIG主体のジェイリート投資法人が、
仮条件決定目前、上場取りやめで、びっくりさせられました。

詳しい事情がわからず、色々見ていたら、
こんなサイト（←リンク先、一覧表の下のコラムが秀逸）があって、
REITの実情がわかりやすく解説されていて、とても勉強になりました。

上場取りやめの背景は、こちらのサイトの解説に、
なるほどね～と思った次第です。
海外から見ると、今でも、日本の不動産は割安というのは、
需給を考えると、判断が分かれるとは思いますが。。。

私の経験からすると、
外資系が広く「○○は買い」と公言するようになる時には、
逃げる体制だった・・・という記憶が鮮明なのですが（汗）。

う～、今後の不動産市況はどっちへいくのでしょうねー。

カラー行脚

この所の世界経済の状況を見ていると、
当面、日銀も金利を上げるに上げられなさそうですし、
福井さんの後任も、ちゃんと決まるのやら、
何だか不透明な事だらけではありますが、
資金を借りておくなら、いい機会にも思えたので、
暫く、話が止まっていた、２つ目の物件の外壁塗装を
急いで進めることにしました。

で、またまた届きました。1200色！（笑）

今回は、物件の周りに、
単身者向けなのか原色のハデな建物が多いので、
あえて、チョコいちごアイス仕様にしてみようか・・・
と思い、この週末は、近所を徘徊しておりました。

実際に見てまわって分かったのは、
この配色に成功している物件は、女性好きしそうなのですが、
退色した時には、うす汚れて見えること。。。
一方、ちょっとでも色の選択を間違うと、
かな～り、下品になってしまうことです。

やっぱり、黄色系がいいのかなー。。。
ん～、でも、違う色にもトライしてみたいし。。。

あらためて、色って、微妙で繊細なものですね。
上手く使えれば、印象がぐんとよくなるし、
下手に使えば、イメージダウンになってしまう。

暫く、賃貸物件の内見や、
外壁カラーを見てまわることになりそうです。

いや～ビックリ！

週末、後学のために、
都内の新築アパートをひやかしに見学に行ってきました。

場所は、都内東部。
大手町までなら10分程度で、駅からは5分という立地。
・・・なので、やはり、想像通り、狭小地に、みっちり建ってる～。
らせん状の階段を登る４階建てで、１Kが８室。
まあ、角地なので、引越し荷物は小さいベランダから吊り上げるのかな？
というカンジです。

まずは、興味津々だった室内の様子。
んー、外観はともかく、壁紙などはウチが700円/㎡として、
サンプルでもらった、同じものが使われているし、
洗面は、昔からある、お風呂についてるタイプ。
更に、お風呂の蛇口は、お湯と水別々にひねるタイプ。
んー、初見で気付きにくいところは、コストを抑えるんだー。

驚いたのは、トイレが異様に広いこと。
結局、トイレの奥にあるお風呂の脱衣所と洗濯機コーナーを、
そこで一体化するプランになっているようでした。

１部屋19㎡という限られた空間で、
力が入っているのは、広めのエントランス。
そこに、大きめの靴箱と、ツルツル加工のモダン風キッチン。
やっぱり、入り口の印象が勝負なんだなー。

で、結局、エントランスとトイレが広い分、
居室スペースは・・・せ、せまっ！！
小っこいベットを置いてしまうと、さてさて、食事はドコで？
という空間です（笑）。

そういうこともあってか、１部屋の家賃想定は8万円台半ば。
利回り６％台後半で、物件価格１億超え。
ひぇ～！まじ？と思わず聞きかえす私（汗）。

ちなみに、融資はつくのか聞いてみると、
提携している、某外資系金融機関からなら、
確実に融資がうけられます！
と、胸を張る営業君。

よくよく聞くと、35年ローンで、金利は4％弱！？
仮に、１億を35年ローンで3.7％固定で借りたとして試算しても、
月々45万円位の返済で、金利負担合計額は8000万円超え。。。

どん引きしてしまった私たちに、営業君は、
「今、都内の土地はどんどん値上がりしてますから、
　皆さん、３年位保有して、売ることを想定されるんです」
・・・ってねぇ、売れればいいですよ。売れれば。。。

最後は苦笑するしかない私たち。
営業君も見込みナシと思ったのか、
だんだんトークから力が抜けていきました（苦笑）。

いやー、最近アパートの売買を考えていなかったこともあり、
ホント、色々勉強になりました～（笑）。
たまには、こうして、世の中がどうなってるのか知るのも、
いい刺激になりますね。いえ、ホントに。

語り合いの時間

今日は、ちょっとした不動産仲間の集まりに顔をだしてきました。
考えてみると、こうして、じっくり話す席に顔を出したのは、
結構、久しぶりで、不動産についての他の方のスタンスを
色々伺えて、とても刺激になりました。

株やFXなどの投資同様に、
不動産も時勢に合わせた投資方法は変わっており、
今できる方法を、みんな、試行錯誤しながら、
前進しているのですねー。

ウチの場合は、新規投資は見合わせ、
今の物件をきちんと満室にして稼動するには？
という視点でばかり、不動産を見ていたので、
目からウロコでした。

会社員に復帰して、
沢山の人にお会いして、お話を伺うのは、
とても大事なことなんだなーと思うようになりました。

というのも、
今の職場には、Y証券出身の方が結構いらして、
会社破綻によって、人生が狂ってしまった人たちのリアルな
お話を聞くにつけ、様々な人生模様を知るのです。

その事を、現実的に捉えている人、悲劇的に捉えている人、
辛い気持ちを超え、前向きに捉えている人・・・本当に様々で、
私の受けたパワハラなんて、ちっぽけな事に思えます。

生きていれば、誰にでも、大なり小なり試練があって、
それにどう向き合い、どう乗り越え、
その後の人生にどう活かしていくのか・・・
その時に、どういう人達に出会い、自分を成長させていくか。
つくづく、人との出会いの不思議や、縁というものを、
考えさせられ、縁あった人たちから教えてもらえることは、
できるだけ真摯に自分の中に取り込んでいかなくちゃなーと
思っています。

そんな会社員生活から、
今日は、一転、不動産仲間との語らいの中にいると、
改めて、新鮮な気持ちでお話を伺えました。
有意義な時間になりました。ありがとうございましたー。

土曜日のセミナーにて

ここ数年、沢さんのトコのセミナーのお手伝いをしてきましたが、
さすがに、9月からのサラリーマン仕事が増えてしまい、
私のキャパを完全に超えたので、担当替えをお願いし、
土曜日は、私が担当する最後のセミナーだったのでした。
今後は、１受講者の立場で参加することになります。

今回の講師の北野さん、当日の朝、救急病院へ行かれた程、
体調が悪かったにも関わらず、最後まで頑張って下さいました。
お疲れ様でした～。

北野さんと初めて打ち合わせした時には、「聡明な女性だな」
という印象だったのですが、お話を伺ってみると、
とてもとても、タフな交渉術をお持ちで、
いやはや、まだまだ上には上がいるなーと思ったのです。

このところ、
お宝セミナーはかなりマニアックな内容に偏っていたので、
北野さんにはFPという職業を活かし、初心者向けで、
告知させてもらったためか、定連さん以外の方も
結構参加して頂けて、ちょっと嬉しい驚きでした。

セミナー後の懇親会に少し顔を出して、
復帰後初めて、こういう集団の中でお話を伺っていると、
つくづく、ここ数年、こういう思考の人達に慣れ、
所謂、サラリーマン以外の選択肢を考えない一般的な
人たちの感覚が見えなくなっていたか、
改めて痛感させられました。

同じものを見ていても、見ている側が違っていたり、
見ている角度が、随分違うなーと思うのです。

一言「今のままじゃ、嫌だ」と言ったとして、
片や「だから○○をやってみたいんです」と続き、
片や「でも、生活あるから仕方ないよね」と続く。
このところ、前者の思考の方とばかりつきあってて、
世の中そういう人ばっかりのような錯覚に陥ってました（笑）。

私は、サラリーマンに復帰してみて、改めて、
「サラリーマンで一生を終えたくないな～」
と、焦りも混じった気持ちが芽生えたこと。
これが、私にとって大きな成果（笑）のような気が
しているところです。

鈴木ゆり子さんの本

専業主婦が年収１億の
カリスマ大家さんに変わる方法
～20棟200戸で平均利回り20％超が、
なぜ可能なのか？～

久々に不動産本コーナーを通りがかって、
あまりにインパクトのある表紙だった（汗）ので
手にとりました。

んー、なんと表現すればいいのか難しいのですが、
ある意味、初心に戻れる一冊でした。

というのも、この本からは、不動産が好き！人が好き！
入居者に喜んでもらいたい！力になりたい！という気持ちが
ものすごく伝わってくるのです。

最初の方で紹介されている、悪徳業者にカモにされてた部分を
考えると、「諦めない」＋「知識の積み上げ」って大事だなーと
心底思います。
私なら、絶対へこんで、次に進めない気がする。。。
すごい方です。ホントに。

驚いたのが、私が以前、思いつきで書いたことのある、
自分の物件に「お泊りリフォーム」を、ごくごくフツーに
実践されていること！
しかも、１度や２度ではないなんて！

この方の本から伝わってくるのは、
地に足がついた大家さん業の姿でした。

私が不動産を探していた頃を振り返ると、
不動産を「投資」の１つを捉えていました。
そして、実際に手に入れてからは、「経営」なんだと
気付かされたのですが、
「大家」という捉え方は、他の二つとは、
また、スタンスが随分違うんですね。

どれがいいのかは、其々の考え方と、
物件の立地やターゲットなどで、変わってくると思うのですが、
鈴木さんの入居者との関わりを読むと、
「人が大好き」という気持ちがはっきり分かります。
だからこそ、頂く家賃をとても大事に思い、
数字の管理もきちんとし、売れる物件は売却もする。

これまでも、沢山のすごい方達の話を伺う機会がありましたが、
すごい人はまだまだいらっしゃるんだなーと、
つくづく思った一冊でした。

ホップ？

２DKの方の空室が、やっと一部屋、入居が決まりました～。
少し前にも申込みはあったのですが、審査が通らなかったり、
中々前進しなかったので、やきもきしていたのでした。

ただ、最初、2000円引きの交渉が入りました。
しかも、管理会社の営業の人は、ほとんど仮OKした雰囲気。

・・・でも、この部屋は、結構コストがかかっています。
・壁紙やCFの貼り替え等のリフォーム
・新品のカラーキッチン設置
・TVモニターフォン設置
・エアコン設置（管理会社からの強い要望）
・キッチンのシャンデリア風照明設置
・その他、プチモデルルーム

こちらとしては、周辺と比較しても、
これだけの充実内容に対して安い位の家賃なので、
値段交渉してこられたことも、少々がっかりでした。

で、ダンナと色々話して、
どうも客付けの弱い、この管理会社で妥協するより、
既に管理会社に予告した通り、来月から、
客付け専門業者へ、自分達で情報を流してみる方が
いいのではないか？という結論に至り、
一旦、「値引きはしない」と伝えたのでした。

・・・すると、１日経って、
入居希望者が、値引きしてくれなくていいから、
プチモデルルームで設置したものをつけて欲しい
という要望が来ました。

むむむ・・・そうきたかー。
キッチンの照明やレースのカーテンは、
元々プレゼントするつもりだったのですが、
実は、ココ、お盆に沢山回ったホームセンターで、
現品限りだった、コレクションテーブルを置いて
おいたのです。

私、ちょっと気に入ってたので・・・ちょっと残念。
ま、仕方ない。それで手をうちましょう！ということになり、
ナント、26日から引越しをしてくるそうです。
・・・もしや、値交渉は「言ってみるだけタダ」気分だったの？

残るは、後２室。
すっきり、リフォーム済みの部屋と、
これからリフォームにかかる部屋です。

リフォーム済みの部屋の方の雑貨をあげてしまうと、
残りの部屋に飾る雑貨を買いにはいけないので、
次の部屋は、さすがにあげられませんと、
管理会社には、事前にメールをしておきました。

それにしても・・・
この３室には、管理会社をたてて、エアコンまで設置したのに、
入居希望者にアピールできる暑い季節を逃されたんじゃ、
意味ナイんですけど～。

ん～、満室稼動している間は気にしていませんでしたが、
客付けの弱い管理会社に頼んでる場合じゃないですね。

とにかく、これをホップとして、
大きくステップ、ジャンプといきたいところです♪

不動産の今後

先週は、通勤の時間に、フリーパパさんがお勧めされてた本、
元リクルートの江副さんが書かれた「不動産は値下がりする！」を
読みました。

ビジネス書が苦手な方には、とっつきにくい文章かもしれませんが、
とても、知性あふれる、すっきりした文章で、
かなり現状に合わせて加筆されていて勉強になりました。
実は、今回、江副さんの文章を初めて読んだのですが、
マスコミによる先入観が強かったためか、とても驚きつつ拝読しました。

私が一番、なるほどねーと考えさせられたのは、
都市部の埋め立てと、高層化による今後益々の増床でした。

一般に、日本の国土は狭くて、土地には限りがあるので、
不動産はインフレに強いと言われていますが、
埋め立てによって、江東区が発足当初から既に1.8倍、
品川区や大田区でも1.4倍に増えていることなどが
紹介されています。

また、六本木や、丸の内、汐留、品川の再開発風景をみても、
高層化による、増床は、すごい勢いで進んでいます。
最近、通勤するようになった、茅場町近辺でも、
いくつか、新しいビルが建っていて驚きました。
・・・更に、今後、まだまだ予定されている再開発を考えると、
確かに、「不動産は限りある資産」というカンジがしません(汗)。

少し前まで、団塊の世代が、自然を求めて郊外へ移住する
という話題でもちきりでしたが、
江副さんは、医療の充実などを求め、高齢者も都市部に集まる
と書かれていました。

まあ、世代や育った環境の違いもあるのかもしれませんが、
都心部に生まれ育ってきた世代が高齢化する時には、益々、
生活拠点には、都心部を選ぶようになるのかもしれないなと、
考えさせられました。

不動産にまつわる、様々な話題がとりあげられていますので、
気になる点は、其々違うのかもしれませんが、
とても為になる一冊でしたので、ご紹介しました。

客付け業者の力

２ＤＫの方の空室が中々埋まらないので、
お盆の時に、今月一杯は、仲介料に色をつける
という話になっていたのですが、それでも反応がイマイチ。。。
しかも、仲介専門店へのインセンティブとしての色だったのに、
どうも仲介専門店からの紹介は入ってない様子。
この部屋には、管理会社の提案で付けた設備もチョコチョコ
あるというのに、困ったものです。

先週末、福岡から親しい友人が来ていたので、
一緒に夕飯を食べに行きました。
その時、たまたま、友人が、数年前、借りる家を探していた時に、
この不動産屋さんに最初に行ったという話しが出ました。
（この地区では老舗の不動産屋なので）

友人の条件は、駅から近い新婚向けの家。
すると、１軒目は、駅から１分のカビだらけの物件、
２軒目は駅から遠い新築の物件、
３軒目はとてもビミョウな物件。
この手順は、所謂、客付け業者が使う昔ながらの紹介法。
ただ、この後、一旦帰って、幾つか問い合わせをしたのに、
返事がないままで、再度、問い合わせをしてもナシのつぶて（汗）。
もー、最悪だったと、プンプン怒りながら話していたのでした。

結局、友人は、駅前にあった別の客付け専門業者に行き、
１軒目に紹介された家が、まさに条件にぴったりだったので、
その場で決めたと話してくれました。

２ＤＫをリフォームするにあたり、担当の男性に、
「とにかく女性が気に入る部屋を作ってください」と言われたのですが、
この管理会社の仲介の店頭にいる営業は、８割が男性。
この人達が、女性のニーズを掴めているのやら・・・かなり不安。

お盆に帰省した時に、駅前の別の客付け専門の不動産屋へ
周辺の賃貸状況を聞きに行った時は、
店頭の３人共女性で、なんだか活気があったのです。
ウチの物件に関しても、立地、リフォーム、価格帯、
ニーズに合致していて、はりきって客付けしてくれる雰囲気でした。

この業者へ、直接、仲介を依頼することも考えたのですが、
ここからも、地元の大手管理会社との関係は良好なので、
直で依頼する前に、管理会社の顔はたててくださいね～
とお願いされましたが。。。（苦笑）

ということで、管理会社の方には、今月いっぱい待つけれど、
それでも決められなければ、来月以降、自分達で仲介業者へ
依頼をかける・・・という話を事前にしておきました。

少し前までは、この駅前で仲介では、ダントツの強さだったのに、
今は、沢山の仲介専門店が進出し、ここは、
どうも、今のターゲットの中心である女性のニーズに合わせた
営業の変化についていけてないのが、何となく分かってきました。

ま、こうして問題点がクリアになり、
管理会社からも文句がでないような手順を踏んでいるので、
ひとまず、一歩前進かな？と思っています。

管理会社の変更

思い立ってから随分時間がかかってしまいましたが、
先日、管理会社変更の話がまとまりました。

個人的には、あんなこともあったので、
替えるんだったら、とっとと替えたかったのですが、
新しい管理会社の方も、エイ○ルとけんかしてまで、
急ぐことはないのでは？という意見だったので、
エイ○ルとの管理契約通り、３ケ月先、
つまり、12月から、管理会社が変わることになりました。

エイ○ルとは、信頼関係という部分が、
うまく築いていけなかったので、次の管理会社とは、
きちんと信頼関係を築き、任せるべきところは任せ、
自分の意見をいうべきところは言っていこうと思います。

ホントは、
WEBを活用して自主管理もちょっと考えなくはなかったのですが、
何しろ、来週から仕事に復帰することになってしまい、
ホントのサラリーマン大家になりますので、
いい管理会社なら、プロに任せて安心！という体験もできるかも？
・・・と期待してます。

んー、まだ年末までもう少しありますが、
今年も色々なことを体験する一年になりそうです。
こうなったら、楽しむしかない！ですね♪

猛暑の中のガテン作業！

未だに、夏休み記事を書き終わっていないというのに、
もう来週から、仕事復活・・・ひぇ～（汗）。どうすんの？私～！
・・・き、気を取り直して、久々のガテン作業をご紹介(笑)！

エイ○ル仕様のリフォームには、数々不満な点があったのですが、
管理会社も変えるし、もう遠慮はいらないということで、
今回、２DKのリフォームをお願いしている彼女と、
単身者向けの部屋のリフォーム打ち合わせをしてきました。

彼女に指摘されてみて、エイ○ル業者の仕事の粗さに気付き、
あそこの、オーナーからはがっぽり取り、
下請けにはギリギリ予算でやらせていた姿勢を、
つくづく痛感していたのでした。

そんな中、彼女と話していて、この物件を初めて内見して以来、
すっかり（エイ○ル・ペースのリフォームで）忘れてしまっていた、
ロフトの木枠の擦り切れぶりに気付きました。
彼女によると、やすりをかけて、ステインという塗料を塗ると、
かなり綺麗になるという話を聞き、一応、見積りを依頼したのでした。

打ち合わせの後、２DKのプチモデルルーム作戦の買出しに行った時、
ホームセンターのおじさんに、何気なく聞いてみたのです。
すると、ステインは、家具屋さんが出荷する前に塗る塗料だから、
素人は、水性ニスで十分！と、アドバイスされ、
「・・・試しに塗ってみる？」・・・なんて思ってしまって・・・（汗）。
濃い目の水性ニスの中缶と、ハケ大小２本づつ、
大きい透明のゴミ袋、養生テープ３種類を購入してみました。。。

さてさて、物件についた私たち。
保育園の絵の具遊びが大好きなチビまで大張り切りです（苦笑）。
まずは養生です。正しいやり方はわからないまでも、
とにかく、他のトコにニスがつかなければいいという前提で、
養生していきました。

ロフトの階段と、手すりを軽く布拭きし、
いざっ！ニス塗り開始！！！・・・ん？意外とカンタン♪
チビの塗っている部分も、ニスがたれないよう、大人が気をつければ、
そんなにムラになっている様子もない。

・・・だんだん、面白くなってくる、３人組。
しかし、暑い。換気を考えて、窓全開にして、風が通ってても、
外気が暑いので、汗がアゴから滴り落ちます。。。
ひぃ～、ものすごくダイエットになっている気がする私。。。

素人塗りでも、乾いたら、ツヤがでて、１度塗りでも十分です。
ついでに玄関先や、ちょっとした木部まで塗り塗り。。。(笑)
結局、２日がかりで、３室を塗り上げました～！

こんな↓カンジです。

ちなみに、照明は、手動ですが、高さを上下に変えられて、
１階でも、ロフトでも使えるタイプです。
とても、便利なのですが、デザインが女性受けするか、
少々微妙だったので、この部屋だけ、試しにつけてみました。

んー、暑かったけど、
仕上がりには自分達的には大満足のニス塗りでした(笑)。

借入と管理会社と

今回の帰省中の課題は、幾つもあったのですが、
まず、今年年末に固定期間が終わる借入を、
他の金融機関で借り換えできるかの打診に行きました。

・ウチの現状の投資状況をまとめたもの
・過去３年分の確定申告と青色申告の書類
などを数行分コピーして、銀行を回ってみました。

結果、現在借りている銀行以外にもう一行、
「ご融資できますよ」という回答を頂いたので、
色々ありましたが(汗)、首尾は上々というカンジです。

また、管理会社の方ですが、
義理の妹の縁で、ご紹介頂いた会社へ、
義理の妹と一緒に行ってきました。

実は、福岡で信頼できる不動産屋さんや、
最初の２ＤＫを買った時の仲介不動産屋さんなどに
色々紹介して頂いたのですが、賃貸経営が厳しくなる中、
中々引き受け先がなく、困っていたのです。

ここは、福岡では一番大きな不動産グループにいた方が、
管理会社へのキックバックなど不透明なお金の流れに
疑問を持って立ち上げたという会社で、
エイ○ルとは180度違う視点を持つ会社でした。
すばらし～！

それに、経営ＴＯＰは、
投資用不動産の売買を専門にしてきた人で、
安易な家賃値下げが、売却時にどんな影響を与えるのかまで
認識してあり、とても好感が持てました。

私たちと話す前に、事前に其々の物件の外観や立地を調査され、
建物のメンテナンスなどの進言もありましたし、
ここは賃貸の仲介は基本的にやっていないため、
預り物件を、賃貸の仲介会社へ営業をかけ、
そのやり取りを元に、設備面や相場など、
大家の代理となって、きちんと対応して頂けるという説明がありました。
しかも、現在の管理物件の入居率は90％を越えているとか。

何より、この説明をしてくださった管理部門のＴＯＰの男性が、
とても信頼できるタイプだったことも大きかったです。
不動産は人の縁であり、担当者との相性も大事ですので。

まずは、エイ○ルに預けている物件で様子を見て、
場合によっては、客付けが弱い２ＤＫの物件の管理会社も、
こちらに変更しようかな？と考えています。

ホントに義妹には、ココ一番で助けられています。
いつも、ありがとー！

帰省します～

真夏の福岡への帰省は、少々辛いものがあります（笑）。
夏は北海道、冬は沖縄に実家が移ってくれたらいいなーなんて、
一人、身勝手なことを考えておりますが、
今年も、8/7～17まで帰省してきます。

今年の帰省は、またまた長期なので、
ゆっくりできそうな気分でいたのですが、
スケジュールを組んでみると、毎度の事ながら、大忙し（汗）。

というのも、今回は、管理会社変更と客付け状況ヒアリングのため、
通常より、不動産屋さんを沢山訪問するつもりですし、
借入の１本が、今年の年末に固定期間が終了するので、
その銀行の状況と、他行への借り換えも含めて打診するため、
スケジュールが既にパンパン寸前～！

それ以外にも、リフォームの打ち合わせが２つ。
プチ･モデルルーム待ちの部屋が数戸。。。
あと、福岡でとてもインテリアセンスのいい女性をWebで発見したので、
連絡がついたら、お会いしてこようと思っています。
これは、うっちゃん風に、他の有能な人の力を借りる作戦。
物件が近ければ、自分でするのですが、遠すぎるので、
この方法も上手くいくのか検討したいと思っています。

元の会社の先輩とランチに行こうと約束してるし、
元上司にも、会社へ顔を出すように言われているし、
赤ちゃんが産まれた友達の所へも寄りたい。。。

後は、ダンナの実家とウチの実家の法事が２つ。
宮崎にて、大家さん仲間が集まって情報交換する会で１泊。。。
スケジュールがきちきちになるはずですね（汗）。

あー、また、２週間があっという間に過ぎ去り、
帰ってきたら、秋の気配・・・ってことになりそうです。
ま、美味しいもの食べて、楽しんできます～♪

皆様も楽しい夏休みを～！

不動産投資家調査

ちょっと調べ物をしていて、
こんな調査データが公表されているのを見つけました。

JREI不動産投資家調査（H19年5月発表）
ここでいう不動産投資家というのは、個人ではなく、
機関投資家が対象となっていますが、
過去のデータも見ることができるので、
同じパターンで作成されているものと見比べてみました。
JREI不動産投資家調査（H15年11月発表）

資金源を見ると、国内資本の機関投資家中心のようですし、
有効回答数の違いもあるので一概には言えませんが、
最近のものでも、案外、購入意欲が強いことに、ちょっと驚きました。
まあ、新規投資先として検討されているのは、
商業ビル向け中心というのも見てとれますが。。。

中盤に出てくる、
「想定基準ビルの期待利回り等について」を見ると、
やはり、期待利回り等は下がっているのですが、
ｆ の 「想定借り入れの割合と借り入れ金利」で、
借り入れ金利が、H15年のものより低いのには少し驚きました。

H15年11月頃の長期金利1.7近辺の時に、借り入れ金利2.5％、
最近の長期金利は1.9近辺なのに、借り入れ金利2.0％。
国金からの借り入れ基準金利が、2.7％（7/11現在）なのにぃ～？！

まあ、当然、物件によって、金利も変わるのでしょうけど、
設備を整えた商業ビルなら、賃料も上昇傾向と聞きますし、
貸す方にしてみれば、少子化で賃料上昇期待の薄い住居系より、
貸しやすい案件となれば、借りる方が有利な条件を引き出せる
という部分があるのかもしれません。

それもあってか、今後の賃料水準という設問に対しての解答も、
過去の分は100を割っている地区が多いのに、
今回のものは、ソコソコ強いヨミの地域が目立ちます。

こういうアンケートがあったなんて知らなかったので、
比較すると、中々面白く、考えさせられます。

調査協力会社数を見ても、メジャーなところが増えています。
（外資系も結構あるのに、資金源が国内中心というのは？ですが）
こういう調査は、5年後、10年後に活きてくるんでしょうねー。
是非、相場が悪化局面でも、長期に続けて欲しいものです。

初名古屋！

先日、名古屋まで、強行日帰りしてきました～。

午前中は、大シマ親分さんの物件のリフォームを見学。
・・・のために、
新幹線を降りた後に、ローカル線へ乗り換えしたのですが、
不思議と、初めて降りた気がしないのです。
私の頭の中は「ここは知ってる街」のような感覚。。。
不思議なことに、この日は名古屋のどこを移動していても、
この不思議な感覚がずっと抜けませんでした。
もしや、前世で縁でもあったのでしょうか（笑）？

大シマさんの物件は、リフォーム途中のものから、
築３年の分譲と見まがうばかりのもの、
若者と退去後のリフォームを意識した斬新なものまで、
本当に其々の事情に合わせたもので、
部屋を広く見せるコツ、バリアフリーな室内など、
沢山勉強させて頂きました。ありがとうございました。

その後、小林さんの地元でのセミナーへ。
今年、沢山の物件を持つ大家さんにお目にかかる機会が増え、
其々のリフォームの実情を伺うと、やはり、ポイントは水周り、
それも特にキッチン！は共通認識だったこともあり、
２DKの物件のキッチン取替えをしようとしたのですが、
あまりにも価格が高い！

今回のセミナーで、それが何故なのか、
業界の仕組みから、流通方法、業者の販売戦略などなど、
それはそれはマニアックな深い内容でした（笑）。

しかも、参加者のために、業者のカタログを参加人数分取り寄せ、
セミナー中に、何度か追加の資料を配り・・・と、
さすが、プレゼン慣れしている小林さんは、
この辺の受講者を飽きさせない間合いのとり方が
とてもお上手でした。

最後には・・・学生時代を彷彿とさせられる書き取り（笑）。
用意されたレジュメの空欄に、流通の過程で変わっていく価格を、
全部手書きしてきました（汗）。
・・・た、確かに、自分で書いた方が、実感は湧くのですが、
何しろ忙しくて（笑）。万年肩こりの私にはチト辛いものでした（笑）。

今回、どうしてキッチンが安く流通しないのかが分かり、
それでも、なるべく安く買うための依頼先や交渉方法など、
使える情報満載のセミナーで、勉強になりました。

その後、今度は、イーカネット（ソーシャルネットワーク)の名古屋支部の
暑気払いの集まりへ顔を出しました。
ターネックさんと大シマさん以外は初めてお目にかかる方ばかりでしたが、
投資の話、ヨガの話などなど、帰りの新幹線までの束の間でしたが、
とても楽しく過ごさせて頂きました。

・・・ただ・・・慌しすぎて、
名古屋名物を食べる時間も無く、天むす（大好物）すら買う時間もなかったし、
名所らしい名所も寄らずじまいでしたので
是非、次は１泊できるよう、ダンナを説得するつもりです。

翌日は台風で名古屋ー東京間の新幹線が５時間も止まったらしいので、
日帰りで正解だっただろーと、ダンナに言われましたが。。。（悔し～！）

ガイアの夜明け-中古住宅の新たな活用法-

昨日の夜は、ガイアの夜明けのこの特集に釘付けでした（笑）。

介護ボランティアをしていた母がかなり前から言っていた、
高齢者の独り暮らしや、空き家の多さを活用する取り組みが、
あちこちで始まっているんですね。

これ、リフォームのポイントとしても面白かったですし、
先日、中古一戸建てを買おうと頑張った経験からも、
興味津々の内容でした。

まず、リフォームのポイントは、やっぱり水周り。
キッチン、お風呂、トイレの順の様子。
そしてリフォーム箇所のメリハリ。

んー、２DK最初の天井を直したのは、
やっぱり費用対効果では失敗例だったなーと、
つくづく反省したのでした。

で、東急電鉄のような、高額物件は別として、
市川の業者のリフォームなどは、
うっちゃんの取り組みに似ていて、本当に面白かったです。

そして、中古を融資で買う難しさを紹介されたのは、
本当に、いい問題提起になったのでは？と思いました。
私が自宅を検討した時にも痛感したのですが、
中古戸建ての流通を促進するには、
国の支援体制も融資体制も、全然、整っていません。

そのせいで、実は今のペラペラ住宅なんかより、
ずっとしっかり建てられていた従来の木造住宅や、
補強すれば頑強になる住宅の木材が廃棄されている。
このことを、もっと、国は真摯に考えるべき時期に来ているのにと
思いながら見ていました。

これまでにも紹介されてきた
「移住・住みかえ支援機構」の取り組みについては、
まだまだ、進化中という印象でしたが、
どういう形にしろ、日本人も「新築ありき」の姿勢を、
そろそろ転換しなければいけない時期にきているんだなと
痛感しました。

高層マンションの高層階に住むというのは、
風水的にもイマイチらしい（笑）ですし、
どうせ銀行の評価は土地値にしかならない中古の戸建てが
もっと手ごろな価格で流通し、融資も受けられるようになったら。。。
ファミリー向け賃貸は益々苦戦するのかもしれませんね（苦笑）。

びみょ～

昨日、久々に単身者向けの空室、２室中の１室に、
「内見があって、入居希望があるらしいけど、
　○○･･･円、敷金○ケ月分でいい？」と、
焦った声でダンナから電話がありました。

仕事が忙しいのかと思い、
「いいんじゃなーい？」と答えたのですが、
ダンナに今朝になって聞いてみると、
「カードで沢山借りてるらしくて、エ○ブルの審査通らないかも」

・・・ええ？！大丈夫なのー？！
密かに審査が通らないことを祈る私（汗）。

実は、この物件の一室が、春先に一度、
そして、5月、6月続けて、未収のまま。
一応、5月分はエ○ブルが管理契約に沿って立替えてきてますが、
事情がさっぱりわかりません。（確認してもらってますが）

場合によっては、
何か対策しなければいけなくなるかもしれないカンジ。

かなり前から住んでいる方なので、
家賃も高くて助かってたんですが。。。
仕事辞めたのかな？ん？もしや、夜逃げ？
・・・などなど、勝手な妄想が広がります（汗）。
空室も困るけれど、滞納も困ります～。

どうなっちゃうんでしょー。
結果オーライになることを願うばかりです。

キッチン取替え

リフォーム屋さんから、
新しいキッチンを設置した写真をもらいました。

写真が暗いのですが、実際はもう少し黄色みが強いです。

今回は、このキッチンの色が生きるように、
柄なしの白い壁にして、リンクさせるように、
何箇所か黄色を使ってもらいました。

・・・ただ、実際に見に行った母によると、
「キッチンが安っぽい～」だったとか（汗）。

まあ、元々のキッチンは、ホーローのしっかりした物で、
確かに単価でいうと、今回のより、造りはいいかもしれないけど、
あのままじゃ、古臭いのよねー。
かといって、ホーローにカラーシートを上手に貼るのは、
素人には至難の業だし。。。

もしかしたら、白い壁紙の色が白すぎたのかなー？
もう少し生成りっぽいのにすればよかったのかも？
んー、やってみて分かる反省点です。

・・・たまたま、今、管理会社へ電話したら、
この部屋へ顧客を案内した方がでたので、早速リサーチ。
その女性からは「きれいー♪」という反応でしたというので、
今後の参考のために、「気に入らない」と言われたところを教えて！
とお願いすると、ほとんど、不満らしい不満はでなかったとか！

地域的なものかもしれませんが、１室が和室というのも、
「あった方がいい」という反応だったとか。。。へぇー。
まあ、その人は入居時期が決まってなかったらしいので、
ひやかしかもしれませんが。。。

私が色々聞いていたら、
実は、この担当者くんは、この物件に入居した例の社員さんと判明！
「僕も１つは和室があった方がいいです。洋室は冬が寒いです」と。

・・・やっぱり、変えるべきところは水周り優先だなーと、
考えさせられました。

そうそう、この後に、ウチの担当者さんと話していると、
窓に貼った防犯シートや、防犯ベルは、とてもいいと思うし、
今のところ、この地域のこういうアパートで、TVモニターフォンがついてる
物件はほとんどないので、とてもポイント高いです！
とのことでした。

水周りと、セキュリティは、家賃値上げはできないものの、
入居付けの売りになります！と言われていました。
・・・家賃値上げもできたら、サイコーなんだけどね～！（笑）

１軒申込みアリ～♪

自宅を買って、リノベするならと、
猛烈な勢いで、関連書籍を読み漁り、
調べまくっていたのに、結局、断念したものだから、
暫く、ぼーっとしてしまっておりました。

ん？私は何時も何をしていたんだっけ？
と、ちょっと冷静に考えてみると、
後回しにしていたことが、でてくる、でてくる。。。

自宅にかまけてる間、4部屋が空いたまま。。。
いかん！本気でやらなくちゃ！

一番の問題は、ダンナが担当した２DK。
女心が分からないから（笑）内装が無難になっただけに、
何か決め手に欠けているのは分かってる。。。
うむむ。。。この際、キッチンを何とか安く調達するか？？？
いやいや、今回は、ちょっとした家具で高級感を演出？
と、色々考えていたのでした。

で、丁度、7月に小林さんのトコで、
水周りの機器コストカットのセミナーがあるとの情報を聞きつけ、
「やっぱり、素敵なキッチンを安く入れられるとポイント高いよねー」
とか、
「あの部屋、キッチンにお金を回してたら、どうなったかな」
とか、前フリを入れておき・・・
とうとう、「ね！こんなセミナーあるんだって。聞いてみたいなー」
と、交渉すること暫し。
名古屋セミナー日帰り参加権をゲットしました～（笑）！

・・・えっと、名古屋といえば、ひつまぶしと味噌煮込みうどん？・・・
って、思い浮かぶのは食べ物のことばかり（汗）。

いかん。いかん。
せっかくなので、名古屋グループの方達の物件も見せて頂きたい！
・・・けど、セミナー以外の時間が短い。。。
かなりハードスケジュールになりそうです。。。

・・・って、キッチン交換を前提にセミナーに参加しようとしていたら、
なんと、この部屋に申込みが入ったとか！
えー、ホントに？ラッキー♪
審査がまだですが、決まってくれたら、一安心！

先日、キッチンを変えた部屋の方は、防犯ベルがなかったのと、
（配布したけど、前入居者が持って行ってしまった）
この部屋は駐車場がないのがネックだったとか！

防犯ベルの設置は、父に頼みましたが、
んー、やっぱり駐車場かぁ。
別の付加価値がいるんだなー！何か考えなくっちゃ～！

自宅断念！

色々な銀行へ打診し、書類を出したりもしましたが、
本当に驚くことに、
中古物件をリフォームして買うというケースへの融資が、
ほとんど、門前払いというのには驚きました。

まあ、１つは、この物件が容積率オーバーだったことも
原因ではあります。
ただ、それを言い始めると、首都圏の戸建てで、
このルールを守れているものの方が少数派なはずなので、
結局、現金取引されない限り、
全部、新築にせざるをえない状況だと言うことなのでしょうね。

ただ、１行だけ、
この位の容積率オーバーならOKという所があったのですが、
ウチの不動産投資の返済と住宅ローンの返済を、
ウチの総収入の45％以内に収めなくてはいけないということで、
最初は、
年末に繰上返済するつもりの借入を圧縮してくれと言われたのですが、
調べてみると、繰上返済は、月々の返済額は減らず、
返済期間が短縮されるだけですので、
それだと収入の45％以内に収まりません。

で、ウチの借り入れ中で、一番いい条件の国金の10年固定の
２DK物件のリフォームローンを完済してくれたら、
住宅ローンの融資ができると、言われました。

・・・でも、今は長期金利が上昇傾向ですし、
こっちを完済してしまうと、年末に金利見直しされる借り入れを
圧縮することができなくなります。
こちらに余裕資金がない上に、住宅ローンを抱えてしまうと、
年末に銀行の言う金利を呑むしかなくなるので、
トータルで考えると、ウチのきれるカードが減ってしまいます。

私は元々、無理してまで買うのはやめようというスタンスでしたので、
あの建物が壊されるのはとても惜しいと思いますが、
買い付けは流す方向になりそうです。

ところで、今週のPRESIDENTの特集は、ちょっと衝撃的です。

住宅ローンがある人、車を保有している人、
適当に生命保険をかけてる人、子供を私立中学へ行かせる人
・・・などなど、読んでみると、ドキリとすることが書かれています。

私もドキリとした口です（汗）。

二歩目前進？

単身者物件で、７月に一軒、退去が決まりました。
管理会社のエイ○ルには、
「今回のリフォームはこちらの業者でやります！」と宣言。

変わったばかりの担当者君は、あっさり「わかりました」と。
・・・ええ？！いいのー？
前の担当者さんは、「それだけは勘弁してくださいー」
だったのに。

この担当者君、東京から戻ってきたばかりらしく、
どうも社会人経験はある話しぶりですが、
不動産業界は初めてらしく、なんだかさっぱりしてるのです。
・・・担当者変わって、ちょっとラッキー♪
まあ、客付け力は、きっと、前の担当者に負けるでしょうけど。
二歩目？一歩半前進といったところです。

今度のお盆の帰省では、
管理会社の変更もキチンと進めないといけないし、
年末に向けて、借り入れ一本を、借り換えするか、繰上返済するか
銀行回りもしなくちゃいけない。

２DK物件がまだ空室のようだったら、
ホームセンターを見てまわって、場合によってはキッチンを取り替えるか、
ちょっとした家具の配置をしてみようかな？とも思っています。
そうそう、こっちの管理会社は、どうも、集客が課題の様子。。。
場合によっては、客付けの契約の見直しも頼まなくちゃー。

まずは、７月に空く部屋のプランを考えることに。
ネットで、２冊、ヒントになりそうな本を取り寄せたので、
これから、テーマを決めていこうと思っています。

今年は8/8～16位の日程で福岡へ帰省します。
8/11～12は、恒例の宮崎旅行の予定。
今年は、また違うメンバーにお会いできそうなので、
今からワクワク♪
九州近県の方で、もし参加したい方がいらしたら、
お声かけくださいー！

一歩前進

先日の土曜日に、
エイ○ルの新しい担当者君から電話がありました。

２階の北側の部屋の下水の配管が壊れて、
水がドバドバ落ちてしまうので、至急、修理します。
費用、４万円程ですが、いいですか？
と、電話がありました。

こういう水モノは、やっかいです。
早急な対応をしなければ、入居者の不満もつのるし、
一旦は、「仕方ない。お願いします。」と言ったものの・・・
頭の中では「また、ボラれてる？」という疑問がグルグル。。。

急いで、
義理の妹が使っている業者さんを紹介してもらい、連絡したところ、
「日曜日は休みだし、修理の部品も平日じゃないと手に入らない」
と言われるので、「素早い対応」と「コストカット」を天秤にかけ、
一瞬は迷いました。

まずは、入居者と連絡をとって状況を聞いてみようと思い、
担当者に、入居者の携帯番号を聞き、電話をかけてみました。
・・・でない・・・。

結局、土曜日に数回、日曜日も朝から何度か電話をするのですが、
とにかく、出ない。。。携帯の意味ナシナシじゃーん！
すると、日曜日の午後になって、
やっと、入居者の女の子から電話が入りました。

話を聞いてみると、エイ○ルは言ってた程、素早い対応をしてる風もなく、
工事するには部屋に入る必要があるのに、彼女の学校とバイトで、
中々タイミングが合わない。。。
で、どういうスケジュールでやるか、こちらで打ち合わせることにして、
月曜日の12：30頃、彼女の方から電話をもらう約束をしたのでした。

・・・でも、かかってこない。。。
昼休み終わっちゃうんじゃないの？？？
心配して、私から電話しても・・・とってくれない・・・。
結局、約束の時間の１時間後に電話がかかってきて、
昨日の夜７時に業者さんに行ってもらうことにしたのでした。

そして、夜。
7：30すぎに、業者さんから電話があって、
「待ってましたけど、帰ってこられませんので、帰ります」
ひぃー。イマドキの子だからなのか、彼女の性格なのか、
大人が振り回されっぱなしです。
・・・管理会社も、年中、こんなことやってたら、大変だわ。
確かに。。。

とはいえ、結局、この水道屋さんの見積りは2万5千円位。
安くはなったけれど、私達の時間のロスを考えると、
ちょっと微妙な気もします。

次回からは、間に入らず、業者さんに直接連絡をとってもらうかなー。
とはいえ、ま、エイ○ルのカモから一歩前進したカンジです。

流し台の値段のナゾ

以前の日本の家では、キッチンは北側と相場がきまっていて、
私が子供の頃、母が「暗い、寒い」と言ってるのを聞いていました。
なので、大抵、友達の家のキッチンも、北側にあって、
雑然として、閉鎖的なカンジの場所が多かった気がします。

ところが今は、女性が住まいの決定権を持つ時代。
女性が喜ぶ設備をと考えると、『明るくて気持ちのいいキッチン』は、
もはや定番になっています。

それもあって、単身者向けの部屋も、２DKの方も、
本当に手を入れたいのは、キッチンなのです。
ところが、設備として変えたい流し台が高い！

確かに、流し台に多く使われているステンレスなどが、
中国などの需要逼迫で上がっているのは知っています。
（↓ステンレスの材料、ニッケルの週足チャート）出典：東京ｺﾑｳｪﾙ

・・・バブル時はもっと高かったと
言われればそれまですが、
流し台って、デフレが続いてきた割に、
価格破壊されたカンジしない。。。

確かに、ステンレスの成型って技術が必要とは聞きますが、
これほど、昔から、大きく形が変わっていない上に、
流し台の下や上の棚だって、収納機能がプラスされた程度。

デフレによって、海外から安い家具や収納製品が入り、
軒並み、価格が下落しているのを考えると、下がってな～い！
まあ、普通、家やマンションを買った時についてるし、
その後、リフォームで１回、変えるか変えないかなので、
そうそう流通していないと言えばそれまでなのでしょうけれど、
賃貸物件のオーナーとしては、部屋は複数あるのに、毎回、
一般家庭の様な費用をかけて交換していられない。

実際、ウチでも、一番、女性の目がキッチンに注がれる２DKで、
3回のリフォームで１回しか流し台交換ができてないのは、
この費用が大きすぎるからです。

単身者向けの物件なんて、扉だけでもカラーに変えられたら、
ぐんと見栄えが良くなるはずなのになー。
カラーシート貼りもしてみましたが、一見いいけど、微妙にしょぼい（汗）。

何とかしようと、ホームセンターを見てまわったり、
ネットなどを検索していたのですが、
安くなってるけど、賃貸用の部屋で複数交換するには高い（苦笑）。

何かいい方法がないか悩んでた時に、
今、検討している自宅のリフォーム屋さんからの見積を見て、
「何コレ？自宅用にしては安いじゃん。。。」
・・・早速、カタログ価格を確認してみると、半額以下なんですよ～（涙）。
コレは、ツテがあっての業者間価格ですが。

結局、誰を知っているかで、仕入れ値が大きく変わってしまう
商品ということなんでしょうね。。。

安くていい流し台メーカーなど、ご存知の方がいらしたら、
教えてください～！

入居者の不満にどう対応するか

いよいよ２DK、３つ目の部屋のリフォームが始まっています。
前回は、ダンナにお任せしてしまいましたが、
今回は、予算内で、私が念願のカラーのキッチンを注文。
仕上がりが楽しみになっています。

で、この物件、８室中、１室だけ老夫婦がお住まいなのですが、
前回のリフォームの時から、
部屋の中を覗きに来られているらしいのです。

今日は、おばあちゃんの方が来られたとか。。。
綺麗になっていく室内を見て、
業者さんに、自分の所もあちこち変更して欲しいことや、
キッチンも取替えて欲しいなど、ちょっとグチ交じりに話されたそうです。
業者さんの方は、「退去後に対応されてるんですよー」と、
軽く受け流してくれていたらしいのですが、
その中で、
「上の部屋から水漏れして、天井を替えてくれるって言ったのに、
　１年経っても替えてくれない」という話がでたとか。
気の効く業者さんは、気になられたようでウチに電話がありました。

慌てて、管理会社に確認。
管理会社も慌てて、記録を調べてくれました。
エイ○ルならともかく、こっちの管理会社は、１年も放置なんて、
やらないはずなのにな・・・と、思っていたのですが。。。

結果、話は４年ほど前、前オーナーの時。
上の入居者の洗濯機のホースが外れて水漏れさせてしまい、
１階のおばちゃん達の部屋のジブトン版に染みができたとか。
その時に、管理会社としては、
「塗装することもできますが、かなり臭いし、
　退去時に、この費用は請求しませんから」と話をつけていた
らしいのです。

・・・人の記憶というのは、ほんとうにあやふやなモノ。
歳をとれば、更にあやふやになっても仕方ないのでしょう。

事情はわかったのですが、対策をどうしようかと思いました。
こちらとしては、知らなかったとはいえ、
できる範囲で入居者の不満を解消し、気持ちよく住んで欲しい。
それによって、長く入居してもらえるなら、それが一番！です。

業者さんに相談すると、明日、丁度、大工さんが入るので、
手持ちのジプトン板を予め持ってきて頂いて、
それがあうようなら、とりかえてもらい、
合わなければ、塗装もできるけれど、室内が暫く臭くなるけれど、
どうしましょうか？と聞いてもらうことにしました。

今回は、３室続けてリフォームしたので、
ウチも費用がキビシイのですが、一定以上住まれたお宅には、
キッチンの取替えや、換気扇の取替えなど、
幾つかの選択肢から選んでもらうサービスもしたいなとは
思っています。

そのためにも、不動産経営の効率を上げて、
無駄な費用は使わないようにしないと。。。

管理会社の変更先にも苦慮している今日この頃。
課題は、まだまだ沢山ありますー。

中古住宅と住宅財形

もう随分前から、ダンナは自宅を買いたくて、
フリーの住宅情報をウチに溜め込んだり、
週末の新聞折込チラシを目を皿のようにして眺めてたのでした。

これだけ住宅が余ると予想されてる今、
土地の権利がちょっぴりしかない新築マンションをプレミア価格で
買うのだけは却下し、住み潰すつもりで安い中古マンションか、
ボロい土地付戸建てをリフォームという条件で探しておりました。

で、少し前に、古屋付土地としてでていた地元の物件に目をとめ、
「一緒に見に行ってみよう」と言うので、あまり期待せずに
ついていったのでした。

そしたら、あらら、意外に、しっかりしてる。
なんでも、元々中小企業の亡きオーナーさんが所有されていて、
一人で住んであったおばあちゃんがホームに入られたため、
箪笥や不要になった荷物が沢山残ったままでしたが、
直感的に「リフォームしたらばける」と思える家でした。

１階は、キッチンと居間と洋間が詰め込まれていましたが、
２階には、ナント、9畳の茶室が設けてあります。
着物用の桐ダンスや茶道具用の棚など、
おばあちゃまの趣味人ぶりが窺える部屋でした。

ここ、不動産屋さんは、
更地にして、建築条件付きで売るつもりだったのですが、
ちょっとしたご縁のある方だったので、私達には、建物付き土地値でも
いいですよというお話になったのでした。

その後、不動産屋さんのご紹介でリフォーム屋さんと一緒に、
どこを直してもらいたいかを言って見積もってもらうことにしたのですが、
リフォーム屋さんも「すごくしっかりした、いい建物だ」と言われ、
私の話を聞いて、様子を見に来て下さった、ムサシさんやタニアさんも、
「建物は想像してたのより、全然いいねー」とお褒め頂いたのでした。

・・・ところが！です。
中古住宅を借入で購入しようとすると、こんなにハードルが高いとは
思いもしませんでした。
・・・ってゆーか、国の政策は中古を買う人を想定して作られてない。

最初、財形貯蓄を担保に、ダンナの社内の利子補給を受けて、
資金調達しようと思ったのですが、
土地が100ｍ2以上、借り入れ上限2000万円まで。
こんな借入で買える家なんて、
福岡市内でも、駅から徒歩圏では見つけられません。
まして、首都圏では無理！

せめて、財形の非課税枠位は使おうと思っていたら、
ナント、中古物件の場合、築5年以内のものでなければ、
利子の非課税対象にならないと。。。
中古の範囲が、築５年以内？！ありえないし！
おいおい。。。中古を流通させる気あんのかー！

で、借り入れだけは、「フラット３５」を使おうかと思っていたら、
中古の条件、床下の高さが45ｃｍの条件をクリアできないと。。。
築30年経ってない建物の床下は30ｃｍ。。。

他にも幾つか事情があって、民間の銀行の住宅ローンに
申し込んでみる事になりそうですが、
金利が割高な上に、ココでは、ダンナの返済能力が問われるので、
不動産投資がネックになる可能性もでてきました。

ご近所のおばさまによると、この家は、建売ではなく、
注文住宅で拘って作られた建物だったとか。
そりゃーそーでしょうね。９畳の茶室のある建売はありえないし。

先日のWBSの特集を見ながら、
中古の流通を本気で考えるなら、国の制度を見直さないと、
こんなにしっかり建っている家まで壊されて、
イマドキの小さな家にされてしまうなんてもったいないと、
つくづく思ったのでした。

・・・この家を買って、大事に愛しんでいけるかどうかは、
結局、私たちとの縁なのでしょうね。
無理してまでは買えませんが、とても惹かれる家なのです。

WBS特集"家余り時代”

昨日のWBS特集「ニッポンの住宅"家余り時代”」を見て、
なんだか、どほほ・・・気分になってしまいました。

住宅の欧米と比較して、建物の耐用年数が短い
（英国７７年、米国５５年、日本３０年）のは知ってましたが、
その背景には、日本人が新築を好むため、古家付き土地として、
新築を建てる前提で売買されてしまってるんですね。

まあ、東京で、
これだけ湾岸エリアに新築の高層マンションが増えると、
その周辺で、古いマンションや戸建てが出ても、
仕様は古くなってしまうし、かといってリフォームしてないものも多く、
買った側のリフォーム費用を考えた価格にもなってないし、
不動産価格が下がり続けた中で、ローンの残債との兼ね合いで、
安く売れない事情もあるのでしょうけど、
これじゃ、中々売れないですよね。

番組の中で、
中古マンションをフルリノベーションフォームして転売する業者が
紹介されていましたが、79ｍ2の２LDK、家具付きで4700万円！
周辺の中古物件価格4000万円と比較すると、
割安に見えるのかもしれませんが・・・。

4700万円も払って、築１７年の配管など古くなってるかもしれず、
その辺のメンテナンスが、きちんとされているのか、
マンション全体の管理が行き届いてるかわからない物件を買うの？！
飾り立てられた表面だけで、中古物件を買うと、
思わぬトラブルが起こるんじゃないかと、
私はちょっと怖くなってしまったのでした。

しかも、このビジネスモデル、今は目新しいらしく、
「中古住宅でも、この方法なら結構売れます」と言われてましたが、
労働人口が減り、新築物件は建ち続ける一方の市況から考えて、
いずれ、新築との顧客争奪になるのは必死だと思うのです。

最近の新築の戸建てを見ていると、
ちょっと見デザインが素敵だったりするものの、
建物としてはペラペラの安物だと分かるものも多く、
それをローンで一生かかって払っても、
自分の年と伴に味わいが増すタイプの家ではないので、
いずれは、子供が建替えるか、古屋付土地で叩かれる・・・
日本はいつまでこんな事を続けるんでしょうか？？？
本当にもったいないことだと思いました。

こら～！

先日、管理会社からの家賃の精算表を見ていてびっくり！
ナント、「共用部の蛍光灯の交換」という項目の請求が１２万円！
この物件は３階建で、廊下の蛍光灯は合計15ケ所。
２本づつついていたとしても、30本。
「どんな蛍光灯だよー！」とびっくりぎょうてんしてしまいました（汗）。

交渉はダンナに任せ、GWで帰省した時に、義妹と話していて、
「それって、管理会社に払ってる清掃管理に含まれてなかった？」
と言われて、ハタと気付く私。

ダンナに契約書を確認してもらい、
管理会社に問い合わせをいれると、
蛍光灯ではなく、電灯自体を３ケ所交換したとのこと。
電灯本体ってこういうの？！

でも、これ、ネットで調べると、メーカー希望価格でも、
15000円前後の物がほとんど。
これなら、自分でホームセンターとかに依頼するよー。
まったく。。。

だいたい、連絡ナシに工事して、
管理会社の領収書で「一式工事」になってる時点で怪しい。

しかも、ダンナによると、
これ、昨年の台風でマンション全体の電気がダウンした時、
原因を調べた結果、この３つの機器の故障が原因のようだ
というので取り替えたとか。。。

・・・台風っていつの話だよー！おいおい！
まあ、この原因を聞いた時点でも、眉唾に思えていたのですが、
損保への請求箇所が他にもあったので、
すっかり忘れていたのでした。。。

もう、完全にぼられているのを覚悟して、
「どこの機器を使ったのかメーカーと品番を教えてください」
と、担当者へ伝言したところ・・・
三菱電機のKVK226IAIL　定価23,100円（税抜）
だと、FAXが。。。
ダンナには、「損保から保険でたんだから文句いうな」っぽい
電話まであったとか。。。

このFAXを見て、私はあきれ返りました。
あのねー、その前に送ってきた、工事詳細の中の本体価格は
28,000円になってるっつーの！自分でバラしてどーすんのー。
どうせ、仕入れは、もっと安いはずで、
1万円前後のほとんどが管理会社へ落ちたのでしょう。。。

こんなことしてて、信頼関係なんて作っていけるのかねー。
会社の方針なんだろうけど、ほとほと呆れました。
もー、面倒くさくなって先延ばしにしてましたが、
管理会社を変更する準備を始めました。
ばかにしすぎでしょー！あきれたエイ○ルなのでした。

GWは大忙し

長い長いお休みから戻ってきましたー。
色々ありましたが、こちらのブログでは、やはり不動産ネタを。。。

今回の若草グリーン部屋のリフォームを見てきました。
私的には、もう少し、グリーンを多用したかった。。。(涙)
色々あって、結局、このリフォームはダンナに任せたのですが、
彼があまりグリーンが好きではなかったらしく、
『ちょっぴりグリーンな部屋』位になっておりました。。。
まあ、それでも、ピカピカになっていて、気持ちよかったのですが。

ただ、リフォーム会社の彼女がトイレだけは、
ちょっと遊び心を加えてくれていて、
私は、何度も、トイレを開けて、「ココいいねー」と連呼してました(笑)。

（本当は両側の壁は淡いグリーン系です。）
なんか、見るだけで、気分が爽やか～。

部屋全体をこういう風に、「爽やか～」にしてみたかったのですが。。。
ま、次がある（笑）。

そうそう、で、この部屋は、例の追突事故があった部屋だったのです。
内壁の方は大丈夫だろうと勝手に思い込んでいたのですが、
洗面台を替える時に、クロスなどの調整をしていたら、
そちら側の壁がボロボロと崩れてきた！というから大慌て。

結局、内壁の影響があった部分も変えて、
ついでにここの部屋のクロスも全部変えてもらいました。
保険が下りてたから、ま、いーけど。。。
改めて、「どんなぶつけ方したんだよー」と思いました（汗）。
ちなみに、鉄骨の方は問題なかったそうです。よかったー。

後は、築年数も経っていることもあり、
回してみると、全然動いてないことが発覚した、
台所やお風呂、トイレの換気扇も総取替え。
この前の部屋は大丈夫だったのかなー？？？（←遅い）

湿気や油汚れは換気扇頼りなので、
次の部屋からは、取替えすることにしようと決めました。
後、和室で残した部屋に、エアコン用の穴が無い事も発覚。。。
「入居者がエアコン工事を頼めば、業者がやってくれますよ」
とは言われましたが、次の部屋では、対応しなくちゃ。。。
福岡の夏の夜をエアコンなしで過ごすのは無理だろうし。。。

リフォームって数をこなして見えてくるものがありますねー。
女性に受ける部屋。入居者の喜ぶ部屋づくりって、
面白いし、勉強になります～。
これだから、不動産はやめられないのかも（笑）。

次回は、福岡でお目にかかった、福岡の最強女性大家さんとの
美味しいランチ話をご紹介する予定です。。。

そうそう、うっかりしていましたが、私が参加を泣く泣く断念した
『うっちゃんと行く、フロリダ不動産視察ツアー』が、
いよいよ明日、出発です。いいなー。
うっちゃん、しのさん、yukaさん、お土産（話）、待ってまーす！
いってらっしゃーい！！！

続く時は続くもの

はー。
買って以来、２年以上、空室知らずだった物件なのに、
続く時には続くものなんですねー。
5月に３室目も退去の連絡がありました。

うーむ。まあ、考えようによっては、
これだけ満室稼動してきてくれたからこそ、
資金的に、多少余裕があるのであって、
買って直ぐから退去にみまわれる方は大変！
ウチはLuckyだなーと、しみじみ感謝してます。

さて、そういうこともあり、
今回の若草グリーンがテーマのリフォーム部屋は、
キッチンの交換をダンナに却下されてしまいました。
とほほ。。。楽しみにしていたのに。

とはいえ、５月に空く部屋が問題です。
外壁の塗装をした時に、塗装屋さんから、
「この部屋だけ、外壁の油汚れがひどい」と指摘され、
塗装の時には、一旦綺麗にしてもらったにも関わらず、
この前帰省した時には、外壁にこげ茶色の油がたれてた部屋。

・・・換気扇が傷んでしまっているのか、
余程、油モノ好きな入居者なのかは謎ですが、
外があれだけひどいということは、内側のクロスやキッチンも、
かなり汚れていることが予想されます。。。
・・・今度こそ、キッチン交換できるかも（笑～）。

今度のGWは若草グリーン部屋のリフォームが終わるはずなので、
プチモデルルームのための雑貨を買ってみたりして、
妙にうきうきしている私。
自宅の雑貨許容量は完全にオーバーしているので、
雑貨を見てまわるのが、久々に楽し～♪
費用の制限はありますが、遊び心のある部屋を演出してみたい
と思っています。

和の美

最近、書道に通うようになったからなのか、
とても「和の美しさ」というものを再認識させられています。

というより、若しかすると、気持ちが「和」を求めたから、
書道教室にいくようになったのかもしれませんが。。。

白い紙の上にのるのは、黒い墨だけ。
ここで教わる書道は、漢字一文字の始まりから、
その後、どう変化して今の字に至ったかを書いてみて、
その一字を、様々な線と空白のバランスで表現する・・・
やればやる程、奥の深い世界です。

先日は、先生の作品が飾ってあるというので、
日本橋のカリモクのショールームへ行ってきました。
先生方の作品は、大胆だったり、繊細だったりで、
西洋の家具にも負けない力があったのですが、
改めて、和のしつらいというのも素敵なんだなーと、
妙に考えさせられました。

リフォームの話がでると、大抵の方は、
「今は和室は受けないから、洋室にリフォームだ」
と言われるのですが、
私、個人的には、畳も嫌いではありません。

子供の頃から洋室に憧れていましたし、
実家には洋室もあるのですが、当然ながら、
畳の部屋もあったからなんでしょうね。きっと。

最近のマンションのように、
全く和室のない家で育つ子供達は、
畳にこんなに愛着はないのかもしれないなーとも
思います。

２DKのリフォーム・プランを考えて、
色々見ていたら、こんなサイトを見つけて、
妙に納得してしまいました。

このコラムを読むと、
今でも日本人が、住まいに南向きの日当たりの良さを
求めてしまう理由がココにあるんだなーと考えさせられました。
そして、よくよく考えると、私が愛着があるのも、
畳そのものではなく、和室の開放感なのかもしれないなー。

書道を通して、
何もない空間によって活かされる線を意識するようになって、
空間の広がりというものの良さを勉強させてもらっているようです。

なーんて、シャレたことを考えながら、私の周りは、
読めずに溜まった本の山なんですけどね（汗）。。。
まずは、この山の中から、不要なものを取り除いていかねば。。。

リフォームプラン

この前の週末に空いた部屋を、
リフォーム業者の方に見に行ってもらいました。

今回の部屋は、心配していた通り、
２DKの２つとも和室のままだと分かりました。

で、改めて、購入時にもらった図面を見ていたのですが、
よくよく見てみると、６畳の和室が２つのはずなのに、
図では部屋の大きさが違ってる。。。
おいおい。。。
図が正しいのか、本当は６畳なのか、
業者の方の図面を見て確認しなくちゃ。。。

ま、とりあえず、こんなカンジの間取りになっているようです。

前回の部屋とは、全く違う間取りです。。。
一度に２棟建てにしたはずなのに、
何で全く違う間取りにしたんでしょうね？？？謎です。。。
こっちは、図面上ではありますが、前回の部屋より
玄関を入ったホールの空間に無駄が多い気がしますし。

リフォーム会社の彼女は、
「和室を無くすの勿体ない気がします。。。」と言ってくれましたが、
さすがに、二つとも和室は、募集案内の時に、アピールできません。
せめて１つは和室にしなくちゃ。。。

建具まで外してしまうかは別として、
１LDK風にしてしまうプラン。

うーん。。。まあ、お客さんは呼びやすそうな気はするのですが。。。

前回の部屋の真似をして、
寝室のみ洋室風にするプラン。

見積りが上がって来たら、費用と効果を合わせて検討しますが、
14万円位でパステル調のキッチンを探してもらったので、
何とか、キッチンを生かしたリフォームにしたいのですが。。。

今回のテーマは、「他とはちょっと違うキッチン」。
・・・を画策中です。。。

次のリフォームプラン

３月末に退去になる２DK。
管理会社によると、
「このタイプの入居希望者は、3月中に決まらなくても、
6月の結婚式ハイシーズンに向けて、内見者はあります。」
ということだったので、今の入居者に早めの退去を頼まず、
希望とおりに退去してもらうことにしました。

先日、初めてこのタイプのリフォームをしてから、
色々気になって調べて見た結果、
今度の部屋に関しては、天井の貼り替えより、
キッチンの取替えを優先してみようかと思っています。

リフォームの会社の女性に、
ウチの予算内で、白以外でいいものがないか探してもらう
ようにお願いしました。
本当はパステル調のイエロー希望ですが、
大家さん友達によると、原色の赤や青も人気らしいので、
そういうのでもいいのですが。。。

私も近くのホームセンターなんかを徘徊して、
カラーキッチンの価格帯のリサーチをしてみなくっちゃー。

今回のリフォーム、時期的に、
テーマカラーを若草色のグリーンを効かせたものにしようかと
思っているのですが、キッチンが決まらないと、
壁紙も選べないので。。。

そうそう、話は全然変わりますが、
ウチの社宅の目の前に３年前位に建った、
２DKが４室のアパートですが、少し前から１室空きだったのが、
３室空きになり、１室は引っ越してきたようですが、
２室は今のところ空室のまま。。。

このアパート、何故だかとっても回転サイクルが速いのです。
だいたい１年前後で変わっていかれます。
築浅とはいえ、多少のリフォームはせざるをえないでしょうから、
私がオーナーならどきまぎしちゃうなーと思って見ています。

キビシ～

今月末で、満室稼動させる予定が、
どうも、単身者向けは２室空きで4月以降に再チャレンジ
ということになりそうです。。。

昨年の近くの大学の合格発表の時には、
問い合わせの電話が何本も鳴り響いたのに、
今年は、合格発表の日も静かに過ぎていったので、
ちょっと不気味にも思っていたのです。

今更ながら、管理会社のサイトを見て、びっくり！
昨年は、この物件の周りに空室表示があまりなかったのに、
今年はすごい数の空室が表示されたままなのです。
特に目立つのが、ウチのより1万円～２万円高めの価格帯のもの。
ココは、福岡でも、居住エリアとしては、人気の地区だけに、
REITなどの資金が沢山流れ込んだとしか思えない余りぶり（汗）。

管理会社によると、近くの物件で、
この時期に、一気に８室も空いたので、
埋めるために、かなり値引きした部屋もあったらしく、
「REIT物件は、ウチのとは価格帯が違うから」と、
言ってる場合ではなくなっていました。ひぇー！

こうなったら、もう、本格的な差別化を図るしかありません。
管理会社の方には、
「これまでは、そちらに従って、無難な（そのくせ、妙に高い）
　リフォームで終わらせていましたが、今後は、ウチ指定の業者で
　こちらのやりたい部屋づくりをしていきますので」
と、きっちり宣言しました。

もー、全く印象にさえのこらないような、白い四角の部屋ではなく、
若い女の子に好まれるカラーも取り入れた、
遊び心を感じてもらえる部屋にしてみたいと思って、
ワクワクしています。
それと、プチモデルルーム化作戦もやってみよう！

今年、この単身者向けの物件の外壁塗装をやり直そうと思っているので、
外観のイメージも、色々考えてみようと思っています。

急展開～！

リフォームした２DKに、意外な申込みが。。。

なんと！ここの管理会社の男性社員の方から、
「是非！ここに入りたい！」と。。。

・・・こんなこともあるんですねー。
どうも、一緒に見に行った彼女さんが気に入ってくれた様子。
よかったー。
女性に気に入ってもらえる部屋にしたはずなのに、
男性受けしたと聞いたら、自信なくしまくりー！な所でした。ほっ。

ただ、家賃を2000円負けて欲しいとの要望。
その代わりに、仲介手数料はナシでいいと！！
ううっ！それはオイシイ。
ついてる～！（笑）

しかも、ずうずうしい私は、
「何かあった時には、ちょっと動いてもらったりもアリですか？」
と、パシリまでお願いしたのでした（笑）。

それにしても、
完全私が演出した第一号の部屋が受けるとわかってホッとしました～。

作戦変更！

先日のリフォームした２DK、
問い合わせは入るものの、私の狙った層に、
どうもアピールできていないことが判明！

幾つか内見は入るものの、
希望の家賃価格帯があわなかったりしてる様子。
あちゃー、やっぱり室内の写真に黒いビニールが
映ってる意味が、フツーはわかんないのかもー。

ここは、１つ、写真を変えてみようということにしました。
母に写真を頼んだのですが、
写真に自信のない母のフットワークが重く、
リフォーム会社の彼女にお願いして、
リフォーム後の写真をメールで送ってもらい、
色調を本来の色に近づけ、
先日の本にあった、女性にアピールするコメントを
ちょっと加えてみました。

実は、今月末に、この２DKがもう１室空くことになったので、
この反応をみつつ、ちょっとリフォーム箇所の見直しと、
カラーのテーマ変更も計画中ですー！

間取りのフリーソフト

今回の２ＤＫ、管理会社の募集サイトで、
どんな風に案内されているのかを確認したら、
外壁は塗装前のままだし、リフォームして、
和室は１つになっているのに、和室２つの間取り図。。。

まあ、このサイトを見て、問い合わせてくる人が少ない
のかもしれませんが、ちょっと納得がいかない私(汗)。

さっそく、リフォームの参考に買った雑誌の付録で、
間取り図を作ってみました。

↓キッチン（その他の色など）修正後↓

使ってみると、このソフト、フリーソフトなのに、
すごく使いやすくて驚きました。
この間取り図を作るのに20分程。
ＧＩＦに直して修正するのに20分程。
(修正版はＰＮＧで保存してみました。)

元々は、
自宅の間取りプランを試行錯誤するためのソフトのようで、
そのソフトの中では、３Ｄ画像風にしてみることもできます。
壁紙や床、天井の色や模様も、20～30種類から選べるので、
イメージするのにも使えるソフトです。

とっても、お勧めソフトなので、ここでご紹介しておきますー。
「せっけい倶楽部」

プチモデルルーム化作戦

週末に２ＤＫの物件のリフォームが終わり、
両親と弟夫婦と、リフォーム会社の女性で、
プチモデルルーム化作戦を実行してくれました。

まずは、気になる義妹の部屋の印象は、
「かわいい！」・・・よかった～！！！

外壁の塗装の時に、小さいサンプルで想像したのと、
実際に広い範囲に色が入った時の印象が違うことが
分かっていたので、選んだ色に迷いはなかったのですが、
全体のバランスが非常に心配だったのです。

でもって、義妹にお願いして完成した
プチモデルルームはこちら。。。

く・・・黒いビニールが気になりますよね？(笑)
これは、管理会社が畳の日焼け防止のために
敷いておくようにと指導されたのだそうです。

私が弟にデジカメを持っていってもらうのを忘れて、
携帯のカメラで撮ってもらったので、
壁紙の黄色みなどは、ちょっと分かりませんが、
なんだか、ほっとする和室ならではの雰囲気があって、いいカンジ。
やはり、こういう時には、センスのいい女性に頼むべきですね～。
ありがとー！

ちなみに、クッション２コとランプはニトリ。
カーテンは、ハンズマンの特価品。
丸いちゃぶ台は、単身者の方の部屋で前の入居者が置いていったのを、
私がタワシでゴシゴシ洗っておきました（笑）。
ちゃぶ台の上の小物は、全部、100円ショップ。
後は、玄関の靴箱の飾り棚に、ポプリを飾ってもらいました。
部屋全体のプチモデルルーム化で1万円弱。
これで、入居者がいい印象を持ってくれるなら、安いものです。
さあ、私の狙ったターゲットの入居者が決まってくれるのか。。。
ちょっとドキドキです。

すごいタイミング

昨日の夕方、ロイターのニュースを見ていて、
「あちゃー、きたきた」と思ったのが、ダヴィンチのニュース。

［東京　１４日　ロイター］　証券取引等監視委員会は１４日、ダヴィンチ・セレクト（東京都中央区）を検査した結果、投資信託委託業者に対する法令違反があったことから、金融庁に対して行政処分を行うよう勧告したと発表した。

　法令違反の内容は、投資資産運用業にかかる善管注意義務違反。具体的には、ダヴィンチ・セレクトがＤＡオフィス投資法人の資産運用を行なうにあたり、運用資産に組み入れる不動産の取得時に行なう資産評価手続きで、鑑定を依頼した不動産鑑定業者に対し適切な資料を提示せず、さらにその鑑定評価内容を確認しなかったことなどから、誤った鑑定評価内容により過大に算定された鑑定評価額をもとに資産の取得を行ったことなどによる。 　ダヴィンチ・セレクトがＤＡオフィスの資産運用のために取得した不動産は、オフィスビルを中心とした貸しビル３８物件で、このうち５物件が今回の善管注意義務違反に抵触した。また、３８物件はすべてダヴィンチ・セレクトの親会社であるダヴィンチ・アドバイザーズ 4314.OJ の私募ファンドから購入した物件だった。 　しかし、証券監視委では「故意に行なったものではないと考えている」とし、善管注意義務違反として勧告を行なった。

（詳細は、今朝の日経に載っています）

これは、証取委からの、軽めの警告ってことなのでしょうね。
だって、素人判断だと、どう考えても、「故意に行ったもの」でしょー？！
と思う内容なので、この真意は、
「ちょーしに乗ると、そのうち叩くよ」ってこと（汗）なのかと、
一人で深読みしてしまいました(笑)。

リートが収益還元法で適格として買える物件は限られているのに、
相変わらず、リートにお金がじゃぶついていることを考えれば、
新しく組成するファンドが、高値づかみさせられているのは、
ちょっと考えれば、私でも分かります。

案の定、株の師匠からも、「これは予兆です」という内容のメールを
頂きました。。。

そんな中、ウチの２DKのアパートより、２分駅に近い角地に、
同様の２DKが８戸のアパートが売りに出たと両親から電話がありました。
「もしかして、売りに出した？」って。。。
リフォーム中なのに、そんなわけないしー（苦笑）。

一応、現地を見に行ってもらいましたが、建物は良かったらしいのです。
現状の想定利回りは10.5％。（現在３室空き）
外壁の塗装などがされてないらしいので、買うなら、
塗装費用＋αは値引きしてもらわないとダメだと思います。

不動産市況がじわじわと厳しさを増す中、
似たような物件を売るという選択肢を考えている人がいるんだ
というのを痛感させられています。。。

後味の悪い経験

単身者向けの物件は、現状、３室空室で、
１室はリフォーム済みで、入居者も決まり、
もう１室はリフォーム始める前に入居者が決まり、
残り１室も、リフォーム済みの部屋を見せて、
入居者を決めるばかりになっていました。

すると先日、管理会社から、もう１室、退去の話が。。。
去年の８月にフローリングを貼り替えた部屋に入った子が、
結婚が決まったとか。（ナント19歳の女子大生！）
まー、真偽の程は別として、おめでたい話しだし、
今なら時期もいいし、さすがに今回はクリーニング程度で、
もう一度貸せるかな？と思っていたところでした。

それが、週末の夜9時頃、
ダンナがリフォームの最終確認で話していると、
その部屋に入居希望者がいるというのです。
そして、希望家賃が、こちらが提示した額より6000円も安く。。。
なんでも、隣のアパートが、その位の家賃だから仕方ないですよね。
というようなノリで、ダンナに話してる様子。

私は、電話のこっちで、
「この入居のハイシーズンに、何でそんなに割引するの？
　じゃあ、隣の長屋アパートに入ってもらえばいいじゃない？
　あの部屋、フローリングのリフォームしたばっかなんだよー」
とダンナに言ったのですが、
結局、「検討してください」ということになってしまいました。

翌日の朝、その管理会社で、私が問題児と見なしているＵ君が
やはり今回も問題の客付け担当だったらしく、
ダンナへ説得工作の電話をかけてきました。
どうも、彼は、こちらに確認もせずに、契約まで済ませてしまったらしく、
泣きを入れてきたのです。

このＵ君、去年の今頃も、こういう大幅値引きの客付けをしたのです。
ただ、あの時は、買って以来の空室を2月には満室にしたい
と思っていたので、渋々了承したのですが、
結局、その後、ものすごい数の問い合わせがあり、
このＵ君の条件を呑んだ事を激しく反省した・・・ことがあったのです。

夜になると、管理会社から、今回やるリフォームを割引しますとか、
じゃあ、4000円安い家賃で、今回だけ了承してくれないか？
と交渉してくる始末。。。おいおい！

私は、私なりの意見を言い、交渉はダンナに任せました。

最終的には、何とか、この契約を断ったのですが、
電話を切った後、
「Ｕ君とＨさん（ウチの担当者）に悪いことした。」
・・・と、すっかり、ブルーになってしまったダンナ。。。（汗）

でも・・・、
元はといえば、オーナーに確認もせずに、
6000円ダウンの家賃で契約まで済ませたＵ君が悪いのであり、
社員の独断を許した管理会社の姿勢に問題があると思うのです。
まあ、ウチもその話が出た最初の時点で、即、却下すれば、
こんなに話がこじれることはなかったのですが。。。

まあ、ウチの一番の問題点は、そこまで管理会社になめられていた
・・・ということじゃないかと思います。

管理会社サイドで考えると、
「○万円以下の部屋を探してる」という人が来た時に、
手持ちの物件のオーナーの顔を思い浮かべ、
・価格交渉なんてできないオーナー
・聞いてみたらＯＫと言ってくれるオーナー
・聞かなくても丸め込めるオーナー
という風に、大雑把な分類の中で、ウチに白羽の矢をたてた（汗）
・・・ってことなんですよね。

管理会社に、なめられず、かといって嫌われず、
尊重してもらえる信頼関係を構築する道程は
・・・まだまだ通そうです。
はー、本気で管理会社変えたくなってきたー！

２ＤＫリフォームのテーマ

今回の２ＤＫリフォームのテーマですが、
後々、自分で見直すためにも、考えたことをまとめておこうと
思います。

ターゲット：20代半ばの新婚さん、若しくは女性の一人暮し

何故、20代半ばに設定したかというと、
この時期の女性は、自分で働いて収入もありつつ、
結婚も考えていて、割とソフトなものを好みます。

これが、30代近くになって第一線で働く女性になると、
モダンなもの、スタイリッシュなものに惹かれたり、
よりセンスのある暮らしを求めるようになると思うのです。

で、この２ＤＫの物件のある地域自体を考えると、
後者が物件探しに来る地域ではありません。
また、地域の家賃相場を見ても、
ここにスタイリッシュな空間を設けても、
費用対効果で考えて、無理があると考えました。

また、この物件の場合、外壁の色が既に、
男性受けを狙っていませんので、
ターゲットの間口を広げるより、絞ることにしました。

では、実際にどんな暮らしを入居者がするのかを考えました。
物件のある地域は、ごくごく庶民の住宅街なのですが、
この物件と、今回のリフォームで創る空間は、
入居者と同世代の女性が集える居心地のよいものにしたいと
思いました。

イメージ的には、アフタヌーンティー（雑貨屋さん）の雑貨を
置いて、楽しくお喋りに花をさかせるような部屋。
例えば、吉祥寺のイメージです。
庶民的な暮らしの中に、ちょっとおしゃれでかわいいモノが
エッセンスとして散りばめられている。

生活そのものを楽しんでいる女性に住んで欲しいと
思ってプランニングしてみました。

そして、その暮らしを具体的にイメージさせる小道具が、
プチモデルルーム作戦(笑)。
女性には、具体的な提案をしてこそ、
購買意欲がわくと先日の本にも書かれていました。

実際の雑貨は、アフタヌーンティーのものではなく、
ほとんど、100円ショップやニトリのグッズなのですが、
それでも、センスよく配置すれば、それなりに見えます。

今回は、私は帰れませんので、
義妹の力を借りることにしました。
憩える空間の提案が、どこまでできるか・・・楽しみです♪

見積りが上がってきました

昨日、リフォーム見積りとサンプルが届きました。

・天井の貼り替え　　　　　　約１０万円
・クロスの貼り替え　　　　　約 ３．４万円
・玄関シート張替え　　　　　約 ３万円
・キッチン床ＣＦ張替え　 約 ３．５万円
・畳表替え　　　　　　　　　　約 ２万円
・洗面台取替え　　　　　　　約 ７．５万円
・キッチンボード張替え　　　約 ４．６万円
・その他工事　　　　　　　 　約 ３万円
・美装工事　　　　　　　　　　約 ３万円
・廃材処分　　　　　　　　　　約 １万円
・床養生費他　　　　　　 　　約 １．４万円
　合計　　　　　　　　　　　　　　４２．４万円

この時点で、約40万円超え・・・。
他にも細々とした提案がありましたが、この辺が限界です。
しかも、管理会社に言われたモデルルーム風に仕上げるには、
カーテンや小物をそろえる必要があります。
ふ～、キッチン取替えと、フローリングへの道程は遠い。。。

さあ、この数字をどう節約するのか。。。
まずは、洗面台。
本体だけで、約５万７千円でしたので、まずはこれを何とかしよう！
ぺっぺさんからのヒントもあり、近くのホームセンターに行ってみると、
定価5万円台の商品が２万円前後から置かれています。
設置工事などを見ると、２万5千円位。（福岡は2万円弱）
おお！これなら結構節約になるじゃん！

参考の為に流し台も見てみましたが、５万円台位からあります。
替えるとしても、17万円も出さなくても大丈夫そう！

早速、リフォーム会社と交渉。
「投資効果を考えると、洗面台などで節約できるんだったら、
　そのお金を他の設備に使いたいんです」
と本音でぶつかると、あちらも「わかりました・・・」と。
やった！

本来なら、
和室をフローリングや店舗用ＣＦなどにすべきなんでしょうけど、
キッチンと和室の間の引き戸が、畳の厚さ分高いので、
クッション材を別に敷くか、壁を抜いて一室にしてしまうしかなく、
コストが合わなくなってしまいます。

しかも、この地域の客層を考えると、
「スタイリッシュ」系ではなく、「暖かい和む空間」の方が受けると
思われました。

ということで、考えた末のテーマが、『かわいい和室の演出！』
テーマカラーは、このアパートの外壁と同様に、『黄色』でいくことに。
部屋の下見に来た時に、外観と落差がない方がいいと思ったのです。

この方向にあわせるため、
キッチンのクロスの見本として送られてきたものの中から、
このクロスを選びました。

スキャナで取り込むと、オレンジが強いですが、
実際の色は、しっかり火の通った目玉焼きの黄身色のカンジです。
（例えが分かりにくいでしょうか・・・）

最初は「ちょっと派手かな？」とも思ったのですが、
実際、この見本を、自宅の壁に当ててみると、
思ったより落ち着いていますし、外観の塗装の色に似てるので、
物件のイメージに合いそうです。

女性心理から考えると、キッチンの印象がいいのは大事なＰＯＩＮＴです。
リビングは、他人の目を気にして考えますが、
キッチンは、自分が好きな空間かどうかということにつきます。

この物件の場合、内見の人が玄関に入った瞬間は、
「うーん、フツー」（と落としておいて・・・）、
最初の部屋のキッチンに入って、
「あら～！かわいい！」（と落差を持たせる）作戦です！（笑）
まあ、「クロスの柄に頼ったらダメ」という意見もありますが（汗）。

和室のクロスに関しては、私の意志がきちんと伝わってなかったようで、
かなり無難なクロスがきていたので、
このキッチンの印象を、黄色で繋いで、同じイメージの和室になるよう、
リフォーム会社のＵさんに、再度、クロスを選んでいただくよう、
お願いしました。

・・・ということで、つづく。。。

もはやセンスの問題

福岡のアパートのリフォーム打ち合わせに行って来ました。

ドアを開けた瞬間は、想像していたより綺麗！
母１人、子供２人で３年半程住んであったので、
多少心配していたのでした。
まあ、襖紙に落書きはありましたが。。。

ただ、入った瞬間から、妙な違和感があるのです。
暫く、細かいチェックをしていて、だんだん分かってきました。
原因は、配色などのバランスの悪さ（汗）。
ありえない程の柄on柄on柄・・・で、落ち着かないのです。

玄関部分のたたきがクリーム系柄で、廊下はコルク柄、
キッチンは木目のＣＦで、次の部屋は畳、
一番北側はフローリング、極めつけは、トイレの謎のこげ茶柄。
とりあえず、茶系で統一はされているのですが、すごい違和感。。。

しかも、木枠などはごげ茶なのに、ドアや靴箱は、ねずみ色。。。
ありえないでしょー！
北側のフローリングの部屋は、室内のクロスは替えてあり、
とても綺麗だったのですが、襖の柄だけ違うクロス。
これがせめて、となりの畳の部屋と柄を揃えてあれば、
それなりの意図も感じられるのですが、なんともはや。。。

その上、天井が。。。
「ここは事務所か？！」という素材なのです。

実際、管理会社の営業の男性も、
「この天井が嫌という女性は多いんですよー」と言い、
「貼り替えると高いので、ペンキで色を塗るオーナーも多いです。
　まあ、下地がこれだっていうのはわかっちゃいますけどね」
と教えられ、悩んでしまいました。。。

前のオーナーは、福岡では中堅クラスの企業オーナーでもあり、
恐らく、リフォームは業者に丸投げで、クロスを選んだりはおろか、
リフォーム後の室内をご覧になったことすら無かったのでは？
と思われます。

うーん、リフォームして、いくらモノだけ新しくしても、
これじゃあ、若い女性には受けないはず！
これが、田舎の建築屋さんのセンスの現実なのでしょうか。。。

本当は、
管理会社としては関連会社にリフォームさせたかった様子でしたが、
目の前のセンスのない空間に、私があんまり辟易しているのを見て、
強く言えなくなった風でした（笑）。

営業の男性は、私が若い女性のリフォームプランを活用したいと話すと、
「とにかく、女性に喜ばれる部屋を作ってください。
　部屋の決定権を持っているのは女性ですから！
　リフォームが終わったら、申し訳ありませんが、安物でいいので、
　分譲マンションのモデルルーム風に雑貨を置いていただけると、
　成約率がグンと上がります」
などのアドバイスをして、彼は先に帰っていきました。

その後、義妹の紹介のリフォーム屋さんからきた、
20代の美人で礼儀正しい女性と細かい打ち合わせ。
洋服のセンスもいいので、遠隔地にいる私が選べない時には、
彼女になら、任せても大丈夫そうな女の子でした。
しかも、彼女自身が現場監督的なことまでやるそうなので、
出来上がって「話が違うー！」という事も少なそうで、ちょっと安心。

今回のリフォームでは、本当は、畳をＣＦにしたり、
キッチンをもっと可愛いものに変えたかったのですが、
室内を見たら、路線変更。
まずは、統一感のある心地よい空間作りが最優先です。

優先順位から言うと、
1.キッチンの壁のクロス替えと、枠を白→こげ茶へ
2.流し台の周りの壁をつるつるのボードに変更
　 （大きな焼け焦げアリ）
3.和室のクロス替え
4.襖のクロス替え（和室と洋室の障子の色を統一）
5.洗面台の取替え（約5万円）
6.天井の貼り替え（高い！）か塗りなおし
7.床の統一感を出すこと
　玄関たたきをコルク柄に近い色の無地クロスへ変更
　トイレ床のクロスを薄い色のクロス柄か無地クロスへ変更
　キッチンのＣＦ張替え
8.キッチンとお風呂の蛇口取替え
9.キッチン交換（賃貸用廉価版で17万円？！）
10.畳　→　フローリングへ
11.キッチンと和室の壁を外す（10と合わせて約50万円）

その他としては、
・キッチン横の窓のカーテンレールを外しておく
　（どうも、カーテンが燃えてボヤになった跡があるため）
・窓ガラスのガムテープ跡の清掃
・モデルルーム風の飾りつけ

というカンジです。
本当は、挙げている項目は全部やりたいところですが、
費用対効果を考えながら、取捨選択し、
今回できなかった部分は、次の退去の時に、
少しづつ勧めるしかなさそうです。

メッチャ長くなってすみません。。。

お宝不動産合宿

この週末は、熱海に泊り込みで、
お宝不動産の合宿（笑）がありました。
例年は、忘年会だけでしたが、集まる人数も増え、
不動産話も尽きないため、今年は合宿スタイルに。

参加者は、北海道、宮崎、広島、兵庫、名古屋など、
遠いところからもご参加頂き、お疲れ様でした。

今回は泊まりということもあり、子供連れもOK！
結局、不動産の将来をしょってたつ子供達７名(笑)も参加し、
子供は子供で大盛り上がり。

おかげで、大人は、物件の図面を広げて相談をする方、
減価償却について質問する方、
ノンリコースローンを使う場合の考え方など、
今回も色々と勉強になりました。

その後、夕食もかねた忘年会。
お座敷の押入れで遊ぶ子ども達を横目に、
大人は喋る、喋る（笑）。

初めてお目にかかった方とも、
共通の話題があることもあり、
まるで旧知の仲のように、
話がはずんでしまいました。

宴会場を出て、子供達が寝た後は、
久々に、沢山のよっぱらいさん見学を
させてもらいました（笑）。

私は勤めを辞めて、育児中心ですし、
ウチは、夜の飲み会はダンナ専業なので、
私がこういう飲み会の席に参加できたのは、
本当に、ものすご～く、久しぶり。

しかも、お酒が弱い上に、飲む機会がないので、
飲んでしまうと眠くなるだろうなーと思って、
今回は飲まずに飲んだ気分だけ楽しませてもらいました。

こういう時に、ポロポロと出てくる本音や、
其々の方の本質の部分に、
ちょっと驚いたり、笑ってしまったり（笑）。

今回、参加できなかった方々もいらっしゃいましたが、
今年も沢山の縁が広がったんだなぁと、
改めて実感できた2日間でした。

来年も、出会えた方々との縁を深め、
また沢山の方との出会いを楽しみ、
人として、もっと成長していきたいと思っています。

参加頂いた皆様、
主催の沢さん、本当にありがとうございました～！

日経日曜版より

先日からの減価償却費の論議の中で、
100％償却できるのは、機械設備などとされていたのですが、
昨日の日経を見ていると、建物も含まれそうですね。

私ですら「建物も100％にしてよー」と思ってた位なので、
資産が大きいクラスからの要望はもっと強かったのでしょうけれど、
企業の本社や工場などという風にしか紹介されてなく、
法人（や私のような個人事業主）の持つ建物全般が対象になるのか、
具体的な内容がイマイチ分かりませんが、
いずれ、はっきりしたものが公表されるのだと思うので、
ウォッチしていくことになりそうです。

昨日の日経には、他にも、
空きが目立つ民間賃貸住宅を活用して、
高齢者の入居を促す施策が広がっている例が紹介されていました。
ウチの物件がある福岡市でも、
「あんしん居住サービス制度」というものがあるというのを
初めて知ったので、昨日は日経をじっくり読んで正解でした（笑）。

この記事を読んでみて、
地主さんが、国や自治体からの補助を受けて、
「高齢者向け優良賃貸住宅」を建てるというプランが、
自治体の財政難から、新規供給が滞っていると知りました。

まあ、福岡市周辺に限ってみても、
帰省した時に、車でウロウロしていると、
特定の地域で、賃貸住宅の空室がとても目につく所があります。
「借りたいのに借りられない」高齢者と、
「貸したいのに借り手がいない」大家を結べる手法としては、
福岡のような、見守りサービスや、
亡くなった後のことまで見てもらえる制度は、
高齢者にとっても、大家さんサイドにとっても、
一歩踏み出すきっかけになるのだろうなーと思ったのでした。

ただ、高齢者へのボランティアをしている母によると、
高齢者の住む家は、手入れが行き届かず荒れる
という話も現実としてあります。

介護保険の改正で、高齢者の居住環境を整えるのは、
公共では難しくなっているようですし、
ここを埋めるビジネスは、民間のアイディア次第で、
広がっていくと、より、今の空室が活かされるのかも
しれないなーと思いました。

環境の変化

先日、久しぶりに、中古の売り不動産のサイトを見ていて、
相変わらず売れ残っているものの他に、
結構、悪くない地域のものが10％前後で出ているのを
見かけました。

中には12％を超えているものもあり、
「今のうちに売っておこう」という意思を感じました。

株などの投資はもっと参入者が多いですし、
様々なニュースなどで、敏感に価格が動くので、
上がる過程はもちろん、
下がる過程においても、様々な思惑で買ってきます。

それは、経済やその企業業績などに対して、
それぞれの見方や思惑があり、
売る人がいれば、買う人がいるから、
日々価格がついていきます。

一方で、投資のいましめ（？）に、
「落ちるナイフを掴むのは危険」というものがあります。
不動産をとりまく環境も、
２年前、１年前とは様変わりしつつあります。
あの頃は、まだまだ様々な事情で売りたい人が多く、
バブル後の傷跡の記憶があったのか、
今のように大規模な開発がされていませんでした。

今は、都内でも、あの頃は思いもしなかった場所で、
様々な大規模開発が進み、賃貸も分譲も、
飽和を通り越して、どんどん過剰になっていくのが
明らかになってしまっています。

ほんの１年前までは、こういうものも、
REITに集まった投資資金が買い上げていましたが、
最近のマンションの売れ残りチラシを見ていると、
そういう買い上げの力が弱まっているのを、
何となく感じることがあります。

以前のバブルの頃は、
経済にイキオイがあるのを感じていましたが、
今回の景気回復というものには、そこまでの強さは
（少なくとも私は）感じられずにいます。

やはり、今回の景気回復の弱さは、
中国やインドといった、海外の需要によって膨らみ、
そのニーズに応えられた一部の企業に留まっており、
しかも、それらの企業も、バブルの反省からか、
社員などに大幅還元するような空気がなく、
今ひとつ、国内の消費活動が活発にならないのが
一因のような気がしています。

これから、
こうして市場に出始めた１棟建ての賃貸住宅を買うには、
今の不動産市況が、落ちるナイフなのかどうかの見極めが
非常に大事になるような気がするなーと思っています。

老人介護施設の新しい視点

昨日のWBSで、
様々な老人介護施設の取り組みが紹介されていました。

私が子供の頃は、近隣にある病院が、
半ば介護施設のような形で活用されていて、
年をとる＝病気　なのかと思っていた位だったのですが、
介護保険の導入などで、環境が大きく変わったこともあり、
介護施設もサービス産業なのだなーと、
つくづく感じながら見ておりました。

番組の中で、
駅ビルと直結した形の老人介護施設なども紹介され、
将来、何の対策もないまま、少子高齢化が進み、
街を行き交う人の半分程が、高齢者になったら・・・
と、想像してみて、
本当にそのような社会になったら、
企業の働き盛りの人材を集めるだけでも大変で、
介護の方まで、人が集まってくれるのかな？
と、真剣に考え込んでしまいました。。。

そんな中、
三井が買った広大なマンション用地の一角に、
オリックスが介護施設を建てている例が紹介され、
今後もこのタイプの開発が続く予定だと言う話で、
「なるほど、面白い着眼点だなー」と感心しました。

少し変な例えになってしまいますが、
働くママにとって、保育園が近い方が助かるように、
今後は、働く子ども達にとって、
親を預ける施設がこんなに身近にあると、
気軽に行き来できて、安心なのかもしれないと
思ったのでした。

このサイクルがうまくいけば、
私達世代が年をとった時にも、
同じように子供の近くですごせることを想像し、
マンション販売にも、他との差別化ができそうだなと。

ただ、先日の本でも問題視されていましたが、
日本のマンションの多くが、これまで内断熱で作られ、
世界の標準のように外断熱で鉄骨やコンクリなど、
ハコを守る仕様になっていなかった現実があり、
建物の寿命が持つのか？というのが大きな課題ですね。

今夜のガイアの夜明けでは、
長く持つ100年マンションの例が紹介されるようですので、
じっくり見てみたいと思っています。

どろぼ～！！！２

さっき、やっと管理会社の担当者と電話が繋がり話してみると、
ナント、管理会社の方では、泥棒の話は聞いていないとか（汗）。
で、色々話してみて、どうも、入居時に入った損保さんに、
入居者が直接、相談したのでは？という話になりました（汗）。
で、警察に被害届を出し、ガラス屋さんを呼んだのでは？と。

管理会社の方によると、
オーナーが入っている保険は、建物に関するものなので、
もしも、金品の被害があった場合は、補償されないそうなのです。
でも、入居者が入っている保険は、金品の補償もついているし、
大家さんは、今回はノータッチで大丈夫でしょうとのことでした。

色々勉強になります。はい。

で、私の防犯対策を話してみると、不審者の可能性は低いと。
この地域では、圧倒的にガラスを割って窃盗というのが多く、
対策としては、防犯シャッターと小窓には格子を勧めているとか。
でも～、この１階に２軒タイプは、通常35万円もかかるそうです。
ウチは２棟建てなので、70万？ひぃ～（汗）。

たまたま、今日、実家の近くにある巨大ホームセンターが、
大々的なセールをやっているらしく、
母が「防犯フィルムA4２枚で、９５円とかみたいよー。」というので、
早速、70枚（あればですが）頼みました。
まあ、少し多めですが、余れば、もう１棟でも使えますので。

シャッター＋格子で70万円と、
警報機と防犯フィルム、センサーライトと防犯砂利で4万円程。。。
・・・と、当面は、これで様子をみてみます（汗）。

それにしても、こういうことが起こってみると、
つくづく、損害保険は入っておくべきですねー。

どろぼ～！！！

昨日の夕方、実家の母から電話があり、
実家近くのアパートの一室に、窓を割って泥棒が入ったとか！
うっそー！？（汗）
入居者がたまたまそれに気付いたので、未遂に終わった
そうなのですが、本当に油断大敵ですね。。。

たまたま、母が掃除に行ったら、業者の人が窓ガラスを
取り替えていたので、事情を聞いたのだそうです。
（まだ管理会社からは電話ありません。しかも今日は休みだし。）

このAPの周り、結構、立派な戸建ても多いのです。
何で、この部屋だったんだろう？？？
ガラス屋さんからの情報なので、
詳しいことはまだ分かっていないのですが、
もしも、女性を狙った不審者だったら、
泥棒よりも、なんだか気持ち悪い気もします。。。

まずは、今朝一番に近くのホームセンターで、
ガラスを割った振動で警報がなるセンサーを、
一階の部屋の全部の窓の分購入し、
さきほど、一階の４軒宛に、速達で送りました。

本当は、窓ガラスを割れにくくするフィルムを
買おうかと思ったのですが、色々調べてみると、
結構、貼るのにコツがいるようなのです。
私が入居者なら、枚数が多くて（最大12ケ所）、
面倒くさくなってしまいそうだったので、
簡単に設置できるものを、まず配布することにしました。

後は、さっき一緒に買ってきたラミネーターで、
この防犯サイトの該当ページをパウチして、実家の母に、
共同ポストの上に貼ってもらおうと思っています。

年末を控え、このような事件も起きやすい時期。
皆様もお気をつけ下さい～！

福岡の賃貸市況

最初に買った物件の管理会社。
このところ、賃料の精算書に、
ちょっとしたコラムを一緒に送ってくれます。
これが、結構、勉強になるのですが、
今月号はナント、同じ系列の不動産屋さんで集計した、
福岡の賃貸市況。。。

（※クリックすると大きくなります）

・・・き、厳しい。。。
ある程度、想像はしていましたが、
こんなに供給過多だとは。。。
まあ、このアンケートをとった地域がはっきりしないし、
「供給過多」の割合から考えて、
家賃の「大幅下落」が今後も少ない気もするので、
判断に迷うところではありますが、
とにかく、顧客満足度を意識しない大家さんは、
確実に取り残されていくことになりそうですね。

この状況の中、30室中、空室１室というウチは、
健闘している方なのかもしれません。

・・・ただ、私達お気に入りの赤いキッチン。
先日、TVで人気の風水の先生が、
「台所やお財布に赤を使うと、無駄遣いします！」と
断言されていて、ぎょ～っとしたのです。。。
き、気をつけねば。。。
ということで、アサヒペイントさん！是非！
もっとやわらかい黄色のシートも発売してくださ～い！

内壁のうき

今回の福岡は、ずっといい天気。
日中はまだまだ残暑厳しいくせに、夜はぐっと冷え込むカンジで、
この夏は、鼻風邪をひかずにきていたチビがとうとう風邪をひきました。
まあ、千葉にいても、すごい雨続きだったようですので、
やっぱり風邪をひいたのかもしれませんが（笑）。

今回のメイン課題は、先日空いた単身者向けの１室の内見です。
退去後のリフォームの見積りが、ナント27万円！
通常10万円前後に収まるので、びっくりして聞いたら、
室内の壁に浮きが発生していて、下地からやり直すとのこと。

室内に入ってみると、退去した学生は１年しか住んでいなかったので、
清掃前というのに、キッチンもお風呂もトイレも、とても綺麗でした。

で、問題の壁ですが、左図のオレンジ部分が、
確かに、下に行くほど、ぶわんと浮いています。
ただ、細い木枠に囲まれた部分のみ。。。
確認ため、右側の壁の他の部分の下地も見る
のは分かるのですが、左壁もベランダ手前の
目の高さの壁紙を大胆に剥がし、下地の部分
まで掌大の穴が開けてありました。。。

私、個人としては、心配するのは左壁より、
右隣の部屋の左壁の気がするのですが。。。
どう見ても、貼り替えて１年目の壁紙。
穴がなければ、貼り替える必要もなさそうなのに。

見積りでは、この室内の右と左の壁を
そっくり全部、下地からやり直すことになってます。
本当にそんな必要があるのでしょうか？？？

昨日、管理会社にその辺りを電話してみると、
下見に行った担当者から折り返しと言ったっきりです。

物件が近くにあれば、
こういう工事会社の下見の時にも立ち会って、
左壁に説明もなく穴なんて開けさせなかったのに～！
こういう場合は、本当は担当者などを呼びつけてクレームを言うべき
だったのかもしれませんね。
あの場では思いつかなかったのですが。。。（涙）

とにかく、この日は、流し台を大理石柄に貼り替え、
建物の入り口にある共同の郵便受けに作り直した部屋番号シールを
貼って帰ってきました。。。

さー、工事会社や管理会社からの反応やいかに？！（笑）

お知らせが２つ

えっと・・・今日はお知らせが２つ。

１つ目は、私の株のししょーのセミナーが開催されます。
・・・といっても、今回は株ではなくて、不動産の話。
既に、株でしっかり稼いであったのですが、
フト、「不動産でこんなに利回りでるなら買ってみよう」と、
2000年から再開されたという不動産投資。

昨日、セミナーのレジュメを見せていただいたのですが、
ちょっと、不動産投資環境を俯瞰して見直すための内容でした。

そういえば、私が始めて株の勉強会に参加した時、
「○○さんは、どうして成功したと思う？」と聞かれたり、
「世の中の流れは、１歩先を見たら早すぎる。
　半歩先を見通す位が丁度いいし、大事なんだよ」と、
それまで深く考えることのなかった視点を沢山教えてもらいました。

あまり沢山の前で話すのを嫌ってありましたし、
今回は、コテツさんのお願いに応える形ですので、
多分、もう一度・・・ということはないだろうと思います。
・・・といっても、コテツさんが、「もう残りは数席しかないよー」
と言われていましたが。。。
ご興味のある方は、是非！

で、私のもう一人のししょー、沢さんの方のセミナーもご紹介しないと、
ちょっと、（私の中で）バランスが悪いので（汗）。。。
沢さんの方は、セミナーのお手伝いをしている都合上、
これまで私がお勧めするのも気が引けていたのですが。

今回の講師、小林さんとは、セミナーでどういう話をして頂くか、
電話で数回お話しました。

・・・一言で言うと、
「なんだか、と～っても熱い人だなー」という印象。
仕事もトップセールスらしく、いつも忙しそうで、
どこをどうやったら、こんな時間がつくれるんだろう？
と、不思議になってしまう位のアイディアと行動力なのです。
・・・多分、ほとんど寝てないんじゃないかと思います（笑）。
気合いで走りきっているカンジです。しかも楽しみながら♪

これは、セミナーに参加した人なら誰でも驚くと思うのですが、
私が「どうして、そんな事に気付くわけ～？」とびっくりして聞く位、
彼は、ものすごく独自の視点を持っていて、
自分の中にわいた疑問を深く掘り下げ、対処法を導く過程には、
ほとほと感心しました。

こちらも、興味のある方は是非！

・・・って勧めておきながら、
チビの運動会などと重なって、私はこの２つに参加できないのです。。。
く・・・くやしい。。。DVDで我慢することにします（涙）。

きました！台風の被害

先日九州を横断した台風、かなりの風台風だったらしく、
実家の母によると、「今まで経験したことがない程、家がゆれてた」上に、
ナント、庭にあった、実家の愛犬、ラブラドール・レトリーバー用の、
父が作った、かなり大きな犬小屋が吹き飛ばされたそうです（汗）。
他にも、家の周りの夏みかんの木やさんしょの木が根こそぎ倒れていたり。

びっくりして、宮崎のガンタロウ先生のところへお電話してみると、
「いやー、いい風でしたよー」と。。。
ホント何事もなくて何よりでした（汗）。

２つのアパートのことも気になって、管理会社に電話してみたところ、
実家に近い方は、今のところ、特にトラブルの連絡はないものの、
単身者向けの方で、１人、屋根の一部が剥がれていると連絡があったとか。
ひょえー！どんな風に剥がれてるんだろう？？？雨が降ったら大変かもー？！
とにかく、業者に確認してもらい、対処することにしました。

暫くして、実家に近い方のAPにかけた損保の担当者さんからお電話が。
「台風の被害はいかがでしたでしょうか？金額次第で補償できますので、
　何かあったら、ご連絡くださいね」との頼もしいお言葉！

そっかー！損保の活用をするんだったー！
慌てて、単身者向けの物件にかけた損保へ、屋根の破損を聞いてみると、
非常に事務的な回答が。。。
しかも、「あちゃー、被害の連絡がきちゃったよー」という気持ちが
何となく感じられ、「大丈夫でしたか？」というニュアンスは皆無（苦笑）。

別にドライでも、ビジネスライクでも構わないのですが、
１顧客として、この２社を比較すると・・・、次の機会があったら、
絶対に前者の損保にお願いしちゃうなー。

最近、すっかりハマって読んでいる本にも書かれていましたが、
最終的に、どんな商品でも、担当する人の誠実さが顧客の心を動かす。。。
私も、入居者の方達への心づかいには、十分気をつけなくちゃ・・・
と思った次第です。

高層マンションのメンテナンス

昨日のＷＢＳをご覧になった方は多かったかもしれませんが、
高層マンションのメンテナンス問題には驚きました。

地震等への防災対策や、外観のデザイン優先で作られ、
実は、将来のメンテナンスについて考慮したものには
なっていないとか。。。
実際、バブル期に建てられた日本橋のビルで、
斜線規制で斜めになっていた外壁が剥落し、
通行人にけが人が出た事例も紹介されていました。
・・・怖いー！！！

番組の中では、
丁度、始まったばかりの高層マンションのメンテナンス風景も
うつっていましたが、タイルのチェックって、今でも、
かなづちを、１枚１枚に沿わせていってチェックするんですねー。
上手い言葉が見つかりませんが、原始的というのか、
「えー？他に方法ないのー？」とＴＶを見ながら呟いてしまいました。
こりゃー、人手が沢山いるし、時間もかかりますよね。。。

ここの場合は、三井系の運営だったからいいようなものの、
外壁、ベランダ防水などのメンテナンス総額は莫大な費用がかかり、
中小規模のＲＥＩＴはここまでやれないでしょうし、
ましてや、他人同士の集まりである分譲マンションで、
このメンテナンスを住民の合意で将来的に実施できるのか・・・
そう思うと、「高層マンションは、賃貸に限る」のかもしれませんね（笑）。

そして、今日は、何故か朝のＮＨＫ教育の子供番組の中で、
クレームだらけだったマンションが、住みよいマンションへ変貌していく
までの話が放送されていたので、私が真剣に見ていたのですが（笑）、
結局、一番のポイントはルールづくりではなく、
隣近所との程よい付き合い方にあったと説明されていて、
妙に、感心してしまったのでした。

見知らぬ他人がたてる騒音や、ペットのことでは問題がこじれるのに、
お互いに顔見知りになると、自然と互いに配慮した行動をとり、
トラブル自体が激減したのだそうです。

高層マンションで、これをやろうとしても、世帯が多すぎて、
並大抵のことではないでしょうけど。。。
やっぱり、何事にも程よさというものがあるのかもしれませんね。。。

びっくり～！エイブル

今日届いた全国賃貸住宅新聞を見て、
久々に開いた口がふさがりませんでした（汗）。

社長報酬を従来比10倍増の年2億5200万円にする？！
ぎょ～っっっ！

不動産業界は、どうしても社員の独立志向が強いため、
優秀な人材に長く働いてもらうためのインセンティブにする
目的で、各役職の給与を順に上げていくのだそうです。
2009年までに、
支店長の半数以上を年収1000万円以上に、
部長の半数以上を年収2000万円以上にするとか。。。
うーん、年齢を考えると、金融機関並みですね。すごいです。

ご存知の通り、エイブルのメイン業務は、
賃貸の客付けと、賃貸物件の管理など。
最近は、子会社を作って、駐車場経営などもしているようですが、
売買専門の会社のように、急に売上が増える業態ではありません。

・・・となると、株主目線で見ると、その報酬原資をどうするのか？
という疑問が起こります。
新聞には、役員退職慰労金や役員社宅廃止など書かれていましたが、
全国の支店数を考えると、それで補えるとは思えません。
しかも、今、見てみたら、営業収入に対する販管費などの比率は、
前期で既に70％・・・。ひぃ～。
まあ、ＩＲを見ると、この報酬変更は8/23に公表されているようですし、
株主総会でも、議決済みの内容ではあるようですが。。。

大家の視点で見ると、管理物件のリフォーム費用など、
これまででも、結構、不透明な部分が多かったのですから、
今後は、もっと、搾取される可能性も高まります。。。うーん。

確かに、社員の定着率は少しは上がるのかもしれませんが、
大家や入居希望者の立場にたった仕事をしてくれるのやら・・・。

うがった見方をすると、そこまで支払っても利益がでるのだとしたら、
実力のある人ほど、やっぱり独立してやるぞ！と思う気もしたりして(笑)。

・・・それにしても、社長さんが給与としてもらう2億5200万円の半分位は、
税金にもっていかれるんでしょうね。
それはそれで、なんだかなーと思ってしまったのでした（汗）。

嬉しいような、残念なような（笑）

最初に買った２ＤＫの物件の退去予定だった方が、
退去を取り消しにしたいとご連絡がありました。。。
どうも、家族と同居の予定だったのが、白紙に戻ったのだとか。
管理会社の方に、「延期なんでしょうか？白紙なんでしょうか？」
と、念のために確認してみたら、「白紙だそうです」とのことでした。

・・・こんなことってあるんですね。
も、もちろん、私達としては、長く住んでいただける方が嬉しいし、
感謝！感謝！なのですが、
・・・打ち合わせのために飛行機を予約してたのに。。。（汗）

先日、２つめの単身者向け物件の空室がでたのですが、
ココがかなり傷んでいるらしく、一度、中を見ておきたいので、
キッチンクロスの貼り替えがてら、確認に行くことにしました。

ふぅー！とうとう、２ＤＫ初退去か！？とドキドキした１軒目は、
購入以来、もう直ぐ2年、ずっと満室稼動。
本当にありがたいです～。
リフォームの勉強が伸びた位、なんてことありません。（当たり前！）

単身者向けも、退去の部屋は、9/15～入居が決まったので、
残す空室は、空いたばかりのこっちの１コのみ。
今年は、中々いいカンジで稼動してくれています。
ホント、ありがたい～。

ん？先日、上京した不動産投資を志す女子大生ちゃんに、
「もっと年配なのかと思いました～」と言われたのは、
こうやって、「ありがたい」「ありがたい」・・・なんて、
呪文のように唱えているからでしょうか？！ひぃ～（涙）。
ん、「思っていたより若い」て言われた方がいいのかな。
うっ。。。自分で自分を慰めてちゃーいかんのにぃ！

不動産屋さんへ

週末は、福岡の不動産屋さんにご紹介頂いた、
近所の不動産屋さんへ家族で行ってきました。

20人弱の営業を抱える社長さんだったのですが、
とても優しい雰囲気の方で、かなり驚きました（笑）。
業務の中心は、戸建ての開発販売と、戸建ての仲介が中心。
でも、ご自身も、法人名義で複数の賃貸アパートを
これまでに購入してこられているそうで、
２年前に投資用物件を探していた頃に、
この方とお会いできていれば、
こちらで物件を買っていたのかもしれないなーと思いました。

そういう背景もあり、私達のこれまでの投資については、
すんなりご理解いただけ、今後、探していきたい物件について、
色々と相談にのって頂きました。
まあ、ある程度、覚悟していた通り、
そうそう出てくるものではなさそうでしたが（汗）、
こんな方との縁が広がったのですから、きっと新しい展開があると
勝手に信じてみることにしました（笑）♪

最近の不動産市況を伺ってみると、
数年前までは、この周辺の戸建ての開発案件は、
こちらと、もう一社の２社がメインで取組んでいたそうなのですが、
この２年程、銀行の融資がゆるくなった途端、
沢山の業者が参入してきて、今では、驚くような価格で
土地を買い取る業者が増え、転売が盛んになっているそうです。

これが、
以前の「土地神話」の時のようなバブルになるか？については、
一度、流れが変わると暫く続くと思われますが、
需要と供給のバランスが、
中期的に需要旺盛とはなりにくい社会背景もある気がしますし、
都心部の官舎の再開発が進むことを考えると、
この周辺の地価が上がり続けるのか・・・は、難しいかな？
と、私個人は思っておりますが。。。

ま、諦めず、希望物件を地道に探していこうと思っております。

モチベーションの高い人達

土曜日、
コテツさん、タニアさん、けーちゃんの主催するセミナーの
お手伝いに行ってきました。
私が思っていた以上の参加者だったので、ホントびっくり。
受付もてんてこまいでした（汗）。

前半、セミナーをされた松田さんは、
おっとりした見た目から想像できない、行動力と決断力。
お話された内容の一つ一つが「そこまでやるんですかー」と
ほとほと感心する徹底ぶりでした。

私が一番伺いたかった戸建てのお話は、
時間の関係で入っていなかったのですが、
一度、機会をみてお話を伺いたいなーと思いました。

CF101さんの投資法は、
これまでCDでしか聞いたことがなかったのですが、
こちらも生で聞くと、迫力があってひきこまれました。

お２人の共通点は、かなりの読書家なことと、
物件情報収集の熱い情熱、行動力でしたー。
今でもこのモチベーションを持ち続けている不動産投資家は
どの位いるんだろう？と考えさせられました。

しかも、丁度、この前日に、
次回、沢さんのところでセミナーをしてもらう講師の方と
電話でお話していたのですが、
この方も、ハンパじゃない行動力だったのです。

私もこのままじゃイカーン。久々に痛感させられました。
投資方法は人其々だし、
行動し続けるモチベーションこそ大事なんだなーと思いました。

で、このセミナーの後、
興奮さめやらぬ私が色々話したことで、
「不動産熱」がダンナにまで感染してしまい、
急に熱心に物件探しを始めております（汗）。
私の考えているターゲットは違うんですけどね（笑）。
ま、モチベーションの共有はいいこと。いいこと。

ということで、昨日は、久々に不動産絡みの本を5冊買い、
図書館でも内容が気になる本を予約してみました。
読書と勉学の秋に突入しそうです（笑）！

リフォームも難しい。。。

福岡で、１つめの物件のリフォーム打ち合わせに
ダンナが行ってきました。

２DKで、２つとも和室の室内を洋室風に変えることは
決めていたのですが、問題は費用対効果です。
特に、いくらまでかけるのか？と、
リフォームすることで、家賃が上げられるのか？でした。

費用は、
最大、月額家賃の10ケ月分程度を目処にしていたのですが、
管理会社によると、室内を見ないとわからないけれど、
多分、その位には収まりそうとのこと。

ただし、問題は、家賃値上げが難しいのだとか。
周辺の新し目の洋風アパートでも、
ウチの家賃と変わらないレベルです。

私がネットで色々調べてみると、
１年前より、洋風にリフォームされた物件が増えているのが
見てとれました。
うーん、周りもそれなりに対策をしているんだなー。

ただ、一つ、確かなことは、
洋室にした方が客付けが早くなるということ。
・・・となると、低コストの洋風リフォーム作戦しかなさそうです。

とにかく、9/25の退去後の室内を確認し、
どうリフォームをかけるのか、再打ち合わせすることになりました。

その上で、
・床をフローリングにするか、CFにするのかを検討
・押入れの戸をクロス貼りか、ルーバーパネルドアにするか検討
・クロス張替え
・浴室周りの傷み具合をチェック
・キッチン周りの傷み具合をチェックし、交換を検討
・TVドアフォンへ交換
などを決めていこうと思っています。
初めてのフル？リフォームなので、勉強になりそうです。
残念ながら、家賃値上げに問題があるようなので、
ムサシさんのようなフル・リフォームはできそうにありませんが。。。
いいヒントをお持ちの方がいらしたら、アドバイスをお願いしまーす。

そうそう、
8/26は、こちらのセミナーのお手伝いに参加する予定です。
CF101さん（加藤さん）のお話はもちろんですが、
築古戸建を自宅にするのも面白いかなー？と思い始めた所なので、
都心部で安い物件を掘り出されている松田さんのお話も興味津々です。
また、少しレベルアップできそうな予感です♪

やわらか頭で

先日、CASHFLOW101さんにお目にかかった時に買ったCD、
CF101さんのお話のものと、浦田さんとの対談のものの2枚を、
昨日、ずーっと家で聞いていました。

不動産投資への最初の取り組みや、資金の準備などなど、
私との共通点も多く、ちょっと嬉しくなったりしていたのですが、
やはり、当然ながら、CF101さんの方が、
数段上をいく投資家だと痛感する内容でした。

特に考えさせられたのが、ウチの流動比率の高さを解決する、
１つのヒントでした。

最近は、CF101さんだけでなく、
うっちゃんも方向転換中ではありますが、
キャッシュで買えるものを買っておく作戦です。

ウチの流動比率を考えると、この資金を活かし、
来年の繰上返済まで、別の家賃を生んでくれる物件に
再投資するのもアリだなーと思ったのです。
まあ、物件次第ではありますが、追加担保ということにも
いずれ対応できるかも？と思ったり。。。

で、早速、昨日の夜、久しぶりに物件をネットで探してみたら、
ホントに偶然、表面20％超えの古い物件を発見。
まあ、さすがに、いきなりは買えないかもしれませんが、
もう、お盆も目前。
今度、帰ったら、久しぶりに物件チェックもしてこようと思っています。

CF101さん、とってもいい刺激になりました。
ありがとーございました。

・・・・・で、DVDと違って、
CDの場合、ただ聞いていると手持ち無沙汰なので（笑）、
こんなものを作っていました。(クリックすると大きくなります)

見たカンジ、まあまあではないでしょうか？（自画自賛）
不器用な私ができる位なので、実は、結構、簡単なのです。
（ってゆーか、簡単じゃなかったら作らない）
平均１コ2～3時間でできちゃいますよー。
今年の秋冬はコサージュがちょっと流行るかも？なので、
女性の皆様、TRYしてみてくださいませー。

沢さんの新刊

エクセルでドカンと築く「お宝不動産」

松井　幹彦、沢　孝史　共著
技術評論社

この本、昨日発売になりました。
（自称）愛弟子の私（笑）には、
一足早く届けてくださったので、
早速、読みましたよー。

今回の本は、沢さんの第一作を読んだ時に、
「こんなに自分の手の内を明かしてくれる人がいるのかー？！」
と、本当にびっくりしたのを思い出してしまった位の力作でした。

もちろん、その沢理論を、
エクセルで誰でも使えるようにされた松井さん（『金持ちAさんに
なるエクセルの賢い使い方』の著者）の力も大きいのですが、
不動産投資にこんな視点をとりいれた本はホントなかったと思います。

（自称）愛弟子が、もろ手を挙げてほめたって、
疑いのマナザシでみられそうな気もしますので（汗）、
試しに、ウチの物件で、其々BSとPLを作ってみました。
過去の資料をひっくりかえして、集計しましたよー。はい。

ウチの物件の安全性は・・・

（グラフをクリックして頂くと、拡大します）
物件１は、自己資金を1/4入れてますし、
不動産からの収入は、不動産絡み以外には使ってないので、
ものすごく、流動比率が高い。。。（我ながらびっくりしました）

さしずめ、企業なら、「資金を寝かしておく位なら、活用しろ」
と、お叱りを受けそうな位ですが、
物件１は、来年末に金利の見直しがきた時に、
一部繰上げ返済をしようと思っていますので、
中期的に、自己資本比率を上げていく方向です。
(今回の本では繰上返済の金額シミュレーションもできます！)
・・・なんだか、株主総会の説明のようですね（笑）。

次に収益性ですが・・・

（グラフをクリックして頂くと、拡大します）
やっぱり、自己資金を少ししか入れなかった物件02の
自己資本利益率はすごいですね（汗）。。。
本来は、もう少し圧縮しておきたいところですが。

物件１の方は、外壁の塗装に国金から借入れしたので、
実質利回りが落ちてる～。でも仕方ない～。
物件２も年末には、
外壁と屋根の塗装をやらなくちゃと思っているので、
どの位の費用までかけるかを考える目安になりますね。

最後に、集計表を開いて（すみません図はありません）、
安全度メーターをチェックすると、「＋」になってる。ほー。
ん？でも、数字がオカシイ。。。あ、ここは手入力するのかー。
で、入力しなおしてみると、ぎょぎょー「－」です。
減価償却費より、年間返済額がぐんと大きいのです。
そうなると、どしんと税金がかかってくる可能性大！
うー、年末が怖いよー。

・・・このようなシミュレーションを自宅で行うことができます。
総合的に現状分析ができるのは自分だけですので、
とりあえず大枠をつかめるこのソフトは助かるなーと思いました。
物件をお持ちの方は、是非、使ってみましょー♪

宮崎へ

今年も8/11～13に、宮崎へ行くことになりました。
しかも、なんと、今年は、四国からうっちゃん、
北海道代表（？）ゴックさんまで参加されるそうなので、
とても賑やかになりそうです。

もしも、お近くにお住まいの方がいらしたら、
是非、ご連絡ください。コメントでもメールでも結構です。
大人数でワイワイお話できた方が楽しいので。
子供連れでも大歓迎です！
宿泊希望の方は、ご一報頂けると、
ガンタロウ先生の知り合いの方にお願いできるかもしれません。

滞在中のスケジュールは特に決めていませんが、
今回は、うっちゃんとゴックさんのために、
多少の観光の他、美味しいものも食べないと。。。
ま、食事は、食通のガンタロウ先生にお任せということで。
お勧めのスポットがある方は教えてくださいませ～。

*****************************************************
先日のドンガバチョ祭でお目にかかった方々へ・・・
先にメールでお知らせしようと思ったのですが、
ダンナに名刺入れを貸した時に、「失くさない様にココにしまっとこ」と思った、
「ココ」が思い出せないという大マヌケな私です（汗）。
大変申し訳ありませんが、メール（プロフィールページから送れます）
頂けると幸いです～。
ホント、申し訳ありません。

週刊東洋経済とダイヤモンドのマンション特集

週刊東洋経済でマンション特集があるというのを伺って、
本屋さんへ行ってみたら、週刊ダイヤモンドも同様の企画。

面白いので、両方読んで比較してみました。

大胆にまとめてしまうと、
ダイヤモンドは、買いあおりともとれる内容。
東洋経済の方は、バランスのとれた内容になっている印象でした。

とにかく、ダイヤモンドだけ読んでいたら、地域にもよりますが、
「明日にも、マンションを買いに行こう！」とお財布を掴みたくなります(笑)。
バブル期の紙面を読んでいるかのような、タイムスリップした気分でした。

東洋経済の方を読むと、
高値で仕入れた土地に建つマンション販売が秋にも始まるため、
地域によっては、「新価格」マンションが売り出されるとのこともあり、
これまでは、在庫を売り急いでいたデベロッパーも、顧客の感触を見ながら、
今後、高値で売るため、売り惜しみを始めたりしているとか。

一方で、このマンション・バブルが発生した背景に、
ＲＥＩＴや私募ファンドの存在があったが、
最近は、買い手から売り手に変わってきていることや、
今後、予定されている大量の賃貸住宅もあわせて、
需要がどこまで続くのか？という問題提起もされていました。

このどちらの読みがあたるのかは神のみぞ知るですが、
慎重な意見もでるという時期は、ある意味健全なのかもしれませんね。
バブル崩壊の記憶が鮮明な世代が多いからなのかもしれませんが。

今日は、ゼロ金利も解除され、
後で振り返ると、節目の日になるのかもしれないなー
（市場では既に織り込み済みでしたが）と思いながら読みました。

これから、あのバブルの時のような、
日本のばら色の高成長を誰もが永遠に続くと信じる時期が来るのでしょうか？
世界的には不穏なことが続いていますし、
米国式が色々な場面で通用しなくなりつつある中で、
これからの変化が怖くもあり、興味津々でもあります。。。

リフォーム見学へ

先日、完成しつつあるムサシさんのこの物件のリフォーム後を
コンサルの方に混じって、見学させて頂きました。

想像していた以上に綺麗になっていて、びっくりしました。
元々、２ＬＤＫにしては大きすぎるキッチンがついていた所は、
梁のでっぱりを活かした黄色いアイランドキッチンに変身。
床も、明るいテラコッタ風のＣＦになっていました。

以前は、ガス釜のついていたお風呂は、
給湯器つきの今どきのお風呂に大変身。
元を見せてもらっていただけに、「綺麗～♪」と感心（笑）。
２層式用の洗濯機バンも、今どきの選択乾燥機仕様に変更。
これだけで、脱衣スペースに余裕ができていました。

目の前が小学校ですし、
私の周りのお友達ママの暮らしから考えても、
夫婦に子供１人位の世帯に喜ばれそうだなーと思いました。

その後、もう１つ、別のタイプの部屋も見せていただくことに。
こちらは、２ＤＫを１ＬＤＫに変更。
広々していた押入れを両方の部屋から使うクローゼットにし、
床は、大理石風のＣＦ、キッチンは木目調のものに。
今どきの分譲マンションのようなシックな佇まいに変身。
こちらは新婚さんを考えてリフォームしたそうです。

ウチが最初に買った２ＤＫも空室が出たら、
和室２間をリフォームすることになるのですが、
どちらを真似しようか、迷うほどです。

やっぱり、リフォームや新築の部屋づくりは、ターゲットを絞り、
その中の多数派の女性のニーズを掴み、その一歩上をいくことが、
将来の競争力に繋がっていくんだなーと改めて思いました。
自分の趣味だけに走ると、好き嫌いが分かれてしまうんですね。

次は、外壁の塗装の話も出ていました。
廊下側の窓についた凝った柄の柵はアルミ製に替えるとか。
私は結構好きなのですが、再塗装に手間がかかるのは明らかですし、
仕方のないところなのでしょうね。

外壁の塗装が終わったら、また見学させてもらおうと思います。
楽しみにしていますー！

*****************************************************
7/11　14：00　～　7/13　14：00、ココログのメンテ予定のようです。
見ることもできないのか、コメントできないのか、
詳しいことはわかりませんが、ご迷惑をおかけしますー。

投資勉強会

昨日は、何時もとは違うグループの勉強会へ参加してきました。
元々は、オーストラリア在住のドンガバチョさんの帰国にあわせ
お話を伺おうということだったようなのですが、
北は北海道、南は鹿児島や宮崎、果てはフランスからと、
40名以上の方が参加されていました。
特に北海道からは、キャラの濃いメンバーが団体で来られていて、
これまでの知人・友人がごくごくフツーに思える位でした（笑）。

ドンガバチョさんのお話は、とても興味深く、
今のアメリカの政策がどう狂って、世界で通用しなくなりつつあるのか、
常にアメリカを追いかけてきた日本が、どれだけ足腰が弱っているのか、
どうして日本における不動産投資に限界があるとお考えなのか、
日本を外から眺める視点があってこそのお話で、勉強になりました。

最近、つくづく自分の浅学さを恥ずかしく思うことが増え、
もっともっと広い視点を身につけたいと思っていましたので、
勉強会の後の懇談会では、積極的に色々な方のお話を伺いました。

今回は不動産をお持ちの方、株やFXをされている方など、
色々な方が参加されていて、それぞれの考え方を色々教えて頂きました。
一度にこれだけ沢山の初対面の方と話したのは久しぶりでしたので、
まだ消化しきれていないほど、刺激の多い一日でした。

帰りには、とっても綺麗なたろうさんの奥様に、
ドンガバチョ画伯の鮮やかな絵を頂きました。
ありがとうございました。

せっかくですので、
初めてお目にかかった濃いキャラの一部の方々をご紹介します。。。
ドンガバチョさんは・・・とてもバランス感覚のある、思慮深い方でした～。
ドキンちゃんは、とっても鋭い視点を持っていて、並みの主婦ではありません。
しかも、濃いキャラのメンバーを次々に斬っていき、「あっぱれ」でした(笑)！
CASHFLOW101さんは、本当に不動産が好きなのがビシビシと伝わってくる、
北海道にいたら、雪も溶けちゃうでしょう(笑)という位、熱い方でした。
たろうさんは、ブログそのままの優しく、茶目っ気のある方でした。

今回、ちょっと嬉しかったのは、
すっかり休み休み更新が定着しているブログにも関わらず、
「楽しみにしていますよ」と沢山声をかけて頂けたことです。
ちょっと、恐縮してしまう位だったのですが、とても励みになりました。
ありがとうございました。
これからも、休み休み（笑）続けていきますので～。

それと、ちょっと可笑しかったのは、
私に、ムサシさんと、撫子さんへの伝言が多かったこと。
すっかり、私達は３人セット扱いでした（笑）。
ムサシさんへは、ブログ再開を望む声が多く、
撫子さんへは、ママ頑張ってくださーいと言う伝言多数でした。

改めて、遠く離れていたり、会ったことがない方とも、
親近感を覚えるブログってすごいPOWERを持っているんだなーと、
感心させられました。

REITの側面

先日、世田谷区の不動産屋さんから見た、
今の不動産市況を伺ってきました。

私、個人は、
そろそろ不動産投資はピークアウトしたと思っていたのですが、
今でも、退職後の生活の一助とするための賃貸物件を
購入したいというニーズは続いているのだそうです。

まあ、私が不動産投資を始めた頃の流行とは違い、
自己資金を半分入れ、10年程度のローンを組み、
退職金で一括返済も視野にいれた購入が増えているそうですが。
一時の自己資金0円で買えるものを探していた人に比べると、
地に足がついた投資手法なのかもしれません。

一方で、その方の知り合いのREITの運用担当者さんは、
ここ半年程、新しい物件の購入は見合わせているのだとか。
都内でも月15万円以上の賃貸物件が過剰になっているそうです。

原因の１つは、家賃補助などの福利厚生がまだ緩和されていないこと。
他にも、若者の所得水準が低く、
景気回復の恩恵を受けにくい雇用環境が増加していることもあるようです。

今回のお話の中で、私が一番興味深かったのは、
REITの運用担当者さんの多くは、
不動産投資を金融商品の１つと位置づけ、物件購入時の利回りありきで、
建物のメンテナンスを効果的に行い、長期に使っていこうという意識は低く、
また、そのノウハウも持たない人が多いということでした。

何となく、勝手に、建築のプロが関わっているのだからと思っていたので、
これは目からウロコでした。
まあ、REITの中には、母体が大規模大家さん系の会社もありますので、
一概には言えないのでしょうけれど。

私が福岡で信頼している不動産屋さんもそうなのですが、
今回お話を伺った不動産屋さんも、屋根や外壁の塗装を定期的にやることで、
建物は、（税務）法定以上に長く使えるとおっしゃっていました。
うーん、うちの２軒目も塗装をやり直さなくちゃー！

他にも色々な面から見た、今の不動産市況を伺ったのですが、
今日のところは、この位にしておきます。。。

不動産投資の転換期？

最近、ちょっと目を通していなかった全国賃貸住宅新聞に、
まとめて目を通している(汗)のですが、
住居系の収益物件を抱えるREITは苦戦しているんですね。
物件の取得価格は上がり続けているのに、
住居系は商業系ほど家賃を上げられないようです。

少し前に、不動産業界全体のレポートを読んだのですが、
都内の再開発は、規制緩和の恩恵を受けてのものなので、
商業地域の再開発は、今後もまだまだ大量に続くのですね。
全然知りませんでした。。。

そういえば、先日、久しぶりに六本木へ行ったら、
防衛庁跡地のビルは、あっという間に聳えて、
完成も間近というカンジでした。

一方で、今のニーズに応えられないビルはスクラップされ、
供給過多にはなっていないとも書かれていました。
しかも、少子化を睨んでのことなのでしょうけれど、
大学院や専門学校などが、
中心部ビルへの入居を進めているのだとか。

金利に関しては、
当面、日銀はゼロ金利政策を続けるようですが、
まあ、この「当面」という言葉は、どうにでも解釈できます。
株の方が持ち直したら、この課題は再燃する気もしますし。。。

どちらかというと、REITにとって課題になっているのは、
当局の姿勢の変化なのかもしれませんね。
先日から、いい加減な査定をしていた会社に
厳正な処分（見せしめ？）をしたりもしていましたし。

だからこそ、住居系の１階等を店舗にして、収益拡大を狙ったり、
地方へ向かったり（ちょっと遅い気もしますが）、
あの手この手で工夫しているようです。

先日、収益不動産のアドバイザリーをされている方と話していて、
まとめ買い（１棟丸ごと買う）して、区分所有として売る。。。
という手法も、１戸１戸が高くはけるので、
物件によっては検討されるようになるのかもしれないという
お話を伺って、ちょっと目からウロコでした。

来週は、都内の人気エリアの不動産屋さんに、
都内の不動産市況を伺う機会がありますので、
今後の自宅購入も含めて、じっくりお話を伺いたいと思っています。

住宅ローンの営業

私が不動産投資のために、
自宅にこもって（？）、早3年目。
まあ、ずーっと家にいた訳ではありませんが、
昨日、びっくりの電話がかかってきました。

某超大手都市銀行から、
「住宅ローン」セールスの電話です。
ここは、私が投資用物件の融資をお願いに行った時、
私のことを鼻で笑った銀行です（ちょっと恨んでる？・笑）。

最初は柔らかく、
「ウチは投資用物件の借り入れが大きいので」と
言ってみたのですが、意味がわかっていないのか、
全然へこたれません(笑)。
投資用の借入と、住宅ローンは別だと言うのです。
ホント～（疑いのマナザシ・笑）？

今回は、とにかく、少々のイヤミを織り交ぜて(笑)、
丁重にお断りしたのですが、
住宅ローンのセールス電話をかけるようになっているなんて！
と、改めて思いました。

この銀行の口座には、数万円しか入っていませんので、
ウチへの電話がかかってくるということは、
相当幅広くセールスをかけているということですよね。

今のところ、投資用物件資金を借りている２行を始め、
近くの地銀などからもアプローチはありませんが、
これからは増えてくるのかもしれませんね。

中期的に考えると、調達コストが上がっていく上に、
今後の住宅融資は競争が激化することが予想されるため、
今のうちに、有利な運用先を１軒でも多く確保しなければ！
ということなのでしょうか。

いやー、こんなちょっとしたことからも、
経済の動きが見えてくるんだなーと思ったのでした。

差別化極まる

土曜日のWBS版をたまたま見ていて、
南町田で販売された、マークスプリングスという
住居群に・・・圧倒されました。

まさに、１つの街をプロデュー�