福岡へ

福岡へ帰省し、先に福岡入りして、
業者や銀行回りをしていたダンナと合流し、
福岡の不動産情報を聞いてみると、やはり噂どおり、
相当厳しいことがヒシヒシと伝わってきます。
ウチのように、現状、入居率が90％を超えているのは、
とてもありがたい状況だというのが分かりました。

また、その厳しさのせいなのか、
ウチが今年、塗装をやり直した物件の隣に建っていた、
どうにも古ぼけたアパートが、ウチの物件の下の色に
合わせたかのような黄色系に塗装し直しし、
その色がくすんでいる為に、ウチのアパートまで、
くすんで見せている・・・という笑えない話まで。

多分、ウチのアパートに色見本を当てて、同じ色を選んだ
つもりだったのでしょうけれど、やはり、面積が広がると、
同じに見えて、同じ色じゃなかったということにだったのでしょうね。
・・・そんなことなら、色番教えたのに～。

まあ、ウチのはサイディング、あちらはモルタル？に色を塗っているので、
やはり、同じ色にはならなかったとは思いますが。。。
私が行った雨の日は、隣のアパートの壁もツヤがあるように見え、
特別、害にはなってないようにも見えましたが、
こればっかりは、もう、どうにもなりませんので、
後は中で勝負するしかない！と気持ちを切り替えました。

その後、今回のメインイベント、小場さまとの席へ。
またまた、リアルな福岡情報を頂き、今後のプランを伺ったり、
ゴットマザーの視点による、不動産経営の現状を伺ったりで、
もう、本当に濃くて濃くて、話はつきないし、
食事は美味しいしで、この後、小場さまの物件を見学に行く
予定だったのに、既に、外は真っ暗。。。

それでも、３つの部屋を見せて頂きました。
んー、ロフトが想像以上に広い。。。
それに、見せる工夫が沢山してあります。
なるほどー。本当に勉強になりました。
遅い時間までご案内頂いて、ありがとうございました。

帰りは、教わった集客の工夫を、どう取り入れ、
管理会社とバランスをとっていくか、
ダンナと色々話しながら帰り、とても濃い一日を終えました。

あー、とはいえ、会社員の身の上は辛いです。
本当なら２DK物件の庭周りをきれいに刈り込んだり、
単身者向けの空室の流し台にカッティングシートを貼ったり、
（本当はドアごと変えたいのですが・・・）
室内の飾り付けをしたり、色々やりたい所満載だったのに、
4泊５日では、時間が全然足りません～。

やっぱり、物件は近くにある方がいいなぁー。
と、痛感した帰省となりました。

ふたり旅

あまりにバタバタしてて、予告もしないまま、
今年は夏休みに突入してしまいました。

今年は、お盆前に、チビと二人で新幹線の旅。
チビの荷物は彼のカート兼リュックに詰めたのですが、
今回は、カートで引けない所は、自分で背負ってくれ、
前回の二人旅とは段違いの成長ぶり。
母は、メチャ助かりました！

今回は、沢山の子供達がいるところと話してあったので、
出発の日の１週間前からカウントダウン開始。
保育園の先生達には、
「新幹線に乗って、海に行くんだよ！」と自慢しきり。
（・・・海に行くために、新幹線に乗るんじゃないんだよ～）

初日は、久々の海に少々びびってましたが、
二日目は、地元の子か！？という位に馴染んでました。

ええ、ええ、私も広い空と、澄んだ海を見て、
ここの所すっかり「耐震補強」で凝り固まっていた頭を
リラーックスさせてもらいました。
リラックスしすぎて、夜はチビと一緒に寝てしまいましたが。

会社勤めをしていなければ、もう１日位いたいところでしたが、
１泊２日でトンボ帰り。
翌日、翌々日と会社へ行き、13日には、またチビと二人で羽田へ。
まるで出張続きのサラリーマンばりのタイトなスケジュール。
ごめんねー。

羽田についたら、帰省ラッシュを取材していたＮ○Ｋの撮影の人に
初めてインタビューされたものだから、チビは舞い上がってしまい、
おふざけコメントをしていたら、Ｎ○Ｋの取材の人に、
「しっかりお話しなさい！」と教育的指導を受けてました。
その日の夕方、ワクワクしながら、Ｎ○Ｋを見ていましたが、
当然、放送されませんでした。あはは。
うん、うん、世の中、そー甘くないのよ。
次の機会があったら、ビシッと話そう。（私もですが）

福岡での話は次の機会に。。。

耐震補強工事２

先日の続きです。

更に色々調べてみると、
市には、市内に120以上も耐震性の低い公共施設があって、
今年度だけでも17施設（内保育園が８ケ所）を補強し、
今後も緊急性の高いものから順次補強工事をすることが
わかってきました。

こうなると、保護者の一部が求めるような、
「補強工事ではなく、全面建替え」というのが、
かなり難しいんじゃないの～というのが見えてきました。

じゃあ、、補強工事がされるとして、
どんな工事なのか、その結果、どの位耐震性が上がるのか、
子供達が居ながら工事の予定なので、
子供達の健康と安全のために、何に気をつけるべきなのか？
・・・この辺りがどーも大事になってくるようなのです。

ネットで色々調べてみると、
阪神淡路大震災の後、実際、どのような建物が弱かったのか
原因はどこにあったのか、複数の識者によって検証されていて、
様々な自治体が、補助金を出して、個人宅の耐震補強を支援
していること、耐震補強工事とは、どのような補強をするのか等、
本当に沢山の情報が公開されていて驚きました。
いやはや、調べてみるものです。ホントに。

その中でも、とてもわかりやすかったのがこちらのサイトでした。
チビの通う保育園は、昭和40年代の建物なので、
昭和52年、平成13年の建築基準法の基準には、
全く準拠していないため、耐震補強診断で、
総合評点0.15という数字がでてきたことが予想できます。

このサイトを熟読してから、
市役所の設計担当の部署へ電話をかけて、
・工事したら、どのくらいの地震まで耐えられるの？
・実際、どんな工事で補強がなされるのか？
・総合評点が何点になるように工事をするのか？
ということについて質問してみました。

まあ、ウチの保育園は、のんびり構えていたので、
すでに親のクレーム漬けになっているらしい担当者は、
答え方が、やけに慎重。

「震度５までは耐えられるはずですが、かといって、
　震度５の地震で壊れないってことではなく・・・」
と、何とも歯切れが悪い。。。

私は、状況を理解したいのであって、
「あの時、ああ言ったじゃないのー」的な揚げ足とりする
つもりなんてないのに、言葉の端々に「保身」がくっつきます。

それでも、どうにか聞き出してみると、
当然ながら、平成13年度に施行された法にのっとった工法や、
金具が使用されることや、総合評点が1.13に上がる予定だと
いうことがわかってきました。

最初は頑なだった担当者も、建築のつっこんだ話を聞いてみると、
結構、嬉しそうに？スラスラと答えてくれることがわかり、
「なんだ、そんなに悪い人じゃないじゃん」と思ったのでした。

ながいなー、まだまだ続きます。
ってか、現在進行形なのですけどね（笑）。

耐震補強工事１

先日、チビの通う保育園の耐震補強工事の説明会へ
ほんとにかる～い気持ちで参加してきました。

状況がわかっている今になって思えば、
何とも役人的な当たり障りのない説明会でした。
私は１回目の説明会の日程を見落としていたので、
この日が初めての説明会だったのですが、
事前にどういう内容が話されるのかも知らされないまま、
その場で、保育園の平面図と工程スケジュールが配られ、
５クラスに分かれた１クラスだけ近隣のプレハブに移り、
それ以外の子供達がいるまま、居ながら工事をするむね、
粛々と、大事な事は全て口頭で説明されました。

これが一般的なビジネスシーンならば、
初めて参加する方のために、ざっと概要の説明や、
現在の状況が説明されるものなのに、
今の状況は知っているはず！
一回目の説明会後の配った資料も読んでるはず！
だから万事OKよね的な、過信に満ちた説明会で、
１回目もでていない、資料も読んでない、その上、
耐震工事なんて、完全にチンプンカンプンの私。

それから数日経って、仲良しのママ友から、
ヘルプメールが来るまで、すっかり説明会のことは
忘れてしまっていたのでした。

仲良しのママ友は、保育園の父母の会の係をやっていて、
そこへ、数人の保護者から、保育園の保護者の意見を
まとめられないか？という依頼がきたというのです。
依頼内容を見せてもらうと、少々感情的にも思えたのですが、
確かに不安を覚える部分もあり、結局、情報収集に奔走する
ことになってしまいました。

とはいえ、こうやって調べてみると、学びの場というのは、
本当にどこにでもあるもので、不動産経営をする上でも、
とても興味深いことが沢山ありました。

チビの通う保育園は木造で、公表されている耐震強度は0.15。
木造の場合は、総合評点で判別するので、0.15というと、
東海地方で公表されている表で見ると、Ⅲランク。
・・・ってゆーか、0.7と比較すると、0.15なんて、
所謂、ワラの家？！吹けば飛ぶ～？！マジ～？！

この数字、知らなければ、普通に保育園に通えますが、
知ってしまうと、ちょっとグラリと来ただけで、
恐ろしくなってしまう数値です。

実は、市では、７～８年前から、市内にある保育園の8園が、
その位の強度しかないのを知りながら、いずれ建て直そうと、
問題を先送りし続けてきていたらしいのです。
おいおい・・・子供達の命がかかってんのにぃ～！

長すぎるので、続きはまた～。

小場さまを囲んで

今日は、上京された小場さまを囲んでの夕食会へ
同席させて頂きました。
場所は、新宿の50階にあるレストラン。
お誕生日席に座る、小場さまが浮かんで見えました。

で、小場さまがYouTubeで公開されている画像のコピーを頂き、
ちょっと呆然。
・・・き、きれい。。。
家に帰って、早速、歌を拝聴してみると、声もなんと若々しいこと。
・・・ま、負けました。完敗です。
この実力と、遊び心と、好奇心にすっかりやられました。
さすがです。はい。

今日は、マサさんに、今後の不動産投資について熱く語ってもらったり、
結婚10周年のコテツ家のラブラブぶりにあてられたり、
ひまわりさんの所の投資のお話を伺ったり、
エミオット夫妻（ヒロシ夫妻ともいう）をからかいたおしたり、
喋ったり、笑ったり、大忙し。
これぞまさしくフガフガですよ。ね？

それから、何度か顔を合わせながらも、中々ゆっくり話せなかった
ｊｍさんともお話できました。
話している人をじっと見るくせのあるｊｍさんが、先の先を見ているあまり、
過去の記憶を随分と大事に物置に仕舞い込んでることを知り、
その人柄と、面白さを垣間見ることが出来ました。

でもって、つい先日ここで会ってちょっぴり話したにも関わらず、すっかり忘れ、
真顔で「いやー久しぶり、３年位前に会って以来２回目ですね」と、
私に声をかけた赤ちゃんさん。。。
きっと、明日になって、名刺入れの中に、私の名刺があるのをみて、
「えー、三田さん？来てたっけ？」と首をかしげるに違いありません。
お酒を飲むと、記憶がなくなるということだったので、
思いっきりつっこみを入れさせて頂きました。

ということで、今日は、
主催のエミオット夫妻（ヒロシ夫妻ともいう）の人徳で、
幅広い面々が集う中で、色々とお話ができて楽しい一時でした。
２人で気を遣って、かいがいしく動いてあって、ホントお疲れ様でした。
そして、お誘いありがとうございました。
ゆっくりお話できなかった方々、次の機会によろしくお願いします。

いそいそ物件見学

この週末、久しぶりに、近くで売りに出たアパートを
見に行ってきました。

利回りでいうと、全然、合わなかったのですが、
ファミリータイプだったので、空いたら（現状満室）、
１室自宅にすることも検討できる上、
この地域にしては、土地が広かったのです。

詳しい資料を取り寄せたら、早速、真っ暗な中、
チビを連れて、物件見学。

うむむ。。。こうきたか。。。
土地は広い。広いのですが、接道に対して、
土地の先端に向かうほど狭くなっているため、
土地の中心部に建物があり、手前は駐車場でしたが、
建物の奥は、いかにも、雑草をやっつけ刈りました・・・的な
どうにも活用の難しい空間が。。。

・・・あー、もったいない。
まあ、四角い建物を建てることを優先すると、
こんな風な無駄な空き地を残すのかもしれませんが。。。
他にいくらでも工夫の余地があったはずなのに。
そうじゃなくても、私がオーナーだったら、駐輪場や、
ウッドデッキなど、色々考えてみたはずなんだけどなあ。。。

ま、建物は、まだまだ築年が浅い軽量鉄骨でしたし、
レンガ調のサイディングだったので、
外壁塗装なども、当面、不要です。

次の問題は、周辺環境でした。
駅までは、想定していたより遠かったこと。
大きな神社の近くで、周辺は住宅地なので、
歩いて通勤するには、女性は夜がちょっと不安だな。。。

物件チェックの後、チビを連れて、周辺を歩いてみると、
駅までの道すがらに、競合物件が多いこと多いこと。
それでも、周辺も、案外、空室が少なかったので、
ある程度、ニーズはあるのかもしれませんが、
この建物に将来的に競争力があるかというと。。。
む、難しい。。。

近くには、どピンクの２階建てが３棟続いた物件などもありました。
あれが賃貸用なら、色はともかく、
出窓などが凝っていて、競争力がありそうだなー。

何はともあれ、久々の物件見学を楽しんできました♪

お宝セミナーへ

今日は、敬愛する不動産のししょー沢さんのセミナーへ行ってきました。
立場的には、本来、お手伝いをしなければいけなかったのに、
諸事情があり、着いた時には、既にセミナーが始まっていて
・・・全くの役立たず・・・すみません～。

そ、それにしても、今日はすごい参加者の数。
会場に、すし詰め状態です。

始めは、沢さんのお宝マンションのその後。。。
反省点と良かった点などの説明があり、
その後、説明された、さすが沢さん！という着眼点に、
もー、目からウロコが落ちました。
これ、私も以前から漠然と意識していながら、
クリアにできなかったもやもやだったので、思わず膝をうちました。
しかも、この試算ができる表がサイトからDLできるという特典付！
もー！沢さん太っ腹！（いえいえ、見た目ではなく）
沢さんって、こういうオープンなところがすごいんですよね。
さすが、ししょーです。はい。

中休みになって、周りを見回すと、
北野琴奈さんや、佐藤さんのお姿も。
他にも、ふりーパパさんの所でよく会うあいこちゃんまで。
みなさん、勉強熱心で、素晴らしいです。

短い休憩の後、いよいよ、けーちゃんのセミナー開始。
相変わらず、すごい行動力です。
なんだか、無性に置いていかれてる気がして焦るよ～！

とにかく、けーちゃんは人との会話のやりとりを楽しみ、
人間関係をうまく活用するタイプ。
例えば、こうやって聞いてるんですという事例が、
「この～聞き出し上手～！」なのでした。

うー、細かく書くとネタばらしになってしまうので、
セミナーのことはこの位にします。

で、今日は、久々に、ゆっくり懇親会へ。
先日会った時に、ゆっくり話せなかった美しく若いヒロシ嫁さんと、
そのお友達のおかぴーさん？と、不動産・・・ではなく、
子供の話で盛り上がり、そこへコテツさんまでやってきて、
相変わらず、性別を感じさせない絡みで大盛り上がり。。。
いったい何の懇親会だったのか、完全に路線がずれてる4人。
いーのか、それで～！
しかも、興奮しすぎると手が動く私はお茶をひっくり返すし。。。
あー、もー、よっぱらい～！

とはいえ、ちょっぴり融資の話や、銀行の話。
お互いのそもそも（不動産投資をどーして）論など、
あっという間に時間が経ってしまったのでした。

今回、そのほかにも、ちょこちょこ話したカンジだと、
「これから不動産を買いたいと思っています」という方も、
以前より増えている印象でした。

不動産投資・経営は、人との関わりなくしてできないものなので、
人として大きく成長させてもらえるし、
何より、新しい人との出会いが楽しく刺激的でもあります。

ヒロシ嫁さんなんて、ゆっくり話したのは初めてなのに、
すっかり、10年来の友達のような気分になってました。
ブログの文章力と、人柄ですねー。

喋りたりなかったものの、楽しい一日になりました。
お話した方々、ありがとうございました。

外壁塗装が終わりました

ダンナの友達の塗装屋さんから、
出来上がった外壁の写真をデータでもらいました。
こんなカンジです。

塗装前

↓↓↓塗装後↓↓↓

塗装前

↓↓↓塗装後↓↓↓

実物を見るのが楽しみになってきました！

ただ・・・外壁は終わったのですが、
各戸のドアの塗装は色が決まらず、
共用廊下に至っては、塗装するのか床材を張るのかも
決まってない状態です。
・・・落差がすごくみすぼらしいはずですが・・・
何とか、早く決めて欲しいものです。（←他人事）

ちなみに、屋根は、とてもきれいになりました！

これで、今年の台風は心配ナシです～！

サンゲツへ行ってきました

いよいよ、今日で４連休も終わり。
今日を除いて、イマイチ天気がよくなかったので、
チビ連れで、赤坂にあるサンゲツのショールームへ
行ってみました。

ダンナは一度、小場さまと福岡のショールーム体験済み。
なので、壁紙のノリの匂いにむせたチビを連れて、
結局、外で待機することになってしまいました。

入って左側はカーテンなどだったので、右側へ進み、
図書館の調べ物用デスクのようなコーナーにあった
受付票のようなものに記入。
これに書いて係の人に出せば、無料でサンプルが
もらえます。

基本的には、マイホームの人用に作られているので、
現地の概略の住所を書いて、アパート用と付記しました。

まずは、壁紙から。

アパート用なので、安い価格帯の柄や色を見て行きます。
ここでは大きめサンプルで見れるのがいいですね。

今回は、トイレやリビングの一部の壁だけ、
アクセントに使える壁紙を見に行ったのですが、
案外、一般的なモノが多いのに驚きました。
まー、リフォーム会社の彼女にもらっていたサンプルに
ほとんど含まれていたせいかもしれませんが。。。

んー、次は東リに期待だなー。
（東リのショールームも行きたかったのですが、
　GW中はお休みだったので、またの機会に行ってきます。）

それから、yukaさんに耐久性から勧められた、
フロアタイルのコーナーへ。

こちらは、思っていたより種類が豊富。
木目だけでも、価格帯や色み、蝕感など様々。
色々サンプルが欲しかったのですが、
何しろ、こちらはサンプルだけでも重い。
散々見比べて、なるべく絞って、サンプルをもらいました。

２DKの方は満室になってしまったので、
まずは、単身者向けの部屋で少し遊んでみるつもりでしたが、
この連休前に、今空いている２室の内、１室に申込みが入り、
結局、試せるのは１室になってしまいました。
嬉しい誤算です。

やっと外壁の塗装も終わったし、(写真は後日～)
速いトコ、残り１室を決めて、満室経営にしたいものです。

聞くに聞けない・・・

先日、２ＤＫのアパートの掃除に行っていた母から、
「あの管理会社の人、引越しするって聞いてる？」と
電話がありました。

私達が買って最初に力を入れてリフォームした部屋は、
管理会社のサイト管理をしている男性が気に入ったからと
誰よりも先に入居を決めてくれていたのです。

１人暮らしの男性で、２ＤＫ？！と思ったら、
彼女がいるので・・・というのは、別の管理会社の人に、
チラっと聞いていたのですが、母によると、
「どうも女の子も一緒に住んでたみたいよ。
　時々、挨拶してくれてた子がいたし」との事。

その後は、母と電話で、
「結婚することになって、広い部屋に移るのかなー？」とか、
「退去しても、管理会社の他の人がそのまま入ってくれる
かなー？」とか、色々言っていたのですが、
その後も、管理会社からは、退去の連絡はナシ。

もしも、退去なら、入居後、１年程度なので、
清掃だけで、次の人を探すかなー？などと、募集も含め、
色々考えていたのです。

電話で話してると、とうとう、母が、
「もしかして、彼女だけ、引越ししちゃったとか？！」
と言い出すしまつ。。。
えー？！マジ？？？
もしも、同棲してたのを会社に言ってたとしても、
彼女だけ引っ越したというのは、恥ずかしいから言えないよねー。
私達が余計な問い合わせをして、社内で別れたことが発覚する
のもかわいそうだよねー。
・・・などと、妄想が妄想を呼ぶ。呼ぶ。

とにかく、まずは、
今月分の家賃表が届くのを待っていたのでした。
すると、家賃表には、退去予定も書いていないし、
入居者も以前と同じ管理会社の男性のまま。。。

んー、結局、どういうことなのか、聞くに聞けない。
・・・でも、実のところ、どーなってるのか、気になる～のでした。

yukaさんのセミナー

昨日は、東京茅場町の会場で行われた
yukaさんのセミナーへ行ってきました。

いやー、超・勉強になるセミナーでした。
初めてお会いしたのは、2年程前なのに、
この経験値の差はいったい。。。と反省する位、
ガンガン前進している彼女をニコニコ支えるご主人。
強力なパートナーで羨ましいこと。羨ましいこと。

さすが、美容師の傍ら、ご主人の会社も支えてきただけあって、
yukaさんの地に足のついたリサーチやマーケティングなど、
とても徹底していて、リスク管理についても再考させられました。

とはいえ、やはり最期は、人と人。
私の知ってるyukaさんは気配りの人なので、
沢山の人の縁を集め、協力し合いながら、
とても流れに乗ってまい進されている様子が、
びんびん伝わってくる、エネルギッシュなセミナーでした。
参加してよかったです。

セミナー後、一度、フリーパパさんの勉強会で
ご一緒したヒロシさんもお誘いして、yukaさん夫妻と夕食へ。。。

この辺りって、私の今の職場に近いので、
どこにしようかと思ったのですが、
オフィス街なので、美味しいお店のほとんどが、
日曜日はお休みなんです。

確実に開いてる上に、予約なしで入れて、
中々美味しくて、長居ができる。。。と考えて、
チビとよく行く神戸屋キッチンへ行きました。

到着したのが、6時少し前、気付いたら、
閉店時間まで居座ったのでした。。。

yukaさんと私はカチッとスイッチが入り弾丸トーク開始。
いやはや、ブランクなんて感じられません。私たち。。。
その後、yukaさんのご主人の経営方針に驚嘆し、
ヒロシさんの投資の手腕を賞賛し、
最期は、そのヒロシさんに何故かご馳走になり
楽しい時間を満喫させてもらいました。
（ヒロシさん、ご馳走さまでした～！）

次は、今年の夏に、yukaさんちと福岡で家族で遊ぶ約束をして、
楽しい一日が終わったのでした。
yukaさん、大阪・東京と、２日連続のセミナーお疲れ様でした～。

塗装は進むよどこまでも

昨年末の帰省で、ダンナの友人の塗装屋さんに、
「何時できあがるかな？」と聞いたら、
「１月中には仕上がるよ」という話だったのに、
実は、未だ、塗装の途中という有様です。

まあ、今回は、私が確定申告まで気持ちも時間もゆとりがなく、
基本的にダンナと友人の塗装屋さんに任せっぱなしでしたし、
想定外の事が色々あったので、多少は仕方なかったのですが、
それにしても。。。遅い～！

塗装に先立ち、いい人だからと紹介された大工さんに、
物件を下から見てもらったところ、
コロニアルの屋根が傷んでいるし、塗装しても長く持たないので、
上からガルバリウムを張ることを薦められました。

ただ、この大工さん。
人はいいようなのですが、試しにお願いした２DKのリフォームは、
いつもお願いしている女性のリフォーム会社さんの仕事と比べると、
ご本人の評に比べて、仕上げが雑な部分が垣間見えたのでした。
まあ、これは、女性の気配りと比較したらの話なので、
この程度は許容範囲とすべきなのかもしれませんが。。。

私自身もネットで調べてみたり、知り合いに相談したりしてみたのですが、
どうしてもガルバリウム張りでなければならない訳でもなさそうで、
大工さんの話をどこまで信頼していいものやら、困ってしまったのでした。
しかも、ざっと試算してもらっただけで、百万円単位の金額。高っ！

ダンナの友人にも意見を聞いてみると、
塗装屋さんですから当然ですが、「塗装でダメなはずがないし、
下から見ただけじゃ分からないから、上がって見てから考えよう」
という話になり、やっとのことで足場組みまで辿り着いたのでした。

で、実際に屋根に上がって見てもらうと・・・
「想定していた以上に傷んでる～！」と電話が入りました。
ここで、直ぐに友人の馴染みの大工さんが工事に入ってくれるのかと
私は勝手に期待していたのですが、実は全く手配がされてなく、
直ぐに対応してもらえる大工さんを探すだけで、大騒ぎ。

結局、変わったばかりの管理会社の紹介で業者が決まり、
修理代も、30万円程度で納まると聞いてホッとしたものの、
材料が揃うのに２週間かかると連絡が入り、うっそ～！
その間、外壁の塗装すら進められない。。。
入居者は、足場が建ったまま、塗装のすすまない状態で、
待たされることになってしまったのでした。。。
本当に申し訳ないー！

しかも、塗装関連の工具を置きたいからと、
入居前の空室を貸すことにしていたのですが、
工事が大幅に遅れたため、その部屋が工事中に使えない
ことになってしまい、その対応だけでもてんやわんや。。。

とにもかくにも、会社の仕事と育児と家事と確定申告に忙殺され、
完全にキャパを超えていた私は、この件に関しては基本ノータッチ。
ダンナが一人でテンパってました。

物件が近くにないと、今の進行状況も聞くしかなく、
ホントにどこまで進んだのやら。。。
ん～丁寧に仕事はして欲しい！でも、速く～！！

春の客付け状況

例年のごとく、確定申告に忙殺されていたので、
不動産がらみも色々あったのですが、
慌しさの中で、すっかり過去のことになってしまってました。

まずは、客付け状況。
２ＤＫの方は去年の苦戦が嘘のようにこの時期にすんなり満室になり、
単身者向けは、元々空いていた４室も、小場さまのアドバイスを参考に
ちょっと工夫したら、決まり始め、今年退去予定の部屋も、
まだ空く前から、どんどん決まっていく勢いで、ホッとしました。
残るは、３月末ぎりぎりに退去する２室のみ。

ただ、今回、管理会社さんを変え、客付業者さんが広がったこともあってか、
競争激化でかなり不安だったのに、予想以上の反響があったので、
一安心しました。

去年まで、エイ○ルは、客付け力があるからと思っていましたが、
あそこは案外、それぞれの部屋の募集状況を把握してなく、
内見者の意見を吸い上げてくれなかったので、
対応のしようがなかったのです。

でも、今回は、管理会社さんを通じて、客付け業者さんの意見を
ウチに上げてもらったので、いいものは参考にさせてもらいました。

客付け業者さんが広がったことで、勉強になったのは、
やはり、こういう業者の方に、まず「決まり易い部屋」と覚えてもらう
工夫が必要なんだなという事でした。

考えてみれば、業者さんだって、
この時期は、１人のお客さんを案内する時間にも制限があります。
部屋数でいうと、やはり平均３室というところでしょう。
その３室で決めて欲しいのですから、内見に連れて行って、
「うーん・・・いいんだけど」と迷われてしまう部屋では、
案内した時間が無駄になってしまいますよね。

大家サイドとしては、そこに、内見者の背中を押す工夫があると、
内見者も、客付け業者さんも、大家もみんなハッピーなんだ
ということが分かってきました。

その工夫は、地域や入居ターゲットによって違うと思いますので、
一概に「これが！」とは言えませんし、ウチも試行錯誤してみました。
「これは喜んでもらえるかも？」と思ったものが、
全然、反応してもらえなかったり、アピール方法を変えてみたり。
ま、当然、これも毎年毎年、ヒアリングしながら変えていくべきもの
なのかな？とも思っています。

管理会社さんを変えて一番良かったのは、サラリーマン大家にとって、
込み入った内容や、跡を残しておきたい内容を、
お互いに、メールで確認できることでした。

この時期の管理会社さんにしてみれば、沢山の管理物件の空室を抱え、
職場にいるサラリーマン大家に電話が繋がるまで連絡し続けるよりは、
その場でメール連絡を済ませておき、大家側が質問があれば、
メールや電話連絡をもらう方が、時間が短縮できるに違いありません。

改めて、管理会社を変えて本当によかったです。
後は時間をかけながら、信頼関係を築いていくことだなと思っています。

ナチュラルな気分♪

うっちゃんのところへ行った時に、初めてお会いした、
広島の大家さん友達のyukaさん。
あの後、発進された会社が、うっちゃんに続いて、
大きく前進されています。

先日は、リノベして販売するお宅を会場に、
内見をかねて、雑貨屋さんと一緒に、雑貨販売のイベントを
したりされています。
さすがのセンスですねー。

私もここ半年、リフォームに悩み、
さんざん、本屋さんで雑誌を買い込み、
今はナチュラルな家具や雑貨が受けているのを知り、
個人大家ができる範囲で、取り入れてみたりもしたのですが、
費用的にどうしても限界があります。

その点、yukaさんのところはすごいですね。
元々のセンスもさることながら、
女性のココロをギュっと掴んで離さない仕上がりです。

私も色々調べてみて、やっと見えてきたのですが、
庶民の女性が「どうしても住んでみたくなる部屋」って、
案外、デザイナーズ系じゃないんですよね。

デザイナーズ系は、セレブ感があって、憧れはするのですが、
女性にとって身近なカンジがなかったりします。
なんて言えばいいんでしょう？
「とんがってる」カンジがするのです。

人が来たら、
「かっこいいー」とか「素敵！」とは言われるでしょうけれど、
毎日生活するとなると、肩が凝る、息がつまるカンジがします。

キッチンにしても、ピカピカのカラーキッチンより、
ナチュラル派は、木目やタイルのキッチンを選び、
時間とともに、使い込んで味を出したいようなスタンス。

つまり、賃貸にしても、愛着がわくので、
引越ししたくなくなる部屋が、ナチュラル系の良さだと思うのです。

そこを達成した１つの形が、このyukaさんの部屋にありますねー。
こういうのを見ると、私も、うっちゃんや、yukaさんに続きたく
なったりもするのですが。。。(笑)
それをやるには、福岡に帰らないと無理だろうなー。

あー、次のリフォームの機会が楽しみになってきました♪

防犯対策セミナー

昨日は、沢さんのところの防犯対策セミナーへ
行ってきました。
このセミナー、もう、面白くて、勉強になって、
とてもとてもタメになるセミナーでした。

今回のは、本当に本当に、
沢山の大家さんに聞いてもらいたい内容だったのですが、
窃盗に対して、案外、危機感がないオーナーの方が、
多いんだなーと思いました。

その理由も、このセミナーの中で語られたのですが、
入居者が泥棒に入られた場合、警察に連絡して、
壊されたガラスなどは損害保険から支払われ、
入居者は気持ち悪がって退去していくだけで、
管理会社も大家も、真実を知らされないままというケースが
案外多かったりするそうなのです。

そう言われてみると、確かに、
ウチの２DKの物件の空き巣未遂事件の時は、
たまたまアパートの掃除に行っていた母が、
ガラスを取り替えてる業者さんに気付いて、
事情を聞いて判明したのでした。
なるほど。管理会社も知らない訳だー。納得。
しかも、ウチの物件が何故狙われたのかも、
理由がわかってしまいましたー（涙）。しくしく。

今回の講師、佐藤さんは、警察官時代、
自分がAPオーナーであることは言わずに、
泥棒の現場見分に同行し、
その手口や、狙う物件と狙わない物件の差を、
じっくり聞いて、自分の物件の防犯対策に
活用してこられたというのですから無敵です（笑）。

なので、高いお金を払ってもほぼ効果のない防犯グッズや、
逆に安価なのに効果的な防犯グッズの紹介があり、
ご自身の新築物件において取り入れられた防犯のノウハウ等
目からウロコのアイディアで、びっくりすることが沢山でした。

佐藤さんのオーナーとしての視点は明快です。
近隣に沢山あるアパートの中で、泥棒からみて、
自分の物件を「この物件、面倒くさそう！」と思ってもらうのが
とにかくミソ（笑）。

しかも、佐藤さんは、泥棒にアピールする防犯をしつつ、
それを効果的に入居の内見に来た方にアピールするという、
商売上手（？）。

いやー、今後のウチの物件の防犯に大いに活用できる、
とてもとてもいいセミナーでした。
佐藤さん、ありがとうございました！

今日は冬至

今日は冬至。
今日から発売される一陽来復のオフダを受けに行くことに。

会社員復帰で、冬至の日には行けないだろうなと
思っていたのですが、今年は、たまたま土曜日。
小雨がぱらついていたので、しっかり防寒してでかけました。

出かけるのが予定より遅れたので、
着いたのは、丁度、お昼前。
そこにあったのは、延々と続く人の列でした（汗）。
ここ数年通った中では、最大の人出だったかも。。。
やっぱりすごいです。穴八幡。

土曜日ということもあってか、今日は子供の姿も多く、
親子だけでなく、三世代一緒という姿も見られました。
こうして風習のようなものは受け継がれていくんだなー
なんて思いながら、並んで買ってきました。

このオフダに先立って、嬉しいニュースが一つ。
２DKの１室が、1月から入居が決まったとか。
ここは、前回のリフォームの反省から、
部屋の統一感をとるため、とてもシンプルにしてもらい、
ちょっぴりだけ遊びを加えた部屋。

この時期の不動産屋さんは、既にお休みモードと
聞いていたので、プチ・モデルルーム化は、
今度の帰省の時にするつもりだったし、
家賃交渉が入ることを考えて高めに設定していたし、
広告料２ケ月分は、来月再開するつもりで、
今月はお休みしていたというのに。。。

決まる時は、
案外、あっけなく決まるものなのかもしれませんね。
これで、２DKの残りは１室！

年末の固定期間終了に併せ、
借入元本の1/3を繰上返済しますし、
銀行からは、思っていたより低い金利提示があり、
モチベーションを上げた状態で来年を迎えられそうです。

それもこれも、このオフダの引寄せてくれた縁でしょうか。
感謝。感謝。
これからの１年もどうぞよろしくお願いしますー！
という願いをこめて、12時ジャストにお供えします。

新しい管理会社

今月から、単身者向け物件の管理会社が変わり、
初めて、家賃表他が送られてきました。

いやはや、管理会社によって、こんなにも違うものだとは、
思いもしませんでした。
エイ○ルは、ともかく、もう一つの物件の管理会社も、
こんな報告書だしてきてくれていません。

家賃表に関しては、そう大きくは変わっていないのですが、
「こういうのを管理の仕事っていうのかもしれないなー」と、
驚く位、これまで、気付きもしなかった部分に、
「この器具には、本来カバーがあるものなので、
　修理が必要です」とか、
「ここには、鍵をつけた方がいいです」
・・・など、写真付で報告されてきました。

うう・・・今更ながら、自分達の物件なのに、
知らなかったことだらけ(汗)。

来年始めに予定している外壁の塗装の時に、
ダンナのお友達に対応してもらえるもの以外は、
どこかへ依頼しなければいけないので、
この報告書を、お友達にも見てもらわなくちゃ。。。

外壁の色見本も届き、
ここにきて、ピンクベージュにするか、
得意のイエローベースでいくか、
いよいよ迷っております（笑）。

忘年会

昨日は、沢さん達と、コテツさんグループの忘年会に
参加させてもらいました。

例年の忘年会では、企画する側だったのですが、
今年は、ホントに１参加者として楽しむことができ、
とてもリラックスして話し込むことができました♪
幹事のけーちゃん、お疲れ様でした。

昨日は、思いがけず、
気が合うのに中々会えないエミゾウさんに再会でき、
すっかり話し込んでしまいました。
特に、今の職場でされている外国人相手の高級賃貸や、
そこにあるニッチな市場など、面白いお話を聞けて
ホント楽しかった♪また、会おうね！

少し遅れて登場した北野の琴ちゃん。
相変わらず、お美しい。
男性陣の「おおっ」という動揺が目に見えるようでした（笑）。

何時ものごとく、あっという間に１次会は終わり、
100％出席の二次会へ。。。
あまりの人数のため、忘年会ハイシーズンの昨日は、
急に場所がとれなかったため、
沢さんが宿泊予定だったホテルのラウンジへ。

・・・ハイソな雰囲気漂うロビーから入るラウンジは、
一次会の時のように、大声で話したり笑ってはイケナイ空気。
・・・だ、大丈夫だろうか。。。（汗）
という心配も、高い天井に吸い込まれるように消え、
心地よく談笑できたのでした。

３次会は、男性陣のみで流れていかれましたが、
結構な人数。。。
無事に、（どんな）お店へ流れていかれたのやら。。。

皆さんとはお話できず、ちょっと残念でしたが、
またの機会を楽しみにしておりますー。

不動産投資はどこへいく

先日、ダンナが新しい管理会社の方からの情報として、
最近の福岡の客付けでは、広告料を300％や500％も
出しているケースがでてきているという話をしていました。

ここまで焦って客付けをしている背景から考えて、
REITが満室にして、物件を売却にかかっているのか？
・・・と想像するのは考えすぎでしょうか？

だって、広告料500％って、
中長期的な不動産経営という視点から見ると、
ちょっと行き過ぎの感があります。

そんなこんなで、最近のREITの現状を知りたいなーと
思い始めていたら、
つい先日、AIG主体のジェイリート投資法人が、
仮条件決定目前、上場取りやめで、びっくりさせられました。

詳しい事情がわからず、色々見ていたら、
こんなサイト（←リンク先、一覧表の下のコラムが秀逸）があって、
REITの実情がわかりやすく解説されていて、とても勉強になりました。

上場取りやめの背景は、こちらのサイトの解説に、
なるほどね～と思った次第です。
海外から見ると、今でも、日本の不動産は割安というのは、
需給を考えると、判断が分かれるとは思いますが。。。

私の経験からすると、
外資系が広く「○○は買い」と公言するようになる時には、
逃げる体制だった・・・という記憶が鮮明なのですが（汗）。

う～、今後の不動産市況はどっちへいくのでしょうねー。

カラー行脚

この所の世界経済の状況を見ていると、
当面、日銀も金利を上げるに上げられなさそうですし、
福井さんの後任も、ちゃんと決まるのやら、
何だか不透明な事だらけではありますが、
資金を借りておくなら、いい機会にも思えたので、
暫く、話が止まっていた、２つ目の物件の外壁塗装を
急いで進めることにしました。

で、またまた届きました。1200色！（笑）

今回は、物件の周りに、
単身者向けなのか原色のハデな建物が多いので、
あえて、チョコいちごアイス仕様にしてみようか・・・
と思い、この週末は、近所を徘徊しておりました。

実際に見てまわって分かったのは、
この配色に成功している物件は、女性好きしそうなのですが、
退色した時には、うす汚れて見えること。。。
一方、ちょっとでも色の選択を間違うと、
かな～り、下品になってしまうことです。

やっぱり、黄色系がいいのかなー。。。
ん～、でも、違う色にもトライしてみたいし。。。

あらためて、色って、微妙で繊細なものですね。
上手く使えれば、印象がぐんとよくなるし、
下手に使えば、イメージダウンになってしまう。

暫く、賃貸物件の内見や、
外壁カラーを見てまわることになりそうです。

いや～ビックリ！

週末、後学のために、
都内の新築アパートをひやかしに見学に行ってきました。

場所は、都内東部。
大手町までなら10分程度で、駅からは5分という立地。
・・・なので、やはり、想像通り、狭小地に、みっちり建ってる～。
らせん状の階段を登る４階建てで、１Kが８室。
まあ、角地なので、引越し荷物は小さいベランダから吊り上げるのかな？
というカンジです。

まずは、興味津々だった室内の様子。
んー、外観はともかく、壁紙などはウチが700円/㎡として、
サンプルでもらった、同じものが使われているし、
洗面は、昔からある、お風呂についてるタイプ。
更に、お風呂の蛇口は、お湯と水別々にひねるタイプ。
んー、初見で気付きにくいところは、コストを抑えるんだー。

驚いたのは、トイレが異様に広いこと。
結局、トイレの奥にあるお風呂の脱衣所と洗濯機コーナーを、
そこで一体化するプランになっているようでした。

１部屋19㎡という限られた空間で、
力が入っているのは、広めのエントランス。
そこに、大きめの靴箱と、ツルツル加工のモダン風キッチン。
やっぱり、入り口の印象が勝負なんだなー。

で、結局、エントランスとトイレが広い分、
居室スペースは・・・せ、せまっ！！
小っこいベットを置いてしまうと、さてさて、食事はドコで？
という空間です（笑）。

そういうこともあってか、１部屋の家賃想定は8万円台半ば。
利回り６％台後半で、物件価格１億超え。
ひぇ～！まじ？と思わず聞きかえす私（汗）。

ちなみに、融資はつくのか聞いてみると、
提携している、某外資系金融機関からなら、
確実に融資がうけられます！
と、胸を張る営業君。

よくよく聞くと、35年ローンで、金利は4％弱！？
仮に、１億を35年ローンで3.7％固定で借りたとして試算しても、
月々45万円位の返済で、金利負担合計額は8000万円超え。。。

どん引きしてしまった私たちに、営業君は、
「今、都内の土地はどんどん値上がりしてますから、
　皆さん、３年位保有して、売ることを想定されるんです」
・・・ってねぇ、売れればいいですよ。売れれば。。。

最後は苦笑するしかない私たち。
営業君も見込みナシと思ったのか、
だんだんトークから力が抜けていきました（苦笑）。

いやー、最近アパートの売買を考えていなかったこともあり、
ホント、色々勉強になりました～（笑）。
たまには、こうして、世の中がどうなってるのか知るのも、
いい刺激になりますね。いえ、ホントに。

語り合いの時間

今日は、ちょっとした不動産仲間の集まりに顔をだしてきました。
考えてみると、こうして、じっくり話す席に顔を出したのは、
結構、久しぶりで、不動産についての他の方のスタンスを
色々伺えて、とても刺激になりました。

株やFXなどの投資同様に、
不動産も時勢に合わせた投資方法は変わっており、
今できる方法を、みんな、試行錯誤しながら、
前進しているのですねー。

ウチの場合は、新規投資は見合わせ、
今の物件をきちんと満室にして稼動するには？
という視点でばかり、不動産を見ていたので、
目からウロコでした。

会社員に復帰して、
沢山の人にお会いして、お話を伺うのは、
とても大事なことなんだなーと思うようになりました。

というのも、
今の職場には、Y証券出身の方が結構いらして、
会社破綻によって、人生が狂ってしまった人たちのリアルな
お話を聞くにつけ、様々な人生模様を知るのです。

その事を、現実的に捉えている人、悲劇的に捉えている人、
辛い気持ちを超え、前向きに捉えている人・・・本当に様々で、
私の受けたパワハラなんて、ちっぽけな事に思えます。

生きていれば、誰にでも、大なり小なり試練があって、
それにどう向き合い、どう乗り越え、
その後の人生にどう活かしていくのか・・・
その時に、どういう人達に出会い、自分を成長させていくか。
つくづく、人との出会いの不思議や、縁というものを、
考えさせられ、縁あった人たちから教えてもらえることは、
できるだけ真摯に自分の中に取り込んでいかなくちゃなーと
思っています。

そんな会社員生活から、
今日は、一転、不動産仲間との語らいの中にいると、
改めて、新鮮な気持ちでお話を伺えました。
有意義な時間になりました。ありがとうございましたー。

土曜日のセミナーにて

ここ数年、沢さんのトコのセミナーのお手伝いをしてきましたが、
さすがに、9月からのサラリーマン仕事が増えてしまい、
私のキャパを完全に超えたので、担当替えをお願いし、
土曜日は、私が担当する最後のセミナーだったのでした。
今後は、１受講者の立場で参加することになります。

今回の講師の北野さん、当日の朝、救急病院へ行かれた程、
体調が悪かったにも関わらず、最後まで頑張って下さいました。
お疲れ様でした～。

北野さんと初めて打ち合わせした時には、「聡明な女性だな」
という印象だったのですが、お話を伺ってみると、
とてもとても、タフな交渉術をお持ちで、
いやはや、まだまだ上には上がいるなーと思ったのです。

このところ、
お宝セミナーはかなりマニアックな内容に偏っていたので、
北野さんにはFPという職業を活かし、初心者向けで、
告知させてもらったためか、定連さん以外の方も
結構参加して頂けて、ちょっと嬉しい驚きでした。

セミナー後の懇親会に少し顔を出して、
復帰後初めて、こういう集団の中でお話を伺っていると、
つくづく、ここ数年、こういう思考の人達に慣れ、
所謂、サラリーマン以外の選択肢を考えない一般的な
人たちの感覚が見えなくなっていたか、
改めて痛感させられました。

同じものを見ていても、見ている側が違っていたり、
見ている角度が、随分違うなーと思うのです。

一言「今のままじゃ、嫌だ」と言ったとして、
片や「だから○○をやってみたいんです」と続き、
片や「でも、生活あるから仕方ないよね」と続く。
このところ、前者の思考の方とばかりつきあってて、
世の中そういう人ばっかりのような錯覚に陥ってました（笑）。

私は、サラリーマンに復帰してみて、改めて、
「サラリーマンで一生を終えたくないな～」
と、焦りも混じった気持ちが芽生えたこと。
これが、私にとって大きな成果（笑）のような気が
しているところです。

鈴木ゆり子さんの本

専業主婦が年収１億の
カリスマ大家さんに変わる方法
～20棟200戸で平均利回り20％超が、
なぜ可能なのか？～

久々に不動産本コーナーを通りがかって、
あまりにインパクトのある表紙だった（汗）ので
手にとりました。

んー、なんと表現すればいいのか難しいのですが、
ある意味、初心に戻れる一冊でした。

というのも、この本からは、不動産が好き！人が好き！
入居者に喜んでもらいたい！力になりたい！という気持ちが
ものすごく伝わってくるのです。

最初の方で紹介されている、悪徳業者にカモにされてた部分を
考えると、「諦めない」＋「知識の積み上げ」って大事だなーと
心底思います。
私なら、絶対へこんで、次に進めない気がする。。。
すごい方です。ホントに。

驚いたのが、私が以前、思いつきで書いたことのある、
自分の物件に「お泊りリフォーム」を、ごくごくフツーに
実践されていること！
しかも、１度や２度ではないなんて！

この方の本から伝わってくるのは、
地に足がついた大家さん業の姿でした。

私が不動産を探していた頃を振り返ると、
不動産を「投資」の１つを捉えていました。
そして、実際に手に入れてからは、「経営」なんだと
気付かされたのですが、
「大家」という捉え方は、他の二つとは、
また、スタンスが随分違うんですね。

どれがいいのかは、其々の考え方と、
物件の立地やターゲットなどで、変わってくると思うのですが、