ロフト階段

先日、管理会社から、
空室になった部屋のロフト階段が傷んでいるので、
修理した方がいいですよ
と、連絡がありました。

この階段、ロフトのフレームと同じ木製で、
ボロイと言えば、ボロイのですが、
空室がでる度に、帰省すると、ニスを塗り直し、
そこそこナチュラル風に仕上げてきたのです。

とはいえ、安全面で支障があるのであれば、
修理よりも、もう少し安全に上り下りできる固定式に
替えてしまおうかと、随分、色々探してはみるのですが、
木製のロフト階段って高い～！

管理会社さんにも探してもらったのですが、
相当高かったらしく、家賃対コストで、お勧めできるもの
がありませんでした。。。と言われてしまいました。

とうとう、行き詰まり、少し、情報を募ってみたのですが、
やはり、希望のものに近いとなると、高い。。。
あかちゃんさんのように、自作する腕もないし。。。

値段的に一番使えそうなものとなると、IKEAで見かけた
階段なのですが、ロフトの高さと合うのかが不明で、
しかも、どこの高さを測れば使えるのか？という事すら
私には分からず仕舞い。。。

んー、諦めて、金属製のもので探すしかないか。。。
階段だけが悪目立ちしそうなのが、心配ですが。。。

これ、今度の帰省のチェック項目～。

地震保険

先日、２DKの方の地震保険の更新の連絡がありました。

地震保険の更新は5年。
うわぁ、もう５年？！　はやっ！

この物件は、退去が続いた１年を除いて、ほぼ４年は、
ずっと満室稼動。
ホントに、ありがたいっ！！！　(≧ｍ≦）

とはいえ、
最近読んでいる不動産の戦略を考える書籍で言うと、
キャッシュフローの少なめだったこの物件は、
今の基準ではリタイアに見合わない物件と評価される
んだなぁ・・・と、考えてしまいました。
（当初、1/4、3年後に計1/2の自己資金を入れたので
赤字になったことはありませんが。。。）

ま、後悔はしてません。
ウチの場合は、この物件を購入する時点で目指したのが
リタイアではなく、先々の子どもの教育費に・・・と思って
いたので、それに関しては、今もきちんきちんと将来の
ために、お金を積んでくれています。
感謝、感謝。

何にしても、不動産投資を始めて5年。
最近の本などとの出会いは、中期的な戦略を見直す時期に
来たということなんだろうと思って、改めて勉強したり、
考え直してみたりしている所です。

５年前に買った物件を活かして、投資効率を上げるために
これからキャッシュフローをとれる物件を購入する事も
考えなくてはいけないんだな～と思い始めました。

これって、沢さんが、「投資の中盤で、新築を取り込むと、
キャッシュフロー的にも、金融機関の評価アップの面でも
有利だよ」という言葉の意味がやっと腑に落ち始めています。
→遅い。。。

地震保険の保険料を納付しながら、こんな事をつらつらと
考えさせられている５年目なのでした。

ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ～ディスカッション編

フェスタのディスカッションの方も、とても熱いものになりました。

私が印象に残った事をいくつかメモしておくと、１つは視点。
集客が落ちた、落ちた、と怖がる人がいるが、
集客が15％落ちたとすると、自分の物件の周囲の同等の
ランキングで1～85位の中に入れるだけの実力をつければ
いい！
集客が20％落ちたと聞くと、大きいな～と思いがちですが、
何もその地域のTOPにならなくても、80位までに入ればいい
とすると、随分、気分的に楽な気持ちで対策がとれます。

また、稼働率を上げる、内見の成約率を上げる、全ての面で
共通するのは、「満室にする！」という意思を持つ事と、その
為にアクションを起こす事。
その２つを行うと、不思議と周りが動き出す事が多いという
点で多くの講師が同意されていました。
はい！ウチも今日からアクションを起こします！あと２室！

第二部で印象に残ったのは、
やはり、渡邉会長ではありませんが、何時までに、自分が
どうなっていたいのか、目標を定め、具体的な行動プランに
まで落とし込んでおくこと。
また、自分の得意な分野においては、その状況をリアルに
想像できる位まで、自分を熟練させること。
という点が上げられます。

渡邉会長なら、BSやPLがマンガのように読める、沢さんなら
投資効率や返済プランについては、リアルに数字が想像でき、
あかちゃんであれば、土地を見れば、どういう建物が建つか
まで想像できる・・・と。
この点は、私はまだまだ到達できていない領域なので、
もっともっと数を見て、熟達していかなくては！と思っています。

セミナーの後、先日お話できなかった水戸大家さんのお話を
少し伺えて、20代でこの行動力と今に至る経験を伺いながら、
将来、ウチのチビにこのガッツが身についているだろうか？
と、少し憧れの気持ちを持ってみていました。
このスタンスが、なんか、カッコイイ！ありがとうございました。

懇親会では、ヒロシさんに、きんさんをご紹介頂いたり、
神戸の方や、福岡に物件をお持ちの方の
地域ごとの賃貸市況のお話を伺ったり、
空飛ぶかっさんさんのエコエネルギーについての
お話を伺いました。←不動産の事も伺いたかったのですが、
実は、中原さんの新著を読む前に、地球温暖化と代替エネルギー
について、詳しい方のお話を伺っておきたいというのがありまして。
面白いお話を沢山伺えて、ラッキーでした。ありがとうございました。

その後は、うっちゃんやエミゾウさんとワイワイ話したり、
酔っぱらいあかちゃんとバトルしたり、めぐママさんとも
少しだけお話できました。

楽しかったです～。本当はもっともっとお話していたかったのですが、
今日はこれからお弁当を作って、チビと森の探検に行く予定なので、
早めに抜ける琴ちゃんと一緒に途中まで帰りました。
ホント、何時見ても美しいし、穏やかだし、憧れてしまいます。

少ししかお話できなかった方々、次の機会によろしくお願いします～。

ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタ～渡邉会長編

今日は（書いてる内に昨日になってましたが）、ハッピー＆リッチ
アパート経営フェスタ　へ行って参りました～。

ああ、やっと会えた（生で観れた？）渡邉会長！
もう言葉で、どう表現したらいいのやら。。。

実は、前日から、学級閉鎖中の子どもの体育がわりに、
近くの神社まで散歩に行き、サル状態の息子の横で、
私は、渡邉会長の新著「勝つまで戦う 渡邉美樹の超常思考」
をマーカー片手に熟読！
・・・端からは、きっと変な親子にしか見えなかった事でしょう。。。
それ位、私のモチベーションはして今日を迎えたのです。

前半のパネルディスカッションも、後半のパネルディスカッションも
内容が濃く勉強になったので、また後日書かせて頂きますが、
とにもかくにも渡邉社長！

頭の中で、「こんなことも伺ってみたい。これはどんな風に考えて
あるのかしら？」などと、色々な質問を思い浮かべては、答える
会長の姿を想像したりしていたのでした。

まずは、今回のフェスタで講演して頂くことになった寄付先の
活動内容や現地の状況を知るためのドキュメンタリーが放送
されました。

そこに映った、カンボジアやネパールの子ども達を取り巻く現実は
想像以上に重く、胸をつかれました。渡邉会長が何を思い、何が
したくて、次の行動へ駆り立てられるのか、リアルに伝わってくる
ドキュメンタリーでした。

そして待ちに待った渡邉社長のお話。生きる為に、生きる糧を
得なければいけない子ども達に勉強するチャンスをどうやって
提供するのか？さらりとお話になりましたが、数々の試行錯誤が
あった事が伺われるお話に、ドキュメンタリー以上に涙がこぼれ
ました。

つい先日、ジョン・ウッド氏の「マイクロソフトでは出会えなかった
天職」を読んだのですが、その中に書かれていた内容と重なり、
本当に現地を見続けてきた人だけが語れる思いというものが
ビシビシと伝わってきたのでした。

その後、これまでのご自身の経験や、その時々の思い、
そして、経営において、俯瞰した視点をもち、将来を見据
えて、次の一手をうつのに、何を見ていなければいいけな
いのか？ということについてお話をされました。

私が一番印象に残ったのは、「思い込みも能力です」という
言葉でした。
24歳の時に、社長になる！と、どれだけの人が思い込める
だろうか？と考えると、24歳はソコソコ現実が見えている気
にもなる年頃。思っても口に出せない人の方が多数では
ないでしょうか？

同列に並べては失礼かもしれませんが、私は最近知った
少年漫画の世界と重なって仕方がありませんでした。

NARUTOは「俺は火影(その里の忍者のTOP)になる」と決め、
どんなにバカにされようと、その言葉を恥じたり、曲げたりしま
せん。
最初は、みんなに認められたい為の火影の地位だったのに、
成長するにつれ、「火影になって里のみんなを守りたい」と
言いながら、沢山の顔を思い浮かべるようになります。

こういう思いは、人を惹きつけ、何かしたいと駆り立てる力の
ある夢なんだなと、渡邉会長を拝見しながら、ずっと思って
いたのでした。

あまりにお話に夢中になっていた為、あっという間に講演は
終わり、質問タイム！

私は、とにかく、質問したいことが沢山あったので、Q&Aでは
真っ先に手を上げたのですが、いざ、指名されると、頭真っ白、
胸はバックンバックン、手も声も震えるしまつ。

後から、何人かの人に「仕込みの質問かと思いましたよ」なんて
言われたのですが、当の本人は質問した内容も、渡邉会長の
お返事も、未だ夢の中の出来事のような感覚でいます。

あー、もう！情けない！
これじゃ、ただのミーハーだし。
私が子どもに教えられる事はホンの少しだけ。
特に中高生になってからは、第三者からの影響が大きいのだから、
少しでも、志の高い方達と出会える機会を持たせてあげたい一心で、
いつか、渡邉会長の郁文館夢学園へ行かせてみたいと
小さな野望を持っている私としては、もっと的確な事も伺えるチャンス
だったのに。。。

しくしくしくしく。。。

何としてでも、次のチャンスを捕まえねば～！
ん？株主総会でも行くか？！いやいや、そこでは学校の質問は
できないか～。。。やれやれ。。。

とはいえ、素晴らしい機会を与えてくれた、コテツさんとけーちゃんに
心からの感謝を！
ありがとう～！

出版記念講演へ

昨日は、うっちゃん、yukaさん、ちはさんの出版記念講演へ
行ってきました。

会場が思っていたより広く、どうしようか迷いましたが、
人見知りの私（笑）は、沢さんとコテツさんの前へ。

周りには、不動産オーナー界では有名な方々が沢山！
やっぱり、三人の人脈の広さと愛されようが窺われます。

三人三様の特色ある話がとても面白く、スライドが遠い
位置に座ってしまった事を今更後悔してしまうけれど、
時既に遅し。
うっちゃんやyukaさんとは、プライベートでも仲良くしてもら
っているし、セミナーに参加したこともあったのですが、
ちはさんとは面識があるのに、あまりゆっくりお話したこと
が無かったので、とても参考になりました。

その後、あかちゃんさんのお話もさすがの構成に唸りました。
特に、「トヨタなどでは、自動車の細部にまで、使用者の
使い易い位置などを徹底的に考えた造りになっているん
です。不動産にもそういう視点が大事！」という点が
一番印象に残りました。
（なので、二次会での失礼千万は許してあげる）

講演会の後のサイン会では、久しぶりに会った、今では
超有名人のヒロシ嫁さんと、強風のエアコンの下で語り
合い、生フガフガさせて頂きました。

その後、二次会へ。。。
今回は、なるべく初対面の沢山の方とお話してみようと
心がけていたので、師匠の沢さんから離れ、全く面識ない
一角へ。。。
・・・なのに、横に、沢さんの仲良し吉沢さんが！！！
で、その場にいた方に、私の事を過大に"超コワイ"と、
紹介され、「ひぃぃ～」となってしまいました。

それにもメゲず、大阪から来られた女性と一緒に、
空飛ぶかっさんさんの体験をじっくり伺ったり、
今、一番の若手のホープ水戸大家さんの素顔を拝めたし、
（話したかったのに、吉沢さ～ん！どんだけ怖がらせるんですか～）
こんなに美人だとは知らなかったキートス妻さんのトークの
面白さに、思わず、つっこみを入れたり、
うっちゃん似の小桃さんとお着物の話をしたり、
（不動産の話を伺えば良かったのに・・・ザンネン！）
コテツさんの近況を伺ったり、ヒロシ嫁さんと子ども談義をしたり、
素敵な奥様を前に、酔ったあかちゃんと激しくバトルしたり、
なんだか、同じ市の方、ウチの近くにお住まいの方がいらしたり、
ウチの目と鼻の先でと新築アパートを建設中の方を
吉沢さんにご紹介頂いたりと、本当に楽しく過ごさせてもらいました。

この所、色々思うところがあったものですから、
こんな時間をすごしながらも、ずっと思っていたのですが、
私が不動産をやってみて、一番良かったのは、こういう
人との出会いだな～と、つくづく思いました。

沢さんから始まり、大きく広がってきた人との縁。
こういう席でなければ、出会い、話す事もなかっただろう
方々との時間。
もちろん、実際の不動産売買や運営に関わる人との出会い
にも助けられてきましたが、こうした師匠や仲間からもらえる
笑顔でいられる時間が、どれだけ貴重でありがたいものかと
じんわり幸せにひたっていた二次会でした。

名刺交換しかできなかった方、スミマセン。
次の機会にお話を聞かせてくださいませ～。

うっちゃん、変な顔の激写ばかりだったと思いますが、
ヒロさんとサンペイさんによろしくお伝えください。

yukaさん、今度から、酔ったあかちゃんと同席する時には、
ご主人を貸してください（笑）。

ちはさん、二次会中の主役とは思えない気配りぶりに、
さすがだな～と、ずっと感心しっぱなしでした。
次の機会には、ゆっくりお話を聞かせてください。

ホントに楽しかった～。
皆様に感謝。感謝です。

余談ですが、うっちゃん達への東京土産でも買うか～と、ググって
イデミ・スギノへ伺ったのですが、15時過ぎには、テイクアウト用
のケーキ０、イートインのケーキ数個・・・って、どんだけ人気なの？
と気になって、焼き菓子を包んでもらう待ち時間に、イートイン用の
最後のケーキ１個を頂きました。
うーん、私がいた30分程度の間に、お店を覗いた人の数が頷ける
繊細な美味しさでした。
近くにお立ち寄りの際はオススメですよ～！

いよいよですね～

今月の後半に、単身向け物件の１室から退去の連絡がありました。
これで、空室が２つ。
この春の入れ替わりシーズンに、退去がゼロだったので、
今度の春は少し気合を入れていかないと！！！

久しぶりに、周辺の募集状況をチェックしてみると、
んー、全体に5000円位下がっている印象です。
厳しい。。。

さてさて、どうしよう？？？
年末の帰省の時に居心地良く見せる演出を考えなくちゃ～。
これからの季節は、温かみですよね。
最近は、かわいらしい雑貨もかなりあるので、
悩みつつも、選ぶのは、結構、楽しいものです。

内見の方達も、目が肥えてくるでしょうから、
CHEEPな印象を持たれずに、ちょっとしたサプライズと、
暮してみたくなる演出を、低めの予算で。。。と少々無茶な
事を考えているので、色々探してみないと。

・・・今年も残すところ、3ケ月を切ってきましたし、
確定申告の準備も始めました。
12月には年賀状もやらなくちゃいけないしー。
気分は、一足先に、師走に入りつつあります。

さてさて、今度の春に埋める部屋は何室になることでしょう？
そろそろスタートですねー。

帰省してきました

相変わらず、超ハードスケジュールではありましたが、
お盆に帰って、賃貸市況の情報収集、空室の手入れなど
バタバタと済ませてきました。

不動産屋さん回りをしてきたダンナは、
やはり、福岡の賃貸市況の厳しさを聞いてはきたのですが、
手入れ等で街中を移動していると、以前は、少し寂しげに
なっていた通りが、ビルになったり、１～２階部分のみ化粧直し
されていたりで、通り全体の雰囲気がUPして、人通りが復活
していたりと、生の空気を感じてくる事ができました。

で、今回の空室、２回連続で、１年で退去になってしまった部屋
だったので、前回の退去の時には、清掃のみだったこともあり、
今回は、壁紙の交換など簡単なリフォームをしました。

それプラス、今回は、IKEAグッズも配置。

私の好みとは違いますが（汗）、IKEA特集などでよく使われている
このライト。今回は試しに、設置してみることにしました。
ライト一つでは、ちょっと唐突なので、まわりにシールも貼ったり
してみたのですが、さてさて、反応はどうなることやらですが。

２DKの物件の方は、どうも心無い飼い主が、ウチの物件で
排泄させることに決めているらしく、ウチの両親が囲いをすれば
する程、入り口から奥まで入り込んで排泄させて放置していくらしく、
犬猫よけの顆粒をまいてみたりしてきました。
庭の手入れをしている両親にとっては、すごいストレスになって
いるようでした。

この顆粒の効果は１週間程度ですし、人間にも結構な臭いがする
ので、何かもっと効果的な手立てがあるといいのに。。。と思って
いるところです。

厳しい賃貸市況

毎月の家賃表と一緒に、片方の管理会社から、賃貸レポートが
届きます。
内装の人気ランキングだったり、ヒントや、設備の費用対効果など
毎月、中々考えられた内容です。

そのレポートに、今回は、その管理会社が主に引き受けている
地域の賃貸市況が紹介されていました。

ウチの物件は2DKで、今は満室稼動なので、助かっていますが、
この地域の１Rは、敷金・礼金ナシ、２～３ケ月のフリーレント、
その上・・・引越し費用、大家負担！？
なんか、もーここまで来たら、もってけ、ドロボー！的。。。

そこまでされると、本当に入居者の争奪戦ですよね。
悪いことを考えれば、フリーレントの期間を渡り歩く事だって、
できなくはありませんよね。
いくら契約で縛った所で、逃げられたら、どうにもなりませんし。

代々の大家さんにしてみたら、借入が小さくて、それでも
経済的な体力があるのかもしれませんが、新規参入の不動産
賃貸業オーナーにしてみたら、想像以上の厳しさです。

んー、もしかすると、代々大家さんの方が、あまり知識がなく、
土地代はともかく、建物のコストが割高で借入も大きく、
管理会社任せで修繕費などでピンハネされて、経営として
成り立っていないのかもしれませんが。。。

なんて、人のことを心配している場合ではありませんでした。
とにもかくにも、現在の入居者を大切にしなくちゃ～。

今年は単身物件で、故障がチョコチョコでてお金がかかって
いますが、２DKの方は、何事もなくきているので、何か
設備のまとめて交換なども考えてみようかな～と思って
いるところです。

何がいいかなー。。。

給水ポンプの故障 ＞_＜

先日、単身向け物件の入居者から、
「バンという大きな音がして以来、お湯がでなくなった」と
ダンナの携帯に電話があり、慌てて、管理会社へ電話。

当初の管理会社からの連絡では、給湯器の故障ということで
修理をお願いする段取りになっていたのですが、その後、
他の入居者からも同様の連絡が管理会社に入ったらしく、
詳しく調べてみると、大元のポンプが壊れているようだと
報告がきました。

見積り前に、この物件の前まで車が入れないので、
現在のポンプを解体するにも、新しいポンプを設置するにも
人力で運ぶことになるので、費用が高くなります。。。
と、管理会社に先に言われていたので、
ドキドキして見積りを待っていると、上がってきた見積りは
60万円前半。

んー、覚悟はしてましたが、やはり少々お高い。
とはいえ、給水設備の故障は、各居室でも結構かかるので、
全体のポンプの交換と思えば、ソコソコ納得できる価格なの
かもしれませんが。。。

とにもかくにも、お湯がでないのは困るでしょうから、
今回は、これで依頼をかけました。

給水設備の故障は、相見積りでゆっくり比較という訳にも
いかないし、相場もイマイチわからないので、毎回、
不安を感じつつも発注をかけざるをえず。。。

以前の管理会社、エイ○ルより、良心的な管理会社なので
信じて任せることにしました。

賃貸市況が厳しい今は、この管理会社との関係保持が最重要！
先日の外国人の入居が決まり、空室は、７月に空いた１室のみ。
お盆は、フローリング磨きと、ＩＫＥＡグッズで飾りつけしなきゃ～。

吉とでるか・・・

つい先日、単身向け物件の退去が一件あり、空室が合計で
単身者向け物件の２室になってしまいました。

小場さまのブログを読んでいても、福岡の家賃下落は
想像以上に厳しく、本気で取組まないといけないな・・・と、
ダンナと話し、お盆の帰省で設置しようと、先日はIKEAに
行って、雑誌などでよく取り上げられている雑貨をいくつか
購入してきたり、管理会社さんと家賃相場を相談したり・・・
としていたのでした。

そんな中、一件、申込みが。。。
ただ、ウチの物件としては、初めての外国の方。
その方が勤めている会社の社長が保証人になるので、
お願いできないか？という問い合わせでした。

早速、会社のサイトを見てみたのですが、・・・正直、ビミョウ。
プログラミングの小規模企業とはいえ、サイトの作りが
いまいち垢抜けず、妙な、怪しさが漂っています。。。

んー、どうなんだろう？？？
サイト上では、福岡に事務所はないし、申込書で見ると
入社は今年の４月・・・。
転勤というより、配属が決まったようなカンジでしょうか。

色々考えたのですが、
この物件の管理会社が家賃保証を委託しているのは、
リクルート系の会社ですので、あちらもリスクをとる以上、
ある程度、会社のことも、４月入社ということも考慮する
だろうと思うので、家賃保証の会社がOKを出し、
契約が定期借家であれば、ウチもある程度リクステーク
する時期なのかもしれないと思っています。

今は、返事待ち。。。
さてさて、吉とでるのか。。。悩ましいところです。